裁判字號：臺灣高等法院108年上字第626號民事判決
裁判日期：民國109年12月01日
裁判案由：返還房屋
臺灣高等法院民事判決108年度上字第626號上訴人 蔡奕堃 訴訟代理人 劉安桓 律師複代理人 林博文 律師被上訴人 蘇卿華 訴訟代理人 王友正 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國108年3月19日臺灣宜蘭地方法院107年度訴字第5號第一審判決提起上訴，本院於109年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊與訴外人 蘇春綢 (殁)為姐弟，同為坐落宜蘭縣○○鎮○○段000○0○000○00○000○00地號土地（權利範圍依序為全部、2000分之66、52分之2，該等權利範圍土地合稱系爭土地），及其上同段2458建號建物即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○街00○0號1樓至4樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產）之共有人，應有部分各2分之1。詎上訴人於民國103年2月25日繼承其妻即蘇春綢之應有部分2分之1後，即無權占有系爭房屋及如附圖所示A1、A2、A3、A4之RC造房屋、鐵皮雨遮及鐵皮屋等附屬建物（下稱系爭增建物，與系爭房屋合稱系爭建物），每月受有相當於租金之利益新臺幣(下同)4萬9,449元，伊自得請求上訴人遷讓返還系爭建物予全體共有人，並依應有部分比例，請求自103年2月25日起至起訴日（即106年12月25日）止之不當得利共113萬7,395元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付2萬4,725元本息。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人將系爭建物遷讓返還予全體共有人；另依民法第179條規定，請求上訴人給付113萬7,395元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月於當月最後1日給付2萬4,725元，並加計各該給付日翌日起算之法定遲延利息。
二、上訴人則以：系爭不動產係伊與蘇春綢共同出資購買，由蘇春綢為買受人，並將系爭不動產應有部分2分之1借名登記於被上訴人名下，伊於105年9月23日寄發存證信函通知被上訴人返還所有權，然未獲置理，爰以民事答辯爭點整理狀繕本送達之日起終止與被上訴人之借名登記契約，是被上訴人本件請求即無理由；縱認兩造間無借名關係存在，惟系爭不動產自始由伊及蘇春綢使用、收益，被上訴人未曾反對，已同意伊使用或有默示分管協議存在，伊並非無權占有。另系爭建物3、4樓由伊居住使用，1、2樓店面雖於106年間出租，然1樓自107年8月起即閒置迄今，被上訴人請求不當得利應扣除此部分租金；另被上訴人擅自取走蘇春綢之遺產，伊得請求其返還並為抵銷云云置辯。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷第54頁，並由本院依相關卷證為部分文字修正）：
㈠上訴人與蘇春綢為夫妻關係，蘇春綢與被上訴人則為姊弟關係。蘇春綢於103年2月25日過世（原審卷第23頁）。
㈡系爭不動產於94年4月15日以買賣為原因，登記為蘇春綢及被
上訴人共有，應有部分各為2分之1；嗣蘇春綢於103年2月25日死亡，上訴人於105年8月24日因與訴外人 蘇阿笋 即蘇春綢繼承人之一和解而取得系爭不動產所有權應有部分2分之1。
有土地及建物登記謄本、土地登記申請書在卷可稽（原審卷第27至47、72至96、270頁）。
㈢系爭房屋除建物登記範圍，尚有系爭增建物，業經原法院會
同兩造履勘，有原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖即附圖在卷可稽（原審卷第98至116頁）。
㈣系爭房屋3至5樓現由上訴人自住，2樓由上訴人出租。
五、被上訴人主張上訴人無權占用系爭建物，應遷讓返還予全體共有人並給付不當得利；上訴人則否認被上訴人為所有權人，並以前詞置辯。本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院108年6月25日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷第55頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠被上訴人依民法第767條第1項、第821條規定請求上訴人返還
