裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第977號民事判決
裁判日期：民國90年05月01日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度重訴字第九七七號
原告高雄銀行股份有限公司法定代理人辛○○訴訟代理人己○○
丙○○庚○○被告東森華榮傳播事業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○
丁○○戊○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號二十四樓之二建物全部，遷讓交還原告。並應給付原告新台幣玖拾叁萬肆仟捌佰柒拾柒元，及自民國九十年五月二日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣壹拾萬肆仟貳佰貳拾叁元。
前項交還房屋之履行期間為壹個月。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰肆拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣新台幣柒佰叁拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落高雄市○鎮區○○○路○號二十四樓之二之建物全部遷讓交還原告，並自民國八十九年八月四日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）十七萬零六百五十八元之損害金。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十九年四月二十五日以五千九百萬元之價格，以鈞院八十八年執字第
三七七一一號執行事件，拍定取得原為訴外人慶盛企業股份有限公司（下稱慶盛公司）所有，坐落高雄市○鎮區○○段一小段門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號二十四樓之二之建物所有權，該建物於查封當時係由被告向訴外人慶盛公司承租，租期為自八十六年四月一日起至八十九年三月三十一日止，被告於上開租賃期間屆滿後，即屬無權占有上開建物。雖被告曾寄發存證信函向原告表示其自八十九年四月一日起向訴外人慶盛公司續租前開建物三年，惟訴外人慶盛公司在系爭建物於八十九年四月一日查封後所為出租行為，對原告不生效力，被告自不得以該租約對抗原告。被告自八十九年八月四日起無權占有上開建物，迭經原告催告，仍拒不搬遷，原告得依民法第七百六十七條之規定，訴請被告將該建物遷讓交還原告。且被告無權占有系爭房屋期間，受有相當於租金之不當得利，造成原告無法使用系爭建物之損害，併依民法第一百七十九條之規定，訴請被告按月給付原告十七萬零六百五十八元之損害金。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈按不動產經查封後，債務人對該不動產即喪失處分權或設定負擔之權能，則系
爭建物既經查封，自不得將該不動產出租第三人，故租約期滿後，債務人即喪失對該建物之處分權，債務人更新租約即與另訂租約無異，自應受查封效力之拘束。且強制執行法第五十一條所謂對查封物所為其他有礙執行效力之行為，係指處分行為以外之其他出租、出借行為，倘不將該等行為排除，通常將導致不動產難以點交，且導致承買人承買意願降低，降低不動產之交換價值，自屬有礙執行效果之行為。
⒉原告得以可取得租金之數額作為計算賠償金之標準，倘原告繼受被告與訴外人
慶盛公司間之租賃契約，則原告所可取得之租金，即為被告應依約給付之租金，原告之請求並無不當可言。
三、證據：提出土地暨建物登記謄本、房屋稅單各一件為證，並聲請調閱本院民事執行處八十八年執字第三七七一一號卷。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴。㈡願供擔保請准免為宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於八十六年間向訴外人慶盛公司承租門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號
二十四樓之二之建物作為南部新聞中心使用，租期為自八十六年四月一日起至八十九年三月三十一日止。訴外人慶盛公司於八十九年二月間並保證系爭建物絕無產權糾紛存在，催促被告續約，被告信以為真，遂同意將租期續約自八十九年四月一日起至九十二年三月三十一日止。詎被告於八十九年六月間接獲原告存證信函，始知系爭建物已遭拍賣。惟被告既於八十六年四月一日即已承租使用系爭建物，至系爭建物於八十八年間遭查封拍賣時，被告承租之狀況均未改變，並無影響執行效力可言。縱使被告與訴外人慶盛公司所定租約對原告不生效力，然被告於接獲原告存證信函後，隨即向原告表明尚需相當時日處理，並持續與原告進行協商，原告在雙方協商未果之情形下遽予起訴，不合情理。
況且原告請求每月十七萬零六百五十八元作為損害金，亦不合理，依土地法第九十七條規定，應以系爭建物之申報總價額年息百分之十為限計算相當於租金之不當得利數額，即以六萬零三百四十元為適當。原告主張依被告與訴外人慶盛公司間約定之租金作為計算依據，並非可採。
