裁判字號：臺灣新北地方法院99年訴字第318號民事判決
裁判日期：民國100年01月26日
裁判案由：損害賠償等
臺灣板橋地方法院民事判決99年度訴字第318號原告 劉如娟 訴訟代理人 楊宗儒 律師被告 江俊迪
江明田 前列二人共同訴訟代理人 蘇美妃 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國100年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告江俊迪應給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國一百年一月六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告江俊迪負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣參拾參萬元供擔保後得假執行，被告江俊迪如以新台幣壹佰萬元，為原告供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告之主張：
一、原告於民國98年4月1日，以新台幣（下同）250萬元之價格，向被告江俊迪購買其所有高雄市○○區○○○段一小段8830建號，即門牌高雄市○○街○○巷20之1號（2樓）房屋及其坐落土地，該買賣契約磋商之過程中，因被告江俊迪人在大陸故授權其父即被告江明田洽談相關訂約事宜，嗣買賣雙方均已各自履行支付價金及交屋移轉所有權之義務，由被告江俊迪於98年4月13日將不動產移轉登記為原告所有。惟原告於98年9月至10月間，經鄰居告知並查訪後發現該房屋於93年3月間，發生原屋主 吳佳殷 燒炭自殺死亡案。
二、被告2人明知系爭房屋為兇宅，此事實嚴重影響一般人對於房屋購買意願與價格，其等為圖不法之差價竟故意不告知原告，致原告因此付出高於一般市場價格之差價，經法院委託鑑定人鑑定結果有150萬元價差，爰依民法第184條第1項、第185條共同侵權行為之規定，訴請被告連帶賠償該價差。
又被告江俊迪為系爭買賣契約之出賣人，另應就上開事實負物之瑕疵擔保責任，故原告另依據民法第359條物之瑕疵擔保請求權，競合請求被告江俊迪減少150萬元買賣價金，並為聲明：
㈠被告應連帶給付原告150萬元及自100年1月5日言詞辯論期日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡訴訟費用由被告共同負擔。
㈢原告願供擔保請宣告假執行。
貳、被告之抗辯：
一、系爭房屋於93年7月間，縱有原告所述發生第三人吳佳殷燒炭自殺死亡一事，然被告江俊迪之前手並未曾告知被告2人上開事實，被告江俊迪將房地出售原告時，確實均不知悉該事實。
二、第三人吳佳殷於93年3月7日於系爭房屋內燒炭殺乙節縱然屬實，然系爭房屋是否即為所謂之「凶宅」，亦有疑問。
三、系爭房屋縱屬所謂「凶宅」，被告就於其產權持有期間之前所發生之訴外人吳佳殷有於93年3月7日於系爭房屋內自殺身亡乙節，亦無須負說明義務，且該自殺事件發生時，系爭房地之所有權人為吳佳殷本人，並非被告江俊迪，系爭房地之所有權嗣由吳佳殷之3名子女因繼承而取得（於93年6月11日辦理繼承登記），被告江俊迪係直至96年11月19日始取得系爭房地之所有權。亦即，訴外人吳佳殷於系爭房屋內自殺身亡之事實，並非發生於被告江俊迪持有系爭房地所有權之期間內。是依上所述可知，被告江俊迪就於其產權持有期間之前即已發生之兇殺或自殺致死之情事，本無須負說明義務，其狀至明。更何況被告江俊迪之前手（即 謝嘉靜 、 謝鈞盛 、 謝妤華 ）並未曾告知被告二人系爭房屋有上開自殺事實，被告2人於被告江俊迪出售系爭房地予原告時，根本不知系爭房地有發生原告所指有人於其內自殺身亡情事，如何能告知原告。
四、對於法院委託群益不動產估價師聯合事務所（99）群益字第YK0000000號不動產估價報告書表示意見如下：
㈠上開不動產估價報告書針對鑑定題目問一所採之估價方法，
雖不爭執，但對於其估價結果即系爭房地於98年4月1日之一般行情市價為0000000元，則因其鑑定價格顯然低於一般行情市價，而無足採。
㈡對於上開不動產估價報告書針對鑑定題目問二、問三所採之估價方法及其鑑定結果，則均有爭執，茲析述理由如下：
⒈查上開不動產估價報告書對於鑑定題目問二、問三，係以鄰
近住宅居民之問卷調查統計結果作為其估價方法。惟依「不動產估價技術規則」所定之估價方法，僅有比較法、收益法、成本法等三種估價方法，並無問卷調查之估價方法，是對於鑑定題目問二、問三，是否可以問卷調查作為其估價方法，實有疑義。
⒉退萬步言，縱使得以問卷調查作為其估價方法，惟系爭問卷調查結果亦無可採，蓋：
⑴觀諸上開不動產估價報告書所附市場調查表，其上關於問卷
填寫人之基本資料，僅有調查日期、性別、年齡、職業、姓名等資料，並無問卷填寫人之住居所或聯絡電話等可得確定其人之資料，是該等問卷是否屬實，即已存疑。
⑵本件鑑定題目問二、問三為：「鑑定坐落於高雄市○○區○
