裁判字號：臺灣高等法院111年上易字第785號民事判決
裁判日期：民國111年12月21日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決111年度上易字第785號上訴人 葉美珠 訴訟代理人 吳啟玄 律師被上訴人 張倩 訴訟代理人 陳瑋鋼 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國111年5月11日臺灣臺北地方法院第一審判決（110年度訴字第6675號）提起上訴，本院於111年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
原審所命上訴人給付部分，於被上訴人給付上訴人新臺幣參拾壹萬玖仟元之同時為之。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年7月27日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約由伊向上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○段000號土地（權利範圍：全部，下稱系爭土地），價金新臺幣（下同）63萬8,000元，伊已當場給付上訴人第1期款19萬1,400元，嗣並依系爭契約第3條第2項約定通知上訴人領取第2期款31萬9,000元之支票，惟上訴人拒絕受領，更故意變更印鑑證明且拒不交付，屢經伊催告辦理系爭房地所有權登記均置之不理等情。依系爭契約之法律關係及民法第348條規定，請求上訴人移轉系爭土地之所有權登記予伊（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人明知伊有失智傾向，竟向伊告知不實之土地行情，藉此誘使伊簽立系爭契約而以低價出售系爭土地，伊已於110年8月25日撤銷受詐欺之意思表示。縱認系爭契約非屬得撤銷，惟被上訴人自陳已同意合意解除系爭契約，被上訴人亦不得據以請求移轉系爭土地所有權登記。系爭契約縱未經兩造合意解除，然被上訴人未依系爭契約第3條第2項約定，於110年8月3日免稅證明核定後5日內給付第2期價金，亦屬違約，伊自得依系爭契約第9條約定沒收被上訴人已付之價金，並拒絕交付印鑑證明及移轉系爭房地所有權登記予被上訴人；即便不得沒收價金，依系爭契約第10條約定，被上訴人亦僅得請求伊賠償已收受之第1期款19萬1,400元後解除契約，不得請求移轉系爭土地之所有權登記等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠兩造於110年7月27日簽訂系爭契約，約由被上訴人向上訴人
購買上訴人所有之系爭土地，價金63萬8,000元，被上訴人於簽約時已當場給付上訴人第1期款19萬1,400元，嗣並依系爭契約第3條第2項約定通知上訴人領取第2期款31萬9,000元之支票等情，業有系爭契約、支票影本、系爭土地之土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第13至21、29頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第6、67頁），上開事實自先堪認定。㈡按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意
人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例要旨可參）。本件上訴人主張依民法第92條第1項規定撤銷其所為訂立系爭契約之意思表示，惟被上訴人否認有何詐欺情事，上訴人即應就被上訴人如何欲其陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任。觀系爭契約上已明載系爭土地總現值為202萬500元，核與依系爭土地之土地謄本所載公告土地現值乘以土地總面積所得之價值（即15萬元×13.47平方公尺＝202萬500元）相符（見原審卷第13、29頁），再參以證人 雷媛 （即仲介系爭契約之人）於原審所證：伊是以電話聯絡過兩造很多次，大概達成買賣土地的協議後，伊就帶上訴人到被上訴人訴代（即陳瑋鋼）他們公司簽約，簽約前伊跟上訴人談得很愉快，到要簽約的時候，上訴人帶她的女兒過去，過程都聊的很開心，全程簽約伊都有參與，買賣契約伊有解釋給上訴人聽，契約上現值為202萬500元，買賣總價款是63萬8,000元，伊也有解釋給上訴人聽，價格上訴人是認同的，雙方認同就是合理的價格；上訴人認同契約的內容，一點瑕疵都沒有，上訴人之身心、精神狀況在系爭契約之洽談、簽約過程也都是很正常，過程中上訴人沒有受詐欺之情事，因上訴人跟他女兒都在場，大家都很心甘情願才會簽這個合約；簽約後第2、3天有跟上訴人聯絡，上訴人告訴伊她女兒有一些想法，就是他女兒不高興這個交易等情（見原審卷第93至95頁），可見被上訴人並未隱瞞系爭土地之公告現值，且係經證人雷媛向上訴人解釋系爭契約之價格並獲其認同後，兩造始為系爭契約之簽訂，難認被上訴人有何以告知不實土地行情之方式詐欺上訴人之情。至依上訴人所提國立臺灣大學醫學院附設醫院（下稱臺大醫院）北護分院診斷證明書，雖顯示其於110年8月12日經診斷有失智傾向（見原審卷第51頁），惟經本院當庭勘驗被上訴人所提供兩造簽約當時之錄影光碟，勘驗結果如下：錄影內容確有如上訴人所指部分畫面停頓或跳動之情事，其中更有部分確有消音之情況，惟畫面停頓、跳動或消音前後之影片內容應屬連續；自影片中可見現場與會之人互相交談，上訴人對答如流，女性仲介亦有貌似向上訴人女兒討論及解釋桌上文件之情事，有本院勘驗筆錄存卷可參（見本院卷第87頁），堪認上訴人於簽約當時之精神狀態尚與常人無異，難謂其失智傾向已使其達於喪失意思能力而不能為有效意思表示之程度，並得為被上訴人自外觀所查悉；遑論上訴人既自陳：伊女兒於簽約前即發現伊有失智現象等情（見本院卷第87頁），並因此於簽約當時陪同在場並參與締約過程，實難信被上訴人尚有何利用上訴人失智傾向誘使其簽立系爭契約之可能。是上訴人所辯：被上訴人明知伊有失智傾向，竟向伊告知不實之土地行情，藉此誘使伊簽立系爭契約而以低價出售系爭土地云云，尚無可採；上訴人雖於110年8月25日委託律師寄發一一○太律文字第1100825號函（下稱825號函）予被上訴人撤銷受詐欺之意思表示，並為被上訴人於同年月26日收受（見原審卷第53至59頁），惟被上訴人既無詐欺情事，自不生合法撤銷上訴人締結系爭契約意思表示之效力。
