裁判字號：臺灣臺中地方法院101年重訴字第365號民事判決
裁判日期：民國104年06月12日
裁判案由：返還價金等
臺灣臺中地方法院民事判決101年度重訴字第365號原告 許智雄 訴訟代理人 蔡宜宏 律師
陳姿君 律師被告 徐瑄 訴訟代理人 沈炎平 律師複代理人 楊博堯 律師
周利皇 律師 李莉娜 上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣捌佰萬元，及自民國100年7月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰陸拾陸萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰萬元，為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國100年6月16日透過永好不動產經紀有限公司（以
下簡稱永好公司）之居間仲介，向被告購買門牌號碼為臺中市○○區○○街○○巷○弄○號房屋及坐落基地（以下簡稱系爭房屋），雙方並簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）800萬元。又被告於系爭買賣契約附件一「不動產標的物現況說明書」第8項「建物是否有漏水情形？」勾選「否」，及於第15項「屋內供水及排水系統是否正常？」勾選「是」，顯見其已保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵。原告因信賴被告所為之上開保證，乃依約給付價金予被告及給付仲介費用20萬元予永好公司（其中買賣價金800萬元部分，原告於100年7月29日已全部給付完畢，詳系爭買賣契約第5條付款方式之約定），兩造辦妥系爭房屋及坐落基地之所有權移轉登記後，被告於100年10月20日交付系爭房屋，原告於被告交屋後，即僱用裝潢公司就系爭房屋進行裝潢，俟裝潢完成後，原告遂於100年12月17日搬入居住；豈料於101年2月13日凌晨4時許，系爭房屋之三樓主臥室天花板竟發生嚴重漏水，嗣二樓至三樓之樓梯間、四樓神明廳、二樓儲藏室、一樓廚房等處，亦陸續發生漏水情形。原告發現上開多處漏水情形後，旋於101年2月13日上午委請水電工程人員前來檢查，當日並通知房屋仲介人員熊小姐協助處理，熊小姐隨即通知被告前來現場會勘，但被告並未到場。原告再於101年2月15日下午通知被告，被告委由其配偶邱先生前來現場，當日並聯絡樂居公司，就上開漏水問題，樂居公司人員於101年2月16日至現場打牆開挖，赫然發現埋設於牆內之水管竟有破裂、膨脹變形現象，以致自來水自水管內漏出而滲出牆面。針對上開多處嚴重破管漏水瑕疵，雖經原告主動向臺中市太平區調解委員會聲請調解，然被告仍無解決誠意，竟表示不願負瑕疵擔保責任，以致調解不成立，原告為保權益，乃提起本件訴訟救濟。
㈡再者，系爭房屋多處存有嚴重破管漏水之情事，業如前述，
因各該爆裂之水管，係埋設於牆內供輸送自來水之水管，於發生破管漏水情事後，整棟建物已無法接水使用，造成原告日常生活無水可用，目前原告及同居家屬只能自門口水龍頭以水管接水，以供盥洗及洗滌物品，二、三樓廁所馬桶使用後，還需以水桶提水上樓沖水，因洗衣機無水可供操作，換洗衣物亦需到自助洗衣店清洗，依社會通念，必定影響一般人之居住與交易意願，以致系爭房屋減少其經濟上之價值，且其減少價值之程度，衡諸常情，顯屬重大。此外，被告既於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現況說明書」第8項「建物是否有漏水情形？」勾選「否」，於第15項「屋內供水及排水系統是否正常？」勾選「是」，即屬已保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵，參以上述系爭房屋破管漏水之情事，系爭房屋顯不具被告所保證之品質。基此，被告自應依民法第354條以下之物之瑕疵擔保責任規定，就此水管漏水情事負物之瑕疵擔保責任。又出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條亦有明文。是以，系爭買賣契約之解除，被告即回復為系爭房屋與坐落基地之所有權人，且系爭房屋存有上開水管破裂漏水之瑕疵，實難謂被告將因此受有何損害。由上可知，原告主張解除系爭買賣契約，自非顯失公平，茲以本件起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還全部價金800萬元，及自被告受領時起之利息。
