裁判字號：臺灣臺中地方法院106年訴字第2901號民事判決
裁判日期：民國107年05月01日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決106年度訴字第2901號原告 張智育 訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 胡玉龍
高子涵 被告 陳徐玉市 ○○○市○里區○○路○段○○號訴訟代理人 蔡莉伶
林亮宇 律師 蔡孟翰 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國107年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖即臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ部分（面積分別為二點八二、四十一點一三、二十七點零四平方公尺）之建物拆除，並將占用土地騰空返還原告。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決第一項於原告以新臺幣玖拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾伍萬肆仟肆佰壹拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：約於民國22年間（即 昭和 8年），兩造之先人訂立不定期租地建屋契約，約定由原告之先人提供坐落臺中市○○區○里段○○○○○○○○○○○○號等2筆土地（下分稱379-2、379-7地號土地，合稱系爭土地）予被告之先人興建房屋，門牌號碼目前整編為臺中市○○區○○路○段00號（下稱系爭房屋），房屋建竣位置如臺中市豐原地政事務所
106年12月7日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分（面積分別為2.82、41.13、27.04平方公尺）。系爭土地現為原告所有，系爭房屋則未經辦理保存登記，其事實上處分權人為被告，被告承租系爭土地每年之租金為新臺幣（下同）12,600元，已繳至105年12月31日止，是兩造分別為不定期租地建屋契約之出租人及承租人。又租地建屋契約立約時，雙方雖未約定租賃期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，而所謂房屋不堪使用，應以承租當時所建房屋之通常使用判斷，包括房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。而系爭房屋之原始建材結構主體為如附圖編號Ｂ、Ｃ所示木造部分，屋齡已有85年，遠逾臺中市政府發布之「各類房屋構造別代號暨折舊率表」所訂木造房屋耐用年數為30年之年限，且由系爭房屋現況非全部為木造房屋，尚有房屋所有人在未經土地所有人同意下更換建材或補強結構，即附圖編號Ｄ所示之水泥造部分，以強化系爭房屋原始材質與結構、避免倒塌為施工目的，如除去該補強部分，應早已因年久使用造成自然耗損而毀壞，故在客觀上可認系爭房屋已達不堪使用之程度，即兩造間之不定期租地建屋契約已屬「契約年限屆滿」，而許出租人即原告收回系爭土地再行利用，為此，依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本送達作為終止兩造間租地建屋契約之意思表示。則兩造間不定期租地建屋契約既經原告合法終止，被告已無合法使用系爭土地之權源，爰依民法第767條第1項規定，提起本件訴訟等語。並聲明求為判決如主文第1項所示，及願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其先人承租系爭土地興建系爭房屋自住，並於每年之12月30日給付土地租金予出租人，迄今從未間斷，為善意和平繼續占有系爭土地。又被告之配偶 陳芳雄 於55年間，於被告所有之同段382地號土地（下稱382地號土地）興建水泥磚造房屋，並經當時系爭土地所有人之同意，將房屋延伸至379-2地號土地，與系爭房屋原木造部分相互連接，及改建並補強房屋之結構，故系爭房屋之外觀良好，內部結構亦保存完善，可供被告家人居家使用，顯無系爭房屋已達不堪使用情形。縱使被告改建房屋未取得土地所有人之明示同意，然系爭房屋改建、增建後，自外觀上明顯可見，系爭土地所有人亦居住在同鄰里，必然知悉上開事實，原告及其先人對此未曾積極表示反對，且持續收取土地租金逾50年，應有默示同意，是兩造間之不定期租地建屋契約期限應以現存房屋達到不堪使用情況為止，而非以早年租地建屋契約訂立時之房屋原況作為不堪使用之期限。至於「各類房屋構造別代號暨折舊率表」主要用途是計算房屋標準價格，未必符合房屋實際使用狀況，無法以此推論系爭房屋之使用年限屆滿而已不堪使用。