裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第925號民事判決
裁判日期：民國108年02月27日
裁判案由：給付土地租金等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第925號原告 盧惠真
盧惠芬 盧韻茹 盧惠琴 共同訴訟代理人 陳以儒 律師追加原告 盧煜圻 訴訟代理人 劉宏邈 律師追加原告 盧煜鵬 被告 盧奐蓉
盧敬謙 共同訴訟代理人 黃碧芬 律師上列當事人間請求給付土地租金等事件，本院於民國108年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告共同所有臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○號之建物，占用原告及追加原告分別所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○地號土地合計面積八十八點一十五平方公尺，核定租金為每月柒萬貳仟柒佰參拾陸元。
被告應給付原告及追加原告盧煜圻各新臺幣貳拾參萬柒仟陸佰陸拾壹元，及自民國一百零五年九月十五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年九月十五日起至臺北市○○區○○段○○段○○○○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○○○號之建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月十日給付原告及追加原告盧煜圻各新臺幣壹萬貳仟壹佰貳拾參元，及按月於每月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告及追加原告盧煜圻其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告及追加原告盧煜圻負擔。
本判決第二項於原告及追加原告盧煜圻各以新臺幣捌萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣貳拾參萬柒仟陸佰陸拾壹元各為原告及追加原告盧煜圻預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告及追加原告盧煜圻於每期應給付款項期限屆至時，以新臺幣肆仟元供擔保後，得假執行；但被告按期各以新臺幣壹萬貳仟壹佰貳拾參元為原告及追加原告盧煜圻預供擔保後，得免為假執行。
原告及追加原告盧煜圻其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別定有明文。復按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告盧惠真、盧惠芬、盧韻茹、盧惠琴原起訴請求㈠核定被告所有之臺北市○○區○○段○○段000○號即門牌編號：
臺北市○○區○○○路○○○○號之建物（下稱系爭建物）占有原告及追加原告等人公同共有坐落臺北市○○區○○段○○段00號地號土地（下稱系爭土地），每月租金為25萬元。
㈡被告應給付原告新臺幣（下同）5,750,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈢被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付原告25萬元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上開第二項聲明，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3頁）。嗣於訴狀送達被告後，於106年5月16日言詞辯論期日刪除聲明第㈢項之「含增建部份」，復於107年11月22日變更第㈡項聲明為被告應給付原告及追加原告盧煜圻各958,333元，及聲明就上開第㈢項聲明，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第229頁）。原告所為之變更訴之聲明、追加原告係基於同一法律法律關係之事實。刪除增建部份，係更正及補充事實上之陳述，非訴之變更或追加。綜上，原告所為本件訴之變更追加，及更正及補充事實上之陳述，揆諸上開規定，應予准許。
