裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第1644號民事判決
裁判日期：民國109年05月05日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第1644號原告 葉昆田 訴訟代理人 高培恆 律師被告 吳忠平
林錦生 上一人訴訟代理人 林俊宏 被告 王元春 訴訟代理人 王景弘 被告 朱忠義 訴訟代理人 朱大偉 被告 吳雅瑞 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國109年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告林錦生應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖編號A2所示面積13.48平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人。
被告林錦生應給付原告新臺幣肆萬壹仟肆佰陸拾玖元，及自民國一○八年十二月十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並應自民國一○八年十二月十四日起至返還第一項所示占用土地之日止，按月給付原告新臺幣柒佰參拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林錦生負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項，得假執行；但被告林錦生如以新臺幣貳佰柒拾肆萬玖仟玖佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，得假執行；但被告林錦生如以新臺幣肆萬壹仟肆佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。又本判決第二項之各期給付於到期後，各得假執行；但被告林錦生如各以新臺幣柒佰參拾柒元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請均駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條亦有明文可參。查本件原告起訴時，訴之聲明原為：「一、被告吳忠平、王元春、朱忠義、吳雅瑞應將坐落於新北市○○區○○段○○○○○號（重測前為新埔段330-13地號），如附圖A所示斜線部分土地上之建築物拆除，並將占有之土地回復原狀返還全體共有人。二、被告林錦生應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號，如附圖B所示斜線部分土地上之建築物拆除，並將占有之土地回復原狀返還全體共有人。三、被告吳忠平、王元春、朱忠義、吳雅瑞應共同給付原告新臺幣（下同）3萬8,450元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第一項占有土地之日止，按月給付原告684元。四、被告林錦生應給付原告
3萬8,450元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至返還第二項占有土地之日止，按月給付原告684元。」等語（見板調卷第12頁），嗣於民國108年12月4日具狀將訴之聲明變更為：「一、被告吳忠平應將坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上，如新北市板橋地政事務所於108年11月20日所繪製之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A1所示，面積14.3平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。二、被告林錦生應將坐落系爭土地上，如附圖編號A2所示，面積13.48平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。三、被告王元春應將坐落系爭土地上，如附圖編號B所示，面積3.42平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。四、被告朱忠義應將坐落系爭土地上，如附圖編號C所示，面積3.99平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。五、被告吳雅瑞應將坐落系爭土地上，如附圖編號D所示，面積2.01平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。六、被告吳忠平應給付原告5萬4,984元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告977元。七、被告林錦生應給付原告5萬1,
830元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告921元。八、被告王元春應給付原告1萬3,150元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告234元。九、被告朱忠義應給付原告1萬5,342元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之
