臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1263號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第1263號民事判決

裁判日期：民國107年04月12日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第1263號原告 張文彬
張翁玉秀 張文華 張文東 張文祥 張桂芬 上列6人共同訴訟代理人 劉宏邈 律師複代理人 黃子峻 律師被告 張正親
張 鄭惜 張馨宇 張家豪 張高尾 上列5人共同訴訟代理人 孫治平 律師
林忠儀 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國107年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張高尾應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號、四三○地號土地上如附圖所示編號a、b、c、d、e、f部分、面積二五五點五六平方公尺、門牌編號臺北市○○區○○路○段○○○號、一○九號之建物拆除，並將上揭土地騰空返還原告及其他共有人全體；被告張高尾應給付各原告各新臺幣肆萬捌仟陸佰捌拾肆元，及自民國一百零六年三月二日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付各原告各新臺幣捌佰壹拾壹元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告張高尾應自門牌編號臺北市○○區○○路○段○○○號、一○九號房屋遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張高尾負擔百分之六十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳仟壹佰參拾玖萬元供擔保後，得為假執行。但被告張高尾如以新臺幣陸仟肆佰壹拾陸萬肆仟柒佰貳拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
二、查本件原告原起訴主 張伊 等為臺北市○○區○○段0○段00
00000地號土地（下稱系爭土地）共有人，權利範圍共24分之6，因 張清貴 （已歿）及被告張正親無權占用系爭土地並分別在其上搭建門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、109號、111號之房屋（下稱107號房屋、109號房屋、
111號房屋，並合稱系爭建物）及設立戶籍，爰依民法第76
7條、第179條規定請求被告拆除系爭建物、遷讓返還系爭土地予共有人全體，並應返還相當於租金之不當得利，而聲明：㈠被告張清貴應將系爭土地上107號、109號房屋拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有人；㈡被告張正親應將系爭土地上111號房屋拆除，並將系爭土地返還予原告及其他共有人；㈢被告張清貴應給付原告新臺幣（下同）266,
700元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付4,445元及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣被告張正親應給付原告114,300元及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付1,905元及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈤前四項聲明，願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保（見本院卷一第4頁）。嗣因張清貴於起訴前即已死亡，原告以106年2月10日民事聲請追加被告及變更聲明狀，追加張高尾、 張鄭惜 、張馨宇、張家豪為被告，再於107年3月29日變更訴之聲明為：㈠被告張高尾應將坐落臺北市○○區○○段0○段000地號、430地號土地上如附圖及臺北市古亭地政事務所106年11月9日文山土字第000000號複丈成果圖所示編號a、b、c、d、e、f部分、面積255.56平方公尺之建物（門牌編號為臺北市○○區○○路
