裁判字號：臺灣新北地方法院111年訴字第1515號民事判決
裁判日期：民國112年02月16日
裁判案由：履行契約等
臺灣新北地方法院民事判決111年度訴字第1515號原告 余宗旭 訴訟代理人 莊志成 律師被告 游陳愛卿 訴訟代理人 翁顯杰 律師上列當事人間請求履行契約等事件，經本院於民國112年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時聲明原係：一、被告應自門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號建物(含增建部分)騰空遷出，並將建物占有移轉給原告。二、被告應自民國109年1月1日起至本狀訴之聲明第一項建物騰空遷出並將建物占有移轉給原告之日止，按日給付原告新台幣(下同)1000元整。三、願供擔保，請准為假執行之宣告。嗣於111年11月21日將聲明第二項減縮為：被告應自109年1月1日起至本狀訴之聲明第一項建物騰空遷出並將建物占有移轉給原告之日止，按日給付原告300元整。經核此部分係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、兩造於民國108年11月15日簽立「買賣契約書」，被告將其所有未辦保存登記之門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號建物全棟(含增建部分)(下稱系爭房屋)全部，包含所有權、事實上處分權與其他一切權利，均出售讓與給原告，買賣金額為125萬元，原告於締約當場，交付票面上記載「受款人為游陳愛卿、禁止背書轉讓、面額新台幣50萬元」之銀行支票一張給被告收執，以支付第一期款，餘款75萬元，則約定於被告搬遷交付系爭房屋時支付，前開支票被告已兌現。系爭房屋之坐落基地新北市○○區○○○段0000地號土地為原告所有，被告先前已將系爭房屋之「房屋稅籍」義務人移轉變更為原告所有。
二、依買賣契約書第3條第2項約定：「買賣標的物之『房屋稅籍(即房屋稅納稅義務人)』已經登記於買方名下，雙方直接援用，無需再辦理房屋稅籍變更登記。於買方支付第一期款之時，視為賣方已經將買賣標的物所有權、事實上處分權與占有點交移轉給買方，買方係基於『賣方依本條文第3項約定之應搬遷期間之準備搬遷事項之人員或物品暫置』之目的而為借用」，即於原告交付第一次款之同時，視為已經將買賣標的物之所有權與事實上處分權移轉給原告，然因準備搬遷而向原告借用至108年12月31日止，依買賣契約書第3條第3項之約定，被告應於108年12月31日前騰空搬出並辦理戶籍遷出完畢。惟屆至108年12月31日，被告卻怠於履行義務，雖經原告催告，猶拒絕履行。另依系爭買賣契約書第3條第4項：
「於前項之情形，如『因買方(應為賣方之誤)主張繼續占有』而賣方(應為買方之誤)必須排除買方(應為賣方之誤)之占有時，賣方應負擔所有成本費用(包含但不限於訴訟費、律師費)並給付買方至實際排除占有之日止按每日依新台幣壹仟元計算之懲罰性約金」。為此，爰依民法第470條第1項、買賣契約書第3條第3、4項之規定，提起本件訴訟。
並聲明：(一)被告應自門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號建物(含增建部分)騰空遷出，並將建物占有移轉給原告。(二)被告應自109年1月1日起至本狀訴之聲明第一項建物騰空遷出並將建物占有移轉給原告之日止，按日給付原告300元整。(三)願供擔保，請准為假執行之宣告。
參、被告方面：