5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告273元。十、被告吳雅瑞應給付原告7,728元，及自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告137元。」等語（見本院卷第165頁至第16
7頁），經核原告上開更正訴之聲明之內容，或係擴張應受判決事項之聲明，或係未變更訴訟標的，而僅補充其聲明使之完足、明確，依上開說明，於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地係於62年12月26日以買賣為原因，由訴外人 楊金石
移轉登記予原告、被告朱忠義、王元春、訴外人 陳朱 聘聘等
4人所共有，權利範圍均為1/4，嗣陳朱聘聘復於63年5月
2日以買賣為原因將其權利範圍移轉登記予訴外人 伊孟君 ，後伊孟君於70年1月29日再以買賣為原因將其權利範圍移轉登記予被告吳雅瑞，故系爭土地現為原告、被告王元春、朱忠義、吳雅瑞等4人所共有，權利範圍亦均為1/4。惟被告吳忠平、林錦生、王元春、朱忠義、吳雅瑞竟未經原告同意或授權，分別於系爭土地上增建或同意他人增建如附圖編號A1、A2、B、C、D所示之地上物，原告自得依民法第767條、第821條之規定，分別請求被告吳忠平、林錦生、王元春、朱忠義、吳雅瑞將前揭地上物拆除，並將占有之系爭土地返還予全體共有人。
㈡又因被告吳忠平、林錦生、王元春、朱忠義、吳雅瑞係未經
原告同意或授權，分別於系爭土地上增建或同意他人增建如附圖編號A1、A2、B、C、D所示之地上物占有使用，自有因此而獲得利益，原告既為系爭土地之所有權人，自得依民法第179條、土地法第97條、第105條之規定，向被告等人請求相當於租金之不當得利。而系爭土地於103年1月之申報地價為2萬4,960元，於105年1月提高為3萬4,560元，於107年1月調降為3萬2,800元，且參照系爭土地附近即為捷運新埔站、鄰近板橋GlobalMall環球購物中心、新北市歡樂耶誕城、致理科技大學、新北市板橋中山國民中學，生活機能充足、交通便利、商業繁榮等情以觀，原告得請求被告等人給付之不當得利數額應以申報地價之年息10％為適當。準此，原告得分別請求被告吳忠平、林錦生、王元春、朱忠義、吳雅瑞給付自起訴前5年內之相當於租金之不當得利各為5萬4,984元、5萬1,830元、1萬3,150元、1萬5,342元、7,728元，並得請求至返還系爭土地之日止按月給付977元、921元、234元、273元、137元（計算式詳如附表）。
㈢並聲明：
⒈被告吳忠平應將坐落系爭土地上，如附圖編號A1所示，面積
14.3平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。⒉被告林錦生應將坐落系爭土地上，如附圖編號A2所示，面積
13.48平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。⒊被告王元春應將坐落系爭土地上，如附圖編號B所示，面積
3.42平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。⒋被告朱忠義應將坐落系爭土地上，如附圖編號C所示，面積
3.99平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。⒌被告吳雅瑞應將坐落系爭土地上，如附圖編號D所示，面積
2.01平方公尺之地上物拆除，並將土地返還全體共有人。⒍被告吳忠平應給付原告5萬4,984元，及自民事變更訴之聲
明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告977元。
⒎被告林錦生應給付原告5萬1,830元，及自民事變更訴之聲
明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告921元。
⒏被告王元春應給付原告1萬3,150元，及自民事變更訴之聲
明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告234元。
⒐被告朱忠義應給付原告1萬5,342元，及自民事變更訴之聲
明狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告273元。
⒑被告吳雅瑞應給付原告7,728元，及自民事變更訴之聲明狀
繕本送達之翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民事變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告137元。
⒒訴訟費用由被告負擔。
⒓原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告吳忠平則以：㈠原告原為門牌號碼新北市○○區○○街○○號1樓房屋之所有
權人，而前揭19號房屋（下稱系爭公寓）坐落之基地除新北市○○區○○段○○○○○號土地（重測前為新埔段332-9、330-14地號土地；下稱1649地號土地）外，尚包含作為計算容積率之空地即系爭土地，此觀系爭公寓係將化糞池設置於系爭土地內即明。而系爭土地上如附圖編號A1所示地上物係由原告父親所興建，興建完成後出租予他人經營麵包店使用。嗣後原告父親將系爭公寓1樓建物出售予被告吳忠平前手，惟未將系爭土地持分一併出售，故被告吳忠平前手再將系爭公寓1樓建物出售予被告吳忠平時，亦僅係將1649地號土地過戶予被告吳忠平，被告吳忠平係嗣後始知悉前揭情事。另被告吳忠平於買受系爭公寓1樓建物時，系爭土地上已有如附圖編號A1所示地上物，被告吳忠平不知道是何時所興建，但既然係原告或原告父親所興建，自不得請求被告吳忠平拆除並返還。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林錦生則以：㈠新北市○○區○○段○○○○○號土地及其上門牌號碼新北市○
