裁判字號：臺灣屏東地方法院90年訴字第271號民事判決
裁判日期：民國90年07月31日
裁判案由：給付買賣價金
臺灣屏東地方法院民事判決九十年度訴字第二七一號
原告億正建設有限公司法定代理人乙○○被告甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣玖拾肆萬玖仟玖佰玖拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔一一六分之九五，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新台幣（下同）一百十一六萬五千六百三十元。
二、陳述：
（一）緣被告於民國八十二年三月三日向原告購買坐落屏東縣○○鄉○○段第八００之二０地號土地及其上三層樓房屋一棟，約定買賣價金包括土地三百四十萬元及房屋一百五十萬元，共計四百九十萬元，除被告已交付現金一百七十六萬元及於八十五年一月間向銀行貸款二百萬元外，尚欠買賣價金一百一十四萬元。
（二）原告於八十三年間交付系爭土地及房屋並辦妥所有權移轉登記後，因其中道路用地所有權狀原告遲未取得，且被告主張系爭房屋具有瑕疵，兩造乃於八十五年一月十七日書立承諾書，約定就系爭房屋瑕疵減少買賣價金二十六萬元，及原告如於三個月內交付前揭所有權狀，被告願給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金八十八萬元應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款。
（三）原告於八十六年取得前揭所有權狀後，曾於同年四月十七日持該所有權狀前往被告家中並請求給付買賣價金八十八萬元，然被告表示已逾期而拒絕給付買賣價金，是被告依約應給付買賣價金八十八萬元，及其自八十六年四月十七日起至九十年五月十七日止按周年利率百分之十點二五計算的遲延利息三十六萬八千三百一十七元，又扣除因原告遲交前揭所有權狀而應自八十五年四月十七日起至八十六年四月十六日止按週年利率百分之十點三五計算的罰款後，請求如聲明所示。
三、證據：提出土地預定買賣契約書、房屋預定買賣合約書、承諾書、存證信函及土地所有權狀等影本各一件，及本院八十八年度訴字第五００號民事裁定一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造曾於八十五年一月十七日書立承諾書，約定原告如於三個月內交付前揭所有權狀，被告願意給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款。又被告於八十五年一月間向銀行辦理貸款後，原告始交付系爭房屋的鑰匙，當時原告發現系爭房屋具有瑕疵，而此等瑕疵迄今尚未修復，如果原告修復系爭房屋的瑕疵，被告願給付買賣價金八十八萬元。被告曾於鈞院八十八年度訴字第五００號民事事件審理中就系爭房屋的瑕疵提出現場照片。
（二）原告曾於八十六年四月間委請代書打電話告知已取得前揭所有權狀，並請求給付買賣價金，又經過半個月後原告乃至被告家中請求給付買賣價金，當時被告表示扣除罰款後被告願給付原告四十萬元，但原告仍堅持被告應給付八十八萬元，當日原告並未出示前揭所有權狀。嗣後原告乃向鈞院提起民事訴訟請求被告給付買賣價金，然該民事訴訟業經鈞院以原告之訴不合法為由，於八十八年十二月二十九日以八十八年度訴字第五００號裁定駁回原告之訴。
（三）被告除自行修補系爭房屋的部分瑕疵，並於九十年六月間請證人 熊坤霖 人就系爭房屋現存瑕疵的修補費用進行估價，經認該修補費用竟高達六十萬九千六百七十二元。又原告遲交所有權狀，自應扣除自八十五年四月十七日起至八十六年四月十六日止按週年利率百分之十點三五計算之罰款，是被告主張以此罰款及上開修補費用六十萬九千六百七十二元與本件應付金額互為抵銷。
三、證據：提出高雄區中小企業銀行屏東分行貸款繳款通知卡、承諾書及估價單各一件為證，並聲請訊問證人 李進陽 及熊坤霖。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度訴字第五００號民事卷宗。理由