一、系爭房屋之事實上處分權為被告與配偶 游正道 所共有，詎訴外人 游添印 竟與原告串謀，誘騙不識字、無識別能力之被告於108年11月15日於渠等所製作之買賣契約書上，由無代理權之游添印代被告簽署，將上開建物以125萬元出售予原告，並由游添印收受第一期款50萬元，餘款於108年12月31日搬遷時給付，俟收原告通知搬遷時被告始知上情，被告即於108年12月4日委請律師以台北圓山郵局第506號存證信函函知原告及游添印，被告並無出售系爭房屋之意，亦無特別授權游添印得代為出售，買賣契約對被告不生效力，否認游添印代理之行為；縱或不然，亦是遭渠等二人共謀詐騙所簽立，被告依法撤銷之，另游添印所收受之50萬元已遭被告扣下，請原告提供匯款帳號，俾匯款歸還，逾期依法提存，嗣原告置之不理，被告便依法提存於鈞院提存所。
二、被告不識字、無識別能力，無意出售上開房屋予原告，並未特別授權游添印得代為出售系爭房屋，則游添印代被告所簽立之買賣契約對被告自不生效力；退而言之，如鈞院仍認契約有效，則原告夥同游添印利用被告不識字、無識別能力，誘使被告簽署，然被告亦依法撤銷上開買賣契約，故原告之訴，實無理由。
三、次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。查本件被告前已依法撤銷遭原告與游添印共謀詐騙至簽約現場及被拉手蓋用指印為買賣契約之意思表示，並將原告所交付予游添印已兌現支票金額50萬元提存予法院，鈞院如認不生撤銷之效，惟被告已將50萬元於108年12月18日提存鈞院提存所並由提存所通知原告，迄二年餘，原告均未表示意見，未為主張或請求，直到111年6月15日始提起本件訴訟，可認原告已同意或有默示同意被告撤銷或解除或終止契約之意，現又起訴請求履約，有違誠信原則，況本件原告只給付部分價款50萬元，卻要求被告轉讓系爭房屋實有違誤，亦有失公平。
四、另本件原告主張援依買賣契約第3條第3、4項請求每月1000元之懲罰性違約金，惟其約定要件為買方(即原告)主張繼續占有而賣方(即被告)必須排除買方之占有時為要件，現原告並未主張繼續占有，被告自無排除原告占有之情存在，故原告要求依約給付懲罰性違約金並無理由，而該違約金之約定亦屬過高。
五、末按居住權之意義，依1991年公布之「經濟社會文化權利國際公約」(下稱本公約)第11條第1項，締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境；又本公約之第4號與第7號「一般性意見」之解釋，所謂「適足住房權」是指任何人都有和平、安全而有尊嚴地居住在某處的權利。公約簽訂國有提供每個人民有房屋居住之國家義務外，同時讓每個人都住得安心、自在。適足住房權之具體內涵，包括禁止歧視原則、占有之法律保障、可負擔性與獲取性、居住品質及環境之妥適性。我國雖非本公約締約國，然參照我國憲法141條尊重國際條約之立法精神，立法院已透過國內立法程序訂立兩公約施行法，依照施行法第2條之規定，兩公約所揭示保障人權之規定，本公約具有國內法律效力，而施行法第3條亦規定兩公約立法意旨及兩公約人權事務委員會之解釋一般性意見均具法源效力。我國多數學者亦主張，兩公約具國內法效力，不但能產生直接適用效力，也創設出人民相關之權利義務而具有直接效力。
六、但查被告26年7月12日生，108年11月15日原告所主張之簽立契約時年82歲，已有失智症狀，現年已逾85歲，自56年1月24日取得系爭房屋即住居迄今，已逾55年，實無另覓移居他處之需，而出售系爭房屋之意。故被告適足居住權益依上述說明，應受憲法保障，原告與游添印共謀誘騙被告及拉被告手蓋指印於買賣契約上，被告已依法撤銷並提存50萬元予原告，原告繼而訴請被告遷讓，侵害被告居住權益，有權利濫用之嫌。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)請准供擔保，宣告免為假執行。