○區○○街○○號1樓房屋，原為被告林錦生父親即訴外人林俊宏所有，近幾年始移轉登記予被告林錦生。又系爭土地原本係為空地，被他人丟棄垃圾及舉辦喪事，林俊宏始與原告父親一同商議而直接在系爭土地上搭蓋鐵皮建物，並非係先圍起來後才搭蓋，當時林俊宏亦有向原告父親告知，該鐵皮建物會同時佔用到系爭土地及前揭1651地號土地等情，惟林俊宏與原告父親就互相佔用對方土地部分均表示沒有關係，且原告父親與林俊宏於興建之初亦有分別取得新北市○○區○○街○○號、21號全體住戶之同意。興建迄今已四十幾年均相安無事，原告父親既已同意林俊宏搭蓋如附圖編號A2所示之地上物，現原告竟仍提起本件訴訟請求被告林錦生予以拆除，實不合理。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告王元春則以：㈠附圖編號B所示增建物應係屬於系爭公寓本身，並非係被告
王元春所增建或擴建，新北市板橋地政事務所測量後雖認定確有占用系爭土地之事實，惟新北市政府工務局亦已說明應係現有地籍圖與原核發使用執照時之地籍圖有誤差所產生之結果，自不應由被告王元春來承受。
㈡又系爭土地係原告與被告王元春、朱忠義、吳雅瑞等人所共
有，權利範圍各為1/4，故依據土地法第34條之1第1項規定，倘欲於系爭土地上興建建築物，並不需要共有人全體之同意，僅需有多數決同意即可。況縱本件並不適用土地法第34條之1第1項規定，惟附圖編號B所示地上物之面積，實際上亦係在被告王元春所享有系爭土地之權利範圍內，且被告王元春亦未曾收取任何關於如附圖編號B所示地上物使用上所衍生之金錢利益，自無受有任何不當得利可言。
㈢再者，系爭土地上興建如附圖編號A1所示之地上物，其目的
應係當時有人會在系爭土地上丟棄垃圾，故系爭公寓之全體住戶（當時1樓住戶為原告之父親）始同意在系爭土地上興建前揭地上物，用以阻止他人於其上丟棄垃圾。被告王元春雖不清楚當時究竟係同意於系爭土地上興建前揭地上物，或係僅同意將系爭土地圍起來，但確實並未同意由系爭公寓1樓建物住戶使用前揭地上物。
㈣並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
五、被告朱忠義則以：㈠附圖編號C所示增建物應係屬於系爭公寓本身，並非係被告
朱忠義所增建或擴建，原告自不得請求被告朱忠義拆除。系爭土地上興建如附圖編號A1所示之地上物，其目的應係當時有人會在系爭土地上丟棄垃圾，故系爭公寓之全體住戶（當時1樓住戶為原告之父親）始同意在系爭土地上興建前揭地上物，用以阻止他人於其上丟棄垃圾。又被告朱忠義當時雖有同意系爭公寓1樓建物住戶將系爭土地圍起來，惟前揭地上物之使用收益均與系爭公寓2、3、4樓建物之住戶無關，亦未收過任何租金，自無受有不當得利可言。另原告係依照面積比例計算賠償數額，恐有重疊之情形，亦應屬不合理。
㈡並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
六、被告吳雅瑞則以：㈠被告吳雅瑞係於69年12月19日因買賣為原因而取得坐落1649
地號土地（權利範圍1/4、面積95平方公尺），及其上同段2094建號建物即系爭公寓4樓房屋（權利範圍1/1、面積65.41平方公尺），並於70年1月29日辦妥所有權登記在案。
㈡又被告吳雅瑞自買受系爭公寓4樓建物迄今已38年餘，除因
外牆滲水、加貼磁磚整修外，並無再行增建、加設雨遮或鐵窗，附圖編號D所示地上物雖經新北市板橋地政事務所認定有占用系爭土地之事實，惟此部分應係地政人員使用新舊儀器測量、人為因素及技術落差，始產生測量上些微之誤差結果，蓋被告吳雅瑞所有之系爭公寓4樓建物早期既為地政機關登記合法之原始建築物，倘將前揭誤差導致有占用系爭土地之事實，亦不得歸咎於善意第三人即被告吳雅瑞。
㈢再者，被告吳雅瑞係為系爭土地之共有人，並繳納38餘年之
地價稅，惟從未享有系爭土地上如附圖編號A1所示地上物之使用權或相當於租金之利益，被告吳雅瑞應亦為受害人，原告竟仍對被告吳雅瑞提起本件訴訟，顯屬濫用權利甚明。另系爭土地係為畸零地，當時系爭公寓之全體住戶係同意將系爭土地圍起來，作為大家共同使用空間，例如係停放機車使用等，惟其後當時系爭公寓1樓建物住戶即原告父親竟將圍起來的部分直接增建如附圖編號A1所示地上物，並供1樓住戶占有使用，然被告吳雅瑞當時並未同意原告父親增建如附圖編號A1所示之地上物並給1樓住戶使用，當時應該說是要讓全體住戶共同使用。
㈣此外，系爭公寓於起造時因物價飛漲、材料品質及結構不佳
、屋齡老舊，倘將附圖編號D所示增建物拆除恐危及整棟大樓之安全，被告吳雅瑞主張應以分割系爭土地，抑或係將系爭土地上之地上物交由系爭土地全體共有人共同管理等方式始得解決兩造間之糾紛。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
七、得心證之理由：㈠查系爭土地重測前為新埔段330-13地號土地，原告、被告王