㈢退而言之，縱認本件原告尚不得解除系爭買賣契約，原告亦
得依民法第359條規定請求被告減少價金。有關系爭房屋因多處嚴重破管漏水瑕疵所減少之價金數額，應以專業鑑定機關之鑑定意見為依據，惟如前述，系爭房屋因前述嚴重破管漏水之瑕疵，勢將影響一般人之居住與交易意願，以致減少系爭房屋其經濟上之價值，且修繕各該破管漏水瑕疵處亦需耗費鉅額費用，酌定減少價金數額時，就此修繕費用之支出亦應列入考量。茲原告暫以350萬元作為本件減少價金請求之金額，並以起訴狀繕本送達被告作為減少價金350萬元之意思表示。查原告前已依系爭買賣契約給付被告800萬元之價金，經原告為上開減價之請求後，被告已失所受領價金其中350萬元之法律上原因，原告亦得依民法第179條後段規定請求被告返還。並聲明：⒈先位聲明：①被告給付還原告800萬元，及自100年7月29日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：①被告給付還原告350萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：㈠系爭房屋因牆內水管破裂、膨脹變形，致2至3樓樓梯間、3
樓主臥室及4樓神明廳牆壁發生漏水情形，被告自應負物的瑕疵擔保責任：
⒈依一般經驗法則判斷，水管爆裂滲水後，會先吸附於牆內
水泥，待牆內水泥含水量飽和後，始滲出於牆外，此過程往往需要一段時間，故原告於交屋後數月始由牆面滲水發現系爭瑕疵，自不足為奇。此外，室內裝潢施工一般僅及於牆壁外部，並未涉及牆內水管，且據證人即系爭房屋水電工程原始施作人 曾順紅 結證謂：「…我去看的時候，水管跟我原先的佈設是沒有什麼改變，原告給我看的截斷的水管是我當時施作的水管。」（見鈞院101年10月30日言詞辯論筆錄第3頁），益證系爭房屋之漏水瑕疵，係因牆內原始裝設之水管爆裂所致，且該瑕疵顯然於被告交屋予原告時，即已存在；至於原告之裝潢，並未變更牆內水管配置，該漏水瑕疵自與原告之裝潢無關。
⒉系爭房屋漏水瑕疵於被告交屋時即已存在，被告自應負物的瑕疵擔保責任，說明如下：
⒈經查，於101年2月13日凌晨4點許，系爭房屋三樓主臥
室天花板突然發生嚴重漏水，嗣二樓至三樓之樓梯間、四樓神明廳、二樓儲藏室、一樓廚房等處，亦陸續發生漏水情形，此由證人 黃武進 、 熊淑蓉 、 邱琮 竣、曾順紅分別於鈞院到庭所為之證述，亦與原證二所示各現場照片及原證三所示水管破裂、膨脹變形照片相符，足證系爭房屋之漏水瑕疵，係因牆內原始裝設之水管爆裂所致，且該瑕疵顯然於被告交屋時，即已存在，被告自應負物之瑕疵擔保責任甚明。
⒉又依臺中市建築師公會103年3月10日中市0000000
號鑑定報告書之「八、鑑定結論與建議」所載，系爭房屋2至3樓梯間漏水、3樓主臥室天花板及牆面漏水、4樓神明廳地坪及插座漏水之原因，係牆內水管破裂膨脹變形，而牆內水管破裂膨脹變形之原因，則係「加壓馬達故障轉不停，馬達空轉產生高熱造成管線內水溫增高並夾帶空氣向下加壓形成水錘效應。其衝擊力數十倍於水壓，塑膠硬管遇熱軟化再加上管線內受力不均勻，塑膠硬管破裂、變形導致漏水。」（詳見上開鑑定報告書第9頁）。其中：①加壓馬達故障轉不停部分：依上開鑑定報告書「加壓馬達轉不停分析」記載：「a.會造成加壓馬達跑不停通常情形是壓力（飛脫）電源接點因熱而銅片黏合造成無法解除情形，或管路破裂漏水，較少是因為壓力桶失壓問題。」、「b.在壓力馬達後方有止水閥開關將止水閥開關關閉後就可知道水管是否有漏水情事或單純的馬達有問題。」、「c.九如及木川牌有白色圓頭壓力筒是傳統型的加壓馬達，用壓力開關來控制馬達啟動與停止譬如水壓不到1.2KG時馬達會啟動！當壓力達到2.0之後，馬達會停止！基本上的壽命大約5-6年，其中壓力開關的壽命大約是2-3年就需要更換。」（詳見上開鑑定報告書第7頁）。②管線內受力不均勻部分：依上開鑑定報告書「管材在柱內受力不均勻分析」記載：「PVC管應盡量置於支柱之中央位置，並保持垂直。因為柱中央變形最小且受力較均勻。反觀本標的物塑膠管配置方式係將1”Φ加壓立管及2”Φ排水管之垂直立管埋入混凝土C3柱邊，埋入樑柱時以鐵線固定於鋼筋或匝筋上，當多支管排列時管與管間留有空隙，造成管壁外緣受力不均勻。因2”Φ排水管為薄管管壁厚度2mm，當加壓管發生氣爆而爆裂時，左側之排水管受到波及而震裂。