裁判字號：臺灣高等法院108年上更一字第170號民事判決
裁判日期：民國109年09月22日
裁判案由：減少價金等
臺灣高等法院民事判決108年度上更一字第170號上訴人 簡金英 訴訟代理人 徐嘉明 律師被上訴人 朱陳春田 訴訟代理人 李志雄 律師
劉明益 律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國104年10月23日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4909號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，並為訴之追加，本院於109年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除確定部分外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰捌拾萬壹仟零肆拾元，及自民國一０三年十一月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由被上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣玖拾參萬肆仟元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣貳佰捌拾萬壹仟零肆拾元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。上訴人主張其經訴外人第一房屋仲介有限公司（下稱第一房仲公司）仲介，於民國102年12月31日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）2,745萬元，向被上訴人買受坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（應有部分1/4）及其上門牌號碼同區ＯＯＯ路0段000號0樓房屋（下分稱系爭土地、系爭房屋，合稱系爭房地），因系爭房屋有傾斜瑕疵，依民法第359條、第179條及第182條第2項規定，請求被上訴人返還應減少價金280萬1,040元本息，嗣於本院審理期間，主張系爭契約已解除，追加先位依民法第359條、第179條及第259條第2、5款規定，請求被上訴人返還已給付價金2,745萬元本息，將原起訴聲明改列為備位，雖被上訴人不同意，惟二訴之原因事實，有其社會事實之共通性及關聯性，且原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，不甚妨礙對造之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，應予准許。
二、上訴人主張：系爭房地於103年7月14日點交後，伊委請土木技師 蘇國樑 測量，發現系爭房屋有南北向傾斜率為1/110、東西向傾斜率為1/240之瑕疵，函催被上訴人修補，未獲回應，爰以起訴狀繕本送達為減少價金之意思表示，依民法第359條、第179條及第182條第2項規定，求為命被上訴人應返還減少價金280萬1,040元本息之判決。又伊於103年9月10日發函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，被上訴人應附加自受領時起之利息償還已給付價金，並追加依民法第359條、第179條及第259條第2、5款規定，求為命被上訴人給付2,745萬元本息之判決。並均陳明願供擔保請准宣告假執行（上訴人請求第一房仲公司、 王伯祿 、 郭孟渝 賠償敗訴部分，業經判決駁回確定，非本院審理範圍，下不贅述）。
三、被上訴人則以：系爭房屋樑柱無裂痕，結構安全無虞，縱有傾斜，屬程度輕微之自然耗損，未達減少房屋價值或效用之重要程度，不得視為瑕疵。況兩造洽商交易價格時已將上情列入考量，點交時上訴人亦未發現房屋傾斜，不排除房屋傾斜係點交後發生。上訴人與伊於103年7月14日簽訂協議書（下稱系爭協議），已確認系爭房屋無其他瑕疵，僅保留海砂屋（混凝土含氯量）之瑕疵擔保責任。又系爭房屋基地現進行都市更新重建計畫，上訴人明知潛在價值遠大於現有利益，藉由傾斜瑕疵等事由主張解除契約或減少價金，顯失公平且違反誠信原則。縱認系爭契約業經上訴人合法解除，伊亦得就上訴人占有使用系爭房地之利益及已收取租金為抵銷，並以上訴人應塗銷系爭房地抵押權設定登記及移轉所有權登記為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