㈡被告在系爭建物設立南部新聞中心，掌控南部新聞之採訪拍攝，每日均需提供
相當之新聞量，被告雖已積極覓屋搬遷，然因新聞工作之特殊需求，所在地點必須符合方便迅速之需求，況且新聞器材搬遷拆卸非短時間可以完成，請求給予二個月寬限之執行期間。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件為證。理由
一、原告主張其於八十九年四月二十五日以五千九百萬元之價格，以本院八十八年執字第三七七一一號執行事件，拍定取得原為訴外人慶盛公司所有，門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號二十四樓之二之建物所有權，被告原向訴外人慶盛公司承租該建物，租期為自八十六年四月一日起至八十九年三月三十一日止。上開租賃期間屆滿後，被告即無權占有上開建物。雖被告抗辯其自八十九年四月一日起向訴外人慶盛公司續租前開建物三年，惟訴外人慶盛公司在系爭建物於八十九年四月一日查封後所為出租行為，對原告不生效力，被告不得以該租約對抗原告。被告自八十九年八月四日起無權占有上開建物，迭經原告催告仍拒不搬遷，且被告無權占有系爭房屋期間，按月受有相當於租金之不當得利十七萬零六百五十八元，為此爰依民法第七百六十七條及第一百七十九條之法律關係，提起本件訴訟。被告則以：其於八十六年間向訴外人慶盛公司承租系爭建物作為南部新聞中心使用，租期為自八十六年四月一日起至八十九年三月三十一日止。嗣租期將屆，被告誤信訴外人慶盛公司所稱系爭建物無產權糾紛一事為真，遂同意將租期續約自八十九年四月一日起至九十二年三月三十一日止。被告於八十九年六月間始知系爭建物已遭拍賣，惟被告既於八十六年四月一日即已承租使用系爭建物，至系爭建物於八十八年間遭查封拍賣時，被告承租之狀況均未改變，並無影響執行效力可言。況原告請求每月十七萬零六百五十八元作為損害金，亦屬過高，並不得依其與訴外人慶盛公司間約定之租金作為計算依據。縱認原告之請求為有理由，並請求定二個月之履行期間以便被告搬遷等語，資為抗辯。
二、本件原告主張其於八十九年八月四日拍定取得系爭建物，為系爭房屋之所有權人，而被告自八十六年四月一日起即占有系爭房屋之事實，業據提出建物登記謄本一件為證，且經被告自認在卷屬實，原告此部分主張，自堪信為真實。
三、至原告主張被告二人無權占有系爭房屋部分，則為被告所否認，辯稱：其以於八十九年四月一日向訴外人慶盛公司續租系爭建物，該建物雖受查封，然訴外人慶盛公司之續租行為，並非足以影響執行效力之行為，被告並非無權占有系爭房屋云云。則本件所應予審究者，乃被告是否無權占有系爭房屋？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者
，得請求除之，民法第七百六十七條定有明文。又強制執行法第五十一條第二項規定，實施查封後，債務人就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。而最高法院七十一年台上字第三六三六號判決認為，所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，且所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言。則實施查封後，債務人復將查封物出租他人，該出租行為對於聲請執行之債權人與拍定人均不生效力。
㈡經查，被告抗辯其自八十六年四月一日起至八十九年三月三十一日止向訴外人慶
盛公司承租系爭建物，訴外人慶盛公司又於前開租約屆滿前，將系爭建物出租被告，約定租期為自八十九年四月一日起至九十二年三月三十一日止等情，業據提出租賃契約一件為證，此部分事實，為原告所不爭執，則被告所辯上開事實，應堪信為真實。又查，系爭建物係經本院以八十七年十一月十八日高敬民莊八七執全字一六八六號函囑託地政機關辦理假扣押登記在案，此有建物登記謄本一件附於本院八十七年執字第三七七一一號執行卷內可憑。則訴外人慶盛公司於八十九年三月底租期屆至前，就系爭建物與被告另訂租賃契約，而該時建物已受查封，訴外人慶盛公司違反查封效力所為之出租行為，對原告即不生效力。至於被告所辯其占有狀態在查封期間仍屬存續，並無妨礙執行效力之可言云云，惟被告前與訴外人慶盛公司所訂租約，已於八十九年四月一日屆期，依民法第四百五十條第一項規定，租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。則前租約於八十九年三月三十一日即行消滅，訴外人慶盛公司將系爭建物再行出租，已有妨礙系爭建物之估價以及第三人買受系爭房屋意願之虞，此不因再行出租之承租人是否同一而有差異。故被告所辯，並不足採。
㈢原告為系爭建物之所有權人，而被告無權占有系爭房屋之事實，已認定如前。從
而，原告本於所有權之作用，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，於法有據，應予准許。就被告抗辯其占有系爭房屋作為南部新聞中心使用，搬遷不易，請求定履行期間云云，惟按民事訴訟法第三百九十六條第一項固規定，判決所命之給付，其性質非長時間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間。經查，被告占有系爭房屋作為新聞中心辦公室並設有媒體製播器材，此有本院前開勘驗筆錄一件可證。衡諸被告遷移媒體器材需時較長，且新聞業需每日製播新聞之特性，本院因認被告需一定時間始能履行其搬遷義務，爰酌定此部分義務之履行期間為一個月。