肆、本院之判斷：
一、原告主張兩造於108年11月15日簽立買賣契約書，被告將其所有未辦保存登記之系爭房屋全部(含增建部分)，包含所有權、事實上處分權與其他一切權利，均出售讓與給原告，買賣金額為125萬元，原告當場交付票面上記載「受款人為游陳愛卿、禁止背書轉讓、面額新台幣50萬元」之銀行支票一張給被告收執，以支付第一期款，餘款75萬元，則約定於被告搬遷交付系爭房屋時支付，前開支票被告已兌現，依買賣契約書第3條第3項之約定，被告應於108年12月31日前騰空搬出並辦理戶籍遷出完畢。惟屆至108年12月31日，被告卻怠於履行義務，雖經原告催告，猶拒絕履行。為此，爰依民法第470條第1項、買賣契約書第3條第3、4項之規定，提起本件訴訟等語。惟為被告所否認，並以前開情詞置辯。本院查：
(一)按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立(最高法院82年度台上字第2848號民事判決意旨參照)。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。
(二)被告否認有出售系爭房屋之情事，並辯稱：系爭房屋及其基地原係被告之夫游正道於56年1月24日向 潘林金茸 價購，登記在被告名下，其上房屋為夫妻共有，後被告四子 游順安 持向訴外人 林義山 借貸200萬元而設定抵押，嗣因游順安屆期無法清償而遭林義山向法院裁定拍賣抵押物，後由原告拍定取得系爭房屋坐落之基地，未久原告便向鈞院訴請拆屋還地，經鈞院101年度訴字第2723號判決，以系爭房屋與基地存有租賃關係為由，駁回原告之請求，後原告再向鈞院聲請酌定租金，經鈞院104年度訴字第980號判決在案，而於訴訟期間法院試行調解，被告始終無意將系爭房屋讓售予原告。其不知有本件買賣情事，未曾見過系爭買賣契約書，不識字、不會寫字，伊沒有賣房子，房子伊在住的，伊沒地方住怎麼可能賣等語。
(三)質之證人即被告次子游添印本院審理中證稱：「(你媽媽有無在108年11月15日將新北市○○區○○○路000巷00號房屋賣給原告？)沒有。」「(為何會簽這份買賣契約書？)（提示）那時候是原告打電話給我，說要買這間房子，我就說我跟家裡商量看看，過了幾天之後，原告問我消息，房子有沒有要賣，我說家裡考慮不賣，後來原告又打電話給我，我就自己做主張，因為我需要錢買房子，就跟原告說這個房子要賣，過了幾天之後，就談好用125萬賣，其他契約內容都是原告擬好的，後來原告叫我帶我媽媽去簽約。」「(你有無跟媽媽講要賣房子的事？)沒有跟媽媽講。」「(契約裡面的手印是你媽媽的？)是。是我拉媽媽的手去蓋的。」「（契約裡媽媽的印章如何來的？)媽媽的印章，是我從家裡拿過去的，我媽媽不知道我拿印章。」「(你帶媽媽去，有無跟媽媽說要做什麼？)我跟媽媽說有銀行一筆貸款，銀行要一個保證人。」「(你收到多少錢？)收到50萬的支票，我存到媽媽的戶頭裡之後我領出來。」「(買賣契約上游陳愛卿的名字是誰寫的？)是我寫的，我媽媽不識字。」「(簽買賣契約時，有無在現場討論那間房子要賣？要賣多少錢？何時要遷出？若違約的話，要罰多少錢等事項？)都沒有，去就只有簽名。」「(支票是誰拿去存的？)支票是原告交給我。」「(回去之後多久，你媽媽知道有買賣房子的事？)簽買賣契約之後，有人打電話到家裡，說房子他們買了，叫家裡人搬家，那時候媽媽才知道房子賣了。」「(原告將50萬元支票交給你之後，如何處理？）我把支票存入媽媽的帳戶之後，過了幾天我把他轉到我合作金庫帳戶裡面。」「(之後這50萬存到你戶頭，之後這50萬你如何處理？)已經提存到法院，因為家裡人知道這件事，所以我提存到法院。」「(108年11月15日就只有去簽合約？