裁判字號：臺灣新北地方法院105年重訴字第422號民事判決
裁判日期：民國106年04月11日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新北地方法院民事判決105年度重訴字第422號原告 蔡美玉 訴訟代理人 粘舜權 律師被告華固建設股份有限公司法定代理人 鍾榮昌 訴訟代理人 楊敦元 律師
王聖舜 律師上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣原告於民國102年10月18日與被告就坐落新北市○○區○○段○○○○號土地建案名稱「華固新綠洲」之A1戶26樓（下稱系爭A1房屋）及A2戶26樓（下稱系爭A2房屋）簽定房屋土地預訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金分別為新臺幣（下同）27,300,000元及21,450,000元。
兩造簽訂系爭買賣契約時，原告即向被告表明要將系爭A1、A2房屋合併為1戶，作為小孩結婚新房使用，被告亦當場表示同意將冷氣空調主機外移，原冷氣空調位置打通作為2戶通道，並承諾依相關建管法令，合法辦理室內變更設計，且於辦理建物保存登記時將2戶合併登記為單獨1戶。於103年間，原告持被告所交付將系爭A1、A2房屋之水電設計圖向室內設計師討論辦理2戶合併為1戶之室內變更方式，經室內設計師告知系爭A1、A2房屋因原始設計之關係，無法依相關建管法令合法辦理合併，原告知悉後隨即向被告反應上情，被告除未否認上開約定外，亦表示同意協助原告尋找房屋仲介以轉賣方式處理，然此後即無下文，原告遂委由律師發函解除系爭買賣契約，並請求被告協商退屋還款事宜，惟遭被告拒絕。為此，爰依民法第226條、第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求被告返還原告已繳付系爭A1房屋之價金6,390,
000元、系爭A2房屋之價金5,160,000元。並聲明：㈠被告應給付原告11,550,000元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠被告否認曾承諾原告可將系爭A1、A2房屋間冷氣空調主機外
移，原冷氣空調位置打通作為2戶通道，並依照合法程序辦理室內變更設計，將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及辦理保存登記。且無論於原告向被告下訂時，兩造所簽署購屋臨時證明單，及兩造簽立系爭買賣契約，或買賣過程，被告均無前開承諾事項。又原告係於103年8月12日辦理客戶變更時，始向被告詢問可否將系爭A1、A2房屋合併，經被告之公司人員表示該2戶因房屋格局而無法合併後，原告亦表示同意依被告之原有規劃辦理；且原告之前揭主張，與系爭買賣契約第43條就兩造約定均應以文字載明之約定相違背，亦與事實不符，故原告自不得據此主張解除系爭買賣契約。
㈡另原告現仍依系爭買賣契約繳納系爭A1、A2房屋工程期款，
顯見系爭買賣契約仍有效存在，原告主張其已解除系爭買賣契約而請求被告返還買賣價金云云，並無理由。
㈢並答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免予假執行。
三、原告主張其於102年10月18日向被告購買系爭A1、A2房屋，並簽立系爭買賣契約，買賣價金分別為27,300,000元及21,450,000元，原告已繳付系爭A1房屋價金6,390,000元、系爭A2房屋5,160,000元等情，並據提出系爭買賣契約書、購屋臨時證明單為證（本院卷第15頁至第75頁、第139頁、第14
0頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張被告承諾其可將系爭A1、A2房屋間冷氣空調主機外移，原冷氣空調位置打通作為2戶通道，並依照合法程序辦理室內變更設計，將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及辦理保存登記，惟被告並無法履行前開約定，已有給付不能之情，爰依民法第226條、第256條規定，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款、第2款、第179條規定，請求被告返還已給付之價金等語，為被告所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨可參）。