系爭建物予全體共有人，有無理由？
甲、借名登記爭執部分：⒈按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項定有明文。查系爭不動產應有部分2分之1係以買賣為原因，於94年4月15日登記為被上訴人所有乙情，有建物登記公務用謄本及94年羅登字第065250號登記案件資料（即土地登記申請書、建築改良物買賣所有權移轉契約書）等足稽（原審卷第
47、85至89頁），堪認被上訴人為系爭不動產共有人之一。⒉上訴人雖以系爭不動產係由其與蘇春綢出資，應有部分2分之
1借名登記在被上訴人名下，並以民事答辯爭點整理狀繕本送達，終止兩造間前開借名登記契約，於終止後被上訴人就系爭不動產並無任何權利云云為辯。惟查：
①按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（參最高法院98年度台上字第76號、99年度台上字第1662號判決意旨）。又借名登記契約須當事人雙方，就屬於一方「現在或將來」之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，相互意思表示一致，其契約始為成立。故當事人一方如主張與他方有借名登記關係存在，自應就借名登記契約確已成立之事實，負舉證責任。查系爭不動產應有部分2分之1登記為被上訴人所有，上訴人抗辯係上訴人借名登記在被上訴人名下，自應由上訴人就取得系爭不動產應有部分2分之1所有權及借名登記之事實負舉證之責。
②上訴人就此固提出買賣契約書等書證及證人即上訴人胞妹 蔡麗卿 證述為據，然查：
⑴證人蔡麗卿證稱：「（問：你哥哥現在住的 羅東 房子[指系
爭建物]，證人知道是誰的嗎？）我大嫂。（問：證人怎麼知道是你大嫂的？）因為我哥哥家裡的事情，都是我大嫂在處理。（問：所以你知道哥哥家裡有事情都是大嫂處理，就推斷是大嫂的房子？還是有看過房屋謄本？）他們之間的事情我是很少在了解，但就是知道大部分的事情都是大嫂在處理。（問：妳對於妳哥哥跟大嫂間的財產，如何處理，妳知道嗎？）我不太清楚。（問：你知道這個房子當初為什麼買？）這個我不知道。（問：你知不知道你哥哥與大嫂間，兩人如何處理他們財產？）不太清楚。（問：妳知道哥哥住的羅東房子，是誰出資？登記在誰名下？當時如何決定？過程為何？）（搖頭）（問：不清楚？）對。」等語（原審卷第283頁背面至284頁背面）。足知證人蔡麗卿並不知道系爭不動產買賣原因、由何人出資、登記在何人名下等節，則其證述自無法證明系爭不動產應有部分2分之1係上訴人所有，及借名登記在被上訴人名下之事實。
⑵上訴人另提出系爭不動產買賣契約書、匯款證明、土地登
記申請書、臺灣銀行存摺等書證，惟依買賣契約所示系爭不動產締約買受人僅蘇春綢一人，並不包括上訴人，且買賣不動產價金亦係由蘇春綢匯款予第三人幸村建設有限公司，縱上訴人曾有20萬元匯入蘇春綢前開臺灣銀行帳戶，惟20萬元與系爭不動產總價款1,600萬元相去甚遠，且用途不明，尚不足為買賣價金之證明，自無以證實其就系爭不動產有實質之應有部分2分之1。則其主張將此部分借名登記在被上訴人名下云云，洵不足採。且據證人 蘇庭弘 證稱：「（問：系爭房屋是何人的？）當初是我姑姑(指蘇春綢)買的，有一半是贈與給我叔叔蘇卿華。（問：如何知道？）我叔叔從桃園回來羅東奶奶家，當時姑姑也在場，是在一個吃飯的場合，閒聊過程中姑姑有提到要買系爭房屋，也講到膝下無兒女，考慮到姑姑先走的話，財產由姑丈(指上訴人)繼承，若姑丈也走了後，就會由姑丈那邊的親戚繼承，姑姑不希望自己一生辛苦的財產落入外人的手上，所以才會買了系爭房屋後，決定把一半產權贈與叔叔這邊。（問：你知道的過程？）就是在那個吃飯的場合姑姑有提到。」等語（原審卷第146頁背面至147頁），益證上訴人所稱系爭不動產應有部分2分之1為其所有，僅「借名登記」在被上訴人名下，並非事實。既上訴人不能證明其有相當資金之出資，已無以證明其為系爭不動產應有部分2分之1之實質權利人，且上訴人亦未就在何情境下兩造已就借名登記意思合致，舉證以實其說，僅泛稱薪資交由蘇春綢處理，其有共同出資云云，無以憑採。
③依上說明，系爭不動產於94年4月15日，係以買賣為原因，登
