臺灣臺中地方法院101年度訴字第76號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第76號民事判決

裁判日期：民國101年12月14日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第76號原告 張趨公 祭祀公業管理委員會法定代理人 張呈嘉 訴訟代理人 張貴閔 律師被告 賴培爐 訴訟代理人 李振祥 律師被告 張麗惠 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告賴培爐應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號C部分（面積36平方公尺）、編號C1部分（面積17平方公尺）之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號）拆除，並將上開土地返還予原告。
被告張麗惠應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示編號B部分（面積23平方公尺）、編號B1部分（面積2平方公尺）之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號）拆除，並將上開土地返還予原告。
訴訟費用由被告賴培爐負擔四分之三，被告張麗惠負擔四分之一。
本判決於原告分別以新臺幣叁拾捌萬貳仟玖佰陸拾柒元、新臺幣壹拾叁萬零陸佰零柒元為被告賴培爐、張麗惠供擔保後，得假執行；但被告賴培爐、張麗惠分別如以新臺幣壹佰壹拾肆萬捌仟玖佰元、新臺幣叁拾玖萬壹仟捌佰貳拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、兩造爭執要旨：原告主張：
㈠關於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地
⒈臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下簡稱系爭
515、515-2地號土地）為原告所有，原告曾於民國96年1月1日與訴外人 王文良 訂定土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），將系爭515-2土地出租予王文良，租賃期間自96年1月1日起至98年12月31日止。王文良在系爭515-2土地上蓋有房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號，下稱系爭和睦路房屋）。
⒉王文良僅繳納96年度及97年度之租金，98年度租金均未
繳納，原告於100年1月26日曾寄發存證信函催告王文良給付98年度之租金（當時承辦人員誤載請求給付98、99年度之租金，原告並無更新租約之意思），然王文良均未收受該存證信函，故兩造間之租賃關係業已因租賃期限屆滿而消滅，王文良自不得再繼續使用收益系爭515-2土地。王文良出售系爭和睦路房屋予被告賴培爐，被告賴培爐繼受王文良與原告間就系爭515-2地號土地間之租賃關係，然該租賃關係業因王文良未繳二期租金且租賃契約屆滿，已無租賃關係，原告自得依民法第767條第1項前段之規定，訴請被告賴培爐拆屋還地。⒊系爭515地號土地並非王文良承租範圍，被告賴培爐無
權占有使用系爭515地號土地，爰依民法第767條第1項前段之規定，請求被告賴培爐拆屋還地。
⒋對被告賴培爐抗辯之陳述：
⑴依系爭租賃契約第13條、第14條所載：「租期屆滿換
約規定：本租約為三年壹約，租約地租約期間屆滿即為終止租賃契約關係，不另通知。」「承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月自動以書面向承租人表意續租徵得出租人同意辦理換約。否則租賃雙方同意租約屆滿，承租人不於上述約定內期間以書面向出租人提出續租通知，即視為終止租約之表意，出租人於租期屆滿收回土地另行處理。」可知兩造在訂約時即表示承租人若有意繼續租用，應租賃期間屆滿前一個月另向出租人續租且出租人同意辦理，承租人不於約定期間內以書面向出租人提出續租，即視為終止租約，依最高法院42年台上字第410號判例要旨及93年台上字第986號判決要旨，兩造係於訂約之際，約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。又系爭租賃契約第15條前段更約明：「承租人未經辦理換約續租其仍為使用者應負損害賠償責任，按租金標準計算賠償費並不得以此據為繼續租約、不定期租約之主張或其他異議」，是以，被告賴培爐縱然繼受王文良與原告間之土地租賃關係，然而系爭租賃契約租期已屆滿，且承租人未於約定屆滿前一個月內表示續租、原告亦未同意續租，則系爭租賃契約即當然消滅。被告賴培爐不得引用民法第451條之規定，主張兩造間租賃關係因被告繼續使用系爭515-2地號土地而適用默示更新規定轉為不定期租賃。