這就說明當管線內壓力過大PVC管變形破裂處噴水方向係向柱內方向噴射的原因。」（詳見上開鑑定報告書第7頁）。③由上足證，造成系爭房屋多處破管漏水之原因，為系爭房屋頂樓之加壓馬達故障轉不停及牆內管線受力不均勻所致。基此：⑴上開故障轉不停之加壓馬達，為系爭房屋之重要附屬設備，屬本件買賣標的物範圍，該故障之加壓馬達係被告於使用系爭房屋期間所裝設（見上開鑑定報告書第4頁），其裝設日期不明，縱自被告96年6月間買受系爭房屋時起算，迄至發現系爭房屋多處破管漏水之101年2月13日止，尚不及5年，仍在該加壓馬達5-6年之使用壽命期間內（見上開鑑定報告書第7頁「加壓馬達轉不停分析」之c.），被告本應擔保其所交付本件買賣標的物時無滅失或減少「於加壓馬達使用壽命期間正常運作」之通常效用，茲該加壓馬達既於使用壽命期間發生故障轉不停因而造成系爭房屋多處破管漏水，被告交付系爭買賣契約標的物時，顯存有減少通常效用之瑕疵，則依民法第354條第1項規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。⑵系爭房屋柱牆內之管線配置，並未將PVC管置於支柱之中央位置，並保持垂直，反而係將1”Φ加壓立管及2”Φ排水管之垂直立管埋入混凝土C3柱邊，埋入樑柱時以鐵線固定於鋼筋或匝筋上，當多支管排列時管與管間留有空隙，致管壁外緣受力不均勻，屬減少加壓立管及排水管能均勻受力之通常效用，因而造成系爭房屋多處破管漏水。上開柱牆內管線配置不當造成受力不均勻之瑕疵，於系爭房屋建造時，即已存在，嗣被告交付系爭房屋與原告時亦已存在，則依民法第354條第1項規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。⑶按出賣人之物之瑕疵擔保責任屬法定無過失責任，承上所述，系爭房屋於被告交付與原告時，既已存有減少系爭加壓馬達及柱牆內管線通常效用之瑕疵，則依上開民法規定，為系爭房屋出賣人之被告自應負物之瑕疵擔保責任。
⒊被告於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現況說明書」
第8項「建物是否有漏水情形?」勾選「否」，及於第15項「屋內供水及排水系統是否正常？」勾選「是」，被告已保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵，並保證系爭房屋之屋內供水及排水系統均正常，惟系爭房屋既有屋內多處破管漏水之情事，系爭房屋於交付與原告時，顯不具有被告所保證之品質，則依民法第354條第2項規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。
⒋至於，被告雖辯稱其之自來水費於100年6月9日、8月8日
及10月11日均繳納71元，而原告101年2月之自來水費為422元，仍無任何異狀，自可推得被告於100年10月22日將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋自來水之使用並無任何問題，當無滲漏水或水管爆裂等情形存在等語，惟如前所述，依一般經驗法則判斷，水管破裂滲漏水後，會先吸附於牆內水泥，待牆內水泥含水量飽和後，始滲出於牆外，此過程往往需要一段時間，且滲漏水情形會隨著時間越久水量越大，滲漏水初始自來水費尚無異狀，終至大量滲漏水而致自來水費增加，即不足為奇，自不能僅以兩造自來水費之繳費情形而斷然排除被告交付系爭房屋時即存有加壓馬達故障及牆內管線受力不均勻等瑕疵，被告上開主張應非可採。
㈡原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金800萬元，應有理由：
⒈系爭房屋多處破管漏水之水管，係埋設於牆內供輸送自來
水之水管及家庭用水之排水管，於發生破管漏水情事後，整棟建物已無法接水使用，亦無法供正常排水使用，造成原告日常生活無水可用，初始原告及同居家屬只能自門口水龍頭以水管接水，以供盥洗及洗滌物品，二、三樓廁所馬桶使用後，還需以水桶提水上樓沖水，因洗衣機無水可供操作，換洗衣物亦需到自助洗衣店清洗，此外擦地清潔、洗米煮飯等日常所需，亦只能靠水桶儲水使用，嗣因無法忍受日常生活之不便，原告乃暫時自頂樓水塔經由屋外以接明管至屋內之方式供水使用。