四、另原告主張被告應自八十九年八月四日起至清償日止，按月給付原告相當於租金之不當得利十七萬零六百五十八元部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十
九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判例可參。原告主張被告自八十九年八月四日起占有系爭房屋之事實，為被告所不爭執，則被告無權占有系爭房屋期間，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用、收益該土地及房屋之損害。故而，揆諸前開說明，原告自得請求被告給付自八十九年八月四日起至遷讓房屋交還原告之日止相當於租金之不當得利。㈡至計算相當於土地房屋租金之不當得利金額，按土地法第九十七條第一項之規定
，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。又查系爭房屋面積為三百九十點三七平方公尺，該土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬二千五百七十五元，申報地價總額為八百八十一萬二千六百零二元七角五分，而系爭房屋之課稅現值為六百八十二萬零八百元等事實，有土地登記謄本、房屋稅繳款書各一份附卷可證。此部分事實，堪予認定。
㈢又按土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而
言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。最高法院亦著有六十八年台上字第三七一號判例同此見解，可資參照。原告主張被告無權占用系爭房地所生之相當於租金之不當得利數額，應以其與訴外人慶盛公司所約定之租金十七萬零六百五十八元為計算標準乙節，固據提出租賃契約書一件為證。然查，該租賃契約係以門牌號碼高雄市○鎮區○○○路○號二十四樓之一部分與二十四樓之二全部作為租賃標的物，系爭僅二十四樓之二建物全部，該租金數額自較單獨使用系爭建物之使用利益為高，無由作為衡量本件被告因無權占有系爭建物而受有相當於租金之不當得利數額之唯一標準。且原告並未與被告另訂租約，亦未承受系爭租賃契約出租人之地位，該租金數額係屬被告與訴外人慶盛公司間之約定，原告亦不得執他人契約之約定作為本件請求不當得利之依據。故關於本件相當於租金之不當得利金額，自仍應由本院斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，及彼等關係及社會感情等因素認定之。
㈣經查，系爭建物係坐落在高雄市前鎮區雙子星大樓，該大樓一樓開設銀行，周邊
緊鄰高雄勞工公園及獅甲國中，處在工業區，交通便利，目前由被告作為辦公室使用，並設有媒體製播器材，此有本院八十九年十二月二十八日勘驗筆錄一件可稽。本院審酌系爭土地上述處於工業區辦公大樓之坐落位置、交通便利，及被告占用系爭建物係作為辦公室及供作媒體製播等使用情形，認無權占有系爭建物之相當於租金之不當得利，依前述申報地價總價額年息百分之八核定相當於租金之不當得利為適當。其中已發生之不當得利請求權部分即自八十九年八月四日起至宣示判決之日即九十年五月一日止，共計為九十三萬四千八百七十七元【①（8,812,602.75元（申報地價總額）＋6,820,800（建物課稅現值））×8％（年利率）÷12＝104,223元（元以下四捨五入）②104,223×8.97（自八十九年八月四日起至九十年五月一日止）＝934,877元】。至八十九年五月二日起遷讓返還房屋之日止部分，雖尚未屆履行期，然被告有到期不履行之虞，故原告請求被告返還此部分相當於租金之不當得利，即按月給付十萬四千二百二十三元，亦屬有據。
㈤綜上，原告依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付九十三萬
四千八百七十七元，及自九十年五月二日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告十萬四千二百二十三元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則非有據，不應准許。
五、從而，原告依據民法第七百六十七條及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利共計九十三萬四千八百七十七元，及自九十年五月二日起至返還系爭房地之日止，按月給付十萬四千二百二十三元，即屬正當，應予准許；超過此部分之請求，則屬無理由，不應准許。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年五月一日
臺灣高雄地方法院民事第五庭~B法官汪怡君右為正本，係照原本做成。
如不服上訴，應送達後於二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十年五月一日~B法院書記官李春慧