臺灣臺北地方法院100年度訴字第4768號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第4768號民事判決

裁判日期：民國101年08月13日

裁判案由：損害賠償等

臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第4768號原告 王鼎文 訴訟代理人 陳瓊苓 律師
許家偉 律師 周逸濱 律師被告 金石 開
林育名 共同訴訟代理人 何乃隆 律師
蔣美龍 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國101年7月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百年十月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告透過 富旺 房屋仲介股份有限公司（簡稱富旺公司）之劉奕
麟帶看座落臺北市○○區○○路2段348號3樓之房地，並於民國99年11月3日與富旺公司簽署不動產買賣斡旋契約書，出價新臺幣（下同）1,800萬元並交付10萬元支票為斡旋金，因原告出價已達被告委售價格，富旺公司乃於同日將支票及斡旋書交被告審閱，經被告於斡旋書上勾選同意出售並簽名確認，更於定金收據載明「壹拾萬已交給 劉奕麟 11/5」，交由富旺公司保管，且約定於99年11月9日簽定買賣契約，嗣鑒於房地價值較高，原告乃再支付165萬元補足定金交由富旺公司代理收受。詎至99年11月9日約定簽約時間，卻不見被告到場，顯已違約，原告透過富旺公司多次以電話聯繫，更於99年11月15日、100年3月14日以存證信函催告被告簽約，均未置理，遂於100年3月22日發函被告通知解約。原告其後始知被告為求更高價格刻意拖延簽約時間，並已違約將系爭房地轉售他人，復與富旺公司以支付44萬元仲介報酬達成和解，被告刻意違約，亦應對原告負相關損害賠償之責。
㈡依被告與富旺公司間不動產一般委託銷售委託契約書第4條約
定，被告同意富旺公司為買賣雙方代理人，並得全權代理收受定金及安排簽約事宜，原告與富旺公司間之不動產買賣斡旋契約書第6條亦有相同約定，富旺公司自有權代理被告收受原告所支付175萬元定金。原告已備齊各項履約所需資金及文件，係因可歸責於被告事由致未能履行，被告業已收受定金175萬元，依民法第249條規定，應加倍返還原告。
㈢為此，依民法第249條、第216條規定及不動產買賣斡旋契約書
第6條約定，起訴請求被告加倍返還定金及賠償損害等語，並聲明：被告應給付原告175萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
㈣對被告抗辯所為陳述略以：
被告 林育民 已 陳明 被告2人乃共同出資購買系爭房屋，並共同決定是否變更交易價格，且各自於委託銷售契約書、斡旋書簽名，足認均為系爭房地實質共有人，對本件損害賠償應連帶負責。又被告與富旺公司間之不動產一般委託銷售契約書已授權富旺公司代理被告收受定金，被告知悉富旺公司代理收受定金10萬元後，未告知富旺公司不應代收或應退回款項等拒絕意思，從未對原告表示反對意見，富旺公司應為被告代理人，或構成民法第169條規定表見代理。原告嗣再補165萬元，係依照一般交易習慣補足定金，更有履約定金性質，證人劉奕麟說明該165萬元亦屬定金，足證富旺公司代理被告收受總額175萬元定金，原告自得請求被告加倍給付已收受定金之175萬元。
被告抗辯則略以：
㈠被告林育名係賣方即被告 金石開 之代理人，非共同出賣人，此
觀不動產一般委託銷售契約書之委託人載為「金石開」，委託人之代理人載為「林育名」，且定金收據僅由被告金石開簽名，原告請求非契約當事人之被告林育名負擔賠償責任，無法律上或契約上依據。
㈡富旺公司向被告表示賣價1,800萬元與1,750萬元間之差額為仲