一、本件原告起訴主張被告於八十二年三月三日向原告購買坐落屏東縣○○鄉○○段第八００之二０地號土地及其上三層樓房屋一棟，約定買賣價金包括土地三百四十萬元及房屋一百五十萬元，共計四百九十萬元，除被告已交付現金一百七十六萬元及於八十五年一月間向銀行貸款二百萬元外，尚欠買賣價金一百一十四萬元。原告於八十三年間交付系爭土地及房屋並辦妥所有權移轉登記後，因其中道路用地所有權狀原告遲未取得，且被告主張系爭房屋具有瑕疵，兩造乃於八十五年一月十七日書立承諾書，約定就系爭房屋瑕疵減少買賣價金二十六萬元，及原告如於三個內交付前揭所有權狀，被告願給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金八十八萬元應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款。嗣原告於八十六年取得前揭所有權狀後，曾於同年四月十七日持該所有權狀前往被告家中，並請求給付買賣價金八十八萬元，然被告表示已逾期而拒絕給付價金，是被告依約應給付買賣價金八十八萬元，及其自八十六年四月十七日起至九年五月十七日止按周年利率百分之十點二五計算的遲延利息三十六萬八千三百一十七元，又扣除因原告遲交前揭所有權狀而應自八十五年四月十七日起至八十六年四月十六日止按週年利率百分之十點三五計算的罰款後，請求如聲明所示等語。而被告則以㈠兩造曾於八十五年一月十七日書立承諾書，約定原告如於三個月內交付前揭所有權狀，被告願意給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之之罰款。被告於八十五年一月間向銀行辦理貸款後，原告始交付系爭房屋的鑰匙，當時發現系爭房屋具有瑕疵，且此等瑕疵迄今尚未修復，如果原告修復系爭房屋瑕疵，則被告願給付買賣價金八十八萬元。被告曾於本院八十八年度訴字第五００號民事事件審理中就系爭房屋的瑕疵提出現場照片。㈡原告曾於八十六年四月間委請代書打電話告知已取得前揭所有權狀，並請求給付買賣價金，又經過半個月後原告乃至被告家中請求給付買賣價金，當時被告表示扣除罰款後被告願給付原告四十萬元，但原告仍堅持被告應給付八十八萬元。嗣後原告乃向本院提起民事訴訟請求被告給付買賣價金，被告曾於該民事訴訟審理中就系爭房屋的瑕疵提出現場照片，然該民事訴訟業經本院以原告之訴不合法為由，於八十八年十二月二十九日以八十八年度訴字第五００號裁定駁回原告之訴。㈢被告除自行修補系爭房屋之部分瑕疵，並於九十年六月間請證人 熊坤麟 人就系爭房屋現存瑕疵的修補費用進行估價，經認該修補費用竟高達六十萬九千六百七十二元。又原告遲交所有權狀，應扣除自八十五年四月十七日起至八十六年四月十六日止按週年利率百分之十點三五計算之罰款，是被告主張以此罰款及上開修補費用六十萬九千六百七十二元與本件應付金額互為抵銷等語，資為抗辯。
二、原告主張被告於八十二年三月三日向其購買坐落屏東縣○○鄉○○段第八００之二０地號土地及其上三層樓房屋一棟，約定買賣價金包括土地三百四十萬元及房屋一百五十萬元，共計四百九十萬元，除被告已交付現金一百七十六萬元及於八十五年一月間向銀行貸款二百萬元外，尚欠買賣價金一百一十四萬元等情，業經原告提出與所述相符土地預定買賣契約書及房屋預定買賣合約書為證，並為被告所不爭執，復經被告提出高雄區中小企業銀行屏東分行貸款繳款通知卡為證，堪信為真實。又原告主張因其中道路用地所有權狀原告遲未取得，且被告主張系爭房屋具有瑕疵，兩造乃於八十五年一月十七日書立承諾書，約定就系爭房屋瑕疵減少買賣價金二十六萬元，及原告如於三個內交付前揭所有權狀，被告願給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金八十八萬元應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款的事實，業經原告提出與所述相符承諾書為證，而被告除否認曾就系爭房屋瑕疵與原告約定減少買賣價金二十六萬元外，其餘所述與原告同，並提出承諾書為證，足認兩造確實曾於八十五年一月十七日書立承諾書，約定原告如於三個內交付前揭所有權狀，被告願給付買賣價金八十八萬元，原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金八十八萬元應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款。至原告主張兩造約定就系爭房屋瑕疵減少買賣價金二十六萬元乙節，固為被告所否認，經查：㈠兩造約定買賣價金包括土地三百四十萬元及房屋一百五十萬元，共計四百九十萬元，除被告已交付現金一百七十六萬元及於八十五年一月間向銀行貸款二百萬元外，尚欠買賣價金一百一十四萬元乙節已如前述，而前揭承諾書所載被告所應給付買賣價金八十八萬元，尚與上開未給付價金相差二十六萬元。