此外，修繕各該破管漏水瑕疵，施工時必須開挖牆壁，再填補之水泥與原有牆壁水泥，恐無法完全緊密結合，日久於外觀上勢將清楚可見修繕痕跡；且若以將原有埋入式加壓管線多處破損處封管廢棄不用，另外增設一套明管供水系統之方式修復，系爭房屋內部更明顯可見多處管線外凸，勢將影響系爭房屋之美觀，依社會通念，必定影響一般人之居住與交易意願，進而造成系爭房屋交易價值之貶損，衡諸常情顯屬重大。此外，原告係因被告於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現況說明書」第8項保證系爭房屋並無漏水情形、及於第15項保證系爭房屋之屋內供水及排水系統均正常，始以800萬元之價金購入系爭房屋與坐落基地，且系爭買賣契約之解除，被告即可回復為系爭房屋與坐落基地之所有權人，系爭房屋本存有上開破管漏水瑕疵，實難謂被告將因此受有何損害，原告主張解除系爭買賣契約，自非顯失公平。
⒉是以，原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，
並以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，而依民法第259條第2款規定，請求被告返還全部價金800萬元及自被告受領時起之利息，自有理由。
㈢退步言之，若認原告尚不得解除系爭買賣契約，原告亦得請求被告減少價金350萬元：
⒈就系爭房屋之加壓馬達故障轉不停及管線內受力不均勻而
致塑膠硬管破裂、變形導致多處漏水之瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任，業如前述。若認原告不得主張解除系爭買賣契約，原告亦得依民法第359條規定主張減少價金。因考量系爭房屋因前開多處破管漏水之瑕疵，勢將影響一般人之居住與交易意願，以致系爭房屋減少其經濟上價值，復且修繕各該處破管漏水瑕疵亦需耗費鉅額費用，於酌定減少價金數額時，就此修繕費用之支出亦應列入考量，始較合理適當。
⒉又鈞院於103年1月28日以中院東民莊101重訴365字第1048
2號函囑託臺中市建築師公會鑑定之待鑑定事項第二點，係「修復第㈠項漏水情形（即系爭房屋三樓主臥室天花板、二至三樓之樓梯間、四樓神明廳、二樓儲藏室之漏水情形）及牆內水管破裂、變形情形，其所需修繕費用為何？」中有關修復之方式，應以就原有埋入式管線回復原狀為原則，亦即應回復「原有埋入式管線可正常使用」之應有狀態。惟依前開臺中市建築師公會鑑定報告書有關「修復方式及修復費用」之「（2）加壓幫浦及明管新增」所載：「修復方式：原有埋入式加壓管線有多處破損修復不易，應加以封管廢棄不用，另外增設一套明管供水系統以為因應。」、「修復費用：詳（附件九，合計115,750元）」（詳見上開鑑定報告書第8、9頁），上開鑑定報告書所謂「修復不易」，應屬縱較困難，仍有修復之可能。按有關修復之方式，應以就原有埋入式管線回復原狀為原則，亦即應回復「原有埋入式管線可正常使用」之應有狀態，是若採行就原有埋入式加壓管線破損之方式修復，其修復之難度既然較高，所需之相關修復費用亦較高額，自可作為酌定減少價金數額之參考。
⒊另鈞院囑託華聲公司鑑定，查華聲公司就系爭房屋裝設明
管供水系統之方式修復所造成交易上價值貶損之金額所為價值分析，主要係略以：明管之安設有可能造成結構上之安全外，對美觀之部分，也是一項很大的考驗，除裝設明管需考量房屋整體外，亦應與裝潢互相搭配，避免對房屋整體造成影響，減損房屋買賣價值，並應符合適合原則，使明管之安設，對建物之影響降至最低（見報告書第16頁）。惟系爭房屋裝設明管供水系統後，無法達到如暗管埋設牆內方式之隔音效果，明管內水流所造成之噪音將終日存在，尤其夜深人靜時分更加明顯擾人，對於居住使用者日常生活之干擾甚大，此勢將影響交易上欲購買系爭房屋者之購買意願，而致減損系爭房屋之交易價值。華聲公司似未考量上開終日噪音因素。此外，華聲公司有關最終價格推定，主要係略以：本案建物主要依據不動產之個別因素進行調整，裝設管線對原設計感產生衝突，對外觀會產生影響，且須另外裝設管線，故於設計、設備部分做4%之調整，另施工之質與量，目前施工品質日新月異，明管安設對施工部分之影響較小，故做2%之調整，以反應減損之房價，減損後價格之推算，建築物之設計調整比率為-4%，管線裝修調整比率為-1%，裝潢調整比率為-1%，總調整比率為-6%，依系爭房屋交易價格800萬元計算，推定勘估標的比較價格為752萬元（見報告書第17至18頁），亦即增設明管貶損金額為48萬元（見報告書第3頁）。惟華聲公司並未說明上開「-4%」及各「-1%」之認定依據為何，此部分尚未明確。基上，華聲公司鑑定時未考量前開明管水流終日噪音因素，即遽認系爭房屋裝設明管供水系統之方式修復所造成交易上價值貶損之金額僅為48萬元，尚嫌過低，應再酌予提高始較合理相當，俾作為酌定減少價金數額之參考。