⑵被告主張原告曾寄發存證信函予王文良請求給付98年
及99年之租金，然此為原告誤載為98、99年，實際上應僅請求王文良給付98年之租金，並未同意王文良繼續使用收益系爭土地。又王文良及被告賴培爐均未曾以任何書面通知原告續租，亦未曾與原告訂立新租約承租系爭515-2地號土地，依系爭租賃契約第13、14條之約定及上開最高法院見解，本件已排除民法第451條默示更新之規定，系爭租賃契約已因期間屆滿而失其效力。
㈡臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地
⒈臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下簡稱系
爭364-3、364-5地號土地）乃原告所有，被告張麗惠未經原告同意於系爭364-3、364-5地號土地蓋有房屋（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號，下稱系爭福成路房屋），爰依民法第767條前段之規定，請求被告拆屋還地。
⒉對被告張麗惠抗辯之陳述：
⑴原告否認有同意無償借用或換地之情事，縱使雙方有無償借用之約定，原告亦可隨時終止借貸關係。
⑵被告張麗惠雖提出要求承租之明信片及承租戶名冊影
本，然上開明信片未載明承租何地，且僅為討論出租事宜，實難證明有何租賃情事；至於承租戶名冊並無被告張麗惠或其先父 張榮貴 名字，亦無法證明究竟承租何地及租賃期間為何，無從證明被告張麗惠有使用之權利。
⑷原告否認被告張麗惠之曾祖父 張麟 與原告間有使用借
貸契約之存在，依被告張麗惠提出通知承租的通知單及承租表，無法證明被告張麗惠之曾祖父與原告間有使用借貸關係。
㈡並聲明：
⒈被告賴培爐將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○
○號土地上如101年4月30日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖編號C部分面積36平方公尺，及編號C1部分面積17平方公尺之建物予以拆除，並將上開土地返還予原告；⒉被告張麗惠應將坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○
○○○○○○號土地如101年4月30日臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖編號B部分面積23平方公尺，及編號B1部分面積2平方公尺之建物予以拆除，並將上開土地返還予原告；⒊訴訟費用由被告負擔；⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
被告賴培爐抗辯：
㈠系爭和睦路房屋原為王文良所有，被告於96年10月21日以
50萬元向王文良購買系爭和睦路房屋。王文良於96年10月21日將系爭和睦路房屋售予被告賴培爐，依民法第426條之1規定王文良將系爭和睦路房屋所有權移轉予被告賴培爐時，其與原告間之基地租賃契約，對於被告賴培爐仍繼續存在。
㈡系爭租賃契約第3條雖約定租賃期間自96年1月1日至98年
12月31日止，但租期屆滿後，王文良仍為租賃土地之使用、收益，而原告不但未即表示反對之意思，且同意王文良仍為租賃土地之使用，此有原告於100年1月26日以神岡郵局存證信第4號函寄與王文良之函文記載：「 台端 民國98年度至民國99年度計兩年度之租金未繳納，特以存證信函再予催告，若於年底前(即100年12月底)清繳，將予從寬處理，否則將依土地法第103條第4款及民法第314條等相關規定，終止租約收回租地」可證，依民法第451條之規定，系爭租賃契約視為不定期限契約。
㈢原告雖於100年1月26日以神岡郵局存證信第4號函催告王
文良於100年年底前繳清98年及99年兩年度之租金，但王文良並未收到該存證信函，故該存證信函未經合法送達，並不發生催告繳納租金之效力，不定期限租約仍繼續存在。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利之判決，請准提供擔保免為假執行。
被告張麗惠抗辯：
㈠被告張麗惠建造系爭福成路房屋時，原告前主委 張顯漳 向
被告表示為了興建祠堂的整體上考量，可能會跟被告換地，前主委有請代書跟被告接洽，也有去辦理，沒辦成也是事實。
㈡被告張麗惠曾祖父張麟在大正14年即居住於此地，65年間
原告曾提告竊佔，當時經查詢祠堂管理之慣例，此可世襲，法院於67年間判決被告張麗惠可無償居住。祠堂規範載明照顧祠堂之人即可建造房屋。
