裁判字號：臺灣高雄地方法院92年訴字第1884號民事判決
裁判日期：民國93年02月17日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高雄地方法院民事判決九十二年度訴字第一八八四號
原告乙○○訴訟代理人 蘇俊誠 律師被告甲○○
鄭曉東 律師 魏緒孟 律師右當事人間租佃爭議事件，本院於九十三年二月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號，面積八四０平方公尺田地（下稱系爭土
地），原為原告祖父 劉興 所有，於三十九年間出租予被告甲○○耕種，並於四十七年十月二曰依耕地三七五減租條例規定完成租約登記，嗣因原告之父 劉隆水 取得系爭土地所有權，而於六十八年三月二十八日變更出租人名義為劉隆水，劉隆水於九十年四月三日將土地贈與登記予原告。大寮鄉公所於九十一年十一月二十二日通知兩造辦理續訂租約或牧回自耕之申請，原告於九十二年二月十三日表明被告有欠租情事，不同意續租，並申請調解，大寮鄉公所不召開調解，卻將出租人名義變更為原告，並核定准由承租人自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止續訂租約六年，有違內政部八十六年度臺內地字第八六八二一二三號函令所示時，應俟爭議處理完畢後，視其處理結果再行核定准否續訂租約事宜之規定，前揭核定之租約是否合法有效，已非無疑；且原告於九十二年四月十六曰函請大寮鄉公所撒銷違法之核定處分，雙方就租約內容重要之點，未有任何意思表示之合致，則本件租約為無效，洵堪認定。另三十九年間之租約並非由劉興出租予被告，其上「劉興」署名並非劉興筆跡，應係大寮鄉公所本於行政權之作用，辦理租約訂立登記，屬行政機關公法上之單獨行為，不能謂非處分之性質，不得以之認劉興與被告已親自簽訂租約，兩造既未就系爭土地之出租與否及契約重要之點達成意思表示之合致，系爭租約未合法有效成立，被告又未舉證證明占有土地之正當權源，原告自得本於所有權請求被告交還土地。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規
定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕作或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。被告年事已高，多年未自任耕作，且未能舉證證明有委託育苗中心犁田、插秧、播種及收割，而自行巡田、灌溉等事實，足證並未自任耕作，依前揭規定，兩造租約自屬無效，原告自有租賃物返還請求權，被告繼續占用系爭土地即為無權占有，原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條規定，請求被告交還土地。
㈢原告之祖父未於三十九年間與被告訂立租約已如前述，自未與被告約定租金給付
地，被告復未證明有何應至承租人住所地收租，即本件屬往取債務之法律依據，而依三七五租約之性質，未載明而就繳納實物之地點又載為大寮鄉埤頂村（里）二十號，與租約上甲○○住所不同，無從決定繳租地為承租人之住所地，是若認系爭租約為有效，應依民法第三百十四條規定以出租人之住所地為租金清償地，被告寄存租榖於三義成商行、鳳山市農會等行為，均不合債務之本旨，而不生清償地租之效力。另提存現金於法院部分，被告並未能舉證證明其已提出給付而出租人有拒絕受領或不能受領之受領遲延等情事存在，被告所為之提存依民法第三百二十六條、第二百三十四條規定，亦不合債務本旨，而不生清償效力。被告另於八十九年九月四日以存證信函寄送郵政匯票新台幣（下同）三千六百五十六元（原告未兌領），代替八十七年第二期、八十八年第一、二期應繳租谷，之前及之後之地租均未繳納，且郵政匯票並不等同於現金或實物，是其郵寄匯票以繳租之行為，亦不合債務之本旨，難生清償之效力。況被告於調解程序亦自承租金當面交付劉隆水遭拒，始以其他方式繳付，並未提及係劉隆水前往收租，益證本件租金給付地為出租人住所地。
㈣縱被告未違反前揭規定，租約仍為有效，惟欠租達二年之總額時，出租人得終止
耕地租約，耕地三七五減租條例第十七條第三款亦有明文。被告未證明自三十八年以後以迄七十五年上期之租金有繳付租金之事實，亦未證明有繳付八十六年至八十八年之地租，而其於九十二年三月十七日及同年五月十五日之提存，不合債務，不生清償效力，且原告於九十二年二月二十四日以存證信函催告清償所有欠租，被告仍置不理，原告已於九十二年三月十日依前揭規定發函終止兩造間之耕地租約，其提存既在終止租約之後，自與清償無關；原告並再以九十二年七月二十五日準備書狀繕本之送達，為終止系爭耕地租約之意思表示；兩造租約既經終止，依民法第七百六十七條規定及租賃物返還請求權，被告自應交還土地。
㈤耕地三七五減租絛例並無租約未滿二年不得終止之規定，依該條例第十七條第一