⒋綜上，系爭房屋因前開多處破管漏水之瑕疵，勢將影響一
般人之居住與交易意願，以致系爭房屋減少其經濟上價值；且修繕各該處破管漏水瑕疵，亦需耗費鉅額費用，故於酌定減少價金數額時，就上開系爭房屋減少經濟上價值及修繕費用之支出，均應列入考量。故被告主張略以原告可主張者應以不超過系爭華聲鑑定報告所認減損金額於「扣除必要之修復費用後」之金額為限云云（詳見被告辯論意旨狀第8頁），即非可採。基此，參酌系爭房屋瑕疵之嚴重程度，原告主張以350萬元為本件減少價金請求之金額，應屬相當，並以本件起訴狀繕本送達被告作為減少價金350萬元之意思表示。查原告前已依系爭買賣契約給付被告買賣價金800萬元，經原告為上開減價之請求後，被告已失所受領價金其中350萬元之法律上原因，原告自得依據民法第179條後段之規定請求被告返還。
三、被告則以：㈠系爭房屋之危險負擔，於原告收受後，即應由原告承擔，且
損害發生之因果關係不明，被告自應不負物之瑕疵擔保責任：
⒈依被告提出之自來水費轉帳存摺明細（即被證二）可知，
被告最後3筆自來水費分別係於100年6月9日、8月8日及10月11日扣繳，且均繳納71元，皆屬自來水基本費用，另參酌原告於103年1月23日第2次會勘現場訪談時自認，其101年2月之自來水費為422元，即此時自來水之使用仍無任何異狀，顯可推得被告於100年10月20日將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋自來水之使用並無任何問題，當無滲漏水或水管爆裂等情形存在之可能；且若如原告所主張之一開始滲漏水時水量不大，卻仍可能存有滲漏水之情形，則何以在水費之計價上，只有自來水之基本費用，此即顯不合理，是原告主張於大量滲漏水後自來水費始會增加之推論即屬無足採。依危險負擔法則，於被告交付系爭房屋予原告後，系爭房屋所可能產生之危險即概由原告承擔，而物之出賣人即被告對於買受人所負物之瑕疵擔保責任，亦以交付時存在之瑕疵為限，是被告交付系爭房屋予原告時，系爭房屋自來水之使用既無任何瑕疵存在，被告自無任何物之瑕疵擔保責任存在之可能。
⒉又依危險負擔法則，就馬達部分應與系爭房屋相同，於被
告將馬達交付予原告後，該馬達所可能產生之危險即概由原告承擔，是於被告交付系爭房屋併同加壓馬達予原告時，系爭房屋自來水之使用既無任何瑕疵存在，則顯可推知加壓馬達亦無瑕疵存在，被告自無任何瑕疵擔保責任存在之可能。
⒊另依臺中市建築師公會103年3月10日中市0000000號
鑑定報告書所載，其認系爭房屋漏水原因為：「系爭房屋漏水原因係加壓馬達故障轉不停，馬達空轉產生高熱造成管線內水溫增高並夾帶空氣向下加壓形成水錘效應。其衝擊力數十倍於水壓，塑膠硬管遇熱軟化在加上管線內受力不均勻，塑膠硬管破裂、變形導致漏水。」等語，是非如原告所主張之「並未將PVC管置於支柱之中央位置，並保持垂直」所致，則原告此部分主張，即無足採。且退步言之，即使系爭房屋漏水原因包括並未將PVC管置於支柱之中央位置，並保持垂直，然於被告將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋所可能產生之危險即概由原告承擔，被告自無任何瑕疵擔保責任存在之可能。
⒋再者，系爭房屋係於101年2月中旬始發生漏水情形，此並
為原告所不爭執，則距離系爭房屋之交付已超過3個月，且該期間內原告及其家人係為最緊密使用系爭房屋之人（包括裝潢行為），是該期間內是否有因渠等行為之加入，而就損害之發生有因果關係者亦未可知，於因果關係不明情況下，當然不應遽認被告有物之瑕疵擔保責任存在。
⒌原告雖主張被告於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現
況說明書」第8頁「建物是否有漏水情形？」勾選「否」，及於第15頁「屋內供水及排水系統是否正常？」勾選「是」，即屬被告已保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵，並保證系爭房屋之屋內供水及排水系統均正常等語，然該勾選尚不能即認為係保證品質，仍須當事人對此特定內容或品質有保證之承諾，始得認為構成民法保證品質之約定，否則應僅屬品質之預定，自難認被告已就該項品質予以保證，原告此部分主張應無足採。