記為被上訴人與蘇春綢所共有，應有部分各2分之1，上訴人就系爭不動產為其與蘇春綢共同出資、各自有應有部分2分之1，其中上訴人部分於登記之初即借名登記在被上訴人名下等情，既均未舉證以實其說，自不足採。
乙、請求上訴人返還系爭建物予全體共有人，有無理由？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。又，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事裁判意旨參照）。
⒉經查：
①按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取
得動產所有權，民法第811條定有明文。增建之附屬物，因不符建築物或工作物獨立性之要求，不得為物權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範圍因而擴張（最高法院105年度台上字第592號判決意旨參照）。又主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分（最高法院94年度台抗字第250號裁定意旨參照）。查被上訴人為系爭房屋應有部分2分之1所有人，該房屋除建物登記範圍外，尚有系爭增建物，業經原審會同兩造履勘確認無誤，並有107年6月11日勘驗筆錄、現場照片(原審卷第103至114頁)及宜蘭縣羅東地政事務所土地複丈成果圖即附圖(同卷第115至116頁)在卷可稽；又系爭增建物除五樓鐵皮雨遮外，另有五樓鐵皮屋、二樓及四樓RC造房屋，惟系爭增建部分均無獨立出入口，五樓鐵皮屋用途為書房兼雜物間，無衛浴設備，另二、四樓RC造房屋則與原有二、四樓部分均為室內空間，無法分開使用，且均須自屋內樓梯連結二樓大門對外出入，足徵系爭增建物欠缺使用上獨立性，且其效用與系爭房屋及其附屬物具有一體之關係，應屬系爭房屋共有人所共有。另系爭建物現由上訴人一人占有使用，包括一樓履勘當時亦由上訴人出租之事實，業經原審現場履勘查明屬實，有前揭勘驗筆錄及相片可徵(原審卷第104頁及109頁正反面)，則上訴人自應就其占有全部系爭建物之合法權源乙節，負舉證之責。
②上訴人辯以被上訴人自登記為所有權人起，數十年來未曾反
對上訴人及蘇春綢居住使用系爭不動產，已同意其使用或成立默示分管協議云云，為被上訴人所否認。查，系爭不動產係由蘇春綢向第三人所購買，登記為蘇春綢與被上訴人應有部分各2分之1如前述，蘇春綢生前由其夫妻占有使用，然蘇春綢已於103年2月25日死亡，上訴人自應證實被上訴人同意蘇春綢死後，仍由上訴人繼續占有使用系爭不動產全部，上訴人徒以蘇春綢生前已占有使用，其死後被上訴人亦同意維持現況，尚乏依據。雖另稱有默示分管協議云云，亦為被上訴人所否認，且分管協議乃在各共有人間，於其權利範圍內分管專用該範圍內之共有物，而本件乃上訴人占用全部之共有物，自與分管協議不符，此部分所辯，亦非可取。
⒊綜上，被上訴人為系爭不動產之共有人，上訴人一人占用全
部之共有物，而未證實其合法權源，則被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求上訴人遷讓返還系爭建物予全體共有人，洵屬有據。
㈡被上訴人依民法第179條規定請求上訴人返還相當於租金之不
當得利，有無理由？金額若干？⒈按無法律上原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文，上訴人無權使用系爭建物全部如前述，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還逾其權利範圍，而使用系爭建物之相當租金不當得利，核屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要；再城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。