四、上訴人起訴請求被上訴人給付280萬1,040元本息，原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，經本院104年度上字第1641號(下稱本院前審)判決廢棄，改命被上訴人給付上訴人280萬1,040元本息，被上訴人不服，提起上訴，經最高法院廢棄發回，嗣上訴人於本院審理期間，追加先位聲明，將原上訴聲明列為備位聲明，其聲明：㈠先位部分：被上訴人應給付上訴人2,745萬元，及自103年6月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡備位部分：⒈原判決（除確定部分外）廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人280萬1,040元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保准宣告免假執行。
五、兩造不爭執之事項：（見原審卷第225頁反面至226頁、本院前審卷一第123頁反面至124頁、本院卷第187頁、第267頁）㈠兩造於102年12月31日簽訂系爭契約，約定上訴人以總價2,74
5萬元向被上訴人購買系爭房地，上訴人已付清價款，被上訴人已於103年7月14日交付系爭房屋。
㈡被上訴人於102年12月31日簽立「房地產標的現況說明書」，
在「項次13.建築改良物是否有滲漏水情形」項下載明「有」，「滲漏水:共1處，位置在面馬路外牆含房屋物之瑕疵均由買方負擔」；惟系爭房屋於103年7月14日點交時發現有另兩處滲漏水處，協議由賣方負擔。
㈢上訴人於103年8月28日發函被上訴人，表示依土木技師蘇國
樑鑑定結果系爭房屋有傾斜；被上訴人於103年9月5日發函否認有傾斜情事。
㈣臺北市建築師公會鑑定系爭房屋確有西向傾斜現象，室內及
室外傾斜率平均值為1/467；及南向傾斜現象，室內及室外傾斜率平均值為1/153。
㈤依社團法人台北市不動產估價師公會104年8月19日不動產估
價報告書，系爭房屋於102年12月31日正常情況價值為2,562萬7,080元、瑕疵價值減損為280萬1,040元(比例10.93%)、瑕疵情況價值為2,282萬6,040元。
㈥系爭房屋於62年興建完成，為已使用40餘年之中古屋，確定
可安全居住使用。自103年8月起至105年7月8日為閒置狀態，上訴人自105年7月9日起出租予第三人迄今。
六、上訴人以系爭房屋有傾斜之瑕疵，主張解除系爭契約或減少價金，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，故本件所應審究者為：㈠系爭房屋是否存在傾斜之瑕疵？㈡被上訴人應否就系爭房屋之傾斜負瑕疵擔保責任？㈢上訴人主張解除契約，請求被上訴人返還買賣價金2,745萬元本息，是否有理由？㈣上訴人主張系爭房屋因傾斜價值貶損，得請求減少價金280萬1,040元，是否有理由？茲分項析述如下：
㈠系爭房屋存在傾斜之瑕疵：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。
⒉上訴人主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，業據提出永慶房屋捷運
板新直營店於103年8月5日委託蘇國樑土木技師事務所鑑定勘查評估報告書為證（下稱系爭評估報告，見原審卷第16至25頁），依系爭評估報告顯示系爭房屋經技師施作標的物樓地板水準測量，發現客、餐廳區樓頂板南北向傾斜率為1/110，東西向傾斜率為1/240之情形（見原審卷第16至20頁）。
原審並囑託臺北巿建築師公會鑑定，經鑑定人 謝宏昌 、 黃孟賁 建築師與上訴人及被上訴人訴訟代理人協商測量點查驗測量後，認為系爭房屋確有西向傾斜現象，室內外傾斜率平均值為1/467；亦確有南向傾斜現象，室內外傾斜率平均值為1/153等情，有該會104年5月6日104(十六)鑑字第1047號函附鑑定報告書（下稱系爭傾斜鑑定報告）在卷足憑（見原審卷第105頁、外放系爭傾斜鑑定報告第5至8頁），是依系爭評估報告及系爭傾斜鑑定報告之結論，均認系爭房屋確有傾斜之情事。
