裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第2577號民事判決
裁判日期：民國108年11月12日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第2577號原告 林坤益
林志清 共同訴訟代理人 黃世瑋 律師複代理人 李芝伶 律師被告 張玉柱 訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 高子涵
林蕙姿 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之攻擊及訴訟終結者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。本件原告起訴時，依據買賣契約書第8條、第12條第6項之約定及民法第349條、第353條、第227條第1項、第22
6條第1項為請求權基礎，嗣於民國107年9月13日以民事準備㈠狀另追加民法第360條為請求權（見本院卷第88頁），惟均係基於兩造間就坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地、面積：3110平方公尺、權利範圍全部）之土地買賣所衍生之糾紛，且無礙被告之攻擊防禦，依前揭規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、原告於99年11月20日共同向被告購買系爭土地，簽訂土地買賣契約書（下稱買賣契約書），依買賣契約書第12條第6項約定：「賣方（指被告）保證本約標的物〈即指系爭土地〉非屬建管單位已套繪管制法定空地〉，亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立，無息返還。」，原告基於被告前揭保證，遂信賴系爭土地並無權利瑕疵等情事存在，以新臺幣（下同）2587萬1300元向被告購買系爭土地；買賣契約書第7條第1項約定：「買方得自由指定第三人為登記名義人，但買方應擔任所指定之登記名義人，對於本約應與買方負完全連帶責任，且買方並須自行承擔指定名義所生一切法律責任。」，嗣兩造於100年1月7日就系爭土地辦畢所有權移轉登記，並指定訴外人 楊邁 為登記名義人之一。詎料，原告於106年12月出售系爭土地予訴外人 游登波 之際，竟發現系爭土地有79年神鄉建字第12010號自用農舍使用執照套繪管制，致使原告必須降價出售，由原訂買賣價金4658萬元被迫調降為4099萬8000元完成交易，價差高達558萬2000元。被告於簽約當時，向原告保證系爭土地非屬建管單位套繪管制之法定空地，並擔保系爭土地之權利絕無任何瑕疵，然依據臺中市神岡區公所108年6月27日神區農字第1080012143號函，可知被告於78年8月18日以臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地作為申請興建自用農舍使用執照套繪管制，被告對此自難諉為不知，被告已違反買賣契約書第12條第6、7項，且原告買受系爭土地乃係考量土地具有完整使用收益之權利及日後交易價值，然土地一旦遭建管機關套繪管，土地使用即遭限制，市場交易價值亦一落千丈，被告自應對於原告就系爭土地負權利瑕疵擔保之損害賠償責任，採完全賠償責任，並應以履行利益為計算，原告原本可以4658萬元出售，然因系爭土地存有上開權利瑕疵，致最終僅以4099萬8000元出售，原告轉賣系爭土地可得預期買賣價金應為4658萬元，而非4099萬8000元，是原告確實受有所失利益為558萬2000元【計算式：4658萬元－4099萬8000元＝588萬2000元】。原告於107年4月13日以台北成功郵局第272號存證信函通知被告負損害賠償責任。為此，依據買賣契約書第8條、第12條第6項之約定及民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項、第360條規定，請求擇一為有利之判決等語。
二、買賣契約書第12條第6項規定並非附解除條件之約定，而係賣方（即被告）就系爭土地非屬建管單位已套繪管制法定空地之保證約定，為確保原告之解除權有效存在，特於買賣契約書第12條第6項記明「如有買賣不成立，無息退還」等字樣，且本條所稱「無息退還」，應係建立在買賣契約發生不成立之情形，如簽約當時意思表示係在無意識或精神錯亂中所為，或原告已依法行使解除權，致使買賣自始無效等情，而非系爭土地因遭套繪管制即認系爭契約書不成立，二者間無邏輯上之必然關連存在，是原告捨棄解除權之行使，而向被告請求不履行之損害賠償，自屬有據。依據正心不動產估價師聯合事務所之估價報告（下稱估價報告），亦可證原告確實受有564萬5000元之損失。
三、聲明：㈠被告應給付原告558萬2000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、買賣契約書第12條特約事項第6項後段約定「如有買賣不成立，無息返還。」，此條文屬附解除條件之法律行為，亦即一旦系爭土地有建築套繪管制之存在，買賣契約書即因解除條件成就，視為不成立；又依據原證2臺中市神岡區公所10
6年12月15日函文，可知系爭土地已有建築套繪管制制之存在，故買賣契約書因第12條特約事項第6項所附之解除條件成就，而失效。被告依據系爭契約書第12條特約事項第6項之約定，對原告負有無息返還2587萬1300元買賣價金之義務，同時原告亦負有將系爭土地返還給被告之義務，則被告特以本書狀行使民法第264條之同時履行抗辯權，在原告為將買賣標的物即系爭土地返還之前，被告拒絕返還本件買賣價金。
