裁判字號：臺灣彰化地方法院109年訴字第16號民事判決
裁判日期：民國109年09月03日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣彰化地方法院民事判決109年度訴字第16號原告祭祀公業 劉觀相 法定代理人 劉偉彥 訴訟代理人 黃錦郎 律師被告 賴武雄 訴訟代理人 賴精洽 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號上如附圖所示連線代號a-b-c-d、e-f-g-h-i-j、k-l-m-n-o-p-ｑ-r-s之圍牆、編號C部分面積2.20平方公尺鐵皮建物、編號D部分面積14.02平方公尺鐵皮建物、編號E部分面積0.50平方公尺鐵皮建物、編號F部分面積4.96平方公尺磚造廁所拆除，並將上開土地及附圖所示編號A部分面積67.91平方公尺、編號B部分面積31.66平方公尺之土地返還予原告。
被告應給付原告新台幣19,553元，及自民國109年1月8日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告新台幣328元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。
本判決第1、2項得假執行。但被告如以新台幣448,625元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為
原告所有。被告未經原告同意，在系爭土地興建如附圖所示之圍牆、鐵皮建物及磚造廁所等地上物，無權占有系爭土地，原告本於所有權作用，依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除地上物，並將所占用土地返還予原告。
㈡被告雖辯稱其於民國於105年4月5日曾與原告祭祀公業管理
委員 劉政庭 ，就其占用系爭土地面積約42坪部分簽訂有買賣契約（下稱系爭買賣契約），並曾交付面額新台幣（下同）86,000元之支票作為簽約款。惟依原告祭祀公業規約第8條規定，設管理人9人、第9條規定由管理人互選1人為主任管理人，綜理一切會務並對外代表祭祀公業。原告祭祀公業派下員共281名，依原告祭祀公業規約第13條規定，公業財產之處分，應經派下現員3分之2出席，出席人數4分之3以上之同意，或經派下現員3分之2以上之書面同意。系爭買賣契約之簽訂，既未經原告公業派下現員188名（281×2/3）以上之書面同意，或經召開派下員會議，有3分之2即188名以上派下員出席，出席人數中有4分之3即141名以上同意，乃屬部分管理人無權代理，且業經原告一再拒絕承認在案，依法核屬無效。準此，劉政庭僅係管理委員之一，並非主任管理人，並無對外代表祭祀公業之權限，且該祭祀公業土地之買賣，亦未經上開規約第13條所定派下現員一定比例以上之同意。故上開買賣契約乃屬無權代理，依民法第170條之規定，非經本人承認，對本人不生效力。該買賣契約簽訂後，原告祭祀公業其他管理委員認不符規約規定，除拒絕提示支票外，並已明確向被告表明拒絕承認該買賣契約，且一再促請被告取回上開簽約款支票，惟迄今被告仍未取回支票。兩造間就被告所占用糸爭土地部分，並無買賣契約法律關係存在，被告無從以主張有占有之正當權源。
㈢按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。系爭土地為一般農業區農牧用地，依農業發展條例第16條第1項：每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之規定，被告所主張之買賣契約，係買賣系爭土地其中約42坪，未達0.25公頃，依法不得分割，故屬以自始客觀不能之給付為契約標的，復未約定於不能之情形除去後為給付，故該買賣契約要屬無效。從而，被告亦無從以該無效之買賣契約法律關係，做為占有系爭土地之正當權源。
㈣被告無權占有系爭土地已逾5年以上，原告本於不當得利法
律關係，請求被告返還本件起訴回溯5年期間相當於租金之不當得利。系爭土地○○○鄉○○道路山腳路三段約200-300公尺，並毗鄰劉家古厝團圓堂之風景區。自系爭土地通行至山腳路三段左轉往南，山腳路沿線依序有：統一超商社腳門市、湳雅國小、湳雅郵局、萊爾富便利商店彰縣彰鳳店、朝興派出所；右轉往北山腳路沿線依序有全家便利商店、美廉社超市彰化社頭店、76號快速道路林厝交流道、統一超商員慶門市、林厝派出所等。系爭土地坐落位置，交通應屬便利，生活機能亦屬完整方便，是系爭土地以申報地價年息10%計算年租金，作為本件請求相當於租金之不當得利，堪稱允洽。被告占用系爭土地面積合計121.25平方公尺，系爭土地申報地價：104年度每平方公尺448元，105年度以後每平方公尺均為464元，以被告占用面積申報地價年息10%計算，自本件起訴回溯5年之年租金合計為27,936元（121.25平方公尺×448×10%+121.25平方公尺×464×10%×4=27,936元），又依105年度以後申報地價年息10%計算之年租金為5,626元（121.25×464×10%=5,626元），換算每日租金為15元（5,626元/365日=15元）等語。並聲明：⑴如主文第1項所示。⑵被告應給付原告27,936元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地予原告之日止，按日給付原告15元。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告不是故意侵占，73年時土地已經買好，當初是依照說好
的界線圍起來，開路時有經過老一輩的同意，當時大家都沒有異議。祭祀公業成立後沒有鑑界，鑑界後才知道。被告於105年間有與原告選出之主委簽訂系爭買賣契約，總金額86萬元，給一成訂金86,000元。契約有約定要經過原告開會，同不同意才能作決定，不是訂契約就能買賣，只是先收定金而已，開會後辦過戶才能付錢。是劉政庭代表委員 劉俊宜 來簽約，收錢的也是劉俊宜，代書是公業派來的。被告是在調解時才拿到原告的規約，目前已有部分派下員同意出售。被告不知道原告派下員多少，應該是原告要開會決議比較符合法律程序。