0段000號、109號）拆除，並將上揭土地騰空返還原告及其他共有人全體。㈡被告張正親應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號、430地號土地上如附圖及臺北市古亭地政事務所106年11月9日文山土字第076800號複丈成果圖所示編號g、h、i、j、k、l、m部分，面積120.05平方公尺之建物（門牌編號為臺北市○○區○○路0段000號）拆除，並將上揭土地騰空返還原告及其他共有人全體。㈢被告張高尾應給付各原告1,336,765元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付各原新臺幣22,280元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣被告張正親應給付各原告新臺幣627,949元，及自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第一項土地之日止，按月給付各原告新臺幣10,466元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤被告張高尾應自門牌編號為臺北市○○區○○路0段000號、109號之房屋遷出。㈥被告張正親、張鄭惜、張馨宇、張家豪應自門牌編號為臺北市○○區○○段0段000號之房屋遷出。㈦原告願以現金或銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告得為假執行。（見本院卷三第54頁至反面）經核原告追加張高尾、張鄭惜、張馨宇、張家豪為被告，與原聲明請求拆屋還地之標的同一，原告主張追加之被告為系爭土地之納稅義務人及戶籍在系爭建物之人，攻擊防禦方法得相互援用，而不致遲滯訴訟程序之進行，足見原告請求之基礎事實同一，應符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效；至請求返還不當得利部分所為之變更，係依照現場實際測量後所得面積計算，核屬擴張應受判決之聲明，揆諸首揭規定，尚無不合，均應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊等為系爭土地共有人，被告未經全體共有人同意在系爭土地上搭建未辦所有權登記之系爭建物，為無權占有，受有相當於租金之不當得利。系爭土地位居高級文教區，生活機能良好，應依土地法第97條規定以土地總價10%計算租金。被告雖抗辯包含系爭土地係訴外人 張勇 之遺產，其所有土地早已分配予 張木 、 張情 、 張乞 及 張來 等4子云云（下稱張木4人，原告屬張來房系，被告張正親、張鄭惜、張馨宇、張家豪屬張木房系），然張勇尚有3名女兒（另有3名女兒因出養故無繼承權），故共計7名繼承人，如何能公平分配張勇名下土地，且若有分得土地，張來何需於37年間遷至基隆居住。況被告就張勇名下有何土地、其土地如何分配予張木4人、張木4人有何明示或默示同意分管之行為，均未舉證以實其說，縱張來就系爭建物占用系爭土地僅單純沉默，亦非默示同意。又張來繼承所得土地多達48筆，與證人 張宗夫 自張木口述整理之分配內容不同，且張宗夫證述張木4人分得之土地面積及位置相差懸殊，至多僅係張木單方認知，顯非全體共有人之分管協議。況被告雖辯稱臺北市○○區○○段0○段000000000地號土地（下稱第355地號、第428-1地號）由張來、張木出售並單獨取得價金，但張宗夫證述355地號土地並非由張來分管，顯見全體共有人間並無分管契約存在。又證人 張震田 證述其仲介出售355地號土地時，究有無取得張來或其他共有人同意，均聽聞自張木之子 張英 ，非張震田親見親聞，張震田亦無法精確指出協議分管之各筆土地，僅係傳聞證據，不足採信。爰依民法第76
7條第1項、第821條、第179條規定，請求被告拆除如附圖所示建物及返還土地、遷出系爭建物並返還相當於租金之不當得利，而聲明如前所述。
二、被告則以：被告張正親在系爭土地上興建111號建物，與另被告張 鄭惜同 住於系爭建物，但被告張馨宇、張家豪僅設戶籍，未實際居住，原告訴請被告 張馨予 、張家豪應自上開門牌編號房屋遷出，自無理由。緣張勇生前在臺北市木柵地區有多筆土地，已分配予其子張木4人，雖未辦理所有權移轉登記，惟張木4人就各別所分配到之土地均享有實際管領支配之力，從未相互干涉，系爭土地即係分配予張木。張勇過世後，張木4人辦理繼承登記而迄未分割，嗣張木同意其子被告張正親興建111號房屋，張木另於56年7月13日將系爭土地部分出售予被告張高尾，被告張高尾遂興建107號房屋及109號房屋居住至今。是系爭土地上坐落系爭建物之事實，為張木4人各房後輩子孫見聞知悉而長年未為反對之意思，已使被告有正當合理信賴，原告本件訴訟請求顯屬權利濫用，有違誠信原則。又各房所分管之共有土地出售時，其他房系之土地共有人僅因有登記持分而偕同出具印鑑證明並蓋印鑑章以完成所有權移轉登記，買賣價金則完全歸由單獨使用、收益該共有土地權限之該房享有，未分享予其他共有人，此由同段第355地號、第428-1地號土地出售價金僅由分管此2筆土地之張木、張來各該房系單獨取得即可證明。從而，被告張正親及被告張高尾在系爭土地上興建房屋居住使用，係典型之利用行為而屬民法第820條第1項所規定管理權能之範圍，更是分管協議內容中單獨使用、收益權限之行使，非無權占有，嗣張木死亡後，被告張正親等繼承人繼受分管契約，而得繼續就系爭土地為單獨之使用、收益等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與被告張正親為系爭土地之共有人，原告應有部分各24分之1，被告張正親應有部分80分之3，又被告張正親、張高尾所建之系爭建物占有系爭土地，被告張高尾居住並設籍在107號房屋，被告張正親、張鄭惜居住並設籍在11