二、原告於99年11月20日以2587萬1300元購買系爭土地，於106年12月8日以4658萬元出售系爭土地，原告於悉系爭土地有建築套繪管制後，本可選擇將系爭土地返還予原告，並向被告請求返還已給付之2587萬1300元，惟原告於107年1月23日選擇變更買賣價金為4099萬8000元，繼續履行與第三人間買賣契約，原告此一選擇獲利金額高達1512萬6700元【計算式：4099萬8000元－2587萬1300元＝1512萬6700元】，顯見原告實未因本件買賣蒙受財產上損失。原告於106年12月15日知悉系爭土地有建築套繪管制，未即時通知被告，待107年3月9日將系爭土地所有權移轉登記予第三人後，始於10
7年4月13日發函通知被告，被告於收受原告之存證信函後，隨即於同年4月17日函覆表示願意依原先約定買回系爭土地，原告卻不依上開特約事項通知被告，甘願降價承受自稱
558萬2000元之損失，此舉不符合常情；且據原告複代理人陳稱：因為464-2地號土地為袋地，發現系爭土地套繪管制後，就必須連同464-2地號土地一併調降出售，若僅出售464-2地號土地，並無經濟價值，降價後，出售464-2地號土地之價金為900萬元等語，則原告在知悉系爭土地套繪管制，若依買賣契約書第12條第6項之解除條件，則464-2地號土地將無法成交出售，原告所失900萬元之利益明顯大於系爭土地、464-2地號土地2筆降價後差額，此即原告不敢事先通知被告，直至將系爭土地移轉登記予第三人後，始提起本件訴訟。又估價報告就系爭土地有建管套繪與無建管套繪，單從帳面上計算雖約有383萬元之減損，惟並未考量464-2地號土地連同系爭土地始能一併出售之利益，故無法以此作為原告受有價金減損之證明。
三、答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
叁、本件兩造整理並協議不爭執事項與爭執事項如下（見本院卷第107頁反面至171頁正面）：
一、不爭執事項：㈠系爭土地原為被告單獨所有。
㈡兩造於99年11月20日簽訂買賣契約書，由被告以2587萬1300
元出售予原告（原證1），並於100年1月7日辦理土地所有權移轉登記完畢（被證4）。
㈢買賣契約書第12條特約事項第6項約定「賣方保證本約標的
物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立，無息退還」。
㈣系爭土地於79年間，經臺中市神岡區公所79年神鄉建字第12
010號自用農舍使用執照套繪在案（參照原證二臺中市神岡區公所106年12月15日函覆林志清函文說明第二點）。
㈤106年12月8日，原告及楊邁等3人將系爭土地及同段464
-2地號土地先以4658萬元，後調降為4099萬8000元出售游登波（原證3），並於107年3月9日辦理移轉土地所有權登記完畢（被證5）。
㈥原告委託黃世瑋律師於107年4月13日寄發臺北成功郵局第
272號存證信函予被告，以系爭土地因套繪管制為由，要求被告賠償558萬2000元之損害（原證5）；被告於接獲前述存證信函後，亦委託許博堯律師於107年4月17日以豐原郵局第180號存證信函回覆原告，被告要求依買賣契約書第12條第6項之約定，以原價買回系爭土地（原證6）。
二、爭執事項：㈠買賣契約書第12條特約事項第6項約定「賣方保證本約標的
物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立，無息退還」，上開約定是否為民法第99條第2項所定附解除條件之法律行為？抑或者僅係重申民法第359條之規定，賦與原告有解除系爭買賣契約或請求減少價金之選擇權？㈡原告有無因向被告買受系爭土地，而蒙受經濟上之損害？㈢原告請求被告賠償558萬2000元，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、查，兩造於99年11月20日就系爭土地簽訂買賣契約書，由被告以2587萬1300元價金出售予原告，並於100年1月7日辦理土地所有權移轉登記完畢；嗣於106年12月8日，原告與楊邁等3人將系爭土地及同段464-2地號土地先以4658萬元，後調降為4099萬8000元出售游登波，並於107年3月9日辦理移轉土地所有權登記完畢等事實，為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈡、㈤項），並有支票、土地登記第一類謄本、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、支票、現況說明書、土地第二類謄本、變更期款同意書等在卷可佐證（均為影本、見本院卷第9至22、24至46頁）；堪認上開事實應可信實。
二、爭點事項第㈠項：買賣契約書第12條特約事項第6項約定「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立，無息退還」，上開約定是否為民法第99條第2項所定附解除條件之法律行為？抑或者僅係重申民法第359條之規定，賦與原告有解除系爭買賣契約或請求減少價金之選擇權？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立；另附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力；為民法第153條第1項、第99條第2項分別定有明文。又民法第258條第1項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定，如契約附有解除條件，則條件成就時，契約當然失其效力，無待於當事人解除權之行使（最高法院60年台上第4001號判例要旨參照）。而約定解除權之行使，基於契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限（最高法院93台上字第359號判決意旨參照）。㈡經查，兩造於99年11月20日就系爭土地有簽訂買賣契約乙事