㈡被告辯稱其於八十五年一月間向銀行辦理貸款，原告始交付系爭房屋之鑰匙，當時發現系爭房屋具有瑕疵等語（見本院九十年五月二十五日言詞辯論筆錄）。揆諸前揭承認書約定意旨，就原告如遲延交付前揭所有權狀的假設情節，被告尚知要求應自買賣價金中扣除罰款，依一般經驗法則，就當時被告已發現系爭房屋瑕疵，被告當就此瑕疵要求原告減少買賣價金。㈢綜上所述，原告主張兩造已約定就系爭房屋瑕疵減少買賣價金二十六萬元乙節，尚堪信為真實。按稱和解者，謂當事人約定互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第七百三十六條及第七百三十七條定有明文。兩造就系爭房屋瑕疵既已約定減少買賣價金二十六萬而訂立和解契約，則被告應受此和解契約所拘束，被告復辯稱系爭房屋瑕疵修補費用六十萬九千六百七十二元，應以此修補費用與本件應付金額互為抵銷，並以系爭房屋具有瑕疵為由而拒絕給付價金云云，尚與前揭規定不合，其所辯自不足取。
三、原告主張其於八十六年間取得道路用地所有權後，曾於同年四月十七日持該所有權狀至被告家中並請求給付買賣價金，然被告表示已逾期而拒絕給付價金之事實，業經其提出與所述相符土地所有權狀為證，被告雖辯稱原告曾於八十六年四月間委請代書打電話告知已取得所有權狀，並請求給付買賣價金，又經過半個月後原告乃至被告家中請求給付買賣價金，當時被告表示扣除罰款後被告願給付原告四十萬元，但原告仍堅持被告應給付八十八萬元，當日原告並未出示所有權狀云云，惟查：㈠依原告所提土地所有權狀記載的發狀日期為八十六年四月十七日，此與原告主張其持該所有權狀前往被告家中之期日相符，且與被告辯稱原告前往其家中之期間相當。㈡依兩造提出八十五年一月十七日承諾書記載：「...賣方願於三個月內將該權狀交付，而買方尚欠屋款新台幣捌拾捌萬元正，於收到該權狀時，即予交付尚欠屋款全部...。」㈢參照被告辯稱原告至其家中時，被告當場表示願給付剩餘買賣價金乙節，及前揭承諾書所載被告於收到前揭所有權狀時，應即交付尚欠買賣價款等語，應認原告主張其於八十六四月十七日在被告家中提出前揭所有權狀並請求被告交付買賣價金之事實，尚堪信為真實。
四、原告遲至八十六年四月十七日始提出前揭所有權狀乙節已如前述，則被告辯稱買賣價金八十八萬元應扣除自八十五年四月十七日起至八十六年四月十六日止按週年利率百分之十點三五計算之罰款等語，尚為可取，應扣除之罰款計九萬一千八十元（計算式：880000x10.35%=91080），是被告應給付原告的買賣價金為七十八萬八千九百二十元。至原告主張被告應給付自八十六年四月十七日起至九年五月十七日止按週年利率百分之十點二五計算的遲延利息三十六萬八千三百一十七元乙節，末查：㈠兩造於八十五年一月十七日所書立承諾書記載：「...賣方願於三個月內將該權狀交付，而買方尚欠屋款新台幣捌拾捌萬元正，於收到該權狀時，即予交付尚欠屋款全部...。」依此承諾書約定意旨，被告應於原告提出前揭所有權狀同時即八十六年四月十七日給付買賣價金為七十八萬八千九百二十元。㈡又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第二百二十九條及第二百三十三條分別定有明文。被告迄今尚未給付前揭買賣價金，則原告請求被告給付自八十六年四月十八日起至九十年五月十七日止的遲延利息，於法有據，應予准許。㈢兩造於八十五年一月十七日所書立承諾書僅約定原告如未依約交付前揭所有權狀，則上開買賣價金八十八萬元應自第四個月起按月扣除以週年利率百分之十點三五計算之罰款，至就被告未依約給付買賣價金之遲延利息的利率則未作任何約定，揆諸前揭規定意旨，原告所請求之前揭遲延利息仍應按法定利率即週年利率百分之五計算，前揭遲延利息計一十六萬一千七十一元[計算式：788920x5%x（4+1/12）=161071.1666小數點以下四捨五入]。從而，原告請求被告給付買賣價金七十八萬八千九百二十元，及自八十六年四月十八日起至九十年五月十七日止按週年利率百分之五計的遲延利息一十六萬一千七十一元，計九十四萬九千九九九十一元，洵數正當，應予准許。至原告逾此範圍之請求於法無據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十年七月三十一日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B法官賴秀雯右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官滕一珍中華民國九十年七月三十一日