介服務報酬，惟不動產經紀業管理條例第4條規定委託銷售價格與實際銷售價格之差額即差價，富旺公司違反同法第19條不得賺取差價規定，在富旺公司未承諾停止賺取差價前，被告有權拒絕簽約。且不動產一般委託銷售契約書為定型化契約，依消費者保護法第11條之1第1項規定，應有合理審閱期間，然富旺公司未提供事前審閱，依同法第11條之1第2項規定，該不動產一般委託銷售契約書內之條款不構成契約內容，富旺公司無權代理被告收受定金。又由本件定金10萬元係原告親自於99年11月5日交付被告收受，可證富旺公司無代理被告收受定金權利，否則即可由富旺公司將代理收受事實通知被告即可，何須由被告親自收取定金10萬元。定金之支付僅限金錢或其它代替物，不包含支票此一不代替物，如以支票所表彰之金錢價值充為定金交付，應經雙方當事人另行合意，富旺公司代收定金之權限僅限於金錢或其他代替物，不含支票，更不包含代理被告變更為以支票所表彰之金錢價值充為定金交付之合意，富旺公司收受原告所支付之支票為逾越代理權行為，對被告不生效力。依不動產買賣斡旋契約書第4條約定可知原告交付之斡旋金僅現金10萬元，且被告於同日同意出售系爭房地時，富旺房屋未交付定金與被告，係於同年11月5日由原告親自將定金10萬元交被告收取（非由富旺公司代理收受）並簽立定金收據，可見原告交付定金僅10萬元。富旺公司於同年11月16日寄發存證信函清楚記載原告所交付之定金為10萬元。原告主張被告收受定金175萬元與事實不符。依現行不動產買賣交易習慣，買方按照簽約、備證、完稅及交屋4個時期付款，其中簽約款於簽訂買賣契約時支付，通常為買賣總價百分之10（含定金），此觀原告簽立之不動產買賣斡旋契約書第2條承購總價款及付款方式可明，參以鈞院100年度訴字第1105號給付報酬事件，原告當庭陳述定金僅付10萬元，165萬元則為買賣契約簽定時第一期買賣價款（即簽約款）等語，且證人劉奕麟證述原告攜帶現金165萬元或交付保管之165萬元支票，應為正式簽訂買賣契約時原告應給付之第一期買賣簽約金，故原告將165萬元支票交富旺公司僅為給付買賣第一期簽約款前，暫請富旺公司代保管，非以給付定金意思交付。
㈢至原告如有其他損失，應負舉證責任。況被告金石開係以相同
價格之1,800萬元出售系爭房地，另需給付富旺公司44萬元仲介報酬，未獲額外利益，反有損失。
㈣並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
本院得心證之理由㈠本件原告主張被告與富旺公司於99年10月16日簽立不動產一般
委託銷售契約書，委託富旺公司居間出售系爭房地，委託銷售價格為1,980萬元，嗣被告於99年11月1日再與富旺公司簽立契約內容變更同意書，將系爭房地之委託銷售價格變更為1,750萬元（不含服務費）。富旺公司於99年11月3日與原告簽立不動產買賣斡旋契約書，由原告以承購總價款1,800萬元委託富旺公司向被告代為議價購買系爭房地等情，業據其提出不動產買賣斡旋契約書、不動產一般委託銷售契約書、契約內容變更同意書在卷為證（參見本院卷第7至9頁），被告對前揭文書真正不爭執，尚堪信為真實。
㈡原告主張被告均刻意違約，致系爭房地之買賣契約不能履行，
依民法第249條第3款規定，應加倍返還定金175萬元等情，惟被告以前揭情詞置辯。觀諸不動產一般委託銷售契約書第4條約定「賣方之要約條件或買方提出之購買總價及其他購屋條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立」，對照契約內容變更同意書所載委託銷售價格為1,750萬元（不含服務費），以及不動產買賣斡旋契約書第2條所載承購總價款1,800萬元，可見原告提出之承購價格，已符合被告委託銷售價格，兩造間系爭房地之買賣契約已成立，被告並於不動產買賣斡旋契約書上勾選「賣方同意依承購條件出售，並已收訖買方支付定金」並均親自簽名確認（參見本院卷第7頁）亦可印證，自堪認定被告均屬不動產一般委託銷售契約書、契約內容變更同意書之契約主體。至被告雖辯稱被告林育名僅代理人，毋庸負擔返還定金責任等語，然被告林育名於本院另100年度訴字第1105號給付報酬事件，100年5月25日言詞辯論期日，以證人身分具結後證稱「我們（即被告金石開、林育民）合資購買系爭房屋」、「證人劉奕麟問我有沒有意願賣房子，我們表示有意願，我們開價2,000多萬」、「（99年11月1日委託價格變更為1,
750萬元是你同意還是被告（即被告金石開）同意？）我們都有同意」、「（提示原證2委託銷售契約書、原證6斡旋契約書，上面林育名與金石開之簽名是由何人所簽？）我的名字是我自己簽的，金石開之簽名是他自己簽的」等語（參見本院卷第52至54頁），足見被告林育名已自承系爭房地係其與被告金石開合資購買，且對系爭房地出售相關事宜亦由被告2人共同決之，被告林育名簽名於不動產一般委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書並非本於代理被告金石開意思而為，而係本於系爭房地買賣契約出賣人地位而簽署，被告徒以在不動產一般委託銷售契約書上，被告林育名下方簽名處尚有「委託人之代理人」字樣，忽略卷存不動產一般委託銷售契約書上方，被告林育名均載於委託人（簽名）欄上，且另紙契約內容變更同意書上，被告林育名反而簽署於委託人欄、被告金石開簽署於委託人之代理人欄上方，堪認被告2人對外無特意表現委託或受託形式，而係為表徵共同簽署在書面上之事實，故被告遽謂被告林育名非契約主體當事人，顯悖於卷存證據及被告林育名前述表示之簽名真意，自難以採認為真。