㈡承上，本件即使認被告應負物之瑕疵擔保責任，原告仍不得
主張解除契約。蓋系爭房屋雖發生漏水情形，然於修復後，仍不影響房屋之正常使用及居住安全，是原告因該項瑕疵所受損害非大，而若謂可解除契約，則將使被告所受損害甚鉅，是退步言之，即使認被告應負物之瑕疵擔保責任，然應認原告至多亦僅可請求減少價金，而不得主張解除契約，否則將導致顯失公平之結果。
㈢退步言之，即使認被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得請求減少之價金應以回復應有狀態所需者為限：
⒈依上開建築師工會鑑定報告所載，其就修復方式部分謂：
「原有埋入式加壓管線有多處破損修復不易，應加以封管廢棄不用，另外增設一套明管供水系統以為因應。」等語，而損害賠償之目的本在填補所生損害，以回復應有狀態，並非原有狀態，是退步言之，即使認被告應負物之瑕疵擔保責任，則建築師公會鑑定報告既已說明原有埋入式加壓管線修復不易，若仍堅持以埋入式方式修復，顯需費過鉅而有違誠信原則，應認為以回復應有狀態為適當，即以建築師鑑定報告所載之明管供水系統因應即可，且修復費用亦以此之必要範圍內為限。
⒉是以，即使認被告應負瑕疵擔保責任，然系爭房屋交易價
值之減損，依華聲科技不動產估價師事務所103年11月14日（103）華聲科字第15146號鑑定報告書之補充鑑定所載：「由於『當減價太多則賣方選擇修復，倘若減價太少則買方減低購買意願』因此減價金額相當於修復成本。」（見華聲鑑定報告書補充鑑定第1頁），則減價金額既相當於修復成本，系爭房屋交易價值減損即與建築師鑑定報告所載之明管供水系統所需之修復費用內之必要範圍者相當，而不應再另為請求。
⒊又查，縱認被告應負瑕疵擔保責任，且系爭房屋另有交易
價值之減損，則依華聲鑑定報告所載，其最終價格推定雖稱：「本案建物主要依據不動產之個別因素進行調整，裝設管線對原設計感產生衝突，對外觀會產生影響，且需另外裝設管線，故於設計、設備部分做4%調整，另施工之質與量，目前施工品質日新月異，明管安設對施工之部分影響較小，故做2%之調整，以反映減損之房價…。」等語，然現今施工品質日新月異，於工程施工完成後往往難以看出施工痕跡，則如何可能因增設明管供水系統之工程，而產生系爭房屋價值減損之結果，前揭鑑定報告就施工部分所為2%之調整即屬無據，應予扣除。
⒋再退步言之，即使認被告應負物之瑕疵擔保責任，且系爭
房屋另有交易價值之減損，則依華聲鑑定報告所載，其顯係以系爭房屋損壞未修復之情形下為鑑定，並非以系爭房屋之受損部分經回復其物理性原狀後，是否仍有交易價值之減少而為鑑定，故就系爭房屋交易價值減損之計算，原告可主張者應以不超過華聲鑑定報告所認減損金額於「扣除必要之修復費用後」之金額為限，否則即有重複請求之虞。
㈣綜上所述，本件原告請求應屬無理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造間不爭執之事項：㈠被告於96年6月間向訴外人藝術家建設股份有限公司（下稱
藝術家公司）購買門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷○弄○號房屋及坐落基地（下稱系爭房屋），藝術家公司原始安裝之頂樓加壓馬達為「九如」廠牌1/4HP壓力開關控制型，被告於使用系爭房屋期間更換為「木川」廠牌1/4HP壓力開關控制型。
㈡原告透過永好不動產經紀有限公司（下稱永好公司）之居間
仲介，於100年6月16日向被告購買系爭房屋，兩造並簽訂原證一之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為800萬元，原告業於100年7月29日給付全部價金完畢。
㈢被告於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現況說明書」第
8項「建物是否有漏水情形?」勾選「否」，於第15項「屋內供水及排水系統是否正常？」勾選「是」，已保證系爭房屋無滲漏水之瑕疵。
㈣被告於100年10月20日交付系爭房屋予原告，於交付後，原
告僱用裝潢公司裝潢系爭房屋，俟裝潢完成後，原告於100年12月17日搬入系爭房屋居住。
㈤嗣於101年2月13日凌晨4時許，系爭房屋之三樓主臥室天花
板發生漏水情形，嗣於原證二照片所示之二樓至三樓之樓梯間、四樓神明廳、二樓儲藏室、一樓廚房等處亦陸續發生漏水情形。原告旋於101年2月15日通知被告，被告委由其夫 邱琮竣 於當日前來現場。