元春、朱忠義、訴外人伊孟君於63年間均以買賣為原因移轉系爭土地所有權（應有部分各4分之1）登記與其等名下，被告吳雅瑞則於70年間向伊孟君購買系爭土地應有部分4分之1，並登記於其名下，系爭土地現為原告與被告王元春、朱忠義、吳雅瑞所共有，應有部分各為4分之1。被告吳忠平、王元春、朱忠義、吳雅瑞現各為系爭公寓1至4樓建物之所有權人，其中系爭公寓1樓建物原為原告所有，於78年11月7日出售與訴外人 顏旭榮 ，並於同年月27日由顏旭榮取得系爭公寓1樓建物及坐落之1649地號土地所有權，顏旭榮復於80年6月18日出售上開建物及坐落土地與被告吳忠平，於80年7月18日由吳忠平取得上開建物及土地之所有權；被告吳雅瑞係於70年1月29日以買賣為原因登記為系爭公寓4樓建物之所有權人。又系爭土地上現有1樓地上物占用如附圖所示A1、A2部分，及系爭公寓2至4樓增建物占用如附圖所示B、C、D部分等情，有系爭土地之土地登記第三類謄本、現場照片、系爭公寓4樓建物登記第一類謄本、系爭公寓1樓建物登記公務用謄本及建築改良物登記簿、系爭土地改制前之臺灣省臺北縣土地登記簿、新北市地籍異動索引、系爭土地登記公務用謄本各1份等件在卷為憑（見板調卷第37頁至第41頁、第89頁、本院卷第75頁、第79頁至第84頁、第93頁至第109頁），復經本院偕同兩造、地政人員至現場履勘測量後，經新北市板橋地政事務所製作附圖在案，有本院勘驗筆錄、附圖在卷為證（見本院卷第151頁至第152頁、第157頁），且為兩造所不爭執，應堪予認定。
㈡查系爭公寓所坐落土地為1649地號土地（即重測前新埔段33
0-14、332-9地號土地），而系爭土地上無登記建物，然系爭土地與1649地號土地經調閱62板使字第1626號使用執照（62板建字第357號建造執照），與原核准配置圖比對結果，係屬系爭公寓申請基地範圍之建築基地（含法定空地），此有新北市板橋地政事務所108年8月8日新北板地籍字第1085323511號函、新北市政府工務局108年8月27日新北工建字第1081602389號函各1份在卷為憑（見本院卷第73頁至第74頁、第147頁至第148頁），且經本院調取前揭建造執造、使用執照查核屬實，又依本院函詢系爭土地是否有經過都市計畫通盤檢討或變更乙事，亦經新北市政府城鄉發展局函覆表示：系爭土地自58年8月4日發布實施「江子翠及十二埒地區鄉街計劃」案納入板橋都市計畫區內，土地使用分區為住宅區，迄今發布實施多次計畫案，土地使用分區均為住宅區而未變更等語，有該局108年12月3日新北城審字第1082270959號函在卷可考（見本院卷第179頁至第180頁），堪認系爭土地屬於系爭公寓建築基地所留設之法定空地甚明。而按，依建築法第11條規定，係屬建築基地之一部分，其於建築基地建築使用時，應留設一定比例面積之空地，旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等，以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益，故同法第3項明定應留設之法定空地，負有「非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之使用負擔。又民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，區分所有建物者，其專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。準此，鑑於法定空地為建築基地之一部分，為維護建築法應保留空地以維護公同利益之規定及意旨，建築物之法定空地所有權人，皆不應單獨移轉其建築基地或法定空地所有權。但查，本件原告本為系爭土地之所有權人（應有部分為4分之1），縱系爭土地屬系爭公寓法定空地之性質，依前揭說明，固應併同建築基地為買賣移轉之標的，倘原告買賣系爭公寓1樓建物及坐落土地違背併同上開移轉法定空地之規定，亦屬其與買受人間基於買賣契約所生之債權債務關係，而非被告得以抗辯原告非屬系爭土地之所有權人，是被告等人關於此部分抗辯，即無可採。
㈢原告主張其與他人共有之系爭土地，遭被告吳忠平無權占有
如附圖編號A1所示之地上物部分，爰依民法第767條、第82
1條規定，訴請被告吳忠平拆除上開地上物，並將占用土地返還全體共有人，併依民法第179條規定，訴請被告吳忠平就所占有系爭土地之部分給付相當於租金之不當得利等語，被告吳忠平則否認之，並以前詞置辯。經查：
⒈按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號民事判決要旨參照）。查原告於本院審理時陳稱：如附圖編號A1所示增建之地上物部分應為建築執照起造人為主，我們也不知道是誰云云（見本院卷第250頁），依其所述，既無法確認該地上物之起造人為何人，則其亦無法證明起造人事後將該地上物之事實上處分權轉讓與被告吳忠平，是原告主張被告吳忠平拆除該地上物及返還土地部分，已非無疑。再者，參以被告王元春於本院審理時陳稱：當時因為有人會在系爭土地上丟垃圾，故系爭公寓1至4樓住戶同意在系爭土地上搭蓋增建物，讓別人不能丟垃圾，從增建物蓋好就一直到現在沒有變，當時1樓住戶是原告父親，我們雖有同意1樓蓋增建物，但該增建物使用收益均與其他2至4樓住戶無關等語（見本院卷第62頁至第63頁）、被告朱忠義於本院審理時陳稱：伊當時也是為了不要讓人丟垃圾而同意1樓蓋增建物，但該增建物使用收益與系爭公寓2至4樓無關等語（見本院卷第62頁至第63頁）、被告吳雅瑞於本院審理時則稱：系爭公寓1至4樓住戶當時應該是同意將系爭土地圍起來，作為大家公共使用之空間，比方說停機車使用，但當時1樓住戶即原告父親將系爭土地圍起來之處直接搭蓋鐵皮地上物，且僅讓1樓住戶使用，伊並沒有同意原告父親搭蓋鐵皮地上物供1樓住戶使用等語（見本院卷第62頁至第63頁）、被告林錦生於本院審理時陳稱：系爭土地1樓增建部分各為原告父親、被告林錦生父親林俊宏所同時搭蓋，蓋的時間應該是70幾年間，我們各自蓋完自己的部分，各自使用，原告那邊蓋完應該是拿來當作麵包店使用等語（見本院卷第250頁），可知系爭土地上如附圖編號A1所示增建之地上物應為原告父親所搭蓋，則該地上物原事實上處分人即應為原告之父，是原告主張被告吳忠平應拆除上開地上物，自應先證明被告吳忠平自原告之父處輾轉取得該地上物之事實上處分權。