縱認系爭房屋已達不堪使用之程度，原告請求終止租賃關係及拆除占用系爭土地之整體房屋，將損及全部建築物之經濟價值，對被告之利益造成重大損害，自非不得斟酌公共利益及當事人利益，或以被告於其所有382地號土地上興建房屋，而越界建屋占用系爭土地，類推適用民法第796條規定，不得除去房屋，而由被告以相當之價額購買系爭土地。從而，本件並無土地法第103條第1款之情形，原告不得終止租賃契約，請求收回系爭土地等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）兩造之先人訂有不定期租地建屋契約，約定由原告之先人出租系爭土地予被告之先人興建系爭房屋，系爭土地現為原告所有，系爭房屋未經辦理保存登記，其事實上處分權人為被告，被告並於每年之12月30日給付土地租金予原告，兩造各為不定期租地建屋契約之出租人及承租人，又系爭房屋坐落系爭土地上，占用附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地，房屋前半段即Ｂ、Ｃ部分為木造房屋，房屋後半段即Ｄ部分為水泥造房屋等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、系爭房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖、本院勘驗筆錄、現場照片、臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖（本院卷第13頁至第20頁、第140頁至第
145頁背面、第180頁）在卷可稽，此部分事實，堪信為真。
（二）原告主張兩造間就系爭房地有不定期租地建屋契約存在，惟系爭房屋已逾合理使用年限而不堪使用，依土地法第10
3條第1款規定，以起訴狀繕本送達被告為終止該契約之意思表示等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
1、按租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿時，出租人不得收回，土地法第103條第1款定有明文。次按所謂契約限屆滿時，係指契約定有租用期限者而言，故唯於契約定有期限者始適用之（最高法院42年台上字第1094號判例意旨參照）。又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院95年度台上字第388號、105年度台上字第1200號判決意旨參照）。質言之，土地之租賃契約以承租人自行建築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至房屋不堪使用時為止之期限。亦即該租地建屋契約應係「不確定其期限」，而非「未定期限」，否則出租人於承租人無土地法第103條第2款至第5款所定情形時，僅因雙方未明定租約期限，即永無收回土地之可能，此無異剝奪土地所有人對土地所享有之使用、收益、處分權，顯然有違事理之公平。準此，土地法第103條第1款規定係對契約「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言。
2、系爭房屋如附圖編號Ｂ、Ｃ部分為原始建材結構主體，構造別代號Ｅ，種類為「木造」，木造耐用年數為30年等節，有系爭房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖、臺中市各類房屋構造別代號暨折舊率表（本院卷第13頁至第14頁、第28頁）在卷可稽，而被告配偶之祖父 陳福 見於昭和8年5月6日（即民國22年5月6日）起設籍於系爭房屋，亦有陳福見之戶籍謄本手抄本（本院卷第36頁至第43頁）附卷可考，顯見系爭房屋之屋齡至今已有85年，超過木造房屋之耐用年數甚多。
3、又系爭房屋前半段為木造房屋、後半段為水泥造房屋，前後段房屋彼此相連，由鋼浪板鐵皮覆蓋於頂，並以木造房屋作為大廳及出入口等情，有本院勘驗筆錄及現場照片可佐，足見系爭房屋前後半段具有不可分性，無法各為獨立使用。就系爭房屋現況有無結構或安全上之疑慮，經本院送請鑑定，鑑定人比對現場抽驗結果及房屋之稅籍登記表、稅籍紀錄表及平面圖記載內容，並依最新建築法規進行標的物整體結構分析，綜合評估後，鑑定分析載明：「（三）依臺灣省政府57年4月17日府財稅三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數，磚石造、木造之耐用年數分別為46年、35年，鑑定標的物早已超過上述耐用年數，已達不堪居住使用之狀態。」