裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1693號民事判決
裁判日期：民國101年03月30日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1693號原告 周英仁 訴訟代理人 蔡榮德 律師被告 陳呂菊 訴訟代理人 許明桐 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國101年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造間就坐落桃園縣○○鄉○○段二一○及二七四地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將桃園縣○○鄉○○段二一○及二七四地號土地返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣叁佰壹拾捌萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰伍拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法247條第1項定有明文。次按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間就桃園縣○○鄉○○段210、274地號土地（即重測○○○鄉○○段274、273之1地號，以下分別稱210、274地號土地、合稱為系爭土地）依耕地三七五減租條例成立蘆蘆字第279號租約（下稱系爭租約），嗣被告竟擅自於210地號土地上挖掘水池，並鋪設水泥路，另於274地號土地上堆置土堆，被告此舉有違耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，已致系爭租約無效，另原告亦依同條例第17條第1項第4款規定向被告終止系爭租約，並請求收回系爭土地等語，為被告所否認，則兩造間之租佃關係是否存在即屬不明，原告是否仍具有出租人之法律上地位有不安之狀態，且得以確認判決除去，是原告提起本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、次按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關」，耕地三七五減租條例第26條第1項前段定有明文。
經查，本件兩造間就系爭土地之耕地租賃關係是否存在發生爭議，經桃園縣蘆竹鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，移由桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，再移由本院審理，有桃園縣蘆竹鄉公所函及桃園縣政府函在卷可稽，經核於法並無不合，併此敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠原告於民國91年間因分割繼承取得系爭土地，並承繼與被告
間之系爭租約，詎被告竟於92年間擅自變更系爭土地用途，於210地號土地上挖掘水池，並鋪設水泥路，另於274地號土地上堆置土堆，嗣原告於100年5月間發現，並主張被告違法不自任耕作後，被告雖將210地號土地之水池及水泥道路等水泥塊掩埋於地面下，並於其上種植草花，然被告業已違規使用系爭土地，且274地號土地上仍堆置培養土而未作農用。
㈡依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，所謂承租人
不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言；及將耕地全部或一部轉租他人者，準此，被告違法之變更用途行為已屬不自任耕作，已致系爭租約無效。
㈢倘認本件被告不符「不自任耕作」之情事，原告亦主張被告
變更用途行為符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止租約之要件，原告業已於桃園縣蘆竹鄉公所調解程序及桃園縣政府調處程序向被告為終止系爭租約之意思表示，兩造間之系爭租約已不存在。
㈣被告所提出之種苗業登記證所示之場址並不包含系爭土地，
且該登記證第8項記載略以：「本種苗登記證．．．，不得藉以從事整地、開挖、堆置大量土石方或廢棄物等之行為．．．」，被告在210地號土地上開挖大水池，並鋪設水泥道路，及在274地號土地上堆置土堆等行為，亦與桃園縣政府之核准事項有違，另楓楊花卉農場之經營者為訴外人 陳錦源 ，而非被告本人，則陳錦源在其他地號土地上經營之農場是否合法，均不足以作為被告在系爭土地上是否有自任耕作之判斷標準。再者，系爭租約載明「正產物之種類：稻谷」，雙方既有特別約定系爭土地之用途係作為稻谷生產用地，則被告擅自將之拿為其他花卉苗圃使用，已屬違約有不自任耕作之情事。此外，農業發展條例第3條第10款乃就「農業用地」為定義，與本件「被告是否有不自任耕作」之爭點，實無關聯。況且，農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第
7條第3項亦明定：「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為農業使用：現場鋪設有非農業經營必要之柏油、水泥等情事者」，正符合被告舖設「水泥道路」之規定。另被告挖掘之水池顯非必要，被告應以自來水灌溉。又被告挖掘之水池及水泥道路之面積，均甚廣大，實已逾越花圃灌溉及運送農機具之必要範圍。
