裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2558號民事判決
裁判日期：民國98年11月25日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2558號原告甲○○訴訟代理人 林梅玉 律師被告丙○○訴訟代理人乙○○上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國98年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣肆佰伍拾捌萬元，及自民國97年11月20日起至清償日止止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰伍拾伍萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴係以買賣標的物具有瑕疵，因而主張解除買賣契約後，依民法第259條第1款規定之法律關係為訴訟標的，訴請被告返還買賣價金；嗣追加因買賣標的物具有瑕疵，亦得請求減少價金，爰追加依不當得利之法律關係為訴訟標的，追加備位聲明請求被告給付不當得利，而為追加備位之訴等情。原告所為追加備位之訴請求基礎事實均與先位之訴核屬同一，且不影響被告之攻繫防禦方法；又被告就原告追加備位之訴亦未爭執異議，而為本案之言詞辯論，即應視為同意原告追加備位之訴，殊合民事訴訟法第255條第1項第1、2、7款、第2項規定，自應准原告為追加訴備位之訴，合先指明。
二、原告起訴主張：㈠先位之訴：
兩造於民國97年4月9日簽署門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○號10樓之31、33、35號房屋及其基地之應有部分（下稱系爭房地）之買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告已給付被告全部買賣價金新台幣（下同）458萬元，被告已辦理所有權移轉登記予原告完畢，依系爭買賣契第7條約定被告保證系爭房地無物之瑕疵存在，如有前開情事，被告應負瑕疵擔保責任，瑕疵非屬重大瑕疵，原告不得主張解除契約，僅得請求減少價金。而依系爭買賣契約書附表之標的現況說明書顯示，被告保證系爭房地無重建改建違建禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）。而依系爭房地使用執照顯示，系爭房地之用途為電影院，非屬住宅；且經現場履勘系爭房地依使用執照平面圖顯示，部分位置在電影院之舞台區（即螢幕區），部分為廁所之位置，確有拆除重建、改建、違建之情事，核屬係重大瑕疵，依民法第354、359、259條規定，原告以起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，爰請求被告返還系爭買賣價金及法定遲延利息等語。併為先位訴之聲明：如主文第1項所示，併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位之訴：
倘上開系爭房地之瑕疵非屬重大，則依民法359條規定原告行使減少買賣價金權，爰依同法第179條規定請求被告給付不當得利之款項等語，併為備位訴之聲明：被告應給付原告
200萬元，及自97年11月20日起至清償日止止，按週年利率百分之5計算之利息，併陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則辯稱：原告買受系爭房地後，並非係供自住，而係投資，馬上委託仲介公司欲以650萬元銷售，但因景氣下划，房價大不如前，怎可賣不出去請求賣方返還價金，顯不合理。原告向法院拍定買受及向地政事務所均載明為住家，被告並未修改過，詢問住戶均一般住家正常使用中，非屬重大瑕疵；標的現況說明書可能係仲介公司勾選後，再由被告簽署等語，併為答辯聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
四、兩造不爭執之事實：㈠兩造於97年4月9日簽署系爭房地之買賣契約，原告已給付被
告買賣價金458萬元，被告已辦理所有權移轉登記予原告完畢。
㈡原告以起訴狀繕本送達被告，作為通知被告解除系爭買賣契約之意思表示。
㈢依系爭房地之使用執照顯示，系爭房地之用途為電影院，非屬住宅。
㈣系爭房地依使用執照平面圖顯示，部分位置在電影院之舞台區（即布幕區），部分為原電影院廁所之位置。
㈤被告系爭買賣契約書附表之標的現況說明書上有勾選保證系
