臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第2199號
原 告 林玉麗
被 告 蔡子華
訴訟代理人 許明德 律師
鄭勝智 律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國102年5月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國100年6月間透過信義房屋仲介購買
訴外人 張淑娥 位於高雄市○○○路○○○號11樓之25的房產（
下稱系爭不動產），直至101年7月間經代書告知原告所購
買之系爭不動產權狀含有61號停車位（下稱系爭停車位），
經原告向張淑娥求證，方知張淑娥已於82年間將系爭停車位
的使用權出售予被告，現仍為被告持有使用中。原告於購買
系爭不動產時雖不知含有系爭停車位之情狀，然自大樓完工
即80年間住戶即成立分管契約，由張淑娥分管系爭停車位，
況張淑娥於買賣合約中雖未表示要出售系爭停車位，但也未
表示不出售予原告，則原告已購買系爭不動產並經登記，故
已合法取得系爭停車位之所有權，爰依民法第767條之規定
請求被告返還系爭停車位；又自原告買受系爭不動產時起至
今，被告仍占用系爭停車位，故依民法第179條之規定請求
被告自100年6月起至返還之日止，按月給付原告相當於租
金之不當得利等語，並聲明：（一）被告應將高雄市○○○
路○○○號世紀星鑽大樓地下室3樓之61號停車位返還與原告
。（二）被告應自100年6月起至返還之日止，按月給付原
告新臺幣（下同）2,000元。
二、被告則以：系爭停車位係張淑娥於80年10月15日向訴外人陳
炯泰所購買，張淑娥再於82年10月12日以70萬元出售被告系
爭停車位之使用權，並經世紀星鑽大樓（下稱系爭大樓）管
理委員會發給「永久地下停車位置證明書」，足證被告已與
該大樓之其他住戶成立分管契約。而原告向張淑娥購買系爭
不動產所簽訂之買賣契約，其買賣標的並未包含系爭停車位
，是原告自始未取得系爭停車位之所有權，被告占有系爭停
車位具有法律上原因，原告不得請求被告返還系爭停車位及
給付相當於租金之不當得利等語，資為抗辯，並聲明：（一
）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
三、原告主張其於100年6月間向張淑娥買受系爭不動產，並經
移轉登記為系爭不動產之所有人等情，業據其提出不動產買
賣契約書及高雄市○○區○○○○○段○○○○○○號登記謄本
等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。原告另主張其為
系爭停車位之所有人，被告占用系爭停車位無法律上之原因
，請求被告返還系爭停車位並給付相當於租金之不當得利等
節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥
為：（一）原告是否為系爭停車位之所有人？（二）原告請
求被告給付相當於不當得利之租金是否有理由？茲敘述如下
：
（一）原告是否為系爭停車位之所有人？
1、按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者。約定專用部分：公
寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。公寓
大廈管理條例第3條第4款、第5款分別定有明文。是建
築物區分所有權之共用部分，尚非不得約定為專用部分，
僅須該共用部分經全體區分所有權人約定由特定人使用者
即可。又同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所
有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各
相關區分所有人共有，但若有部分區分所有權人不需用該
共同部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各
相關區分所有權建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。
84年7月12日修正前土地登記規則第72條第1、2款定有
明文（現行規則修正後改列為第81條第1項）。故此種以
共用部分方式登記之大樓地下層停車空間，得與大樓其他
共同部分（如：水箱、變電室、樓梯、消防設備、防空避
難室等）分別合併，另編建號，而合意將不需使用該停車
空間共用部分之區分所有權人予以除外。又以共用部分方
式登記，原則上各區分所有權人向建商買得之專有部分面
積相同者，對此共用部分之應有部分比例亦均相同，故有
購買停車位之區分所有權人，其對此共有部分之應有部分
比例，通常會較未向建商購買停車位者為多，且於登記簿
僅建立標示部，並加附區分所有建物共用部分附表，而不
另發給所有權狀，僅就其建號、總面積及權利範圍，於各
區分所有建物之所有權狀中記明。從而，公寓大廈之停車
位與其他公共設施併同登記為一建號，由區分所有權人全
體共有，如購買車位者取得較多之應有部分，自得對該特
定之車位享有專用權。準此，公寓大廈區分所有建物之買
賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權