二、本件追加原告盧煜鵬未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地及系爭建物原為原告及追加原告等六人之母親、被告之曾祖母即訴外人 吳雲霞 所有。吳雲霞於77年1月28日以買賣為由，將系爭土地移轉登記與原告盧惠琴所有，於91年8月14日以贈與為由將系爭建物移轉登記被告所有。系爭土地於101年11月26日經盧惠琴再以贈與為由移轉登記吳雲霞，嗣吳雲霞於103年5月4日死亡，系爭土地為原告及追加原告等六人共同繼承。是系爭土地及系爭建物原同屬吳雲霞所有，嗣後系爭土地及系爭建物先後讓與原告與被告，而有民法第425條之1之適用，兩造間應推定於系爭建物使用系爭土地期間內有租賃關係存在。被告所有之系爭建物占有使用原告共有之系爭土地，其性質屬土地法第97條第1項所稱之租用基地建築房屋之租賃關係。又系爭建物雖經吳雲霞贈與被告，但實際上仍係由吳雲霞使用及居住，而吳雲霞曾將系爭建物一樓出租訴外人 程味珍 麵食館即 程朝福 經營麵店，每月租金65,000元。吳雲霞死亡後，被告亦以系爭建物所有權人身份訴請程味珍麵食館即程朝福（現為程朝福之子 程偉田 經營，下稱程味珍麵食館）給付租金，雙方亦訂立之房屋租賃契約，將系爭建物整棟出租程味珍麵館。又系爭房屋所相鄰之房屋整棟出租，每月租金高達50萬元，系爭土地係坐落在臺北市○○區○○○路靠近開封街口，附近旅店、商店林立，且靠近北門捷運站及西門捷運站，鄰近中華路北站公車站牌亦有多線公車路線行駛，並緊鄰福星國小等情，足見系爭土地之位置、工商業繁榮之程度及承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，依土地法第97條第1項規定計算，較屬適當。然依系爭土地105年1月當期申報地價計算，被告所受之租金利益與系爭土地之實際價額相差甚遠，造成被告不當受益且對原告不公，本件應依105年1月土地公告現值總價額年息10%計算年租金額為6,042,904元（計算式：491,293×123㎡×0.1＝6,042,904，元以下四捨五入）。惟原告基於訴訟經濟考量，僅就年租金3,000,000元請求，換算月租為250,000元（計算式：3,000,000÷12＝250,000）。又被吳雲霞係於103年5月4日死亡，原告於103年5月4日繼承取得系爭土地，是得向被告請求給付租金，自繼承開始之日起計算至105年4月5日止合計23個月，以每月租金250,000元計算，共計5,750,000元（計算式：250,000×23＝5,750,000）。是原告請求被告應分別給付原告及追加原告盧煜圻各958,333元（計算式：5,750,000÷6＝958,333，元以下四捨五入，下同），及自起訴狀繕本繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。為此，原告爰依繼承法律關係及民法第425條之1規定提起本件訴訟，並聲明：㈠請求核定被告共同所有系爭建物占有原告所有系爭土地，每月租金250,000元；㈡被告應給付原告及追加原告盧煜圻958,333元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息；㈢被告應自民事起訴狀繕本送達翌日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月10日共同給付原告及追加原告盧煜圻250,000元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣上開第二、三項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依土地法第105條、土地法第97條第1項規定，原告先主張系爭建物占有使用系爭土地之租賃關傺之性質是土地法第105條所稱租用基地建築房屋之租賃關係，計算標準應依土地申報地價計算，而非依土地公告現值計算。原告竟依系爭土地105年1月公告土地現值491,293元/平方公尺，計算系爭土地年租金為6,042,904元、每月租金為503,575元，原告上開計算方式已與土地法第105條規定、第97條規定相違。且系爭土地105年1月申報地價為110,018元/平方公尺，系爭土地面積為123平方公尺，系爭土地附近並不繁榮，又被告與程味珍麵食館簽立租賃契約，系爭建物全棟租金亦僅15萬元，可知原告主張系爭土地租金為25萬元亦不符合市場行情。另系爭土地坪數為123平方公尺，系爭建物所使用之土地面積僅有88.15平方公尺，非被告所使用的部分，不得要求被告負擔土地租金。原告所提不動產估價報告書節本資料，係由原告未知會被告之情況下，委由信義不動產估價師聯合事務所進行估價，並無參考價值。吳雲霞曾將系爭建物一樓出租程味珍麵食館，2樓以上由吳雲霞一人獨自居住使用，吳雲霞於103年5月4日死亡後租金自即由原告盧惠真等4人收取至104年12月25日，故103年5月4日至105年1月24日承租人所付租金每月65,000元，此段期間之土地租金共計1,365,000元（計算式：65,00021個月＝1,365,000元），原告不應再向被告請求給付。且因原告已向程味珍麵食館收取租金超過土地租金之部分，應抵銷被告105年1月25日起之土地租金請求部分。而利息之起算，亦應自105年1月25日起算始為正確。原告明知系爭建物出租金額為65,000元，仍向被告請求高於該金額之租金，已違背民法第148條之誠信原則。
