裁判字號：臺灣高等法院97年重上字第232號民事判決
裁判日期：民國98年02月17日
裁判案由：確認租賃關係存在等
臺灣高等法院民事判決97年度重上字第232號
上訴人厚生化學工業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人鄭 昱廷 律師
莫詒文 律師被上訴人丁○○
丙○○乙○○共同訴訟代理人 周進文 律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國97年3月7日臺灣板橋地方法院96年度訴字第2575號第一審判決提起上訴，本院於98年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：㈠兩造於民國91年11月20日簽訂「雙方協議內容」（下稱系爭
租約），約定由被上訴人向上訴人承租臺北縣板橋市○○路○段○○○號建物之前棟1、2樓、後棟1樓、側棟1、2樓及地下室、停車場5分之3（下稱系爭建物），租金每月新台幣（下同）330萬元，被上訴人並應於臺北縣政府核准系爭建物變更使用執照起5個月內，完成工程整修及開始營業，若未完成，被上訴人仍應於5個月裝修期滿後照付租金。惟條件業已成就，但被上訴人並未給付租金。
㈡上訴人已依系爭租約第7條約定，於96年9月間將被上訴人指
原為釣蝦場處填平舖設柏油改設為第二停車場，並劃有停車格，部分停車場空間雖目前仍作為停車場使用，惟處於可隨時收回交付予被上訴人使用之狀態，況且停車場並非系爭建物之一部分。另前棟1樓之辦公室已騰空，汽車展示間亦已移位，系爭建物完全合於所約定使用、收益之狀態。又被上訴人就本件租賃物有受領之義務，亦即給付兼需債權人之行為，而上訴人業於97年1月2日向原審提出書狀，表示已將系爭建物騰空，即依民法第235條之規定，以準備給付之事情通知被上訴人以代提出，伊確已依債務本旨實行提出給付。惟被上訴人仍拒絕給付租金，爰依系爭租約之約定，請求被上訴人給付自96年11月1日起至97年1月31日止共3個月租金990萬元之及法定遲延利息等語。惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人990萬元及自97年1月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造確曾簽訂系爭租約，被上訴人並已給付定金1,000萬元予上訴人，惟因上訴人迄未將系爭建物騰空交付被上訴人占有使用，且被上訴人亦未預示拒絕受領之意思，本件給付復無兼需被上訴人之行為，故被上訴人於現實受領系爭建物前，自得拒絕給付上訴人租金。況依民法第318條規定債務人無為一部清償之權利，上訴人自應將被上訴人所承租之範圍全部交付被上訴人，然上訴人就系爭建物中之前棟1樓仍作為辦公室使用，且仍繼續使用停車場及未將汽車展示間遷移，是上訴人並未依債之本旨提出給付，不生清償之效力，被上訴人自得拒絕給付租金，且伊業已於96年12月28日終止租約，系爭租約並已於97年1月31日消滅，伊自得主張同時履行抗辯權而拒絕給付租金等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於91年11月20日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴
人承租系爭建物，有協議書影本在卷可證（見原審卷第9頁）。
㈡原審於97年1月2日勘驗系爭建物，前棟一樓辦公室已搬遷騰
空，前棟二樓為空屋，但汽車展示間仍在營業；後棟一樓及側棟一、二樓、地下室則為空屋。被上訴人指原為釣蝦場之處，目前為舖設柏油之第二停車場；惟系爭建物前方之停車場則仍作為收費停車場使用，設有收費亭及收費人員駐守，有原審勘驗筆錄及照片可稽（見原審卷第79至84頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭租約範圍是否包括停車場？㈡上訴人是否已依債之本旨交付租賃物予被上訴人？㈢上訴人得否請求被上訴人給付租金？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭租約範圍是否包括停車場？⒈經查兩造於91年11月20日簽訂系爭租約約定：「雙方協議內
容一、房租：330萬未稅（七年不調價）。二、地點：前棟一樓二樓、後棟一樓、側棟一、二樓、地下室。三、停車場使用3/5、地下室使用3/5。……五、自縣政府核准變更房屋使用執照日起五個月內必須完成工程裝修、開業，若五個月內未完成施工裝修，則承租者必須照付租金330萬元。六、自政府核准變更房屋使用執照日起，房東無償提供五個月的裝修期。七、汽車展示間負責由出租方移位，費用由出租方自理。……」有系爭租約影本可證（見原審卷第9頁）。則據此足證系爭租約範圍當然包括停車場，上訴人依約應以合於系爭租約約定之租賃物包括停車場及其他建物，交付被上訴人使用。故上訴人主張：兩造約定系爭租約範圍不包含停車場，惟同意承租人可以使用停車場5/3云云，即屬無據。
⒉上訴人又主張：兩造曾於91年4月11日訂立系爭租約草約，
