裁判字號：臺灣澎湖地方法院105年訴字第94號民事判決
裁判日期：民國106年02月02日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣澎湖地方法院民事判決105年度訴字第94號原告 鄭武雄 原告 鄭正雄 原告 鄭介民 前列鄭武雄、鄭介民共同訴訟代理人鄭正雄被告 陳梁榮 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將原告所有坐落澎湖縣○○市○○里○○路○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳佰參拾捌萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、兩造爭執要旨
一、原告起訴主張：兩造於民國100年11月1日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租坐落澎湖縣○○市○○里○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），租期自100年11月1日起至116年1月31日止，約定前五年租金共新台幣（下同）350萬元，其中第一年（即101年）無須繳納租金，第二、三年每年租金80萬元，第四年租金90萬元，第五年租金100萬元，均於每年一月底以前繳納，五年後之租金再另行議價。詎被告僅支付102年租金80萬元，以及103年租金32萬元之後，即未再繳交。經原告於105年10月6日寄發存證信函通知被告繳交租金，被告仍拒不繳交。爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，並依法請求被告返還系爭房屋，且請求被告給付至105年之租金及相當於租金之不當得利共計238萬元
二、被告則以：伊確實積欠系爭房屋租金無誤，惟伊承租系爭房屋乃經營旅館之用，但因發生復興空難導致澎湖遊客減少，旅館經營不易，收入不佳，且伊已投資2千萬元裝修系爭房屋，原告要求返還系爭房屋，對伊不公平。又原告隱瞞系爭房屋有違建之事實，導致伊承租後遭主管機關罰鍰32萬元，原告顯有詐欺之行為，伊本得依民法第92條第1項之規定撤銷簽立系爭租約之意思表示，並依據民法第179條規定請求原告返還租金以及押租金，惟本於與人為善且感念原告對伊積欠租金之諒解，未輕言興訟云云置辯。
丙、得心證之理由
一、原告主張兩造於100年11月1日簽訂系爭租約，由被告向原告承租系爭房屋，租期自100年11月1日起至116年1月31日止，約定前五年租金共350萬元，其中第一年（即101年）無須繳納租金，第二、三年每年租金80萬元，第四年租金90萬元，第五年租金100萬元，均於每年一月底以前繳納，五年後之租金再另行議價。詎被告僅支付102年租金80萬元，以及103年租金32萬元之後，即未再繳交。經原告於105年10月6日寄發存證信函通知被告繳交租金，被告仍拒不繳交等情，並據原告提出房屋租賃契約書影本一份、存證信函及回執影本各一份為證（見本院卷第17頁至第23頁），被告亦不爭執上開積欠租金及收到催繳租金存證信函之事實（見本院卷第83頁至第85頁），惟雖辯稱因收入減少且已投資大筆金錢裝修系爭房屋云云。然被告無法繳交租金之原因以及是否投資裝修系爭房屋，均與其依據系爭租約應負之給付租金義務不生影響，又被告所辯原告隱瞞系爭房屋有違建之事實一情，縱係屬實，在被告未依法撤銷系爭租約之意思表示之前，系爭租約仍有效成立，是被告上開辯解，均不足採。
二、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文；又出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦規定甚詳。查系爭租約第3條約定，自第二年（102年）起，每年1月底以前繳交當年份之租金，保證金20萬元，有租賃契約書在卷可佐（見本院卷第17頁）。又被告自103年起即未全額繳交租金，經原告於105年10月
6日寄發存證信函通知被告繳交租金，被告仍拒不繳交等情，亦如前述。是直至本件起訴狀繕本送達被告之日即105年
11月29日止，早已達二期以上，揆諸前揭法條規定，原告自得終止租約。今原告於105年12月22日當庭表示以起訴狀送達為終止租約之意思表示（見本院卷第84頁），於法並無不合，故自斯時起，兩造租約已視為合法終止。
三、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文；又依兩造所訂立之系爭租約書第3條之約定，應於每年1月底以前繳交當年份之租金。查兩造之租賃關係於105年12月22日終止前，仍繼續存在，已如前述，故被告仍需依約支付租金，而被告於103年起即積欠租金未繳交，算至105年底共計積欠租金238萬元（計算式：103年欠租48萬元+104年欠租90萬元+105年欠租100萬元，共計238萬元，其中105年11月29日起至同年12月31日止，因兩造租約已終止，屬相當於不當得利之損害賠償），原告本於系爭租約及不當得利之法律關係請求被告給付238萬元，為有理由，應予准許
四、末按，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段規定甚詳。查系爭租約已於105年12月22日因原告終止而消滅，依法被告自應將系爭房屋返還原告，惟被告至今仍繼續占有系爭房屋，故原告本於租賃物返還請求權請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有理，應予准許。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國106年2月2日
民事庭法官吳宏榮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月2日
書記官莊心羽