㈤無論被告有無違法不自任耕作之行為，在終止租約或確認租
約無效前，均不影響被告應給付租金之義務，原告當時繼承系爭土地不諳法令，且被告欺騙原告伊已依法申請轉作花卉及整地，原告不知被告此舉違法，而未立即申請調解、調處，自不得據此指責原告有何違反誠信原則。
㈥聲明：
⒈確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒉被告應將系爭土地返還原告。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告將系爭土地委由其子即訴外人陳錦源經營苗圃，並設立
楓楊花卉農場，連同週遭農地一併承租經營，面積高達2甲餘，已有7、8年有餘，被告於系爭土地上所設水池係供灌溉花卉苗木之用，鋪設水泥道路則係供花卉種植、運送之農機車使用，依農業發展條例第3條第10款、第12款及農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第7條規定，均屬耕作所需之農業設施，且被告以其他承租地之網室等農業設施申請容許使用，亦經主管機關許可，自難謂被告有不自任耕作之情事。
㈡原告早於92年間即知悉，並同意被告設置水池、便道，並曾
與妻、兒一同前來賞花、遊憩，且於98年間收受90年度至97年度之租金，卻至今方以前開情事主張系爭租約無效，其行為顯然違反誠信原則。
㈢種苗業登記證內所載地號均位於上開承租之農場土地範圍內
，當初被告只是選擇部分地號為申請，並無礙於系爭土地確實作為苗圃使用之事實。再者，被告所經營之上開農場規模之大，於夏季花卉噴霧、灑水用水量大，被告從農田水利會之水利渠接管蓄水於水池，且花卉經營之獲利極微，不可能使用成本高之自來水，桃園縣政府函文第6點係在提醒被告禁止擅自挖井取用地下水，而整個水池之蓄水量差不多只能供1日用量，被告當時所設水池約20幾坪，水泥便道亦只敷裝載花卉、肥料之車輛專用之薄層水泥，廣大之農場內別無房舍，不可能作其他用途。又現代農業日趨精緻化及重視效率，合理農業設施之設置乃是達成該目標，且不破壞土地之必要方法，此可參見農業發展條例第8條之1規定，且被告以農場內之承租土地申請容許使用，桃園縣政府核准之部分除有育苗作業室、農產資材室、溫室，亦有農路396平方公尺。
㈣縱認原告事後反對灌溉水池及農路之設置，頂多構成民法第
438條第1項規定，原告得依同條第2項為阻止，而阻止無效時，得為終止租約之事由，與耕地三七五減租條例所指「不自任耕作」有間。又「承租人應自任耕作」者，應包括其家屬在內，被告將系爭土地委託其子陳錦源經營苗圃，設立楓楊花卉農場，自符合上開規定。
㈤答辯聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於91年間因分割繼承取得系爭土地，並承繼與被
告間之系爭租約，嗣被告於92年間在210地號土地上挖掘水池，並鋪設水泥路，另於274地號土地上堆置培養土等情，業據其提出系爭租約、土地登記第1類謄本、現場照片等件為證（參見本院卷第13頁至第17頁），被告對此並不爭執，是原告此部份主張，堪信為真實。
㈡原告復主張被告在系爭土地上挖掘水池、鋪設水泥路及堆置
培養土之行為，已符合耕地三七五減租條例第16條第1、2項所指之不自任耕作，已致系爭租約無效。又依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，被告上開行為亦符合「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之終止租約之要件，原告業已於桃園縣蘆竹鄉公所調解程序及桃園縣政府調處程序向被告為終止租約之意思表示，並再以本件起訴書狀繕本送達為終止之意思表示，則兩造間就系爭土地之耕地租賃關係亦不存在等語，為被告所否認，並執前詞置辯。
⒈被告抗辯伊將系爭土地委由其子即訴外人陳錦源經營苗圃，
並設立楓楊花卉農場，連同週遭農地一併承租經營，面積高達2甲餘，已有7、8年有餘，被告於系爭土地上所設水池係供灌溉花卉苗木之用，鋪設水泥道路則係供花卉種植、運送之農機車使用，依農業發展條例第3條第10款、第12款及農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第7條規定，均屬耕作所需之農業設施，且被告以其他承租地之網室等農業設施申請容許使用，亦經主管機關許可，自難謂被告有不自任耕作之情事云云，原告則主張系爭租約載明「正產物之種類：稻谷」，雙方既有特別約定系爭土地之用途係作為稻谷生產用地，則被告擅自將之拿為其他花卉苗圃使用，已屬違約有不自任耕作之情事。又農業發展條例第3條第10款乃就「農業用地」為定義，與本件「被告是否有不自任耕作」之爭點，實無關聯。另被告挖掘之水池顯非必要，且被告挖掘之水池及水泥道路之面積，均甚廣大，實已逾越花圃灌溉及運送農機具之必要範圍等語。
⒉按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第