1號房屋，被告張馨予、張家豪設籍在111號房屋等事實，有系爭土地登記謄本各1份、全戶戶籍資料查詢結果在卷可考（見本院卷一第14至25頁、限制閱覽卷），應堪認定。原告主張被告無權占有系爭土地，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。爰就被告對於系爭土地是否無權占有，倘係無權占有，其不當得利之金額應如何計算，分述如下：
㈠關於被告張正親、張鄭惜、張馨予、張家豪部分：
⑴按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實
際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度台上字第1377號判決、106年度台上字第709號判決意旨參照）。查被告張正親係張木之子，其在系爭土地上興建11
1號房屋並與其配偶被告張鄭惜同住至今，其子女被告張馨予、張家豪設籍於此，被告辯稱係因系爭土地經祖父張勇分配予張木使用而在各房子女間已成立分管契約等情，據證人張宗夫具結證稱：祖父張勇將系爭土地分配給父親張木，被告張正親於50幾年間在系爭土地上興建111號房屋，張木4人都有各自分配的土地，例如張乞出售第411、413號土地、張情與張來出售355地號土地、張木出售428、428-1地號土地時，都是各自保有價金，沒有分給其他共有人等情明確（見本院卷一第214頁反面至第216頁），證人張震田亦證稱：其仲介張情、張來出售第355地號土地，將契約書分送各共有人用印，並交付土地買賣價金予張來本人收取，其他共有人均無意見，系爭土地是分給張木，有蓋房子比較明確等情（見本院卷二第211頁反面至第213頁、第214頁反面），被告另提出第428-1地號土地於92年間出售時經全體共有人用印之買賣契約書及價金匯入被告張正親（ 張木五 男）、 張雨忠 （ 張木次 男之次男）帳戶之歷史交易明細查詢結果附卷可稽（見本院卷一第273至274頁、卷二第209頁），堪認張木4人對於張勇名下各筆土地應有默示分管契約存在，已行之多年。然而關於各筆土地分管之範圍，證人張宗夫、張震田除確認被告張正親係經張木同意在系爭土地上興建111號房屋以外，僅能指出土地約略之位置，對於各筆土地之其他分配情形不能完整證述，亦不能對照目前編制之地號說明釐清；然本院衡諸年代久遠，張勇與張木4人當初所為分配協議之具體內容已難考究詳實，且依原告主張，其等繼承自張勇之遺產土地將近50筆（見本院卷三第15頁），亦難苛求逐筆清楚劃分張木4人各自分管之範圍。綜覽上述各項情狀，堪能認定張木同意被告張正親在系爭土地上興建
111號房屋之範圍，應出於張勇與張木4人協議分管之契約關係，其他共有人多年來均未干涉，且111號房屋至今仍由張木之子即被告張正親及其配偶張鄭惜居住使用、張正親子女被告張馨予、張家豪設籍使用，應認屬分管協議由張勇長子張木就特定部分興建房屋而占用收益之合理範疇。
⑵申言之，因證人張宗夫、張震田對於土地分管情形難以全面
且精確，故本院除可認定111號房屋所坐落占用系爭土地之範圍足堪認為分管協議由張木一房使用外，其他分管情形尚非明確，而不能遽認張木有權分管系爭土地之全部。亦即，本院依現存證據僅認定111號房屋占用系爭土地部分可得確認有分管協議存在，系爭土地其他特定部分或張宗夫所證述之其他各筆土地究有無分管契約存在、或分管之範圍如何，即非本判決認定之範圍。至於原告雖質疑張宗夫、張震田之證詞不足以證明分管協議存在云云。然承前所述，難以期待張宗夫、張震田對於張勇所留40幾筆土地之使用情形均瞭若指掌，亦不能僅因證人張宗夫、張震田與被告張正親有親屬關係即遽認其等之證言不可採信。又依張宗夫所提土地分配情形對照臺北市古亭地政事務所函覆之土地範圍，縱可見張宗夫證述張木、張來、張情分得土地面積大且完整，張乞分管土地零碎，而張來、張情係共同分管土地（見本院卷一第
222頁、卷二第222至234頁），此等分配情形對照派下員大會手冊記載張木為長子、張情為次男、張來為四男、三男張乞資料欠缺（見本院卷二第209頁），核與民間習慣由長子張木世襲大部分財產，張乞若無後嗣則幾無分得財產，女兒則無繼承權，大致相符。民間習慣既無如現代平均繼承之概念，實難因此遽認張宗夫、張震田證述不實。再者，原告張翁玉秀為張來之配偶，本應知悉分管協議之存否，惟依國泰醫療財團法人汐止國泰綜合醫院函覆其因躁動及記憶衰退，於104年7月間診斷為失智症，後因行動不便均由其家人代為看診領藥（見本院卷二第241頁），原告不爭執原告張翁玉秀已陷於不能陳述之狀態（見本院卷二第268頁），則證人張震田所述：「據我所知，如果張來在世而且張翁玉秀很清醒的話，不會去爭執，因為他們知道土地是被告家在住」等語（見本院卷二第214頁反面），非無毫無所憑。綜上各情，原告提起本訴否認被告張正親、張鄭惜、張馨予、張家豪以111號房屋占用系爭土地如附圖所示部分係出於分管協議之權源，自非可取，原告請求被告張正親、張鄭惜、張馨予、張家豪拆屋還地、遷出111號房屋並給付相當於租金之不當得利，不能准許。
㈡關於被告張高尾部分：
⑴被告張高尾辯稱其經張木同意在系爭土地上興建107號房屋