㈢土地複丈成果圖A部分於93年雖曾經強制執行過，但沒有
破壞系爭福成路房屋門鎖，屋內雜物並未清空。原告後來未派人將其清空，放置物品至今，於93年強制執行後，並未堆放物品。
㈣並聲明：⒈駁回原告之訴及其假執行之聲請；⒉訴訟費用由原告負擔；⒊如受不利之判決，願供擔保免予假執行。
參、兩造不爭執事項系爭515、515-2地號土地為原告所有，原告曾於96年1月1日
與王文良訂立土地租賃契約，將515-2地號土地出租與王文良，租賃期間至96年1月1日起至98年12月31日止。王文良在515-2地號土地上蓋有門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號房屋。
被告賴培爐於96年10月21日以50萬元向王文良購買系爭和睦
路房屋。王文良與被告賴培爐並訂立不動產買賣契約書，上開租賃契約於王文良出售系爭和睦路房屋與被告賴培爐後租賃關係由被告賴培爐繼受。
系爭364-3、364-5地號土地為原告所有，被告張麗惠於364-
3、364-5地號土地蓋有門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號房屋。
肆、得心證之理由：本件原告主張其為系爭515、515-2、364-3、364-5地號土地
所有權人，被告賴培爐所有之系爭和睦路房屋占用系爭515、515-2地號土地如附圖所示C、C1部分、被告張麗惠所有之系爭福成路房屋占用系爭364-3、364-5土地如附圖所示B、B1部分等情，業據其提出土地登記謄本為證，復經本院會同兩造至現場勘驗屬實，並囑託臺中市豐原地政事務所就占用系爭土地之位置與面積加以測量，有本院勘驗筆錄及如附圖所示複丈成果圖附卷可參，堪信真實。原告主張被告賴培爐所有之系爭和睦路房屋占用系爭515、515-2地號土地如附圖所示編號C、C1部分，及被告張麗惠所有之系爭福成屋房屋占用系爭364-3、364-5土地如附圖所示編號B、B1部分，屬無權占有，因而請求被告拆除上開建物，將占用土地返還予原告，被告則以前揭情詞置辯。茲就原告請求有無理由分述如下：
㈠關於系爭515、515-2地號土地部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號民事判例參照）。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決要旨參照）。次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力；定期租賃契約之出租人，反對租期屆滿後續租之意思表示，不限於租期屆滿後，始得為之。其於訂約之際，若約明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約之方式，以阻止續約之效力者，該租約於租期屆滿時，即當然消滅。除當事人另有新的租賃之合意，成立新的租賃契約外，承租人單方面之繼續使用原租賃物，仍為無權占有之法律關係（最高法院55年台上字第276號判例、93年度台上字第986號判決要旨參照）。
⒉被告賴培爐抗辯其繼受系爭租賃契約，於租賃期間屆滿
後，由原告寄予王文良之存證信函，可知原告同意王文良為租賃土地之使用，故其與原告之租賃關係有民法第451條之適用云云，茲查：依王文良與原告簽訂之系爭租賃契約第13條、第14條約定：「租期屆滿換約規定：
本租約為三年壹約，租約地租約期間屆滿即為終止租賃契約關係，不另通知。」「承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個月自動以書面向承租人表意續租徵得出租人同意辦理換約。否則租賃雙方同意租約屆滿，承租人不於上述約定內期間以書面向出租人提出續租通知，即視為終止租約之表意，出租人於租期屆滿收回土地另行處理。」可知原告與王文良約定續租應於租約屆滿前1個月內聲請，而被告賴培爐於96年10月21日向王文良買受系爭和睦路房屋後繼受系爭租賃契約王文良承租人地位(見不爭執事項二)，被告賴培爐於系爭租賃契約期滿時並未依約聲請續租，則原告與被告賴培爐間之租賃關係已於98年12月31日因屆滿而消滅。故被告賴培爐於98年12月31日後已無占有使用系爭515-2地號土地之合法權源。又原告對於將上開存證信函寄予王文良一節固不否認，然縱使依該存證信函可認原告有另訂新租賃契約之意思表示，惟被告賴培爐自陳王文良並未收到該存證信函，故意思表示並未合致，因此，原告與被告賴培爐間並未成立新的租賃契約，被告賴培爐仍屬無權占有系爭515-2地號土地。從而原告依民法第767條第1項前段規定請求被告賴培爐將系爭515-2地號土地上如附圖所示C部分之建物拆除，並返還占用之土地返予原告，即屬有據，被告賴培爐上開所辯，尚不足採。
⒊關於系爭515地號土地是否亦為系爭租賃契約之標的，