106條所稱之耕地租用，乃指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。依同法條第2項規定，所謂耕作，固包括漁牧，但此乃指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬於耕地租用而已，非為凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。是原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧使用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕地租佃契約，不自任耕作（最高法院87年度台再字第52號判決意旨參照）。經查，依系爭租約所示，正產物之種類為稻谷，顯見兩造於簽立系爭租約時，已有約定系爭土地係供種植稻穀之用。又被告自承伊於92年間將系爭土地委由其子即訴外人陳錦源經營苗圃，並設立楓楊花卉農場，連同週遭農地一併承租經營，面積高達2甲餘等情，足認被告使用系爭土地之用途已與系爭租約所載之內容不符。參以耕地三七五減租條例第9條規定，承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租。但經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之。由此可知，被告承租系爭土地後，原則上應種植系爭租約所載之主要作物，不得擅自單方面變更改種其他作物，否則即與系爭租約之目的有違。
⒊再者，被告陳稱除了系爭土地，陳錦源為了要經營楓楊花卉
農場，另向訴外人 徐潘秀美 、 徐承昌 、 徐承地 、 陳李春 、呂幼良承租系爭土地鄰近之數筆土地等情，並有被告提出之土地租賃契約書5件在卷可稽（參見本院卷第44至55頁），依上開土地租賃契約所示，可知陳錦源係分別於99年5月1日及100年3月10日向上述出租人承租土地，且每年承租之租金數額由7,500元至82,000元不等，承租期間亦有1年或3年之分，則被告如欲向原告承租系爭土地作為經營上開農場之用，理應由被告再與原告簽立新的租賃契約，重新約定租期及租金之計算方式，始能符合系爭土地之實際使用狀況。又為了改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，其所栽植之植物，雖屬農業經營之一種，不失為農作物。然系爭租約係依耕地三七五減租條例所簽定，且耕地地租租額亦按該條例第2條而約定，承租人即被告於簽立系爭租約後，如欲將系爭土地作為不同用途之農業使用，亦應經出租人即原告同意，始能將系爭土地變更為經營上開農場使用，而原告於本院審理中已明確表示不同意被告為上述變更使用，是以被告在系爭土地上種植花卉苗木等行為，自難認定符合系爭租約之原始耕作目的。
⒋此外，被告並不爭執伊於92年間在210地號土地上挖掘水池
，並鋪設水泥路，另於274地號土地上堆置培養土等事實，足認被告並未將系爭土地之主要部分優先作為農作物之種植使用。縱認上開水池及水泥路等設施依農業發展條例第3條第10款、第12款及農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第7條規定，均屬耕作所需之農業設施，然因被告此舉已變更系爭土地原有之耕作性質，即屬違反系爭租約，並構成不自任耕作。
⒌被告雖抗辯原告早於92年間即知悉，並同意被告設置水池、
便道，並曾與妻、兒一同前來賞花、遊憩，且於98年間收受90年度至97年度之租金，卻至今方以前開情事主張系爭租約無效，其行為顯然違反誠信原則云云。惟按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反該規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種，或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張（最高法院79年度台上字第2256號判決意旨參照）。經查，被告在系爭土地上設置水池及水泥道路等設施，且未依系爭租約之內容耕作主要作物，已構成不自任耕作之事由，詳如前述，揆諸上開規定，系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定應屬無效，且此項規定並不會因原告是否同意被告設置上開設施而有不同之認定。況且，被告自陳因原告沒有簽同意書，所以伊沒有申請到農業設施許可等語（參見本院卷第67頁反面），故原告是否確有同意被告設置上開設施乙節，亦非無疑。又被告於90年至97年間仍有繼續使用系爭土地，則原告依系爭租約所約定之租金數額向被告收取使用系爭土地之對價，於法並無不合，是被告抗辯原告之行為有違反誠信原則云云，自非可採。
⒍按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自
任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中1筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號判決意旨參照）。經查，被告於系爭土地上設置水池及水泥道路等設施，且未依系爭租約之內容耕作主要作物，已構成不自任耕作之事由，揆諸上開規定，系爭租約全部為無效，是原告請求被告將系爭土地返還，即屬有據。
四、綜上所述，因被告在系爭土地上有不自任耕作之情形，兩造間之系爭租約已歸於無效，故兩造間就系爭土地已無耕地三七五租賃關係存在。從而，原告依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，請求如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。
五、原告及被告均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生任何影響，爰不一一予以論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國101年3月30日
民事第一庭法官林哲賢以上正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月30日
書記官陳佳彬