⒊雖被上訴人辯以其未參與上開鑑定過程，系爭傾斜鑑定報告
未排除施工誤差及精密度因素，數值不可採云云。惟鑑定人黃孟賁建築師證稱：104年3月11日初勘系爭房屋及於同年3月23日及24日會勘施測系爭房屋過程中，兩造及第一房仲公司人員均到場，初勘時先確定系爭房屋狀況及兩造的基本訴求與問題，複勘花了一天半時間，有半天加測室外垂直傾斜及水平傾斜；使用經緯儀及水平儀測量時，均請雙方及代理人確定數據，所有該做的測點都徵求雙方同意，上開期日會勘流程及測量方式，以及測量的每一個鏡頭均給雙方當事人看過，被上訴人訴訟代理人均確認沒意見；系爭房屋所在之公寓屬於連棟長型的建物，當時目視其間沒有伸縮縫，西側尾端的建物是否有傾斜對系爭房屋是否傾斜不造成影響，故僅就東側來做測量，傾斜測量的方法通常會做二種測量，一種是垂直位移測量，一種水平傾斜測量，二者又分為室內及室外，這二種都有做，最精確的狀況是每一種方式都做，而得出一個平均值，本件鑑定採用上述二者都做的平均值；誤差率都會有，室內的垂直測量因為粉刷問題及高度作為分母時，會產生較大的誤差值，而水平傾斜測量，會因為水平的長度而不同，水平長度較長者，誤差較少；一般樑的二點所測出高低（由地板與樑之間的高度）相差頂多1、2公分，但本件差9公分，顯見不是施工造成，本件樑下的測點高度是不一樣的，但2支樑2端高度相同，本件因為取樣數據很多，不會影響整體傾斜率之判斷等語（見本院前審卷一第124頁反面至第125頁反面）。故鑑定經過、採用之測量方法及結果均無疑義，被上訴人又未能具體指明系爭傾斜鑑定報告有何不可採之處，僅籠統稱系爭傾斜鑑定報告數值不可採云云，即無足取。被上訴人雖又辯稱系爭房屋瑕疵不排除在點交後發生云云，惟兩造不爭執系爭房屋係於103年7月14日完成點交，上訴人於103年8月5日即以系爭評估報告發現傾斜瑕疵，並於103年8月28日以律師函通知被上訴人系爭房屋有傾斜瑕疵，及於103年9月10日發函被上訴人請求補正瑕疵、賠償上訴人所受損失及解除系爭契約等語，有系爭評估報告、律師函等可稽（見原審卷第16至32頁），其時間密接，且被上訴人未能提出證據證明於上訴人發現系爭房屋傾斜前，系爭房屋所在地區有重大地震，或毗鄰土地或地下有何整建開挖施工，足以造成系爭房屋傾斜之情事，其所辯自非可採。
⒋次查，系爭房屋屬於連棟式建築第3層，整棟樓高4層，橫排左右各有10餘間房屋相連，仍有其他住戶居住使用或開設商店，此有外放之系爭傾斜鑑定報告所附照片可參，兩造對此部分亦無爭執，是系爭房屋之傾斜現象，因不影響居住使用，並非目視即可發現，且上訴人係因擬裝潢，裝潢公司告知系爭房屋有傾斜之瑕疵，經委請土木技師鑑定始知悉系爭房屋有傾斜情形等情，有上訴人起訴狀及系爭評估報告可參（見原審卷第3頁、第16至25頁），足見系爭房屋之傾斜情形確實並非一般人所得感受及察覺，而須由具備相關專業者始得知悉。系爭房屋於62年2月15日辦理第一次所有權登記，登記所有權人為上訴人，有建物登記第二類謄本附卷可稽（見原審卷第70頁），兩造於締結系爭契約時，系爭房屋房齡已逾41年，雖屬於中古房屋，惟依系爭評估報告認為系爭房屋並無將用途移作他用，仍為住宅用，目前在正常使用情況下，並無安全上之顧慮等語（見原審卷第20頁），及系爭房屋坐落於捷運永春站3號出口，附近地層經歷921大地震、331大地震及捷運工程開挖地下道與車站站體，為眾所周知之事實，均未頹傾或經臺北市政府認定為危險建築物，是系爭房屋之傾斜固未影響結構安全，然傾斜瑕疵足引起一般人對於系爭房屋安全有所疑慮，構成交易價格之負面因素。觀諸系爭傾斜鑑定報告「九、鑑定結果」「⒋建議事項：有關傾斜之補償費用估算原則，請參酌『台北巿建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊』非工程性補償部分；補強設計監造工作應委由專業技師或建築師負責辦理」等語（參見系爭傾斜鑑定報告第8頁），及依臺北巿建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（95年7月修訂版，下稱損鄰鑑定手冊），建築物傾斜度小於1/200者，應估列標的物損害部分之修復費用，無須估算建築物傾斜補償費，如介於1/200至1/40者，則除應依前述評估工程性補償費用外，應另依其使用不便及價值折損之程度，額外估列非工程性補償金額等語（本院前審卷一第169頁正反面），另參酌鑑定人 