經查，系爭房屋為94年1月7日建築完成，結構屬鋼筋混凝土造連棟式四層透天店鋪住宅、格局長方形，位處宜蘭縣羅東鎮商業區，其中一、二樓均為獨立之店面用途，三、四、五樓則為住宅等節，有前開勘驗筆錄可據，並有現場照片及Google地圖足參，堪信系爭建物一、二樓可供出租收取租金之商業使用，並有出租收益如前所述，系爭建物應屬住商合一用途，顯非純供一般住宅使用，準此，系爭不動產含系爭增建物，自無上開土地法關於租金規定上限之適用。本件經禾欣不動產估價師事務所鑑定評估系爭建物每月租金為何，經鑑定人以比較法（即實地訪查當地類似四層樓透天店鋪住宅產品，進行區域因素及個別因素比較，由此方式試算租金）與積算法{即以原價方式求取不動產租金，即考量租金＝合理市場價格×收益資本化率（租金收益率）＋必要費用}等兩種估算方法，並按系爭房屋及系爭增建物、一至四樓及頂樓各樓層之不同、面積大小等各種因素，一一推算，系爭建物每月租金為49,449元，核此應與市場行情大致相符，被上訴人以此金額計算上訴人所受之不當得利，尚屬適當。從而，上訴人自103年2月25日起至本件起訴時即106年12月25日止，共計無權占有系爭建物46月又1天之相當於租金之不當得利為1,138,151元（計算式：49,449元÷2×｛46＋1/30｝＝1,138,151元），則被上訴人請求上訴人給付1,137,395元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起即107年1月23日（原審卷第25頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，暨自107年1月23日起至遷讓返還系爭建物止，按月於當月最後一日給付被上訴人24,725元，及自各應給付之翌日即次月一日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均為有理由，應予准許。
⒊上訴人辯稱系爭建物1樓店面因被上訴人張貼警語後，即無人
承租已閒置，則系爭建物租金總價應扣除1樓店面租金費用云云。然於107年6月11日現場履勘時，系爭建物1、2樓店面均係由上訴人出租予第三人做為服飾店、烘培坊教室使用，有上開勘驗筆錄足稽，則上訴人辯稱系爭建物1樓店面長期閒置云云，應非事實。而禾欣不動產估價師事務所鑑定報告係採前開「比較法」及「積算法」等估價方式，於估價時，已考量鑑定標的之個別因素即系爭建物1樓空置待租中等情形(見鑑定報告第9頁），是上訴人請求補充鑑定，認無必要。又系爭建物1樓店面現雖待租中，惟仍係由上訴人占有管理中，則上訴人受有使用建物之利益並未消滅，故上訴人辯稱系爭建物相當租金總價應扣除1樓店面租金云云，並不足採。
㈢上訴人抵銷抗辯是否可採？抵銷金額如何？⒈上訴人主張於105年6月1日上訴人與蘇阿笋於本院105年度家
上易字第9號請求分割遺產事件達成和解，其中蘇春綢遺產金飾490.5公克分歸上訴人所有，總價62萬7,350元。105年間兩造至土地銀行開啟保管箱，被上訴人擅自取走上開金飾，上訴人得依民法第179條規定請求被上訴人返還不當得利，並主張抵銷云云，為被上訴人所否認。
⒉查，租用保管箱置放財產或其他物品，與銀行間非屬寄託關
係，銀行以保管箱供寄放物品，除有特別約定外，銀行並不經管該寄放物，是上訴人為抵銷抗辯，卻請求向土地銀行羅東分行函詢105年間蘇春綢繼承人前往開啟保管箱時承辦人員姓名？保管箱內原有物品清單為何？當天何人取走保管箱物品等，要與保管箱租用本質不合，揆前說明，已非必要。何況蘇春綢有無置放上揭金飾？重量若干？純度與價值？在在成謎，上訴人未舉證以實其說，誠難憑採。且105年間之事情經過，年代已遠，銀行承辦員除有特別情狀而印象深刻外，該已淡忘，況縱其在旁亦無由知悉當事人存提何物或包裝袋內置放何物，矧要證實有490.5公克重量及含金純度，實強人所難。既上訴人未舉證證實有在保管箱內存放上開金飾，則其抵銷抗辯，即無所據，為不足採。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第821條、第179條等規定，請求㈠上訴人應將系爭建物遷讓返還予全體共有人。㈡上訴人應給付被上訴人1,137,395元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年1月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢上訴人應自107年1月23日起至遷讓返還系爭建物止，按月於當月最後一日給付被上訴人24,725元，及自各應給付之翌日即次月一日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78，判決如主文。
中華民國109年12月1日
民事第二十庭
審判長法官周祖民
法官鄭威莉法官馬傲霜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年12月1日
書記官劉文珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。