又吳雲霞生前投保南山人壽十年繳費新年年春還本終身保險係以被告為被保險人，受益人為吳雲霞，原告因為繼承關係，只要被告繼續生存，每年可取得24萬元的生存還本金，原告因為被告為被保險人，所獲致之利益也應於評估減少土地租金計算標準與折抵土地租金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、查，原告盧惠真、盧惠芬、盧韻茹、盧惠琴與被告為姑姪關係，追加原告盧煜圻與被告為叔姪關係，追加原告盧煜鵬與被告為父子關係。吳雲霞為原告盧惠真、盧惠芬、盧韻茹、盧惠琴、盧煜圻、盧煜鵬之母親，吳雲霞為被告之曾祖母。系爭土地及系爭建物原均為吳雲霞所有，吳雲霞於77年1月28日以買賣為由，將系爭土地移轉登記盧惠琴所有，於101年11月26日盧惠琴以贈與為由移轉登記吳雲霞，系爭土地於吳雲霞103年5月4日死亡後即由原告盧惠真、盧惠芬、盧韻茹、盧惠琴、盧煜圻及盧煜鵬繼承而為公同共有，至107年4月10日經本院以106年度家訴字第15號判決分割，系爭土地現為盧惠真、盧惠芬、盧韻茹、盧惠琴、盧煜圻、盧煜鵬分別共有，應有部分各六分之一。另，系爭建物部分，吳雲霞於91年8月14日以贈與為由將系爭建物移轉登記被告二人共有等情。為兩造所不爭執，是上情堪信為真實。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭房屋及坐落之系爭土地之租金應核定為每月租金25萬元，及被告應分別給付原告及追加原告盧煜圻等五人各958,333元、並應按月給付25萬元租金等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠系爭房屋坐落於系爭基地之租金數額核定為何？㈡被告應否給付原告及追加原告盧煜圻等五人各958,333元？㈢被告所為之抵銷抗辯有無理由？現就本件之爭點析述如后：
㈠、系爭房屋坐落於系爭基地之租金數額核定為何？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制民法第425條之1第1項定有明文。查，系爭建物及系爭土地原為吳雲霞所有，其後之讓與及繼承情形，已如前述，揆諸前開規定及說明，本件自有民法第425條之1規定之適用，合先敘明。
⒉次按，民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。本件被告為為系爭建物所有權人，且系爭房屋與土地受讓人間，推定有租賃關係存在，則原告及追加原告主張被告應依租賃之法律關係給付其租金，即屬有據。又兩造未能就租金數額達成協議，足見兩造對於租金數額不能協議，則原告及追加原告請求法院定其租金數額，核屬有據。本院審酌系爭土地位於臺北市○○區○○○路，系爭建物目前開設餐廳，該道路同側建物為營業使用，如餐廳、旅館、銀行，對面亦有三溫暖、便利商店、飯店，且左前方為獅子林大樓，右前方為里長辦公室及萬華區運動中心，右側為福星國小；而系爭房屋為四樓磚造房屋等情，有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第181頁），足見系爭土地乃係緊鄰臺北市西門町之商業繁榮地區，且附近亦有文教、運動等設施及地點，為商業或住家使用均屬便利，且參以吳雲霞前出租系爭建物時，係將一樓出租為店面，其餘二樓以上樓層為其居住使用等情，並參以土地法第105條準用第97條第1項規定，地租以不超過土地申報地價10%為限。本院認本件以系爭土地之申報地價9%，作為計算被告每月應付租金計算之基準，應屬允當，爰核定本件租金自105年1月起之每月租金為72,736元（計算式：占用面積88.15平方公尺×申報地價110,018元×9%×1/12＝72,736元，元以下四捨五入，下同）。
且被告應自105年9月15日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付原告及追加原告盧煜圻各12,123元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。至原告雖主張占用面積應以土地面積123平方公尺計算 云云 ，然系爭建物之一樓面積及騎樓面積合計為88.15平方公尺（計算式：72.73＋15.42＝88.15），且系爭建物之二樓、三樓、四樓面積各為88.15、88.15、40.37平方公尺，有謄本可證（見本院卷第14頁）。且無被告使用賸餘土地面積之情，則原告此部分主張，即屬無據。另原告主張依臺北市稅捐稽徵處之課稅面積核定為108.6平方公尺，故本件核定租金面積亦應以此面積為計算一節，並以房屋稅99年課稅明細表為據（見本院104年度訴字第3525號卷第58至71頁）。然查，系爭建物並無增建部分之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第160頁），且有本院勘驗筆錄可佐（見本院卷第181頁），故上開稅捐單位所認定之面積，顯非系爭建物之現況，故亦不得以此為計算。另，原告主張應依系爭土地之公告現值等計算，亦屬無據，應予駁回。