、「（四）鑑定標的物實木樑柱已遭蛀蟲侵襲，目前隱蔽於鋼浪板鐵皮屋頂內、夾板天花及鋼浪板鐵皮牆壁，累積70年來的地震破壞能量、水氣的腐敗、蛀蟲的侵蝕，其不安全的不確定因素相當高，且木構造的材料強度、結構耐久性，皆較鋼構元件風險性高，故評估鑑定標的物結構安全，採最優先破壞的木造及磚造項目為檢核考量，基於上述理由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在安全之虞且難以排除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較具規模之颱風或地震，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，極有可能在下一次較具規模之颱風或地震中瞬間傾倒。」，鑑定結論載明：「2、房屋所有人有更換建材及補強結構之事實，…。」、「3、因房屋仍保留部分原始建材，迄至106年12月現今，已達77年左右之屋齡，依臺灣省政府57年4月17日府財稅三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數，磚石造、木造之耐用年數分別為46年、35年，鑑定標的物已超過上述耐用年數，房屋存有安全或結構上之疑慮，不容忽視。」、「4、以目前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱憂。」等情，此有臺中市大臺中建築師公會出具之鑑定報告附卷供參。顯見系爭房屋雖經整修，以鋼浪板鐵皮夾蓋，及增建之水泥造部分之方式為結構補強，惟其原始結構已在長久使用中嚴重毀損，無法藉由上開補強提升建築之安全性，在客觀上確有居住安全之疑慮，堪認系爭房屋已達不堪使用之程度無訛。被告執以：鑑定報告有未考慮系爭房屋尚可供居家使用、目測判斷失真及抗震認定與事實不符等不當等語為辯。惟鑑定報告係經鑑定人至現場勘查房屋現況、記錄並拍照後，綜合房屋之整體結構狀況及客觀安全性，基於專業評估所出具之鑑定意見，不得僅以事後之單一事件而否定其正確性。是被告所辯，尚難憑採。
4、被告復辯稱：其改建系爭房屋以延長使用年限之行為，未經原告及其先人為反對之表示，且持續收取租金，應有默示同意以現存房屋達到不堪使用為契約之期限等語。惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。原告雖未對被告之改建行為加以阻止或異議，然此僅屬單純之權利不行使，不生任何法律效果，尚難據以認定兩造間就契約標的已合意更改為改建後之房屋。是被告此部分所辯，亦無可採。
5、從而，系爭房屋已達不堪使用之程度，兩造間之不定期租地建屋契約即因契約年限屆滿而當然消滅，不待原告再為契約之終止。是原告主張兩造間之租賃關係已不存在，自屬有據。
（三）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段及中段分別定有明文。經查，兩造間就系爭房屋之租地建屋契約已因契約年限屆滿而消滅乙節，業經本院認定如前，被告所有系爭房屋占用系爭土地如附圖編號
Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，即無合法使用權源，原告依上開規定，請求被告將上開占用部分之房屋拆除後，將土地返還原告，即屬有據，應予准許。
（四）至被告辯稱：原告請求拆除系爭房屋，將損及其利益，應考量公共利益及當事人利益，且其於所有之382地號土地上興建房屋並延伸至系爭房屋，顯有越界建屋占用系爭土地之情，應類推適用民法第796條規定，不得除去房屋，並由其以相當之價額購買系爭土地等語。惟查，系爭房屋在客觀上具有居住安全之疑慮乙節，已如前述，不除去房屋而供被告繼續居住使用，反有害於被告之利益，且無益於系爭土地之其他利用。再者，被告因與原告間有租地建屋契約存在而得使用系爭土地，並於系爭土地上之原有木造房屋後段增建水泥造房屋而延伸至被告自有土地，顯非越界建築之情形。又被告雖請求向原告購買系爭土地，然於原告未將系爭土地出售予被告前，被告所有系爭房屋占用系爭土地仍無合法權源，而不妨礙原告行使其物上請求權。被告所辯，自難為採。
四、綜上所述，原告請求被告應將占用系爭土地如附圖編號所示編號Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之系爭房屋拆除，並將土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。
五、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行。是本院審酌系爭土地每平方公尺公告現值為38,800元，依此計算，被告占用系爭土地價值為2,754,412元（計算式：占用面積70.99平方公尺×38,800元＝2,754,412元）乙節，分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年5月1日
民事第六庭法官楊珮瑛正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月1日
書記官葉俊宏