㈥於系爭房屋發生上開多處破管漏水情形後，原告始於頂樓裝
設「大井」廠牌1/4HP電子穩壓型加壓馬達，但實際上並未使用上開加壓馬達。
㈦就上開系爭房屋漏水瑕疵問題，原告曾向臺中市太平區調解
委員會聲請調解，惟調解不成立，原告遂提起本件訴訟救濟，並以起訴狀繕本送達被告作為兩造間解除系爭買賣契約之意思表示。
五、本件兩造間爭執之所在厥為：㈠系爭房屋因牆內水管破裂、膨脹變形，致2至3樓樓梯間、3樓主臥室及4樓神明廳牆壁發生漏水情形，被告應否負物之瑕疵擔保責任？㈡原告主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還買賣價金800萬元，是否有理由？㈢若認原告不得解除系爭買賣契約，則原告得請求被告減少價金是否有理由？若有，金額為何？茲說明如下：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。惟危險負擔移轉時，標的物並無瑕疵，其後因不可歸責於雙方當事人之事由，致標的物毀損或滅失，原則上固應由買受人負擔危險，而仍應給付價金，但若危險負擔移轉時，標的物已有瑕疵之原因，而在其後標的物發生毀損、滅失之情事，出賣人仍應負責。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照。查本件被告於96年6月間向訴外人藝術家公司購買系爭房屋，並於使用系爭房屋期間更換為「木川」廠牌1/4HP壓力開關控制型。嗣於100年6月16日原告向被告購買系爭房屋，並簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為800萬元，原告已於100年7月29日給付全部價金完畢。被告遂於100年10月20日交付系爭房屋予原告，原告於100年12月17日始搬入系爭房屋居住。嗣於101年2月13日凌晨4時許，系爭房屋之3樓主臥室天花板、2樓至3樓之樓梯間、4樓神明廳、2樓儲藏室、1樓廚房等處陸續發生漏水情形。原告旋於101年2月15日通知被告，被告委由其夫邱琮竣於當日前來現場等情，此為兩造所不爭執，而堪信為真實。至於系爭房屋2至3樓梯間漏水、3樓主臥室天花板及牆面漏水、4樓神明廳地坪及插座漏水之原因，係因牆內水管破裂膨脹變形，而牆內水管破裂膨脹變形之原因，則係因「加壓馬達故障轉不停，馬達空轉產生高熱，造成管線內水溫增高並夾帶空氣向下加壓，形成水錘效應。其衝擊力數十倍於水壓，塑膠硬管遇熱軟化再加上管線內受力不均勻，塑膠硬管破裂、變形導致漏水。」等語，此有臺中市建築師公會103年3月10日中市建師鑑字第076號鑑定報告書之「八、鑑定結論與建議」所載在卷可稽；又再依上開鑑定報告書「加壓馬達轉不停分析」記載：「a.會造成加壓馬達跑不停通常情形是壓力（飛脫）電源接點因熱而銅片黏合造成無法解除情形，或管路破裂漏水，較少是因為壓力桶失壓問題。」、「b.在壓力馬達後方有止水閥開關將止水閥開關關閉後就可知道水管是否有漏水情事或單純的馬達有問題。」、「c.九如及木川牌有白色圓頭壓力筒是傳統型的加壓馬達，用壓力開關來控制馬達啟動與停止。譬如水壓不到1.2KG時馬達會啟動！當壓力達到2.0之後，馬達會停止！基本上的壽命大約5-6年，其中壓力開關的壽命大約是2-3年就需要更換。」等語（詳見上開鑑定報告書第7頁）。顯見該故障加壓馬達係被告於使用系爭房屋期間所裝設，其裝設日期不明，縱自被告96年6月間買受系爭房屋時起算，迄至發現系爭房屋多處水管破裂漏水之101年2月13日止，尚不及5年，仍在該加壓馬達5-6年之使用壽命期間內，被告本應擔保其交付本件買賣標的物時無滅失或減少「於加壓馬達使用壽命期間正常運作」之通常效用，該加壓馬達既於使用壽命期間發生故障轉不停因而造成系爭房屋多處水管破裂漏水，被告交付系爭買賣契約標的物時固尚未發生前開多處水管破裂漏水之情事，然由上開鑑定結果，足徵系爭房屋危險負擔移轉時已具有瑕疵之原因，按諸上開所述，被告就其後原告搬入系爭房屋居住於2個月內即發生系爭房屋多處水管破裂漏水之瑕疵，仍應負物之瑕疵擔保責任。其次，依上開鑑定報告書「管材在柱內受力不均勻分析」記載：「PVC管應盡量置於支柱之中央位置，並保持垂直。因為柱中央變形最小且受力較均勻。反觀本標的物塑膠管配置方式係將1”Φ加壓立管及2”Φ排水管之垂直立管埋入混凝土C3柱邊，埋入樑柱時以鐵線固定於鋼筋或匝筋上，當多支管排列時管與管間留有空隙，造成管壁外緣受力不均勻。因2”Φ排水管為薄管管壁厚度2mm，當加壓管發生氣爆而爆裂時，左側之排水管受到波及而震裂。這就說明當管線內壓力過大PVC管變形破裂處噴水方向係向柱內方向噴射的原因。」等語（詳見上開鑑定報告書第7頁）。顯見上開柱牆內管線配置不當造成受力不均勻之瑕疵，於系爭房屋建造時即已存在，而被告於交付系爭房屋予原告時亦已存在，則依民法第354條第1項規定，被告自應負物之瑕疵擔保責任。