、109號房屋，無非以張木與張高尾所簽訂之不動產買賣契約書為證（見本院卷一第92至93頁）。惟原告否認其真正，復參前述355地號、428-1地號土地出售時，係由全體共有人共同用印並出具印鑑證明而辦理移轉登記，有臺北市古亭地政事務所函附土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本、身分證、戶籍謄本、印鑑證明等件足憑（見本院卷一第141至183頁），亦有被告所提房地產買賣契約書可考（見本院卷一第269至272頁），倘若張木當時欲出售系爭土地予張高尾，亦應循此方式辦理，但張木從未徵求其他共有人用印並辦理所有權移轉登記予被告張高尾，自難遽信此買賣契約為真。況縱真正，該份契約書所載土地標示為○○○區○○段番子公館小段柒貳之貳號內乙方持分使用面積日後測量為準」，付款方法為「面積確定後20天內全部支付」、備註「土地暫定八十五坪全數之尾款收清無誤」，均未特定，且既記載為「乙方持分使用面積日後測量為準」，則張木當時締約真意應僅出售土地持分，至於是否有權使用共有物之特定部分，尚待確認。且此買賣契約所涉土地持分既未經移轉登記，僅具債權契約之效力，仍不具對抗系爭土地其他共有人之效力。從而，查無積極證據足資證明被告張高尾有權占有系爭土地興建107號房屋及109號房屋，被告泛以誠信原則、權利濫用為辯，卻未提出證據以實其說，亦無可採。綜此，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告張高尾拆除107號房屋及109號房屋並返還系爭土地如附圖所示面積予原告及全體共有人、遷出107號房屋及109號房屋、並依民法第179條不當得利法律關係請求被告張高尾給付相當於租金之金額，洵屬有據。
⑵再按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土
地及其建築物申報總價年息10%為限，約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。此條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為土地法第105條所明定。準此，系爭土地於105年1月申報地價為每平方公尺30,480元，有土地登記謄本可考（見本院卷一第14至25頁），而被告張高尾占用系爭土地如附圖a至f所示面積共計255.56平方公尺，則系爭土地申報總價年息10%為每平方公尺778,947元【計算式：30480×255.56×10%=778947，元以下四捨五入】。原告主張依估價報告書評估系爭土地每坪83萬元（見外放估價報告書1份）之金額核算被告張高尾無權占有系爭土地所生相當於租金之不當得利，其計算方式顯然過高而非可採。查系爭土地於105年1月申報地價為每平方公尺30,480元，有土地登記謄本可考（見本院卷一第14至25頁），而被告張高尾占用系爭土地如附圖
a至f所示面積共計255.56平方公尺，再審酌系爭土地坐落位置雖鄰近政治大學，文教氣質濃厚，生活機能普通，環境清幽，但較政治大學更深入山區，地處偏遠，便利性略差，路面有相當坡度，商業價值薄弱，此據估價報告書評估明確（見外放估價報告書1份），亦經本院現場履勘屬實，爰認以申報地價年息3%計算其租地建屋之租金始為妥適。從而，被告張高尾無權占有系爭土地受有相當於租金之不當得利金額應為每月19,474元【計算式：30480×255.56×3%÷12=19474，元以下四捨五入】，被告張高尾無權占有系爭土地回溯5年內所受不當得利之金額應為1,168,420元【計算式：
30480×255.56×3%×5=0000000，元以下四捨五入】；再按原告各有系爭土地應有部分各24分之1比例計算原告回溯
5年內各受有48,684元之損害【計算式：0000000÷24=48684，元以下四捨五入】，及按月811元相當於租金之損害【計算式：19474÷24=811，元以下四捨五入】，均得請求被告張高尾返還之。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及第179條等規定，請求被告張高尾將如附圖所示107號房屋及109號房屋占用系爭土地之範圍拆除，將上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人，遷出上開房屋，並給付各原告各48,684元，及自起訴狀繕本送達被告張高尾翌日即106年3月2日（見本院卷一第77頁）起至上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人之日止，按月給付各原告各811元，及自各期應給付之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；原告對被告張高尾逾此範圍之請求及對被告張正親、張鄭惜、張馨宇、張家豪之請求，則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告上開勝訴部分經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年4月12日
民事第五庭法官林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月12日
書記官周芳安