裁判字號：臺灣新竹地方法院113年訴字第431號民事判決
裁判日期：民國113年09月19日
裁判案由：返還土地等
臺灣新竹地方法院民事判決113年度訴字第431號原告 廖裕健 被告 張琳泉 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國113年8月22日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地如新竹縣竹東地政事務所複丈日期110年11月11日土地複丈成果圖所示位置G、G1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰玖拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬壹仟零貳拾參元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾柒萬參仟零陸拾玖元預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣伍萬參仟貳佰玖拾捌元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬玖仟捌佰玖拾伍元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照)；前開條文既明定法院得命中止訴訟程序，則有同條(項)所定情形時，應否命其中止，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止，若由中止訴訟程序當事人將受延滯之不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜。本件被告雖抗辯原告前於本院對其提起拆屋還地訴訟（110年度訴字第941號），先位要求其拆屋還地，備位訴請調整租金，經一審判決提高20倍租金，現上訴於台灣高等法院審理中（112年度上字第766號），應俟前案判決後始進行本件訟等語（見本院卷第42頁）等語。然查本件主要爭點係被告是否履行兩造間就新竹縣○○鄉○○段000000地號土地給付租金之義務，及原告終止租約請求被告返還前開土地有無理由，核與原告於前案本於所有物所返請求權請求被告拆屋還地無直接關係，且前開爭點亦得由本院自行判斷，故無停止訴訟程序之必要，合先敘明。
二、被告受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3、7款定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有規定。查原告起訴之聲明原係：㈠新竹縣○○鄉○○段地號454-22請求返還；㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）166,396元。嗣於113年7月11日言詞辯論期日引用本院110年度訴字第491號拆屋還地事件之土地複丈成果圖（下稱附圖），主張被告所有地上物占用如附圖所示G、G1部分一併訴請拆除，並變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地如本院110年度訴字第491號拆屋還地事件複丈成果圖附圖一所示位置G、G1之地上物拆除，並將上開土地騰空返還予原告；㈡被告應給付原告166,395元（見本院卷第46至48頁）。核原告所為追加拆除地上物之聲明，均係本於主張被告不得妨礙原告所有權之同一基礎事實為請求，且屬單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，並引用他案經測量而確定欲拆除地上物之面積及位置後，所為之補充及更正事實上之陳述，並非訴之變更及追加，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：緣被告向原告承租新竹縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地），惟自109年1月起迄今未付租金。第一階段租期費用自民國(下同)109年1月1日起至111年4月30日止，計2年4個月，租金為每年6,500元，共計15,167元。第二階段租期費用依本院110年度訴字第491號(下稱前案)之判決，租金自111年5月1日起調整為每月每坪115元計算，是自111年5月1日起至113年2月29日止，計1年10個月，租金為每月6,874元，小計151,228元，合計166,395元租金迄未給付。原告業以新竹科學園區郵局存證號碼19號催告被告未獲置理，爰依此向被告終止租賃契約，並依解除契約後所有物返還請求提起本件訴訟，並聲明：如上述變更後之聲明。
二、被告未於言詞辯論期日到場，惟其具狀答辯略以：原告所引前案判決，係因當地村長提供不實土地租金資料，致使一審提高20倍租金，前案中六位被告已上訴至台灣高等法院（案號為112年度上字第766號）；六位被告中二位並另對原告提起確認優先購買權訴訟，嗣後另外四位被告亦會提起買賣塗銷訴訟。因被告經濟困難無法提起上訴，原告即要求返還土地，屆時被告將無家可歸等語。
三、本院之判斷：