從而，原告主張被告林育名與被告金石開同應負擔履行契約內容之責任，應屬可採。再佐以富旺公司與原告於本件訴訟前，已分別以存證信函通知被告簽立系爭房地買賣契約，惟迄今猶未簽訂房地買賣契約，被告復於100年5月31日將系爭房地出賣他人，有存證信函、建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書在卷可稽（參見本院卷第
12至16頁、第22至23頁、第93至98頁），顯見被告確有違約不履行情事，原告主張本件係因可歸責於被告之事由致不能履行，應可採信。被告雖對此辯稱因富旺公司違反不動產經紀業管理條例第19條規定，其有權拒絕簽訂契約，然不動產經紀業管理條例之立法目的，係「管理不動產經紀業」（同條例第1條參照）之公法規定，其違反之法律效果，係對經紀業、經紀人員課以行政罰鍰、停業等處分（同條例第5章參照），與私法上契約是否成立與效力如何之認定，當屬無涉，況且違反不動產經紀業管理條例第19條第1項：「經紀業或經紀人員收取差價或其他報酬」規定，依同條例第19條第2項及第31條第1項第2款規定，僅生應於加計利息後加倍返還支付人及受停止執行業務處分之法律效力，並無影響不動產一般委託銷售契約書效力之法律效果，被告依不動產一般委託銷售契約書應就系爭房地與原告簽訂買賣契約義務仍存在，不論富旺公司有無不當賺取差價，被告持以抗辯其有權據此拒絕與原告簽訂契約之事由，要無足取。
㈢兩造均不爭執富旺公司與被告間之不動產一般委託銷售契約書
屬於定型化契約之性質，而依消費者保護法第11條之1第1、2項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」旨在維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分審閱定型化契約條款之機會，以避免消費者因倉促、無法或不及細閱定型化約款、未及審閱內容即與企業經營者訂定不利於己之契約。然在現代交易型態下，許多交易機會稍縱即逝，對消費者而言，時效掌握之重要性未必低於契約審閱權，消費者若已藉由其他方式瞭解契約內容，而確已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的即已達成，非謂任何情形下，消費者均得以無審閱期為由，主張定型化契約約款不構成契約內容，易言之，倘消費者業已藉由其他方式瞭解定型化契約內容，或基於其他考量決定放棄審閱期間以爭取交易機會，自無強令企業經營者或消費者不得逕行締約、陷契約內容不安定之必要，對於消費者而言，未必盡屬有利。又若消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可，此時應認權利已受充分保護，契約之效力應受肯認，消費者即不得再以未預先審閱定型化契約約款為由，主張該約款不構成契約內容。卷存富旺公司與被告間不動產一般委託銷售契約書首段開宗明義即記載「依內政部公告，委託人（即賣方）簽訂本『一般委託銷售契約書』前，有3天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本。委託人於簽訂本契約前業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約之內容無誤。委託人簽名：林育名」（參見本院卷第8頁），依此段文字記述，佐以被告在99年10月16日簽訂不動產一般委託銷售契約書後，更於99年11月1日再簽訂契約內容變更同意書，將委託銷售價額更改為1,750萬元（不含服務費）、委託期間變更至99年11月18日止（參見本院卷第9頁）之情，足見被告對於委託銷售契約書之條款內容，應有相當之瞭解及審閱機會，衡情當無在不清楚契約權利義務關係情形下即草率於該委託銷售契約書上簽名，其後又再次簽署關於契約內容變更之同意書，是縱然有被告所指簽約前未經有3天審閱期，惟依卷證可認被告已充份瞭解契約內容而願意放棄審閱權利，且同意由富旺公司代為銷售系爭房地，自不能容其於事後又以審閱期間未滿，主張該契約條款無效規避應負義務。從而，被告抗辯不動產一般委託銷售契約書第4條約定違反消費者保護法第11條之1第1項規定，不構成委託銷售契約之內容，尚非可取。準此，依不動產買賣斡旋契約書第6條及不動產一般委託銷售契約書第4條約定，富旺公司得代理原告將斡旋金充為定金交與被告，並得代理被告收受定金及安排簽約事宜，堪予認定。