黃孟賁證 稱：房屋傾斜率對結構是否安全有無影響，有二說，一說是1/150，一說是1/120為臨界值，1/200至1/40需要結構安全評估，並做補強等語（見本院前審卷一第126頁），鑑定人 陳詩蘋 不動產估價師亦證稱：因一般市場潛在交易大眾認為完好之物與修復之物具有不同交易價值，市場上有許多類似不動產可選擇時，這些人不會選擇有瑕疵不動產，除非瑕疵不動產價值比較低，瑕疵不動產即使修復還是與正常有一段落差，這就是汙名價值減損，與交易性貶值相同等語（見本院前審卷一第128頁），足見房屋傾斜率如高於1/200者，於社會通常交易觀念及土木專業標準上，應即可認該房屋具交換價值、通常效用之瑕疵；且系爭房屋傾斜瑕疵於被上訴人將系爭房屋交付上訴人之時即已存在，業經本院認定如前，是被上訴人辯稱：系爭房屋並不存在瑕疵，縱有傾斜，但無關重要，不得視為瑕疵云云，要無可採。
㈡被上訴人就系爭房屋之傾斜瑕疵應負瑕疵擔保責任：
⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，
出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。又同法第366條規定：「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知此特約以有效為原則，無效為例外；惟當事人間之特約，是否係約定免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務？其免除或限制義務之範圍如何？仍應解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。
⒉查系爭契約第9條第3項約定：「本約標的物有滲漏水，共1處
，位置在位置在面馬路外牆（詳附件現況說明書），乙方（即被上訴人）對上列滲漏水無須修繕，由甲方（即上訴人）自行承受負擔。」（見原審卷第12頁）；而兩造於同日簽立之「房地產標的現況說明書」，在「項次13.建築改良物是否有滲漏水情形」項下載明「有」，「滲漏水:共1處，位置在面馬路外牆含房屋物之瑕疵均由買方負擔」（見原審卷第62頁），參照證人即負責辦理兩造簽約之第一房仲公司特約代書 潘秀美 證稱：房地產標的現況說明書第13項「備註說明」欄上開記載中「面馬路外牆」5個字是被上訴人寫的，「含房屋物之瑕疵皆由買方自行處理」等字是伊寫的，物之瑕疵係指房屋可能產生之瑕疵，大部分是滲漏比較多，簽約時伊未看過房屋現場，是依照當事人意思簽約，交屋當天在現場買方有提到漏水情形，一般漏水都會反應由誰修復，這部分兩造是主張屋主不負瑕疵擔保責任，由買方自行修復，當時上訴人有同意修面馬路外牆漏水的部分，被上訴人也有提到他們年紀比較大，行動比較不方便，房屋買了之後可能要整修，所以是買方要自行負責。當時是針對漏水狀況約定等語（見原審卷第106頁正反面），足見兩造議約及點交房屋時，僅協商系爭房屋滲漏水之情形，並未討論房屋傾斜之事。嗣系爭房屋於103年7月14日點交時發現另兩處滲漏水處，兩造及第一房仲公司於103年7月14日簽署系爭協議第1條約定：「因系爭房地滲漏水處除系爭協議書第9條所載之一處外，另於『大門與浴室間之區域』及『臥室靠外牆冷氣孔下方』均有漏水區域，甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方協議由甲乙雙方及第一房屋會同擇定修繕單位進行修繕，修繕費用由乙方負擔」等語（見原審卷第34頁）。參諸一般購屋之人多重在房屋之大小、格局、採光、建材、有無漏水或其他失修情形、週遭生活機能等，苟非已知房屋有異常情形之訊息，尚不至於就房屋傾斜特別注意觀察，且徵諸一般交易常情，如為針對房屋傾斜免除出賣人之瑕疵擔保責任，避免日後再為此發生爭議，理當將此傾斜瑕疵之具體事由記載條款內，而非僅以「面馬路外牆含房屋物之瑕疵」之抽象事由記載。況系爭契約第9條第2項約定：「乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）。但於辦理房地點交前甲方對已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決。」等語，及第5條約定：「除上開第1條兩項須修補之瑕疵外，雙方確認系爭房屋無其他瑕疵存在，倘嗣後系爭房屋有依通常檢查不能發現之瑕疵，甲方應即通知乙方修補瑕疵，乙方同意依民法相關規定處理」等語，顯見兩造已約定如發現系爭房屋有依通常檢查不能發現之瑕疵，上訴人應通知被上訴人修補瑕疵，被上訴人同意依民法相關規定處理，兩造並未特約免除被上訴人之瑕疵擔保責任。而系爭房屋之傾斜情形確實並非一般人得感受及察覺，已如前述，系爭房屋傾斜瑕疵當非兩造於簽訂系爭契約或系爭協議所約定免除被上訴人瑕疵擔保責任之事項；此外，被上訴人既未能提出證據證明兩造特約免除之瑕疵擔保責任包含傾斜瑕疵，則其執此所為抗辯，自無可取。