有無談其他事？)就只有簽合約，沒有談其他事。」「(簽買賣契約時，房子是誰在住？)我爸爸、媽媽，其他人沒有住那裡。」由證人之證言可知，因伊需要錢，適原告來電表示要購買系爭房屋，伊乃自作主張與原告洽談系爭房屋出售事宜，惟伊並未告知母親出售房屋之事；買賣契約上母親的名字，是伊寫的，母親不識字，其上的手印是 伊拉 母親的手去蓋的，印章是伊從家裡拿過去的，母親不知伊拿印章；簽約時在現場只有簽名，並無討論系爭房屋要賣多少錢、何時要遷出、若違約要罰多少錢等事項；支票係原告交給伊，伊把支票存入母親的帳戶，之後把錢轉到伊合作金庫帳戶裡面，後來因為家裡人知道這件事，所以伊把錢提存到法院；伊帶媽媽去簽約時，係向母親表示銀行一筆貸款，銀行要一個保證人等語。原告亦不爭執系爭買賣契約的內容都是與游添印洽談，沒有跟其他人談過，而簽約地點則是在被告住處附近之三重合作金庫銀行內等情(見本院卷第103、108頁之筆錄)。經查，簽約日兩造並無待辦事項需至銀行辦理，簽約地點之所以特別選擇銀行內，應係要配合游添印請母親出面簽名時所佯稱：「我跟媽媽說有銀行一筆貸款，銀行要一個保證人」之託詞，復參酌被告所有之合作金庫銀行帳戶之交易明細，顯示108年11月15日轉帳存入50萬元；同年11月20日轉帳支出50萬元，同時間證人游添印所有合作金庫銀行帳戶，於108年11月20日無摺轉存50萬元，嗣於108年12月18日提存於本院提存所。此有被告及游添印所有之合作金庫銀行帳戶存摺封面及內頁、本院108年度存字第2007號提存書等影本各1件附卷可證(見本院卷第43頁被證2、第139、140頁被證3、第142頁被證4)。可知系爭50萬元支票為原告交付游添印，票款亦為游添印所掌管控制，核與證人游添印所言大致相符，是證人游添印所為證言應係真實可採。至於原告雖陳稱：簽約時有跟被告討論契約的內容，契約每一條文之重點跟被告及游添印講，他們都同意才簽名、指印是被告自己蓋的、支票是交給被告、有向被告明確說明系爭房屋以125萬元成交，並向被告表示應在108年12月31日前搬出各等語。惟原告所陳各情，既為被告所否認，而原告就此有利於己之事實復未能舉證以實，自難憑採。
(四)經查，被告係26年7月12日生，於108年11月15日原告所主張之簽立契約時年滿82歲，不識字、不會寫字，對系爭買賣契約之文字及內容並無審閱能力。而依證人游添印證述情節觀之，乃證人需要錢自作主張與原告洽談系爭房屋出售事宜，買賣契約上被告姓名、印章均非被告所為，指印則是證人拉被告的手去蓋的，但被告之認知應是基於辦理銀行貸款之保證人地位所蓋，被告並無出售房子之意，其於簽約時雖在場，但無法審閱買賣契約之內容，且簽約現場，亦無討論系爭房屋要賣多少錢、何時要遷出、若違約要罰多少錢等事項，被告自不知所蓋指印之文件為買賣契約。由此可見，被告就系爭買賣契約之價金及標的物等契約必要之點，並未與原告達成意思表示合致，則依首揭說明，系爭買賣契約自無從成立。則原告請求被告履行契約，即屬無據。
二、從而，原告依民法第470條第1項、買賣契約書第3條第3、4項之規定，請求被告應自門牌號碼新北市○○區○○○路000巷00號建物(含增建部分)騰空遷出，並將建物占有移轉給原告。
被告應自109年1月1日起至本狀訴之聲明第一項建物騰空遷出並將建物占有移轉給原告之日止，按日給付原告300元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
四、結論：本件原告之訴為無理由，因此判決如主文。中華民國112年2月16日
民事第一庭法官毛崑山以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年2月16日
書記官童淑敏