兩造雖各執一詞，然查：倘系爭515地號土地為系爭租賃契約之標的，依前開說明，被告賴培爐期滿未依約聲請續租，則原告與被告賴培爐間之租賃關係亦已於98年
12月31日因屆滿而消滅，被告賴培爐對於系爭515地號土地並無占有權源；反之，系爭515地號土地若非承租範圍，則應由被告賴培爐就其取得占有係有正當權源之事實證明之，然被告賴培爐並未舉證證明其有占有使用系爭515地號土地之正當權源，據此，原告依民法第767條第1項前段規定請求被告賴培爐將系爭515地號土地上如附圖所示C1部分之建物拆除，並返還占用之土地予原告，亦屬有據。
㈡關於系爭364-3、364-5地號土地部分：
⒈被告張麗惠對於系爭364-3、364-5地號土地為原告所有
一節，並不爭執，然抗辯其占有系爭364-3、364-5地號土地有正當權源云云。經查：
⑴被告張麗惠雖抗辯張顯漳向被告張麗惠表示為了興建
祠堂的整體上考量，可能會跟被告張麗惠換地云云，然被告張麗惠自承張顯漳有請代書辦理，但沒辦成等語，則縱然張顯漳與被告張麗惠廖訂有土地互易契約， 惟渠 等事後並未完成互易土地之所有權移轉行為，故被告張麗惠主張其占用系爭364-3、364-5地號土地，係因張顯漳允諾而取得正當權源，即無可採。被告張麗惠雖聲請證人 張聰明 、 王啟忠 到庭，以資證明張顯漳曾有允諾換地之情事，然而張顯漳縱然曾有允諾換地，亦無法以此認定原告與被告張麗惠間已完成換地事宜，故本院認無傳喚證人張聰明、王啟忠到庭作證之必要。
⑵被告張麗惠另抗辯67年間法院已判決其可無償居住且
依祠堂規範，照顧祠堂之人可建造房屋云云，然被告張麗惠並未舉證以實其說，自難採信。又被告張麗惠抗辯依祠堂規範載明照顧祠堂之人即可建造房屋，並提出通知承租之通知單及承租表為證云云。然依被告 劉麗惠 提出之張趨公祭祀公業承租戶名冊所載，可知系爭福成路房屋承租名義人僅載明為「祖厝祠堂」，而被告張麗惠並未提出證據證明該房屋為其祖先所有，且其自承與原告並無承租關係（見本院101年5月7日準備程序筆錄），自難僅以該承租戶名冊及承租通知單認定被告張麗惠對於系爭364-3、364-5地號土地有占有權源。
⑶至於被告張麗惠抗辯原告於93年曾強制執行過土地複
丈成果圖A部分，原告後來未派人將其清空云云，查被告張麗惠所述附圖所示複丈成果圖A部分為另案原告以張麗惠等人為被告，向法院提起拆屋還地訴訟，經臺灣高等法院臺中分院91年度上字第229號判決勝訴確定在案，原告聲請強制執行，經本院民事執行處以93年度執字第34509號執行在案，經本院調閱93年度執字第34509號執行卷宗核閱無誤，又附圖B、B1部分建物並非臺灣高等法院臺中分院91年度上字第229號民事判決中原告所主張拆除之建物，此有該判決附圖暨本件複丈成果圖對照可明，依此，本件原告請求被告張麗惠拆除系爭福成路房屋部分僅涉及如附圖所示複丈成果圖B、B1部分，尚不及於A部分，故原告提起本件訴訟與前案訴訟之標的並不相同，被告張麗惠此部分抗辯，不足採認。
⒉據上，系爭364-3、364-5地號土地既為原告所有，被告
張麗惠既未舉證證明其有何占有使用系爭364-3、364-5土地之正當權源，則原告依民法第767第1項前段規定，請求被告張麗惠將坐落系爭364-3、364-5地號土地上如附圖所示B、B1部分之建物拆除，並將占用之土地返還予原告，自屬有據。
綜上所述，原告為系爭515、515-2、364-3、364-5地號土地
之所有人，而被告賴培爐、張麗惠未能舉證證明其占有上開土地之正當權源，從而，原告依民法第767條第1項前段之規定請求：⒈被告賴培爐將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地上如附圖所示編號C部分（面積36平方公尺）、編號C1部分（面積17平方公尺）之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○巷○號）拆除，並將上開土地返還予原告；⒉被告張麗惠將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地上，如附圖所示編號B部分（面積23平方公尺）、編號B1部分（面積2平方公尺）之建物（門牌號碼為臺中市○○區○○路○○號）拆除，並將上開土地返還予原告，為有理由，應予准許。
兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟
法第78條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國101年12月14日
民事第三庭審判長法官陳宗賢
法官高英賓法官徐右家正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國101年12月14日
書記官