㈢上訴人主張解除契約，顯失公平而無可採：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公
平之情形外，買受人即得解除契約，並無先行通知出賣人補正或修繕之必要，此觀民法第359條規定自明；而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院93年度台上第1825號判決意旨參照）。
⒉查上訴人固於103年9月10日以律師函向被上訴人表示：因系
爭房屋傾斜瑕疵，催告被上訴人修補未獲置理，爰為解除契約之意思表示等語（見原審卷第30至32頁），嗣於同年10月13日再以律師函向被上訴人表示解除契約（見最高法院卷第101至105頁），被上訴人不爭執已收受該等函文（見本院卷第51頁）。又系爭房屋因傾斜，減少價值280萬1,040元（比例為10.93％），業經原審依上訴人聲請囑託社團法人台北巿不動產估價師公會鑑定，該公會指派生耕不動產估價師事務所鑑定明確，有社團法人台北巿不動產估價師公會104年8月20日（104）台北估價師字第104號函附生耕不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可查（見原審卷第163頁、外放系爭估價報告），減少價值僅占系爭房地買賣價金約11％，且系爭房屋雖有傾斜，依系爭傾斜鑑定報告鑑定結果，傾斜率均小於1/150，其中西向傾斜率更小於1/400，證人即製作系爭評估報告之土木技師蘇國樑並證稱：系爭房屋正常使用無安全疑慮，因系爭房屋是連棟建築，地上4層，對於地震也無影響，一般傾斜率要到1/70、1/80才會有不舒服之感覺，系爭房屋因頂版有鋼筋外露，故建議使用環氧數脂修復補強，無須做其他補強等語（見本院前審卷二第30頁反面、31頁），鑑定人黃孟賁亦證稱：單純以系爭房屋傾斜率來看對結構不會有影響，住久了習慣了就沒有感覺，不妥就要做地板修平工作等語（見本院前審卷一第126頁反面），兩造且不爭執系爭房屋傾斜無危及建築物安全達不能居住之危險（見本院卷第405頁），參以系爭房屋業於103年7月14日點交予上訴人占有使用迄今已逾6年，上訴人並自105年7月9日出租第三人收取租金，業經本院認定如前，可認系爭房屋之傾斜瑕疵並非重大，也無須再為補強修繕，除系爭房屋市場價值貶損之外，於實際使用上不致對上訴人造成不便或危害，上訴人如解除契約，除造成被上訴人損失已支出仲介費105萬6,000元及土地增值稅136萬9,990元外（見本院卷第283至285頁），另須返還受領價金本息，上訴人同時亦須為回復原狀支付相當費用，甚至歸還出租收益，二者相衡輕重顯有失衡，無益於紛爭之解決，反使法律關係更趨於複雜，因認上訴人主張解除買賣契約，對被上訴人顯失公平，不應准許。
㈣上訴人請求減少價金280萬1,040元本息為有理由：
⒈再按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條定有明文，該規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應審酌買賣當時標的之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁量；並應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，即應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院86年度台上字第1615號、72年度台上字第726號及99年度台上字第1972號判決參照）。系爭契約買賣標的系爭房屋既存有傾斜瑕疵，則上訴人依民法第359條之規定請求被上訴人減少買賣價金，並依不當得利規定訴請其返還等語，於法自無不合。