㈣原告又主張已交付定金175萬元等語，但被告以所收受定金應
為10萬元等語置辯。依據不動產買賣斡旋契約書第4條斡旋金之支付，載為現金10萬元之情（參見本院卷第7頁），且被告金石開親簽具之定金收據，亦清楚記載定金之支付方式數額為「現金10萬元」，並有手寫「壹拾萬已交給劉奕麟11/5」等文字（參見本院卷第10頁），並徵諸富旺公司於99年11月16日寄送與被告之存證信函亦詳確記載有「由買方王鼎文先生於00年00月0日付定金10萬元總價1,800萬元」之字樣（參見本院卷第12頁），均應認定兩造當時真意原告交付之「定金」金額為10萬元。尤有甚者，原告於本院另100年度訴字第1105號給付報酬事件，100年5月25日言詞辯論期日，曾以證人身分具結後證稱：「（付訂的過程是多少訂金？）訂金加斡旋先付10萬元」、「（訂金加斡旋先付10萬元是何意思？）簽斡旋時付了10萬元，賣方同意的話就會轉成訂金」等語無訛（參見本院卷第57頁），更應認原告係交付10萬元斡旋金予證人劉奕麟，且該斡旋金10萬元嗣因被告同意依原告之承購價額出售，依約轉為定金之性質。故富旺公司確有代理被告收受原告交付定金10萬元之事實，應無疑義。
㈤原告另稱尚有交富旺公司165萬支票，亦屬定金性質等語，固
提出支票為證（參見本院卷第11頁），惟經被告否認在卷，又由前揭不動產買賣斡旋契約書、定金收據、存證信函業均明確表明原告交付定金性質之款項僅10萬元，雖原告曾再交付165萬元支票予富旺公司，但依原告於另案證稱：「簽約時第一期款我帶165萬元現金去簽約」等語（參見本院卷第57頁），兼以證人劉奕麟於本院101年6月19日言詞辯論期日證稱：「（2次簽約買方那天都有準備165萬元，是否加上之前10萬元，共175萬元就達到買賣總價款的百分之10？）對」等語（參見本院卷第123頁），並經對照不動產買賣斡旋契約書明確記載第一期（簽約款含定金）為總價款百分之10，契約內容變更同意書亦記載頭期款（簽約款）總價款之百分之10之情（參見本院卷第7、9頁），且兩造均不爭執原告係於嗣之簽約當日，方攜帶該165萬元支票交付富旺公司等情，堪認此165萬元之作用，應屬買賣契約之第一期款簽約款之性質，而非作為定金之用，較為合理。至證人劉奕麟雖證述165萬元支票亦屬定金，然其又證稱：「簽約金與定金是一樣的東西」等語（參見本院卷第123頁），顯與前揭契約書內容不符，應係專業不足，導致無法辨別定金與簽約金之區別所致，尚難認其蓄意偽證，然亦無從端憑證人劉奕麟該部分證詞，率論原告嗣始交付之165萬元支票亦為兩造約定之定金一部。原告於此主張，自無可採。
綜上所述，本件係因可歸責於被告事由，致未能與原告簽訂系
爭房地之買賣契約，且被告嗣亦已另為出賣系爭房地，其違約情事明確。原告主張依民法第249條第3款規定，被告應加倍返還定金10萬元部分，依前說明，於法有據，應予准許。至原告另交付富旺公司保管之165萬元支票部分，核其性質，僅能認為係買賣價金之第一期款，難認為定金性質，原告請求被告加倍返還165萬元部分，於法不合，應予駁回。據此，原告依民法第249條第3款規定，請求被告給付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100年10月29日，參照本院卷第28至29頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，自應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
丙、假執行之宣告：本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，此部分原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，然其聲請僅係促使法院為職權之發動，爰不另為假執行准駁之諭知。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，經酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年8月13日
民事第七庭法官徐千惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月13日
書記官沈世儒