裁判字號：臺灣臺北地方法院109年訴字第3773號民事判決
裁判日期：民國109年09月28日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決109年度訴字第3773號原告臺北市政府都市發展局法定代理人 黃景茂 訴訟代理人 鄭文楷 被告 王得勝 （原名： 王瑞伯 ）
王 吳金英 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國109年9月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告王得勝應將臺北市○○區○○段○○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋騰空遷讓返還與原告。
被告王得勝、 王吳金英 應連帶給付原告新臺幣陸萬貳仟參佰捌拾參元，及自民國一Ｏ八年十月二十一日起至清償日止，按附表所示計算方式計算之違約金。
被告王得勝、王吳金英應連帶給付原告新臺幣肆萬貳仟伍佰參拾貳元，及自民國一Ｏ九年七月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬捌仟伍佰玖拾元。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、查原告於起訴時即已敘明下述被告王得勝欠租未繳，經原告終止租約後仍無權占有房屋之原因事實，依民法第739條規定及兩造間「臺北市青年公共住宅一期租賃契約書」（下稱系爭租約）之約定，請求連帶保證人即被告王吳金英與王得勝連帶負清償責任，嗣於訴訟繫屬中，改稱其請求權基礎為系爭租約第23條約定（見本院卷第96頁），此僅係補充法律上之陳述，非屬訴之變更，合先敘明。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告王得勝（以下逕稱其名，與王吳金英合稱被告）邀其母親王吳金英為連帶保證人，與原告簽訂系爭租約並辦理公證，承租原告所管理之臺北市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為108年9月1日起至111年7月31日止。系爭房屋為社會住宅，租金為每月14,300元，其中4,800元由臺北市政府社會局補助，王得勝則應於每月20日以前繳納其餘租金9,500元。詎王得勝就108年10月份以後之租金全未繳納，經原告於109年3月17日催告仍不補繳，原告乃對王得勝發函終止租約，於同年4月17日送達王得勝而發生終止之效力。王得勝已無占有使用系爭房屋之正當權源，迄今仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項前段規定請求王得勝騰空返還之，並依系爭租約第5條第1項、第22條、第23條約定，請求被告連帶給付積欠之租金、違約金、使用費等語，並聲明如主文第1項至第3項所示。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到庭答辯，僅王得勝提出答辯狀稱：其因工作不順利以致遲繳房租，又其原於桃園與友人合租住宅店面，於109年4月15日起租，因收入不足又退租，其返回臺北時本欲入住系爭房屋，惟遭阻攔不得進入，只得另行租屋居住，原告妨害自由、侵害人權云云。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第767條第1項前段、第440條第1項、第2項前段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。另系爭租約第11條第1項第2款亦約定，王得勝積欠租金達二個月，經催告仍不清償者，原告得隨時終止租約（見本院卷第21頁）。
四、經查，原告就王得勝承租系爭房屋，自108年10月份起未繳租金，經原告於109年3月17日催告仍不補繳，原告乃對王得勝發函終止租約，於同年4月17日送達王得勝等情，業據提出系爭租約及其公證書、王瑞伯欠款計算表、原告109年3月10日北市都服字第1093026531號催告繳租函文及其送達回執、原告109年4月14日北市都服字第1093040180號終止系爭租約函文及其送達回執在卷可憑（見本院卷第15-39頁），衡以王得勝亦自承其因工作不順利以致遲繳房租一語（見本院卷第123頁），堪認原告上述主張屬實，系爭租約業經原告合法終止。又查，王得勝先於109年3月17日在系爭房屋親自簽收上開催告繳租函文（見本院卷第29頁），於本件訴訟繫屬中，本院將訴訟文書寄存於系爭房屋所在地之警察機關後，王得勝亦於同年7月2日自行前往該警察機關領取，有本院送達證書、公務電話紀錄在卷可查（見本院卷第59、71頁），堪認王得勝迄今仍得進入、使用系爭房屋。王得勝雖辯稱：原告阻擋不予其入住系爭房屋云云，惟原告已陳明：當時係因王得勝未先行辦理登記，未先行鋪墊保護設施，故管理人員不允許王得勝搬運家具等語，並檢具單一陳情系統案件回復表2張為證（見本院卷第139、141頁），核其所述尚與社區管理之常態無違，且參酌前情，亦無從為有利於被告之認定。是以，應認王得勝至今仍無權占有系爭房屋，原告依民法第767條第1項前段規定，請求王得勝騰空返還之，確屬有據。
五、又系爭租約第5條第1項、第4項及其附件一、二約定，系爭房屋租金每月為14,300元，其中4,800元由臺北市政府社會局補助，王得勝則應於每月20日以前繳納其餘9,500元，逾期不繳者，應按附表所示計算方式加收懲罰性違約金；系爭租約第22條約定，租約終止後，王得勝應於租約終止日將房屋返還與原告，如未返還，應自租約終止翌日起，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費；又系爭租約第23條約定，就上述義務，王吳金英應負連帶賠償責任（見本院卷第19、25頁）。經查，王得勝自108年10月份起即未繳納租金，至系爭租約109年4月17日終止時止，期間共6個月又17日，該期間內王得勝應負擔之租金額為62,383元［9,500×（6＋17/30）≒62,383］，王得勝並應按附表所示計算方式計給違約金。又原告終止系爭租約翌日即109年4月18日起至同年4月30日止、共13日期間之使用費為5,352元［9,500×1.3×13/30＝5,352］；因系爭租約業經終止，自109年5月份即無租金補助，其後自109年5月1日起至6月30日止共2個月期間內，使用費為37,180元（14,300×1.3×2＝37,180）。是以，王得勝自109年4月18日起至同年6月30日止應給付之使用費為42,532元。又自同年7月1日起，王得勝另應按月給付使用費18,590元［14,300×1.3＝18,590］。就以上之金額，王吳金英均應與王得勝連帶負清償責任。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求王得勝將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，依系爭租約第5條第1項、第22條、第23條約定，請求被告連帶給付積欠之租金62,383元及按附表所示計算方式計算之違約金、使用費42,532元，並自109年7月1日起按月連帶給付使用費18,590元，均有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第85條第2項，判決如主文。
中華民國109年9月28日
民事第三庭審判長法官林春鈴
法官蘇嘉豐法官王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月28日
書記官賴俊宏附表：本院卷第41頁。