○街○○巷○○○○號(2樓)房屋，曾於民國93年3月6日間發生居民燒炭自殺身亡而屬於一般民間俗稱之兇宅，則於98年4月1日(99年2月10日)買賣時減損交易價值若干?」是若欲採取問卷調查作為其估價方法，亦應探訪相鄰地區相仿之非自然身故情形成交價格減損之案例，並訪問相鄰地區之不動產從業相關人員或對兇宅交易具實務經驗者，其問卷之結果自較具專業性、代表性，而堪採信。惟查：上開市場調查表之問卷內容竟為：「對於屋內發生5年（10年）左右之非自然死亡事件（法院認定之”凶宅”），發生情形為主臥室內燒炭自殺，經送醫急救無效死亡，您認為該不動產（凶宅）價格為一般不動產正常市價之幾折?」且其訪問對象，僅設定為系爭房地之鄰近住宅居民(然該等問卷填寫人是否確為鄰近住宅居民，亦無從得知)。職是，系爭問卷調查顯然因其所設計之問卷內容及所設定之受訪對象，並不夠具體、專業且無代表性，其結果自不足採信。
⑶另系爭問卷之有效份數僅54份，因問卷份數顯然偏少，其問卷結果，自無足採。
五、綜上，並為答辯之聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於98年4月1日以250萬元之價格，向被告江俊迪購買其所有高雄市○○區○○○段一小段8830建號，即門牌高雄市○○街○○巷20之1號（2樓）房屋及其坐落土地，買賣雙方均已各自履行支付價金及交屋移轉所有權之義務，由被告江俊迪於98年4月13日移轉登記為原告所有。
二、系爭不動產買賣磋商之過程中，因被告江俊迪人在大陸故授權其父即被告江明田洽談相關買賣訂約事宜。
三、原告事後經鄰居告知並查訪後發現系爭房屋於93年3月間，發生原屋主吳佳殷燒炭自殺死亡案，嗣該房屋由吳佳殷之繼承人謝妤華、 謝佳靜 、謝鈞盛於93年6月11日辦理繼承登記為所有權人，被告江俊迪則於94年8月3日於該不動產上設定登記為340萬元最高限額抵押權人，並於96年11月19日以買賣為原因自繼承人謝妤華等三人受讓登記為所有權人。
肆、兩造爭執之要旨：
一、被告2人就系爭買賣行為是否須對原告負侵權行為責任？
二、被告江俊迪就本件買賣契約是否須負物之瑕疵擔保責任？
三、法院委託鑑定公司的鑑定是否可採？
伍、法院之判斷：
一、侵權行為損害賠償請求權部分：㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；法第184條第1項、第185條固分別定有明文。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而因侵權行為所生之損害賠償請求權，以有損害之發生，及行為人有故意或過失不法侵害他人權利之事實外，並以二者之間有相當因果關係為其成立要件，若其行為並無不法，或其行為並無故意或過失，即無賠償之可言。是倘行為人否認有侵權行為，即應由請求人就此利己之事實舉證證明，若請求人先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則行為人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有瑕疵，亦應駁回請求人之請求（最高法院17年上字第917號、58年台上字第1421號判例要旨、82年度台上字第267號判決要旨參照）。
㈡本件原告主張被告2人明知系爭房屋為兇宅，為圖不法之差
價竟故意不予告知，致原告受有付出高於一般市場價格之差價損害，構成共同侵權行為云云，業據被告否認並以前揭情詞置辯，故依上開說明，原告自應就被告2人故意加害之事實負舉證責任。查原告前開主張，無非以系爭房屋前屋主吳佳殷（或 吳女 之夫家），因與被告江明田有債權債務關係，遭被告江明田逼債甚緊，故將系爭房地設定抵押予被告江俊迪，嗣因無力償債而於96年11月19日將房地所有權移轉登記予被告江俊迪抵債，而 謝家 （即吳佳殷之夫家）曾於當時明確告知被告江明田原屋主吳佳殷在屋內自殺死亡之事實等，為其立證方法，惟查原告前開主張並未提出任何積極事證以實其說，所謂「謝家」究所指為何人？其係何時以如何之方式為告知等均乏確切依據，原告僅空言主張「謝家」有告知吳佳殷自殺死亡事實，自不足認定被告2人有何侵權行為之故意，自無法使本院為原告有利之認定，故堪認原告之主張為無理由。至於原告聲請本院發函命證人 謝港陳 報其女兒之姓名及住址，藉以調查系爭房地係基於何原因於94年8月3日設定抵押權予被告江俊迪？又出於何原因於96年6月11日將所有權移轉登記於被告江俊迪？及是否告知被告江明田吳佳殷於系爭房屋自殺等事實，因被告江明田並非本件買賣契約之出賣人，縱其知悉上開事實，亦無說明告知買受人即原告之義務，故本院認並無予以傳證或命證人陳報之必要，並予敘明
二、物之瑕疵擔保減少價金請求部分：㈠按民間一般所稱之「凶宅」，雖無明確之法律定義，然參酌