⒉又按未辦保存登記之建築物事實上處分權之讓與，除有讓與
合意外，並須實際交付占有予受讓人，受讓人始取得事實上之處分權，而發生移轉之效力（最高法院69年度台上字第85
1號判決參照），查本件系爭公寓1樓建物原為原告所有，於78年11月7日出售與顏旭榮，並於同年月27日由顏旭榮取得系爭公寓1樓建物及坐落之1649地號土地所有權，惟因原告買賣當時並未將系爭土地應有部分一併移轉登記與買方顏旭榮，此觀諸系爭公寓1樓建物之建築改良物登記簿、系爭土地及1649地號土地之土地登記簿、系爭土地公務用謄本內容即明（見本院卷第79頁至第141頁），依原告買賣當時移轉房地之情形，已難認原告或原告父親於78年間買賣上開建物當時併將坐落於系爭土地上如附圖編號A1所示地上物之事實上處分權讓與顏旭榮之事實，更無法證明顏旭榮於80年6月18日出售系爭公寓1樓建物及1649地號土地時，有將上開地上物事實上處分權讓與被告吳忠平。基此，原告並未能證明被告吳忠平為系爭土地上如附圖編號A1所示地上物之事實上處分權人，揆諸前揭說明，應認被告吳忠平就該地上物無拆除之權限。
⒊基上，原告依民法第767條、第821條規定，請求被告吳忠
平將系爭土地上如附圖編號A1所示地上物拆除，並返還占用系爭土地；併依民法第179條規定，請求被告吳忠平就所占有系爭土地之部分給付相當於租金之不當得利乙情，因其未能證明被告吳忠平取得上開地上物事實上處分權，而未有拆除該地上物之權限，已如前述。是原告此部分主張，難認有據，應不予准許。
㈣原告主張其與他人共有之系爭土地，遭系爭公寓2至4樓住
戶即被告王元春、朱忠義、吳雅瑞無權占有系爭土地如附圖編號B、C、D所示之增建物部分，爰依民法第767條、第
821條規定，訴請其等拆除上開增建物，並將占用土地返還全體共有人，併依民法第179條規定，訴請其等就所占有系爭土地之部分給付相當於租金之不當得利等語，被告王元春、朱忠義、吳雅瑞均否認之，並以前詞置辯。經查：
⒈按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院97年度台上字第909號判決、96年度台上字第1152號判決要旨參照）。查系爭公寓由建商即起造人興建後，原告、被告王元春、被告朱忠義、伊孟君於63年間均以買賣為原因移轉系爭公寓1至4樓及坐落之1649地號土地、系爭土地所有權（應有部分各4分之1）登記與其等名下，被告吳雅瑞則於70年間向伊孟君購買系爭公寓4樓建物及上開土地應有部分4分之1，並登記所有權於其名下，有系爭公寓
4樓建物登記謄本、1649地號及系爭土地之土地登記謄本、土地登記簿、新北市地籍異動索引等件在卷可參（見本院卷第43頁至第45頁、第85頁至第140頁），應堪信實。原告於本院審理時自承：附圖編號B、C、D所示增建物應為系爭公寓原始建物等語（見本院卷第235頁），核與被告王元春於本院審理時所稱其並未擴建原建物等情相符（見本院卷第
236頁），則系爭公寓起造人既於興建系爭公寓時已於該公寓2至4樓增建如附圖編號B、C、D所示部分，且該部分均僅得由各樓層之住戶使用，揆諸前揭法條意旨，建商本得與各承購戶約定將公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用，達成共有人間合意成立分管協議之效，是系爭公寓建商即起造人就系爭公寓建築基地之法定空地上方2至4樓如附圖編號B、C、D所示部分，業已與各承購戶約定將歸由特定共有人（即系爭公寓2至4樓所有權人）管理使用，而有分管協議存在無誤。
⒉再者，原告既自承被告王元春、朱忠義、吳雅瑞占有如附圖
編號B、C、D所示增建物係屬系爭公寓原始建物之一部，益徵上開增建物自始即為建商即起造人所興建，且迄今均未擴建之事實，則原告於63年間所買受系爭公寓1樓房地，早已為被告依分管協議管理使用中，且因系爭公寓係於公寓大廈管理條例於84年施行前即已建造完成並辦理建物登記，故上開分管協議自不受公寓大廈管理條例第7條不得約定為專用之限制，併此敘明。況按共有物分管契約，本不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號判決見解參照）。倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。至共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號判決見解參照）。查系爭公寓自62年間興建迄今，期間迭經數次移轉登記，均未見歷任公寓房地所有權人就該公寓分管及各自占領使用之狀態為何爭執或干預，足見系爭公寓之各層住戶即共有人間應認有默示分管協議之存在。而原告自63年間即取得系爭公寓1樓建物所有權，應可得知該分管協議之存在，自不得諉為不知，其當仍應受分管協議之拘束。
⒊承前所述，系爭公寓2至4樓所有權人即被告王元春、朱忠
義、吳雅瑞占有系爭土地如附圖編號B、C、D所示部分，均係基於自始所成立之分管協議，堪認具合法占有權源無疑。是原告依民法第767條、第821條及第179條規定，訴請其等拆除上開增建物及返還占用土地部分，並請求給付相當於租金之不當得利，均屬無據，不應准許。
㈤原告主張其與他人共有之系爭土地，遭被告林錦生無權占有
系爭土地如附圖編號A2所示之地上物部分，爰依民法第767條、第821條規定，訴請被告林錦生拆除上開地上物，並將占用土地返還全體共有人，併依民法第179條規定，訴請被告林錦生就所占有系爭土地之部分給付相當於租金之不當得利等語，被告林錦生則否認之，並以前詞置辯。經查：
⒈查系爭土地現為原告與被告王元春、朱忠義、吳雅瑞所共有