爭房地無重建改建違建禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）。
五、本件先位之訴，兩造爭執點，在於：系爭房地是否具有被告保證確無重建改建違建禁建或糾紛之情事，具有重大瑕疵而得為解除系爭買賣契約？茲論述如下：
原告主張：依系爭房地之使用執照顯示，系爭房地之用途為電影院，非屬住宅，且系爭房地依使用執照平面圖顯示，部分位置在電影院之舞台區（即布幕區），部分為電影院廁所之位置，亦據臺北縣政府工務局現場履勘屬實，被告保證系爭房地無重建改建違建禁建或糾紛之情事，顯屬不實，具有重大瑕疵，原告自得解除系爭買賣契約，被告應返還系爭買賣契約之價金予原告等語。被告則辯稱：依系爭房地向法院拍定及依登記簿謄本所載用途，均係住家，且被告係自拍定買受後，依原物轉售，並未有修改過，非屬重大瑕疵等語。
經查：
㈠兩造於97年4月9日簽署系爭房地之買賣契約，原告已給付被
告買賣價金458萬元，被告已辦理所有權移轉登記予原告完畢，此有原告提出之系爭買賣契約、系爭房地登記簿謄本在卷可稽。又依系爭房地之使用執照顯示，系爭房地之用途為電影院，非屬住宅，此亦有原告提出使用執造存根聯在卷可稽。又系爭房地並未有辦理或變更使用執照之事實，且依使用執照所載用途載明為電影院，而依系爭房地登記簿謄本載明為住家用，內容不合，此有原告提出之臺北縣政府工務局97年10月29日北工建字第0970775990號函在卷可稽；且系爭房地依使用執照平面圖顯示，部分位置在電影院之舞台區（即螢幕區），部分為電影院廁所之位置，業據本院會同臺北縣工務局人員現場履勘無誤，此有本院98年9月25日勘驗筆錄在卷可稽。基於以上事實，均未據被告爭執。足見，系爭房地依使用執照所載用途確為電影院，已有改建為非電影院而屬「住家」之事實，應可認定。
㈡原告確有出具系爭房地無重建、改建、違建、禁建或糾紛之
情事，此有原告提出被告簽署之標的現況說明書一紙在卷可稽，被告雖辯稱標的現況說明書有可能係仲介公司勾選後再由被告簽署，惟既為被告簽署，被告自應負勾選「系爭房地無重建改建違建禁建或糾紛情事（或未依法申請增建之建物）」保證之責，被告既應就該保證負責，不因在簽署前係由仲介公司幫忙勾選（縱令仲介公司是否幫忙勾選有誤，則係被告與仲介公司間之問題。）而有異，準此，被告自應負保證系爭房地無重建改建違建禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物），應堪認定。
㈢系爭房地依使用執照所載用途為「電影院」，並非住宅；且
經現場履勘結果，系爭房地依使用執照平面圖顯示，部分位置在電影院之舞台區（即布幕區），部分為電影院廁所之位置，已如前述，殊非原使用執照所示之電影院，既已有改建為「住家」之事實，則系爭房地顯確有改建、違建之事實，而被告既保證「系爭房地無重建改建違建禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」之情事，是原告主張系爭房地具有重大瑕疵之事實，應可採信。
㈣原告以被告具有上開買賣標的物具有重大瑕疵事實，因而主
張解除系爭買賣契約，且以起訴狀繕本送達被告作為通知被告解除埆約之意思表示，被告亦已於97年11月19日收受原告之起訴狀繕本，此有本院送達證書在卷可稽，是原告主張解除系爭買賣契約核屬有據，應可採信。
㈤原告既已合法解除系爭買賣契約，具依民法第259條第1款規
定，被告自應返還原告交付之系爭買賣價金458萬元，且自起訴狀繕本送達之翌日即98年11月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。
六、假執行之告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、按原告對於同一被告預料其提起之訴訟有受敗訴判決之虞，於起訴時合併提起不能並存之訴訟，以備於先位之訴受敗訴判決時，期能就後位之訴獲得勝訴判決，其先位之訴與後位之訴有附條件之關係之訴，即所謂預備合併之訴，如先位之訴有理理由時，即不求法院就後位之訴為判決之條件之合併，因此，如原告之先位之訴有理理由時，法院即不就後位之訴為判決。本件原告先位之訴既已為勝訴之判決，自毋庸就備位之訴審判，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國98年11月25日
民事第二庭法官李行一以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年11月25日
書記官蔡於衡