中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會就何謂「凶宅」，於97年7月22日去函向內政部函詢解釋「凶宅」之認定標準及資料如何查詢，案經內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋意旨為：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）.......」（見本院卷第65頁）。從而，如在建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物）曾發生自殺行為而致死，其死亡時間不論係自殺者當場死亡亦或送醫途中或於醫院急救無效而死亡，該房屋就一般社會大眾言已生心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大的負面影響；故均應屬一般民間所稱之「凶宅」，且並不以該事件發生在出賣人產權持有期間，自不待言。
㈡次按吳佳殷確於93年6月3日在系爭房屋內以金爐燒炭自殺，
經友人 陳孟瑩 於該日22時30分前往按門鈴未獲回應報警由消防隊於22時51分到達現場破門進入，經消防人員於23時17分對吳女施以急救時其生命徵象之脈搏、呼吸、血壓均為零，嗣於送抵 鄭乃榮 醫院仍急救無效，死因為一氧化碳中毒心肺衰竭等情，業據本院查明無誤，此有高雄市政府消防局99年4月14日高市消指字第0990008381號函附緊急傷病送醫服務登記簿、救護紀錄表影本各1份（見本院卷第84頁至第86頁）、高雄市政府警察局苓雅分局99年5月7日高市警苓分偵字第0990010353號函附自殺案相關紀錄卷影本1宗（見本院卷第91頁至第113頁）及台灣高雄地方法院檢察署93年度相字第411號吳佳殷一氧化碳中毒相驗卷宗影本在卷可稽，故原告主張其所買受之房屋為「兇宅」，自屬可信。
㈢末按物之出賣人，對於買受人應擔保其物移轉於買受人時，
無滅失或減少其價值之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得請求其減少價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文；再按出賣人所應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。然屋內有人自殺致死之事故，雖不致對於房屋造成物理性之損傷或房屋之通常效用降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類自殺致死之非自然身故事件，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的之市場接受程度及交易價格低落，故就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「自殺致死」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上重大瑕疵而屬出賣人物之瑕疵擔保責任範圍，故不論出賣人即被告江俊迪是否明知該事實，均不能免除物之瑕疵擔保責任，故原告依物之瑕疵擔保請求權請求被告江俊迪減少價金，即屬有據。
三、原告請求減少買賣價金之金額計算：經兩造同意後由本院囑託群益不動產估價師聯合事務所就系爭房為鑑價結果，系爭不動產於兩造98年4月1日訂立買賣契約時之一般正常買賣交易價格為161萬7948元，惟如考量該屋於93年3月6日發生居民燒炭自殺身亡而屬民間俗稱之「兇宅」後，則將造成買賣交易減損64萬8192元，此有該事務所出具之鑑定報告書在卷可憑，則依此計算即有市場成交價格百分之40之瑕疵存在（64萬8192元除以161萬7948元等於百分之40），故本件瑕疵之計算應以當時兩造買賣成交價250萬元之百分之40，即100萬元為減少價金之判斷標準始為公允；從而，原告請求減少價金在100萬元範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍不應准許，應予駁回。至於被告抗辯上開不動產估價報告書所執之問卷調查統計方法及估價方法所依憑之比較法、收益法、成本法等，不足為系爭價額減損之判斷標準等情，因被告無從提出其他合理之鑑定結果，且該鑑定方法為兩造所合意由本院隨機選任，而衡諸上開鑑定方法及結果亦合於一般社會經驗及證據法則，是被告所辯並不可採，附此敘明。
陸、結論：
一、綜上，原告依民法第184條第1項、第185條共同侵權行為法律關係，請求被告連帶給付150萬元及法定遲延利息為無理由，應予駁回。另依據民法第359條物之瑕疵擔保請求權，請求被告江俊迪給付150萬元，其中100萬元及自100年1月5日言詞辯論期日翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。
二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許應並予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經本院審酌後，均認與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
四、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中華民國100年1月26日
民事第一庭法官黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國100年1月26日
書記官呂烱昆