，應有部分各為4分之1，又被告林錦生之父林俊宏原為新北市○○區○○路○○號1樓建物所有權人，其於70幾年間該建物增建搭蓋占用系爭土地上如附圖編號A2所示鐵皮地上物後，復將上開建物及坐落土地移轉所有權登記予被告林錦生，上開地上物現為資源回收，供被告林錦生及其家人使用等情，為兩造所不爭執，且經被告林錦生訴訟代理人林俊宏於本院審理時 陳明 在卷（見本院卷第63頁至第64頁、第250頁），並有現場照片、本院勘驗筆錄、附圖等件附卷可稽（見板調卷第41頁、本院卷第151頁至第152頁、第157頁），應堪信實。基此可知，被告林錦生現為系爭土地上如附圖編號A2所示鐵皮地上物之事實上處分權人。
⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。被告林錦生雖辯稱：系爭土地原為空地，因遭他人丟棄垃圾及舉辦喪事，其父林俊宏始與原告父親商議一同於系爭土地及被告林俊宏當時共有之1651地號土地上搭蓋鐵皮地上物，原告父親並表示其已取得系爭公寓全體住戶同意，原告父親既已同意其搭蓋如附圖編號A2所示地上物，自不得提起本件訴訟云云，惟經原告所否認，且系爭公寓當時住戶即被告王元春於本院審理時陳稱：伊不清楚被告林錦生所述情形等語（見本院卷第237頁）、被告朱忠義於本院審理時陳稱：伊父親告知伊當時有同意把系爭土地那圍起來，不要讓別人丟垃圾，但對象是誰不知道等語（見本院卷第237頁），復依卷內證據資料均無從證明原告或原告父親於70年間有取得系爭公寓全體住戶同意被告林俊宏於系爭土地上搭蓋如附圖編號A2所示之地上物，自不能僅憑被告林錦生空言抗辯，即認當時系爭土地之全體共有人均同意林俊宏於系爭土地上搭蓋上開地上物。故而，被告林錦生以前揭抗辯內容認其有占用系爭土地之正當權源云云，應無可採。
⒊按共有人對共有物之特定部分占用收益，原則上須徵得其他
共有人全體同意。但如共有人間約定就共有物劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理之分管契約，固非法所不許。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第
762號判例意旨可以參照）。被告林錦生復辯稱：伊父親林俊宏搭蓋上開地上物已40幾年，原告父親既已同意，大家也都知道並相安無事云云，除為原告否認外，系爭公寓當時住戶即被告王元春、朱忠義亦為上開爭執之陳述，依前揭說明，被告林錦生自應就上開利己之事實負舉證之責。然被告林錦生並未舉證證明系爭土地之共有人有何舉動或其他情事而有同意其所搭蓋如附圖編號A2所示地上物占用系爭土地，自不能就其單純之沉默或經過時間之長短，而認原告及系爭土地其餘共有人有默示同意之意思表示。況被告林錦生亦未能說明或證明上開地上物搭蓋時，斯時系爭土地全體共有人間是自何時開始、以何種方式約定使用範圍及內容，而各共有人對於管領之部分，何時有容忍未干涉等情形，自不足以認為系爭土地之全體共有人有默示成立分管契約之意思。縱令系爭土地之共有人多年來均無人出面質疑其所搭蓋之上開地上物占用之合法性，或係出於單純之沈默，或不知前開占用之情形，尚無從藉此反推上開地上物在系爭土地上之建築及使用，係經過系爭土地之全體共有人之同意。故被告林錦生辯以上情，亦無可採。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有權者，得請求返還之。
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。次按建物之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號民事裁判要旨參照）。
查原告與被告王元春、朱忠義、吳雅瑞均係系爭土地之共有人之一，被告林錦生現為系爭土地上如附圖編號A2所示地上物之事實上處分權人，而被告林錦生就其所有上開地上物並無占用系爭土地之正當權源等情，業如前述，則原告依民法第767條前段、第821條規定，請求被告林錦生將坐落系爭土地上如附圖編號A2所示之地上物（面積13.48平方公尺）拆除，並將該部分土地返還與原告及其他全體共有人，洵屬有據，應予准許。
⒌又原告依民法第179條規定，請求被告林錦生就所占有系爭土地之部分給付相當於租金之不當得利部分。經查：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。查原告於63年2月26日以買賣為原因登記為系爭土地之所有權人（應有部分為4分之1），有系爭土地登記公務用謄本在卷可查（見本院卷第107頁），而被告林錦生為附圖編號A2所示地上物之事實上處分權人，如前所述，是被告林錦生所有上開地上物無權占有原告所共有系爭土地之部分，依社會通念，可消極減免其應支付使用系爭土地之代價，而受有利益，致原告受有損害，則依上開法條規定及最高法院判決意旨，原告請求被告林錦生占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，自屬有據。
⑵次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，為土地所有權人依土地法所申報之地價。另所謂年息10％為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查，原告起訴請求被告林錦生無權占有系爭土地之部分，並依此計算其所獲得相當於租金之不當得利，本院審酌系爭土地位處新北市板橋區，屬於城市地方，自有前揭法條規定之適用；且系爭土地面臨介壽街、外接文化路，鄰近捷運新埔站步行約5分鐘，公車有310、264、245、918等經過，交通便利，附近有臺灣銀行、全家便利商店、星巴克、致理技術學校；中山國中等，經濟商圈繁榮，而被告林錦生所有上開地上物為其所有之新北市○○區○○街○○號1樓建物增建部分，為一層鐵皮地上物，上方有浪板屋頂，現為資源回收使用，外堆置雜物，供被告林錦生及其家屬使用等情，有本院勘驗筆錄1份在卷可佐（見本院卷第151頁至第