⒉上訴人主張系爭房屋因傾斜瑕疵所造成之價值減損280萬1,04
0元等語，業經生耕不動產估價師事務所以系爭房屋係地上4層鋼筋混凝土住商混合連棟式公寓之3樓，屋齡約41年，土地使用分區及使用屬第三種商業區，應開發作為住宅或商業及住宅混合使用，經該所先使用與其他近鄰地區標的成交價格比較分析之比較法，及與近鄰地區住家租金成交價格比較分析之收益法，綜合評估系爭房地於正常情況下不動產價值，再使用比較法，選取最大傾斜率在1/200至1/100範圍內、建物類型皆屬公寓、未經施工修復、交易時揭露傾斜資訊之瑕疵實例，經價格日期、情況因素、區域及個別因素調整後，評定瑕疵實例減損價值與正常價值減損率，與系爭房地之修復可行性、完善度、揭露度、市場替代性、融資困難度等差異因素分析調整後，評估系爭房地整體瑕疵價值貶損程度，並參考正常情況與瑕疵情況下貸款成數降低幅度、瑕疵折現現金流量折現率求取之系爭房地瑕疵價值減損率，綜合評估系爭房地污名價值減損率為10.93％，而認瑕疵價值減損為280萬1,040元，系爭房地瑕疵情況價值為2,282萬6,040元等情，有系爭估價報告可稽（見外放系爭估價報告第2至16頁）。並經鑑定人陳詩蘋估價師證稱：正常價值是在系爭房屋沒有傾斜狀況下評估的價格，正常價格是具有市場性的不動產，在有意願的買賣雙方經過適當的市場行銷，及正常的交易條件所形成的合理交易價值，本件買賣價金與雙方議價能力有關，在正常價值評估下不考量此因素，只是判斷市場上的合理交易價格，系爭房地鑑定出280萬1,040元，不包含修繕費用，只有汙名價值減損，系爭估價報告使用瑕疵實例看不出是否有鄰損，但知道是傾斜的案子，傾斜不動產案例很少，所以援用公會裡曾經處理之案例，系爭估價報告採用3件案例做比較，符合不動產估價技術規則要求，因不動產具有異質性，找不到與勘估標的相同之不動產，故正常案例是找與勘估標的具替代關係（如在近鄰地區沒有傾斜案例）作為比較標的，比較個別因素、區域因素調整後作為勘估標的價值，傾斜案例是找3個瑕疵案例，都是已發生傾斜但未修復案例，找傾斜率相當作為參考，先比較傾斜案例之正常價值，推算減損率，再除以勘估標的在正常情況下不動產價值，乘上減損率得到價值減損，在相關法院案例中，瑕疵傾斜率與價值減損並無正相關，也不是估價方法之一，系爭估價報告得出減損率10.93％是3個瑕疵案例之平均值，因該等瑕疵案例傾斜率、屋齡都相近，所以沒有加權因素，瑕疵案例的減損率是以正常價格與瑕疵價格做比較，正常價格則以瑕疵案例當地附近案例作比較，所以求得減損率與位置沒有關係，至於瑕疵案例的瑕疵價格，因瑕疵為買賣雙方所知悉，故有市場交易價格作為客觀依據，另貸款成數降低幅度是訪問銀行貸款人員之結果，包含富邦銀行及其他銀行有經驗之人，是在銀行知道傾斜情況下願意貸款之成數；我國不動產買賣交易實務房地都是一體，土地屬於持分不是所謂單獨產權，房屋狀況都會影響土地價值，系爭估價報告是以房地一體來看，未將土地價值單獨列出，因系爭房地傾斜瑕疵在修復上有困難，故系爭估價報告預估修繕費用為0；污名價值須用比較法，因瑕疵不動產就是比正常低，這就是污名價值，如有其他可選擇標的，一般人就不會選擇瑕疵不動產等語（見本院前審卷一第127頁反面至第130頁），而陳詩蘋估價師係經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、開業證書及台北巿不動產估價師公會會員證書等情，亦有該等證書附於系爭估價報告中可參，堪認系爭估價報告鑑定結果信實有據。且依前述系爭估價報告選取瑕疵實例之減損率，係以瑕疵實例當地附近實際成交正常案例之交易價格為正常價格，並以該瑕疵實例在交易雙方知悉瑕疵之客觀情形下交易價格作為瑕疵價格比例計算得出，係反應市場客觀交易價格，未有鑑定人主觀評價在內，是被上訴人抗辯系爭估價報告選樣標的傾斜率高但減價少、傾斜率低卻減價多，有違經驗法則云云，亦無可取。
⒊雖被上訴人辯稱系爭房屋緊臨大馬路且近捷運長春站，土地