者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具
有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上
字第1152號判決意旨參照）。又區分所有權人是否購買停
車位，取得該共用部分停車空間之應有部分，應視對建商
買賣契約是否載明買受地下室停車位及受對應之共用部分
應有部分權利移轉登記定之，且於其後轉讓時，隨同主建
物移轉於同一人。
2、經查，系爭大樓自80年間建造完成後，全部公共設施包括
地下3層規劃為停車空間之共同使用部分，只編列一個建
號即同小段13761建號，車位空間並未獨立於其他共用部
分，另外編列建號，有建物所有權狀在卷可按（見本院卷
第11-21、149頁），復有世紀星鑽交屋約定書（見本院
卷第138-139頁）在卷可稽。而依上開交屋約定書第3條
第1項約定：「本大廈之地下室停車位，平時由車位購置
者使用，但其使用應受有關法令限制，空襲時應無償提供
作為公共防空避難之用。」，足認區分所有權人向建商買
受系爭大樓房屋時，就其地下室停車位之使用，已同意並
與其它住戶訂定分管契約，亦即該系爭大樓之共有人同意
地下室停車位依其編號，分屬於購買停車位者所分管範圍
，而有拘束各區分所有權人之效力。而系爭不動產係張淑
娥向建商購買，購買時包括系爭停車位及94號停車位，有
土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、80年度認字第30
926號及80年度認字第30933號認證書、停車位使用權買
賣契約書及世紀星鑽地下3樓停車位平面圖在卷可稽（見
本院卷第59-63、253-256頁），核之上開說明，是認張
淑娥除系爭不動產外，並已取得系爭停車位及94號停車位
之專用權。
3、原告主張其就系爭不動產每一坪數都已付出價金，並辦畢
所有權移轉登記，則依系爭不動產登記的坪數以觀，伊已
取得系爭不動產及2車位（即系爭停車位及編號94號停車
位）之所有權等語，並提出高雄市○○區○○○○○段○○
○○○○號登記謄本為證（見本院卷第149頁），惟契約須
當事人互相表示意思一致始能成立，經查，證人即房仲業
者 楊政錡 證稱：我幫原告買房子，當時是以一個房子和一
個車位，也就是94號車位去談價碼，若是2個車位就不是
這個價格了，會再多4、50萬元。本件權狀上看不出停車
位坪數，只有使用權，90年之後才會寫上去，在登記謄本
可以看出來，公共設施部分會寫上車位所佔之公設比。本
件權狀只有標出總坪數、室內總建物、附屬建物、坪數，
當時賣方授權時只有說就是94號車位，停車位部分沒有任
何證明及依據，只能去管委會求證，我去管委會求證，也
說是一個房子配一個94號車位。張淑娥賣得很便宜，就是
以一個房子與一個車位的價格來賣，契約上也寫得很清楚
。當時去現場看房子及看車位，就是只看94號車位，之後
就談價格等語（見本院卷第129-132頁）；及證人即房仲
業者 陳彥廷 證稱：系爭不動產是透過我仲介成交，我跟原
告介紹這案件，原告與我一起去看房屋，當初買賣的標的
是一間子及一個車位，以總價計算，如果本件買賣標的是
含兩個車位的話，不會是這個價錢。因為本件是早期的房
子，雖然有去地政機關調所有權狀，仍無法判讀停車位，
所以當時主要是依照屋主之陳述等語（見本院卷第185-18
6頁），並佐以系爭不動產買賣契約書（見本院卷第66-7
8頁）之記載，可知原告與張淑娥於100年6月間締結不
動產之買賣契約時，係以系爭不動產及編號94號車位為買
賣之標的，並以之為基礎就價金為磋商，兩造並於價金數
額之意思表示一致時成立買賣契約，嗣後進而辦理系爭不
動產之移轉登記，承上開說明，原告因此自有權處分人取
得系爭不動產及94號停車位之專用權。而原告與張淑娥為
買賣之意思表示時，尚不知悉有系爭停車位之存在，此亦
為原告自承：伊係於今年7月社區一位代書整理停車證，
告知伊所購買之房產裡面含有系爭停車位的土地持分及建
物持分等語在卷（見101年9月28日起訴狀），則依前揭
說明，原告與張淑娥就系爭停車位之買賣乙情自始未有買
賣之合意，張淑娥並未有移轉系爭停車位所有權之意思，
是原告自未取得系爭停車位之專用權，並不因原告已辦理
系爭所有權移轉登記，即得據此認定原告取得系爭停車位
之專用權。
（二）原告請求被告給付相當於不當得利之租金是否有理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民
法第179條定有明文。查原告並未取得系爭停車位之專用
權，已如上述，則原告主張被告使用系爭停車位造成原告
受有損害等節，當屬無據。是原告請求被告給付相當於不
當得利之租金，即無理由。
四、綜上所述，原告依民法767條規定，請求被告返還系爭停車
位與原告；及依民法第179條規定，請求被告自100年6月
起至返還系爭停車位之日止，按月給付原告相當於不當得利
之租金2,000元，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年5月31日
高雄簡易庭法官蔣文萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年5月31日
書記官吳智媚