㈢依被上訴人所述：伊收到新北市政府工務局110年9月8日新北
工建字第1101587983號函後2、3天內有向上訴人表示要履約，上訴人表示要求解約，說要賠償30%給伊等，伊等同意解約，但上訴人後來就反悔，所以沒有解約等語（見本院卷第88頁），可認兩造固曾商議合意解除系爭契約，惟係以上訴人賠償買賣價金之30%為前提；上訴人未舉證其已賠付前開價金予被上訴人，是其所辯：系爭契約已經兩造合意解除，被上訴人不得再依系爭契約對伊為任何請求云云，亦非可取。
㈣再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責，是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議參照）。系爭契約第9條訂明：若甲方（即被上訴人）違反本契約各條不履行義務時，甲方同意乙方（即上訴人）沒收已收全部價款，並將已過戶資產無條件返還乙方名下（見原審卷第15頁）。
依系爭契約第3條第2項約定，被上訴人固應於同條第1項各處公文回文確無協議價購或徵收補償及非屬法定空地，以及免稅證明核下後5日內支付上訴人31萬9,000元之支票，上訴人則應交付印鑑證明正本予被上訴人（見原審卷第13頁）；惟觀前開義務既同列於第2次付款時兩造所應各盡之義務，且依系爭契約第3條第3項約定，第3期款係於移轉系爭土地所有權登記後始行給付（見原審卷第13頁），雙方亦不爭執如上訴人經判命應為系爭土地所有權移轉登記，被上訴人應為31萬9,000元之對待給付（見本院卷第134頁），堪認上訴人所負交付印鑑證明正本予被上訴人以辦理系爭土地所有權移轉登記之義務，與被上訴人給付第2期款31萬9,000元之義務間應互為對待給付。上訴人於110年8月25日即委託律師寄發825號函予被上訴人撤銷受詐欺之意思表示，且稱其未兌現第1期款之支票（見原審卷第74頁），顯見上訴人自是時起即無履約意願，更自陳未交付變更後之印鑑證明正本予被上訴人（見本院卷第88至89頁），堪認上訴人並未履行前開於第2次付款時其應盡之義務；被上訴人已於本院準備程序中表明行使同時履行抗辯（見本院卷第89頁），是其於上訴人交付印鑑證明正本以供其辦理系爭土地所有權移轉登記前，縱未於免稅證明核下後5日內即通知上訴人給付第2期款，亦不負給付遲延之責，難認有何違反系爭契約第9條約定而不履行之情事；上訴人辯稱被上訴人未於免稅證明核下後5日內即通知，其自得依系爭契約第9條約定沒收全部價款，並返還已過戶之資產（即系爭土地之所有權），亦不足採。㈤再依系爭契約第10條約定，被上訴人固得於上訴人有違約情
事時解除契約，惟被上訴人仍得選擇不解除契約而請求依約履行，上訴人猶辯稱被上訴人僅得請求其賠償已收受之第1期款19萬1,400元後解除契約，不得請求移轉系爭土地所有權登記云云，殊無可取。被上訴人已於110年10月5日委請律師寄發德祥字第1101005-1號函請求上訴人依約履行，該函並於同年月6日為上訴人收受（見原審卷第25至28頁），兩造亦不爭執被上訴人已依系爭契約第3條第2項約定通知上訴人領取第2期款之支票（見本院卷第6、67頁），被上訴人顯已提出第2次付款時所約定應為之價金給付，上訴人自應依約交付印鑑證明予被上訴人辦理系爭土地之所有權移轉登記。惟兩造既均稱如上訴人經判命應為系爭土地所有權移轉登記，被上訴人應為31萬9,000元之對待給付（見本院卷第134頁），堪認上訴人已為同時履行抗辯，本件自應為上訴人於被上訴人給付31萬9,000元之同時，移轉系爭土地所有權登記予被上訴人之對待給付判決。至被上訴人依系爭契約之法律關係請求上訴人為系爭土地所有權移轉登記既有理由，其另依民法第348條規定，對上訴人為同一聲明之請求，即無庸審究，附此敘明。
四、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人移轉系爭房地所有權登記予被上訴人，為有理由，應予准許。惟上訴人就其所負移轉系爭土地所有權登記之義務為同時履行之抗辯，亦有理由，原審雖未及審究，本院仍應為被上訴人提出對待給付即給付上訴人31萬9,000元之同時，上訴人應對之為給付即移轉系爭土地所有權登記之判決。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至其同時履行抗辯部分，應由本院命被上訴人為同時履行之判決。
五、上訴人雖請求囑託臺大醫院鑑定其有無失智症，欲證明上訴人已達不能辨別其意思表示之效果（見本院卷第44頁），惟被上訴人並無明知上訴人有失智傾向，仍向其告知不實土地行情，藉此詐欺上訴人以簽立系爭契約之情事，此部分自無再為贅予調查之必要。此外，本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國111年12月21日
民事第二十三庭
審判長法官張松鈞
法官楊舒嵐法官許勻睿正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國111年12月22日
書記官秦湘羽