152頁）；另觀諸該地上物所在之現場照片（見板調卷第41頁），可知該增建物自自70年幾間搭蓋迄今約已30餘年，外觀業已陳舊；再參以系爭土地於108年1月之公告現值為每平方公尺為20萬4,000元，然於同期之申報地價僅為每平方公尺3萬2,800元等情，有系爭土地地價第一類謄本、土地登記公務用謄本在卷可參（見板調卷第43頁、本院卷第107頁），足見系爭土地申報地價顯有低於該土地實際價值之情形。綜上各情，系爭土地屬新北市板橋區之城市地區，交通便利且經濟商圈繁榮，被告林錦生占用該地上物係供自己及家人居住使用，又上開地上物迄今約已30餘年，外觀、內部均已老舊，認原告得請求被告林錦生給付相當於租金之不當得利，應以系爭土地申報地價之8％計算為適當。
⑶查被告林錦生所有地上物無權占有系爭土地上如附圖編號A2
所示部分（面積為13.48平方公尺），如前所述，且依系爭土地之地價第一類謄本所載（見板調卷第43頁），系爭土地
102年度至104年度之申報地價每平分公尺均為2萬4.960元、105年度至106年度均為3萬4,560元、107年度至10
8年度為申報地價每平方公尺為3萬2,800元，再依原告就系爭土地應有部分為4之1，原告得請求被告林錦生給付起訴前5年相當於租金之不當得利共計為4萬1,469元【計算式：自103年4月3日起至104年12月31日止，合計1年8月又28日，申報地價每平方公尺2萬4,960元×13.48平方公尺×8％×（1＋8/12＋28/365）×1/4=11,732元；自10
5年1月1日起至106年12月31日止，合計2年，申報地價每平方公尺3萬4,560元×13.48平方公尺×8％×2×1/
4＝18,635元；自107年1月1日起至108年4月2日止，合計1年3月又2日，申報地價每平方公尺3萬2,800元×
13.48平方公尺×8％×（1＋3/12＋2/365）×1/4＝11,102元，小數點以下四捨五入，下同。起訴前5年相當於租金之不當得利金額共計為11,732元＋18,635元＋11,102元＝41,469元】。另原告得請求被告林錦生給付自原告民事變更訴之聲明狀送達被告林錦生翌日時即108年12月14日（見本院卷第177頁本院送達證書）起至返還系爭土地時止，按月計算相當於租金之利益為737元（計算式為：108年申報地價每平方公尺3萬2,800元×13.48平方公尺×8％÷12月×1/4=737）。因此，原告依民法第179條規定，請求被告林錦生給付其4萬1,469元，及自108年12月14日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付原告737元範圍內，於法有據，應予准許。逾此範圍之請求，洵非正當，不應准許。
⑷末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查本件被告林錦生應為之前揭不當得利給付，係屬不確定期限之債務，應經催告後，被告林錦生自受催告時起始負遲延責任，而應給付法定遲延利息。原告係於起訴後以民事變更訴之聲明狀催告被告林錦生給付上開不當得利款項，該狀繕本業於108年12月13日送達被告林錦生，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第177頁），是被告林錦生迄未給付，自應負遲延責任，是原告請求被告林錦生應自108年12月14日起至清償日之日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，應屬有據。
八、從而，原告依民法第767條、第821條、第179條規定，請求被告林錦生應將坐落系爭土地上如附圖編號A2所示面積13.48平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還原告及全體共有人；及被告林錦生應給付原告4萬1,469元，及自10
8年12月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自108年12月14日起至返還前開土地之日止，按月給付被原告737元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，均無理由，應予駁回。
九、本判決第一項、第二項係屬所命給付之價額均未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，惟被告林錦生陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年5月5日
民事第二庭法官潘曉玫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應按他造人數提出繕本）。
中華民國109年5月5日