項第三款規定不以當期租約為限，顯屬立法者之有意排除，且上開條款與民法撤銷地上權之規定相同，參照民法第八百三十六條第一項之立法理由，足認被告所辯本期租約未滿一年，不可能有欠租二年之情事云云，洵屬無據。另被告所提休耕申報日期已在原告終止租約之後，與本件無涉。況水旱田利用調整計畫，並非等同休耕，且需由農地所有權人始得申請，至少需農地所有權人同意，況被告又未提出之前有休耕之證明，足見被告未獲准休耕。
並聲明：求為判決㈠被告應將坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號田地，面積八四０平方公尺之土地騰空交還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告已於九十二年七月二十五日之準備書狀自承劉興於三十九年出租系爭土地與被告，足認兩造間確有租賃關係。
㈡原告雖於九十二年三月十日以被告欠租達二年以上為由終止兩造間租約，惟兩造
租約於九十一年十二月三十一日屆滿，另自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止續租六年，現存之租約為九十二年一月一日始成立，實無欠租二年之可能。
㈢兩造經核定之耕地租約載明應納之地租為繳納實物，地點在大寮鄉埤頂村二０戶
，即為當時被告之住址，足證依耕地租約之約定，本件租金之給付方式應為往取債務性質，況大寮鄉公所來函亦稱租金方式及繳納地之選擇，係雙方當事人約定，由承辦人填寫，則出租人如不前往收取租金，承租人本不構成給付遲延，債權人自不得以債務人欠租為由終止租約；原告承受其祖劉興、其父劉隆水之耕地租約，自應赴被告現在之住所收取租金，此為當然之解釋，而原告之住所迄今未曾變遷，並無不能前往收取租金之情形，原告從未至被告住所收取租金，被告縱未催告或將租金提存，亦不能夠負欠租責任，原告自不能據此主張耕地三七五條例第十七條第一項第三款規定終止租約。又原告已按期將實物代金向法院辦理提存，或以匯票寄給原告，足認係原告拒絕收受租金，且係被告之自為履行債務，並變更往取債務之合意。
㈣被告確實一直自任耕作，因政府農業政策而定期指定休耕地區，因系爭土地向有
耕作，始有申請休耕之必要，且經主管機關准許，原告主張未自任耕作租約無效，並無理由；且原告起訴時並未主張被告有放棄耕作權之情形，亦未依該事由為終止租約之表示或進行爭議調處，違反耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定，不得逕於訴訟中主張。
㈤兩造原訂耕約於九十一年十二月三十一日期滿後，被告已向大寮鄉公所申請繼續
承租，依最高法院五十一年台上字第一八五八號判例見解，兩造間之租賃關係仍屬存在，原告雖表示異議，惟對於本件耕地租約之效力不生影響，原告主張因其曾為異議或請求撒銷而致無效，非可採。
並聲明：求為判決㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、原告主張坐落高雄縣○○鄉○○○段○○○○號，面積八四０平方公尺田地，原為原告祖父劉興所有，於三十九年間出租予被告甲○○耕種，並於四十七年十月二曰依耕地三七五減租條例規定完成租約登記，原告之父劉隆水取得系爭土地所有權，並於六十八年三月二十八日變更出租人名義為劉隆水，劉隆水於九十年四月三日將土地贈與登記予原告，並由大寮鄉公所將出租人名義變更為原告，核定由承租人自九十二年一月一日起至九十七年十二月三十一日止續訂租約六年等事實，業據提出土地登記謄本等為證，且為被告所不爭執，自應認為真實。
四、經協議簡化兩造爭執要點為：㈠被告有無自任耕作，兩造租約是否因被告未自任耕作而無效？㈡被告之提存是否生清償租金之效力，能否認定被告欠租已連續二年以上，原告依
耕地三七五條例第十七條第一項第三款終止租約有無理由？㈢被告是否棄耕多年，而構成耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款得終止租約之事由。
五、本院判斷意見如下：㈠被告有無自任耕作，兩造租約是否無效？⑴耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承
租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院九十一年台上字第一四四七號、八十七年台上字第一三七八裁判意旨參照）。本件原告係主張被告因年事已高顯未能自任耕作，並提出照片為佐，縱原告之主張確為真實，被告亦僅係消極的不為耕作而任其荒廢，揆諸前揭最高法院裁判意旨，應認被告縱有不為耕作之情形存在，原告亦僅得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定為終止兩造租約，並不構成同法第十六條第二項契約當然無效之事由；而原告所提出存證信函之催告及起訴狀暨於審理中，均以被告未自任耕作，兩造租約係無效為由，並未主張依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約；是原告以兩造租約因被告未自任耕作因而無效之主張，並無理由。