㈡至於，被告辯稱其自來水費於100年6月9日、8月8日及10月
11日均繳納71元，原告101年2月之自來水費為422元，並無任何異狀，自可推知被告於100年10月22日將系爭房屋交付予原告時，系爭房屋自來水之使用並無任何問題，當無滲漏水或水管爆裂等情形存在云云，惟依上所述，更足徵上開瑕疵之原因業已具備，僅於原告開始正常使用水量時，即在2個月內迅速呈現系爭房屋多處水管破裂滲漏水之情事，是被告上開所辯，殊難採信。
㈢次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。又所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較少，進而謂買受人解除契約有失公平。最高法院93年度台上字第80號判決要旨可資參考。查系爭房屋多處破裂漏水之水管，均係埋設於牆內供輸送自來水之水管，以及家庭用水之排水管，於發生水管破裂漏水之情事後，整棟建物已無法接水使用，亦無法供正常排水使用，進而造成原告日常生活無水可用，初始原告及同居家屬僅能自門口水龍頭以水管接水方式，以供盥洗及洗滌物品，至於二、三樓之廁所馬桶使用後，尚需以水桶提水上樓沖水，另因洗衣機無水可供操作，致換洗衣物亦需到自助洗衣店清洗，此外，擦地清潔、洗米煮飯等日常所需，就只能靠水桶儲水使用，以上種種皆造成日常生活之不便，原告固暫時自頂樓水塔經由屋外以接明管至屋內之方式供水使用。
然相較於被告，原告僅實際遷入居住2個月即發生此項瑕疵，顯非當初購買系爭房屋所能預見，此外，修繕各該破裂水管漏水瑕疵，施工時必須開挖牆壁，再填補之水泥與原有牆壁水泥，恐無法完全緊密結合，日久於外觀上勢將有可見之修繕痕跡；且若將原有埋入式加壓管線多處破損處封管廢棄不用，而另外增設一套明管供水系統之方式修復，則系爭房屋內部將更明顯可見多處管線外凸，勢將影響系爭房屋之美觀、使用者之感受，以及交易上價值，蓋依社會一般通念，必定影響一般人之居住與交易意願，而造成系爭房屋交易價值之貶損，衡諸常情，此顯非原告當初購屋之初衷，是本件原告所受損害顯屬重大。至於，被告既於系爭買賣契約附件㈠「不動產標的物現況說明書」第8項記載系爭房屋並無漏水情形，並於第15項記載系爭房屋之屋內供水及排水系統均正常等情，始以800萬元之價金出售系爭房屋與坐落基地，則系爭買賣契約之解除，被告即得回復為系爭房屋與坐落基地之所有權人，系爭房屋所存有上開破管漏水瑕疵之原因，於被告擁有並使用系爭房屋即屬存在，已如前述，是原告主張解除系爭買賣契約，自非顯失公平。至於被告所辯原告因該瑕疵所受損害非大云云，自不足採信。
㈣是以，原告主張依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並
以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，而依民法第259條第2款規定，請求被告返還全部價金800萬元及自被告受領時起之利息，洵屬有據，應予准許。
六、綜上所述，本件原告以兩造間買賣之系爭房屋具有物之瑕疵，而依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭買賣契約之意思表示，而依民法第259條第2款規定，請求被告返還全部價金800萬元及自被告受領時（即100年7月29日）起之利息，洵屬有據，應予准許。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證（含備位聲明部分），均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
八、本件兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國104年6月12日
民事第四庭法官夏一峯上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月12日
書記官陳建分