(一)原告主張其所分割取得之系爭土地與被告間訂有不定期限之基地租賃契約，被告並於系爭土地上建有G、G1之地上物，面積分別為110.08平方公尺（平房）、87.53平方公尺（雨遮）。系爭土地租金於111年4月30日以前每年為6,500元，自111年5月1日起經本院前案判決調整為每月每坪115元計算等情，業據其提出土地登記第一類謄本為證(見本院卷第21頁)，並經本院依職權調取本院111年度訴字第491號全卷核閱無訛，及函請新竹縣竹東地政事務所檢送前案之土地複丈成果圖在卷可按(見本院卷第58頁)，而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未就原告主張之前開事實為爭執，自堪信原告此部分主張為真正。
(二)原告復主張被告自109年1月起即無繳納租金，並提出其催告被告繳租及終止租約之存證信函、收件回執為證（見本院卷第15至19頁、第50、52頁）。惟查前案被告所提交繳納租金證明，載有收取年度90年至109年、金額6,500元、交付人姓名、地租字樣、收取人簽名或印章等資訊，其中107年至109年被告均繳納租金給前案證人 廖子宏 配偶 葉嬌妹 (見前案卷一第159至161頁)，而證人廖子宏於前案111年5月31日言詞辯論期日證述系爭土地尚未分割前由共有人以年為次數、共有人依次序各自向承租人收租，並曾收取被告租金，有時為葉嬌妹代收等語(見前案卷三第46至49頁)。觀之被告所提出之前揭地租簿，其上記載租金具連貫性，並經證人廖子宏證述屬實，自堪信為真正。應認被告109年度租金業已繳交完畢。是被告自110年起即未再繳納租金，應堪認定。
(三)按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。被告雖具狀抗辯前案判決提高租金20倍不合理云云。
惟查前案法院就新竹縣○○鄉○○段000000地號土地租金，囑託中聯不動產估價師事務所評估，經該所以112年2月1日R-000000000號估價報告書謂系爭454-23地號每月每坪租金為115元(見前案卷三第339頁)；而該所具備不動產租金評估之專業能力，且評估內容均已詳述評估依據及推論，應認客觀專業，自得作為審判之依據。又被告所租用系爭454-22地號因鄰近系爭454-23地號，故前案調整自111年5月1日起，以每月每坪115元計算租金，應屬有據，被告上開所辯應無足採。又被告地上物占用系爭土地之面積為197.61平方公尺（平方110.08平方公尺＋雨遮87.53平方公尺），以此計算，租金每月應為6,874元（197.61×0.3025×115＝6,874元，元以下四捨五入，下同）。從而，被告積欠之租金數額即為第一階段租金8,667元（110年1月1日起至111年4月30日止，計1年4個月，租金為每年6,500元，共計15,167元）；第二階段租金151,228元（自111年5月1日起至113年2月29日止，計1年10個月，租金每月6,874元，共計151,228元）。合計159,895元（8,667＋151,228＝159,895）。據此，原告請求被告租金159,895元，即屬有據，逾此部分之請求，為無理由，不能准許。
(四)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定。租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。民法第440條、土地法第103條第4款分別定有明文。查被告自110年1月份起即未繳納租金，業經本院認定如上，而被告承租系爭土地係用以建屋使用，依開規定，原告需待積欠之租金額達2年之租額時，始得以之為由終止租約。查被告積欠之租金數額已逾2年，已如前述，原告業於112年12月26日以存證信函定期催告被告繳納租金，並於113年1月30日對被告為終止系爭租約之意思表示，而前開存證信函分別經被告於112年12月28日、113年1月31日合法收受，此有存證信函及收件回執在卷可稽（見本院卷第15至19頁、第50、52頁），則原告終止租約之意思表示已生效力，應認系爭租約已於113年1月31日合法終止。則被告所有如附圖G、G1之地上物占用系爭土地即無合法權源。從而，原告依民法第767條之規定，請求被告將系爭土地上如附圖所示G、G1之地上物拆除，並將占用土地返還，自屬有據。
四、綜上所述，兩造間之租賃關係既已終止，則原告依民法第767條請求被告將系爭土地如附圖所示G、G1部分之地上物拆除，並將占用土地騰空返還予原告；並給付自110年1月1日起至113年2月29日止3年2個月之租金159,895元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
五、原告聲明願供擔保請准宣告假執行，於其勝訴部分，爰酌定相當擔保金准許之。並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行，以期衡平。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論敘。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。中華民國113年9月19日
民事第一庭法官楊明箴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年9月19日
書記官郭家慧