裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第736號民事判決
裁判日期：民國112年08月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第736號原告 江利吉 訴訟代理人 江衍平 被告 張育誠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000巷000弄00號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣18,338元，及自民國112年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告應自民國112年7月7日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣8,000元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣700,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣2,100,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣6,113元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣18,338元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項已到期部分，於原告按月以新臺幣2,667元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣8,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。查本件原告起訴時原聲明第2項原係「被告應給付原告新臺幣(下同)19,338元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息【見本院桃園簡易庭112年度桃司簡調字第1525號卷（下稱桃司調卷）第5頁】，嗣於本院審理時，原告以言詞減縮第2項聲明請求之本金為18,338元等情（見本院卷第38頁），原告上開請求金額變更，核係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告自民國107年5月14日起與原告簽定租約（下稱系爭租約）向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○○路段000號145弄73號房屋（下稱系爭房屋），原定租期至108年5月14日，每月租金新台幣（下同）6,000元，於每月14日給付，押租金為6,000元，承租人應負擔系爭房屋之水電費。
租約到期後，雙方又口頭約定續約，並自110年（起訴狀誤載為111年）8月起協議租金調漲為每月8,000元，然被告自111年9月起未依約繳納房租，且行蹤未明，故以本件起訴狀繕本之送達催告被告給付租金，逾期未給付，則終止系爭租約。總計被告積欠111年9至11月房租24,000元及水電費1,338元，扣除被告於111年8月溢繳之房租1,000元及押租金6,000元，被告尚欠原告18,338元。為此，爰依民法第455條、第767條第1項規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告；復依系爭租約之約定，請求被告給付積欠之租金及費用18,338元；並依民法第179條規定，請求被告自租約終止之翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告18,338元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自租約終止之翌日起至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付8,000元。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查，原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書、電費收據、房租及水電簽收簿影本為證，本院審酌上開事證，堪信原告主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。所謂返還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。再所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額之限制。
五、茲就原告本件請求有無理由，分述如下：
㈠、原告請求遷讓返還系爭房屋部分：原告主張被告自111年9月即未給付租金，經扣抵押租金6,000元後，仍積欠18,000元之租金已逾2個月租金數額，以本件起訴狀限期催告被告給付積欠之租金，如未給付，即終止本件租約等情，而本件起訴狀繕本已於112年7月6日送達被告等情，有本院送公示送達公告在卷可憑（見本院卷第47頁）。是被告於收受本件民事起訴狀繕本後，仍未給付自111年9月起所積欠之租金，經扣抵押租金後，被告所積欠之租已逾2個月租金數額，自足認系爭租約已於被告收受起訴狀繕本送達之翌日即112年7月6日終止。是系爭租約既已終止，原告依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，於法有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付積欠之租金、水電費用部分：
１、依據系爭租約第4條，系爭房屋之租金應於每月14日前繳納；系爭租約第15條則約定水電費由乙方（按即承租人）繳納之事實，有房屋租賃契約書可佐。
２、原告主張系爭房屋之租金自110年8月起調整為8,000元，被告並依約繳納至111年8月之事實，有卷附房租及水電簽收簿影本可憑，而原告主張被告於系爭租約終止前尚有111年9月份電費1,338元未繳之事實，亦有卷附臺灣電力公司繳費通知單可憑（見本院卷第13頁），均堪信屬實
３、被告自111年9月起至111年11月並未給付租金，經扣除押租金後，尚積欠租金18,000元，已如上述，而被告亦欠繳111年7-8月電費1,338元（計費期間為111年7月1日至111年8月31日，111年9月以通知單通知繳費）由原告先行墊付之情，亦據原告提出臺灣電公司繳費憑證為憑，可知被告未支付本應由其負擔電費而由原告代為清償，從而，上開被告所積欠租金、電費合計19,338元，扣除被告8月份溢繳房租1,000元，尚欠原告18,338元，原告依系爭租約請求被告給付上開費用，洵屬有據。
㈢、原告請求給付相當於租金之不當得利部分：系爭租約業於112年7月6日終止，已如所述，則被告自112年7月7日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月8,000元，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金8,000元，作為本件不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第179條規定，請求被告自112年7月7日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000元，即屬有據。
六、從而，本件原告依民法第455條、第767條第1項、第179條及系爭租約之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；並應給付原告18,338元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年7月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；再自112年7月7日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000元，均有理由，應予准許。又原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許，併依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。
七、訴訟費用單之依據：民事訴訟法第78條。中華民國112年8月25日
民事第三庭法官卓立婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年8月28日
書記官謝宛橙