書記官王元佑┌──────────────────────────────┐│附表（小數點以下四捨五入）│├──────────────────────────────┤│一、被告吳忠平應付之不當得利金額：54,984元。││㈠自103年4月1日起至104年12月31日止之不當得利金額為15,6││16元。││即申報地價24,960元×占用面積14.3平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×21月＝15,616元。││㈡自105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利金額為24,7││10元。││即申報地價34,560元×占用面積14.3平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×24月＝24,710元。││㈢自107年1月1日起至108年3月31日止之不當得利金額為14,6││58元。││即申報地價32,800元×占用面積14.3平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×15月＝14,658元。││㈣自108年4月1日起，每月租金利益為977元。││即申報地價32,800元×占用面積14.3平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月＝977元。││二、被告林錦生應付之不當得利金額：51,830元。││㈠自103年4月1日起至104年12月31日止之不當得利金額為14,7││20元。││即申報地價24,960元×占用面積13.48平方公尺×10％×權利範││圍1/4÷12月×21月＝14,720元。││㈡自105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利金額為23,2││93元。││即申報地價34,560元×占用面積13.48平方公尺×10％×權利範││圍1/4÷12月×24月＝23,293元。││㈢自107年1月1日起至108年3月31日止之不當得利金額為13,8││17元。││即申報地價32,800元×占用面積13.48平方公尺×10％×權利範││圍1/4÷12月×15月＝13,817元。││㈣自108年4月1日起，每月租金利益為921元。││即申報地價32,800元×占用面積13.48平方公尺×10％×權利範││圍1/4÷12月＝921元。││三、被告王元春應付之不當得利金額：13,150元。││㈠自103年4月1日起至104年12月31日止之不當得利金額為3,73││5元。││即申報地價24,960元×占用面積3.42平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×21月＝3,735元。││㈡自105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利金額為5,91││0元。││即申報地價34,560元×占用面積3.42平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×24月＝5,910元。││㈢自107年1月1日起至108年3月31日止之不當得利金額為3,50││5元。││即申報地價32,800元×占用面積3.42平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×15月＝3,505元。││㈣自108年4月1日起，每月租金利益為234元。││即申報地價32,800元×占用面積3.42平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月＝234元。││四、被告朱忠義應付之不當得利金額：15,342元。││㈠自103年4月1日起至104年12月31日止之不當得利金額為4,35││7元。││即申報地價24,960元×占用面積3.99平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×21月＝4,357元。││㈡自105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利金額為6,89││5元。││即申報地價34,560元×占用面積3.99平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×24月＝6,895元。││㈢自107年1月1日起至108年3月31日止之不當得利金額為4,09││0元。││即申報地價32,800元×占用面積3.99平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×15月＝4,090元。││㈣自108年4月1日起，每月租金利益為273元。││即申報地價32,800元×占用面積3.99平方公尺×10％×權利範││圍1/4÷12月＝273元。││五、被告吳雅瑞應付之不當得利金額：7,728元。││㈠自103年4月1日起至104年12月31日止之不當得利金額為2,19││5元。││即申報地價24,960元×占用面積2.01平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×21月＝2,195元。││㈡自105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利金額為3,47││3元。││即申報地價34,560元×占用面積2.01平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×24月＝3,473元。││㈢自107年1月1日起至108年3月31日止之不當得利金額為2,06││0元。││即申報地價32,800元×占用面積2.01平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月×15月＝2,060元。││㈣自108年4月1日起，每月租金利益為137元。││即申報地價32,800元×占用面積2.01平方公尺×10％×權利範圍││1/4÷12月＝137元。│└──────────────────────────────┘