⑵退步言之，原告並未能積極舉證證明被告未自任耕作之事實，僅以被告年事已高
及提出照片為佐，然被告亦提出照片證明於九十一年間仍自任耕作之情，另參以被告所提鳳山市公所九十二年十月二十八日鳳市建字第０九二００四八九００號函，亦經核定准予被告休耕，有該函文在卷可稽，應認被告仍有繼續耕作之事實，原告此部分主張亦無理由。
⑶原告雖另主張三十九年間所辦理租約訂立登記，為大寮鄉公所本於行政權之作用
，屬行政機關公法上之單獨行為，不能謂非處分之性質，不得以之認劉興與被告已親自簽訂租約，兩造未就系爭土地之出租與否及契約重要之點達成意思表示之合致，系爭租約未合法有效成立，被告又未舉證證明占有土地之正當權源，原告自得本於所有權請求被告交還土地；惟查本件依大寮鄉公所來函以租金支付方式及繳納地點之選擇，係雙方當事人劉興、甲○○約定，由承辦人 蔡奇士 填寫，相關法令並無特別規定，有該所九十二年十月六日大鄉民字第０九二００二０八六０號函可參，亦足認本件三七五租約係由劉興與被告於三十九年間所訂立；況衡諸常情，系爭土地係於六十八年三月二十八日始變更出租人名義為劉隆水，如劉興並未與被告訂立任何三七五租賃契約，何有於將近三十年之期間內並無任何爭執，任令租賃契約持續有效；而原告於受贈系爭土地所有權後，迄今所發存證信函或申請調解之程序，亦從未以租約未經劉興本人簽署而為而主張契約未成立之理；是原告此部分主張，亦顯無理由，不應准許。
㈡被告有無積欠租金達二年之總額之情形，原告依耕地三七五條例第十七條第一項
第三款終止租約有無理由？⑴查被告與劉興於三十九年間所訂立系爭土地之租約，就應繳地租方式，載明繳納
實物地點定在大寮鄉埤頂村二十戶，有租賃契約書可參，而該處所係當時承租人住處，且租金支付方式及繳納地點之選擇，係雙方當事人劉興、甲○○約定，相關法令並無特別規定等情，亦有被告所提戶籍謄本可佐，並經高雄縣大寮鄉公所以九十二年十月六日大鄉民字第０九二００二０八六０號函覆甚明，已足認本件租賃契約書係約定於承租人住處繳納地租，即所謂往取債務之性質，自應由出租人至被告住所收取租金，而原告受贈系爭土地，係其父劉隆水自祖父劉興繼承而來，自應概括繼受租約上之一切權利義務，原告迭以本件非屬往取債務性質為抗辯，自無足取；而按往取債務必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償始負給付遲延之責任，又依契約應由出租人赴承租人處收取租金，而出租人並未赴承租人處收租者，只構成受領遲延，不能謂為承租人欠租。另原告並未舉證證明於本件租金屆清償期後至被告住所收取，遭被告拒絕清償，經催告被告仍未支付之事實；況原告自行提出被告於七十九年間繳納蓬萊稻谷至三義商行、鳳山市農會，自八十一年間起提存至法院之相關繳納地租之證明文件，足認原告明知被告已多年均採取提存方式為繳納地租之方式，如兩造間並無往取債務之約定，原告何有均未為反對之意思表示，而迄九十二年二月間始以存證信函催繳多年積欠地租之理，是本件原告既未證明曾赴被告住處收取地租，而兩造間就地租給付方式又約定屬往取債務性質均如前述，則被告所為之提存自生清償之效力，縱不生清償效力，本件亦屬原告遲延受領地租給付，被告並無給付遲延之情形存在，則原告以被告遲延給付租金，積欠租金達二年之總額之情形，依耕地三七五條例第十七條第一項第三款為終止租約之意思表示，並不生終止兩造租賃契約之效力。
㈢被告是否棄耕多年，而構成耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款得終止租
約之事由？⑴按現行耕地三七五減租條例第十七條第一項第二款規定，耕地租約在租佃期間未
屆滿前承租人如自願放棄耕作權，即得終止租約，惟仍需承租人確有放棄耕作權之意思表示始屬之，本件被告並未為任何表示放棄耕作權之表示，迄九十二年間仍持續提存地租至法院，而原告亦未能舉證證被告有棄耕多年之事實，自不能依前揭規定終止兩造間之租約。
六、綜上所述，本件原告以兩造間租約無效及被告欠租已連續二年以上，或被告棄耕多年等事由而終止兩造間之租賃契約，並無理由，兩造間之租賃契約仍合法存在，是原告依耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第七百六十七條規定，請求被告交還土地，即屬於法無據，應予駁回。
七、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無涉，爰不一一贅述。
八、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年二月十七日
民事第五庭~B法官林玉心右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十三年二月十七日~B法院書記官陳家宏