㈡原告主張被告承諾其可將系爭A1、A2房屋間冷氣空調主機外
移，原冷氣空調位置打通作為2戶通道，並依照合法程序辦理室內變更設計，將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及辦理保存登記云云。查系爭買賣契約第43條約定：「本約買賣經由 陳建智 先生/小姐仲介銷售，有關本建物在銷售過程中之各項廣告及宣傳品均經仲介銷售人員詳加說明，甲方（即原告）業已充分了解並無異議，並確認無契約以外任何說明及承諾，如有口頭約定或文字說明、補充或其他條文增刪修正等，應在簽訂本約時一併提出，並以書面文字方式列入本約，並由雙方加蓋與後列簽約處相同之印章後始生效力。銷售仲介人員之任何承諾或贈品，非經載明於本約內，對乙方（即被告）無任何約束力。」等語（本院卷第74頁），足見就兩造應就定約過程之口頭約定或文字說明、補充或其他條文增刪修正等，應以書面文字方式列入系爭買賣契約，並由兩造確認用印後始生效力。惟綜觀系爭買賣契約之內容，均未有原告前開所述被告承諾其可將系爭A1、A2房屋間冷氣空調主機外移，原冷氣空調位置打通作為2戶通道，並依照合法程序辦理室內變更設計，將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及辦理保存登記等約定，則原告所述兩造曾有前開約定云云，已容存疑。證人即被告員工陳建智於本院證稱：兩造在簽正式合約之前，有在原告下訂時給下訂的單據，由營業部 凃美珍 負責，下訂及簽約，伊不認為過程有協商，因為沒有討論到任何其他的事情，下訂時，原告只有給訂金，第二次伊是在後面才進去，在場時沒有討論到實質內容；伊在協商過程，原告並未有提出將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及合法辦理變更之事，亦未在電話討論、下訂及簽約過程中，針對兩戶打通問題作討論等語（本院卷第131頁至第132頁）；復參酌證人即被告員工凃美珍證稱：購屋臨時證明單2份是伊所開立，是原告購買兩戶房屋，到公司議價，議價成立之後伊配合開立；原告所要購買之戶別，係透過陳建智跟建案之專案人員確認才約來公司開單；開證明單當日除了伊及陳建智外，並無被告公司之其他人，原告與伊洽談過程中，並無提及所購買之2戶要打通成1戶合法辦理變更手續等語（本院卷第166頁至第168頁），均足見原告與被告之人員洽談過程，被告均未承諾將系爭A1、A2房屋合法辦理變更合併為1戶，及辦理保存登記等情。至原告雖另以其與其兄即訴外人 蔡明照 同至被告處洽談合約，可證兩造間有前開約定云云。然依證人蔡明照於本院證稱：原告在購買本建案之後，有另行購買其他建案，一樣購買兩戶也是併戶，故跟被告談時，當然也希望併戶，業務經理說，若要併戶要在房屋施工中由原告之裝潢設計師作設計後，提出由工務部去辦理客變，伊不知是否是合法將2戶變更為1戶等語（本院卷第172頁至第173頁），可見蔡明照在場時，被告並未應允原告得依照合法程序辦理室內變更設計，將系爭A1、A2房屋合併為1戶，及辦理保存登記等情，則蔡明照前開證詞亦難為原告有利之認定。此外，原告復未舉證證明被告確有承諾將系爭A1、A2房屋依照合法程序辦理室內變更設計，合併為1戶，及辦理保存登記等情，則原告主張被告有將將系爭A1、A2房屋依照合法程序辦理室內變更設計，合併為1戶，及辦理保存登記之契約義務云云，應無理由。
㈢從而，原告主張依兩造約定，被告有將系爭A1、A2房屋依照
合法程序辦理室內變更設計，合併為1戶，及辦理保存登記之義務，已不足採，已如前述，則原告主張被告未能履行前開義務，而有未依債之本旨為給付之情云云，亦不足採，故原告執此主張因被告有給付不能，經其解除契約，被告應返還其已給付之價金云云，洵屬無據。
五、從而，原告依民法第226條、第256條、依民法第259條第
1款、第2款、第179條規定，請求被告應給付原告11,550,000元及自訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失依附，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年4月11日
民事第五庭審判長法官連士綱
法官葉靜芳法官陳威憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年4月11日
書記官黃炎煌