增值性高，且因系爭房屋老舊，其都市更新指日可期，系爭房屋傾斜瑕疵並無減少其通常價值云云，並提出蘋果日報網路資料、臺北巿政府105年7月12日府督新字第10431608502號函、信義房屋銷售廣告、臺北巿都巿更新事業（重建區域）建築物工程造價要項為證（見本院前審卷一第278至295頁、卷二第57頁至第65頁反面），惟衡諸若房屋傾斜在購買人心理上會因擔憂轉售價格、保值可能性等因素受一定程度之影響，進而反映在市場交易上，此由系爭估價報告評估瑕疵實例之瑕疵經買賣雙方知悉後之交易價格，均較近鄰地區其他標的比較得出瑕疵實例正常交易價格為低，可以得證（見系爭評估報告第31、33、35頁），因此房屋傾斜瑕疵當對其市場流動性造成影響，並反映在房地市場交易價格減損上；而房屋與土地在法律上雖屬各別之不動產，惟房屋實際上與其坐落之土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，系爭房地鑑定現況即系爭房屋坐落系爭土地上，且系爭房屋為4層樓公寓中3樓，無從單獨拆除重建，自難逕將房屋與土地分別評估價值，或將系爭土地當作空地而核算其價值，是被上訴人上開所辯，亦無可取。被上訴人另抗辯應依損鄰鑑定手冊之補償標準作為減少價金之依據云云，惟依損鄰鑑定手冊係為使各鑑定單位對於損鄰修復補償費用估算有統一標準，以利解決紛爭提供之費用鑑估標準，其中所謂工程性補償費計算，係以標的物損害部分修復費用估列，如工地施工影響標的物結構安全，並依評估結果估列損害部分修補補強費用，若房屋傾斜率超過1/40者，不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算費用；若房屋傾斜率超過1/
200、未達1/40者，另依其使用不便及價值折損程度，額外以建築物重建工程費用比例估列非工程性補償金額，工程性補償費與非工程性補償金額合計不得超過重建工程費用100％之金額等語（見本院前審卷一第169頁及背面），可知損鄰鑑定手冊用途在於處理建築工程施工中，針對基地內工程硬體本身及對工地鄰近建築物發生損害之糾紛，因損鄰賠償義務人最便利修復方法即是為賠償權利人拆除重建，故其損失估算著重於因施工行為造成鑑定標的物遭損壞前後修復、重建費用估算，非用以估算鑑定標的物因具物之瑕疵之整體市場價值貶損，自難依該損鄰鑑定手冊標準以系爭房屋重建工程費用為限額，作為系爭房地減少價金之鑑定依據。又上訴人雖曾擬以3,900萬元出售系爭房地，但最終未能售出，自難以上訴人自訂出售價格認定系爭房地並無因傾斜瑕疵影響交易價格。又系爭房屋將來是否因參與都市更新計畫影響其價值，尚與系爭房地於系爭契約成立時價值有無貶損之認定無涉，被上訴人執未實施之都市更新計畫抗辯系爭房地無貶損情事云云，亦無可採。此外，復無其他事證可認系爭估價報告有何與事實不符之處，自可採為認定系爭房地因傾斜瑕疵而減少價金之證據資料。是上訴人執此主張系爭房地因具有傾斜瑕疵所致價格減損應為280萬1,040元，足堪認定。
⒋再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。系爭房屋存有傾斜之瑕疵，致系爭房地市場交易價值受有280萬1,040元之減損，應由被上訴人負出賣人物之瑕疵擔保責任，上訴人並已就此金額範圍以起訴狀繕本送達而為減少價金之意思表示（見原審卷第4頁），則系爭契約之買賣價金應減少280萬1,040元，被上訴人既不爭執已受領全部買賣價金，被上訴人就超額領得減少價金之款項，係無法律上原因而受有利益，致上訴人受有損害。則上訴人依不當得利法律關係請求被上訴人返還280萬1,040元本息，應屬有據。
七、綜上所述，上訴人追加先位聲明，依民法第359條、第179條及第259條第2、5款規定，請求被上訴人給付上訴人2,745萬元，及自103年6月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許；其備位依民法第359條、第179條減少價金後不當得利之法律關係，請求被上訴人給付280萬1,040元，及自103年11月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。另本判決判命被上訴人給付部分，兩造陳明願供擔保聲請准、免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國109年9月22日
民事第四庭
審判長法官傅中樂
法官趙伯雄法官管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國109年9月23日
書記官蕭進忠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。