約定系爭停車場3/5之使用方式為：「期初之整理由承租方負責，營運期間由出租方管理，有條件供承租方使用」，有該草約影本為證（見本院卷第22頁）。足見兩造真意為上訴人並無義務須將停車場3/5交付被上訴人供其使用管理云云。而被上訴人雖不爭執該項草約之真正，但否認其拘束力，辯稱應以系爭租約為準等語；且上訴人亦自陳兩造就此並無書面約定，而僅有91年4月11日所訂立草約影本為憑，則上訴人主張該草約亦有效力云云，即不足採。此外縱如上訴人所稱該草約為有效，且所謂提供停車場僅指被上訴人之客戶於中午或晚上用餐時間可免費停車，其他時間仍由上訴人管理收費云云，惟上訴人既未具體劃出3/5之位置或時段等合於草案之可行管理方案，故據此仍無從認為上訴人依約不必交付系爭停車場供被上訴人使用。至於上訴人亦得占有使用2/5系爭停車場，僅為兩造就系爭停車場使用方式之特別約定，並不足以認定系爭租約範圍不包括3/5停車場。是上訴人之主張，均不可取。
㈡上訴人是否已依債之本旨交付租賃物予被上訴人？⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。又所謂交付，一般係指出租人將租賃物之直接占有移轉於承租人而言，如僅交付租賃物之大門鑰匙，而使承租人取得占有租賃物之可能者，亦屬交付。經查被上訴人於96年12月28日自行至現場拍照結果，系爭建物之前棟1樓辦公室尚未遷空，於該日夜間仍然燈火通明，系爭建物前方之汽車展示間亦未移位，有照片在卷可證（見原審卷第97至100頁），且上訴人亦不爭執該等照片之真正。且系爭建物經原審於97年1月2日勘驗結果，前棟一樓辦公室已搬遷騰空，前棟二樓為空屋，但汽車展示間仍在營業；後棟一樓及側棟一、二樓、地下室則為空屋。被上訴人指原為釣蝦場之處，目前為舖設柏油之第二停車場；惟系爭建物前方之停車場則仍作為收費停車場使用，設有收費亭及收費人員駐守，有勘驗筆錄及照片可稽（見原審卷第79至84頁）。是據此足證上訴人遲至96年12月28日仍未將系爭建物全部騰空交付被上訴人，且上訴人亦未舉證證明已將系爭建物大門鑰匙交付被上訴人，亦未證明已通知被上訴人於現場辦理點交以移轉直接占有，故被上訴人辯稱上訴人未依債之本旨交付租賃物予被上訴人等語，即屬有據。上訴人另主張：依系爭租約草約約定，系爭停車場係由上訴人管理，故上訴人設置收費亭及收費人員駐守並無不合云云。惟被上訴人既否認該草約之效力，上訴人復未提出3/5部分之具體停車管理方案交付被上訴人得以使用，則上訴人此部分主張，即不足採。
⒉按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；
但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條定有明文。惟債務人應提出符合債之本旨之給付，始完成債務履行，若準備提出之給付未符合債之本旨，縱以準備給付之事情通知債權人，仍不生提出之效力（最高法院48年台上字第271號判例意旨參照）。從而上訴人雖主張：系爭租約自92年4月2日即台北縣政府核准系爭建物使用執照變更案之日起生效，但被上訴人並未即時至系爭租賃物所在地辦理點交，應負受領遲延之責云云。惟上訴人既未通知被上訴人準備依債之本旨提出給付，則依上說明，仍不生提出之效力。故上訴人所辯，亦屬無據。
㈢上訴人得否請求被上訴人給付租金？
按關於租金給付之時期，民法第439條規定：「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」是據此足證無契約約定或習慣者，承租人給付租金之時期係採後付原則，亦即出租人有先為交付租賃物之義務。從而系爭租約既未約定被上訴人給付租金之時期，且系爭租約第六條復約定，自政府核准變更房屋使用執照日起，上訴人無償提供五個月的裝修期，已如前述，是據此足證上訴人有先交付租賃物之義務。因此上訴人既未先依債之本旨交付租賃物，則被上訴人自得拒絕給付租金。是被上訴人此部分所辯，自屬有據。上訴人雖復主張：上訴人已騰空主要部分租賃物，至於停車場並非租賃物之主要部分，故被上訴人以此為由拒絕給付租金，有違誠信原則云云。惟系爭租約之範圍包括停車場及其他建物，並非僅為建物而已，已如前述；故上訴人縱使已騰空除停車場以外之其他建物，惟上訴人並未踐行交付鑰匙或通知被上訴人辦理點交，或將具體使用3/5停車場之管理方案告知並供被上訴人得以使用，不能認為已依債之本旨提出全部給付。是上訴人主張，並不可採。
五、綜上所述，上訴人本於系爭租約請求被上訴人給付租金990萬元及法定利息，並非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖不盡相同，但結論並無不合。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國98年2月17日
民事第七庭
審判長法官鄭三源
法官王聖惠法官邱琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國98年2月17日
書記官廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。