㈡、被告應否給付原告及追加原告盧煜圻等五人各958,333元？原告及追加原告盧煜圻另請求被告應給付各958,333元部分，係主張被告應自103年5月5日起至105年4月5日止合計23個月，以每月租金25萬元計算總計5,750,000元，再分別給付原告及追加原告盧煜圻958,333元（計算式：5,750,000元÷6＝958,333元）。然本院核定105年度每月租金為72,736元，已如前述。至103年5月5日起至104年度之租金，102年度至104年度申報地價為每平方公尺91,341元（見本院卷第255頁），故原告及追加原告盧煜圻得請求自103年5月5日起至105年4月5日止合計23個月已發生之租金數額各為237,661元【（計算式：占用面積88.15平方公尺×申報地價91,341元×9%×1/12＝60,388元；60,388元×20個月＝1,207,760元）＋（計算式：72,736元×3個月＝218,208元）＝1,425,968元，原告及追加原告盧煜圻每一人得請求237,661元】。原告及追加原告盧煜圻逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈢、被告所為之抵銷抗辯有無理由？⒈按，民法第334條第1項所稱之抵銷，係以二人互負債務，而
其給付種類相同並均屆清償期為要件。亦即，抵銷須當事人雙方互有對立之債權，並備具抵銷之適狀，始得為之。
⒉被告辯稱：吳雲霞先前出租系爭建物，於吳雲霞死亡後之租
金，自103年5月起至105年1月止合計1,365,000元，原告得據以抵銷本件原告及追加原告盧煜圻之請求給付云云。然則，吳雲霞出租系爭建物係以其名義為出租人，且承租人均係將租金給付至吳雲霞銀行帳戶內，則於吳雲霞死亡後，該租金收取應由繼承租賃契約者為之。且系爭建物係吳雲霞贈與被告二人，於吳雲霞死亡前均係由吳雲霞所使用收益，已如前述，可見吳雲霞與被告間即以約定由吳雲霞為系爭建物之使用收益，故吳雲霞生前所為之租賃契約契約及所得收取租金，仍應歸屬於吳雲霞及其繼承人，故被告依此主張抵銷，為無理由。
⒊被告另辯稱吳雲霞生前投保南山人壽十年繳費新年年春還本
終身保險係以被告為被保險人，受益人為吳雲霞，原告因為繼承關係，只要被告繼續生存，每年可取得24萬元生存還本金，原告因為被告為被保險人，所獲致之利益也應於評估減少土地租金計算標準與折抵土地租金主張抵銷一節，然則，上開保險契約受益人既為吳雲霞，被告即無從主張其對此有何債權可得行使，至被告另辯稱如被告終止契約，原告等人即無從領取云云，亦核與抵銷要件不符，故被告此部分抵銷抗辯，亦無理由。
五、綜上所述，原告請求本院核定租金部分，業經本院認定系爭建物確實占用系爭土地部分而有推定租賃關係，並核定自105年1月起之每月租金為72,736元。原告及追加原告盧煜圻另請求被告給付自103年5月4日起至105年4月5日止已發生租金部分，被告應給付原告及追加原告盧煜圻各為237,661元及自起訴狀繕本送達翌日起即105年9月15日（送達證書分見本院卷第37頁、第40頁）按年息5％計算之利息。
另，被告仍應自105年9月15日起至系爭建物不堪使用之日或被告喪失其所有權之日止，按月於每月10日給付原告及追加原告盧煜圻各12,123元，及按月於每月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。原告及追加原告盧煜圻上開請求被告給付部分為有理由，應予准許。原告及追加原告盧煜圻逾此部分之請求，為無理由。
六、原告及追加原告盧煜圻及被告各陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告及追加原告盧煜圻勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告及追加原告盧煜圻敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國108年2月27日
民事第一庭法官陳智暉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月27日
書記官陳嬿舒