㈡系爭土地周圍都是田，路很小，沒有商店，買東西須騎機車
到5、6百公尺的全家便利商店，並非在市區。另被告的土地有一部分是供路地使用，如果原告要拆除被告的房子，被告也要把土地要回來等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張系爭土地為其所有，被告在系爭土地上興建如附圖
所示之圍牆、鐵皮建物及磚造廁所等地上物之事實，業據其提出地籍圖謄本、土地登記謄本、照片等為證（見本院卷第17-21、29頁），並經本院會同彰化縣田中地政事務所勘驗測量，分別製有勘驗筆錄及附圖所示之複丈成果圖可稽，且為被告所不爭執，應堪認為真實。
㈡原告主張被告無權占有系爭土地，被告則以前揭情詞置辯，經查：
1.被告辯稱其於105年間有與原告主委簽訂系爭買賣契約，並提出105年4月5日買賣契約書、105年4月8日劉俊宜書立之收據等為證（見本院卷第73-83、85頁）。惟依原告所提「祭祀公業劉觀相規約書」第8條、第9條規定，原告設管理人9人，由管理人互選1人為主任管理人，綜理一切會務並對外代表祭祀公業（見本院卷第23頁）。而系爭買賣契約書上賣方僅蓋有「祭祀公業劉觀相」印章，未經原告主任管理人簽名或蓋章，管理委員則僅有劉政庭簽名、蓋章。依證人劉政庭證述：伊在買賣契約簽名的意思，是伊是委員，同意買賣（見本院109年7月7日言詞辯論筆錄）。至於證人劉政庭雖證稱劉俊宜是主委，有同意出售土地云云，然此為原告所否認，而依原告所提系爭土地登記謄本及100年11月20日會議紀錄（見本院卷第19-27頁），系爭土地登記之管理者9人，其主任管理員為劉偉彥，劉俊宜並非管理人及主任管理人。則劉俊宜既非原告之主任管理人，無權代理原告與被告簽立系爭買賣契約，原告已拒絕承認，依民法第170條第1項規定，對原告不生效力。另被告雖聲請訊問證人劉俊宜、 許耀仁 ，惟劉俊宜係無權代理已明，關於簽約之過程，即無訊問證人劉俊宜、許耀仁之必要，併予敘明。
2.被告雖辯稱已有部分派下員同意出售土地，原告應開會決議云云，並提出同意書為證（見本院卷第87-99、165-195頁）。惟依原告規約第13條規定，公業財產之處分，應經派下現員3分之2以上出席，出席人數4分之3以上之同意，或經派下現員3分之2以上之書面同意。而原告主張其現有派下員有281人，被告則稱派下員有加（見本院卷第206頁）。則原告至少應有派下員188人以上之書面同意，始得出售系爭土地。被告並未證明其已取得原告派下現員3分之2以上之書面同意，其上開所辯自無可採。又系爭買賣契約書並非原告主任管理人簽訂，原告自無開會決議之必要。故被告上開所辯亦無可採。
3.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。本件被告無權占有系爭土地，則原告依上開規定，請求被告將占用系爭土地上之地上物拆除，並將占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。爰判決如主文第1項所示。
㈢按無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為通常社
會之觀念。本件被告無權占有使用系爭土地，係無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，故原告依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，於法有據。又依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價年息10%為限。查系爭土地之申報地價，102年度每平方公尺448元，103、104年度空白，105年度每平方公尺464元，106年度空白，
107年度每平方公尺464元，有原告所提地價第二類登記謄本可稽（見本院卷第163頁）。而依原告所提土地登記謄本記載，系爭土地為一般農業區農牧用地。再依兩造所陳報系爭土地周圍環境，可認系爭土地須經由聯外道路通行至山腳路，往外延伸始有商店。本院斟酌後認為以申報地價年息7%計算不當得利為適當。則依原告請求被告給付起訴回溯5年間即自103年12月31日至108年12月30日相當於租金之不當得利，按被告占用之面積共121.25平方公尺計算，自103年12月31日至104年12月31日共1年1日為3,812元（121.25平方公尺×448元×年息7%×=每年3,802元，元以下四捨五入，下同。3,802元×1年1日=3,812元）；105年1月1日至108年12月30日共3年11月又30日為15,741（121.25平方公尺×464元×年息7%=每年3,938元。3,938元×3年11月30日=15,741元，被告共應給付原告19,553元（3,812元+15,741元）。又自109年起被告應按月給付原告相當於租金之不當得利328元（
121.25平方公尺×464元×年息7%÷12月=328元）。從而，原告請求被告給付19,551元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年1月8日起至返還占用之土地予原告之日止，按月給付原告328元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、本判決所命給付之價額未逾50萬元，應依職權宣告假執行，並就原告勝訴部分，依職權酌定相當擔保金額，宣告被告預供擔保得免為假執行。又原告其餘之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果無影響，無庸論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年9月3日
民事第三庭法官羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年9月3日
書記官蔡忻彤