，均不爭執，並有買賣契約書為憑（見本院卷第9至15頁），堪認買賣契約確屬成立；惟依買賣契約書第12條特約事項第6項約定：「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立，無息退還。」，系爭土地於79年間，經臺中市神岡區公所79年神鄉建字第12010號自用農舍使用執照套繪乙事，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項第㈥項），有臺中市神岡區公所106年12月15日神區農字第1060023682號函及10
8年6月27日神區農字第1080012143號函在卷可按（見本院卷第23、188至204頁），足見系爭土地因有興建自用農舍使用執照套繪管制，致符合買賣契約書第12條特約事項第6項之約定事由。原告主張此條文並非附解除條件之約定，僅係被告保證系爭土地非屬建管單位已套繪管制法定空地，為確保原告之解除權有效存在之約定，然為被告否認，並辯稱：該條文係附解除條件，條件成就則買賣契約失效等語。按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。依據證人即承辦買賣契約之人 劉美玲 到庭具結證稱略以：特約事項第12條，有打勾部分，有特別跟他們解說，第12條第6項後面手寫的約定，是他們講好我寫的，賣方要保證沒有套繪，沒有申請建築線，有這些情況，買賣契約不成立，價金就無息返還等語（見本院卷第224至225頁），足見買賣契約書第12條特約事項第6項應係兩造於訂立買賣契約商談無意見後，委由證人劉美玲當場手寫增添「如有買賣不成立，無息退還。」等字樣；再觀以上揭「如有買賣不成立，無息退還。」字樣係直接書寫在「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線」字樣後面，足見「如有」應係指系爭土地如有經建管單位套繪管制之法定空地、申請建築執照、指定建築線之情事，買賣契約即不成立，亦經證人劉美玲上揭證述明確，堪認兩造對於系爭土地之權利需確實無瑕疵一事，非常重視，否則應不會在第12條特約事項第
6項條文後面直接手寫增添「如有買賣不成立，無息退還。」等字樣，益證兩造約定系爭土地如有經建管單位套繪管制之法定空地、有申請建築執照或指定建築線等情事，為買賣契約之解除條件，應符合買賣契約雙方當事人之真意，雙方合意解除買賣契約甚明。是原告上開主張前揭約定乃是賦予買賣雙方得合意解除契約之權利云云，顯與買賣契約書前揭第12條第6項之特約約定內容不符，不足採認。
㈢又依據民法第99條第2項規定：「附解除條件之法律行為，
於條件成就時失其效力。」，故前開解除條件成就後，原告與被告間之本件買賣契約即失其效力，自不待言，惟應再指明者，係前開解除條件成就之效力範圍，究係指僅系爭買賣契約失效？或包括買賣契約及移轉所有權之物權行為均失其效力？而依據買賣契約書第12條特約事項第6項條文後面手寫「如有買賣不成立，無息退還。」等語之反面解釋，若前開物權行為仍屬有效，系爭土地之所有權仍為原告所有，自無須再為前開「無息返還」約定，換言之，應前開約定意旨解為移轉系爭土地之物權行為亦因解除條件失效，始有再為特約事項第6項「無息返還」之約定，如此解釋應符合契約雙方之利益狀態及默示合意，本院再參酌物權行為無因性相對化之趨勢（參閱 王澤鑑 ，「物權行為無因性理論之檢討」，第286～287頁，收於氏著民法學說與判例研究第一冊），認為前開解除條件成就之效力範圍，應包括前開買賣契約及移轉所有權之物權行為均失其效力。
㈣基上，系爭土地因有興建自用農舍使用執照套繪管制，致符
合買賣契約書第12條特約事項第6項之約定事由，本件買賣契約因解除條件成就，當然發生解除效力，無待於雙方當事人另為解除權之行使或為意思表示，即便依據臺中市神岡區公所108年6月27日神區農字第1080012143號函，可知被告於78年8月18日以臺中縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地作為申請興建自用農舍使用執照套繪管制，而具有可歸責事由，致買賣契約有給付不能之情事，然本件買賣契約已因解除條件成就，而當然發生解除效力，是以原告以被告違約為由，發函解除買賣契約，並依據民法第360條、第226條、第227條之規定，請求被告給付損害賠償，難認有據。
二、爭點事項第㈡項：原告有無因向被告買受系爭土地，而蒙受經濟上之損害？㈠原告主張其原本可以4658萬元出售，然因系爭土地存有上開
權利瑕疵，致最終僅以4099萬8000元出售，確實受有所失利益為558萬2000元云云；惟查，本院囑託正心不動產估價師聯合事務所就系爭土地於106年12月間，有經建管單位建築套繪管制及無建築套繪管制，其市場交易價格各為何，經該事務所於107年11月13日（107）正般估字第1071107號函覆檢送之鑑定報告結果：系爭土地未經建築套會管制之市場價格為3584萬4000元，經建築套繪管制管制之市場交易價格為3019萬9000元，有該鑑定報告在卷可參佐（見本院卷第15
4頁、鑑定報告外放）；然查，原告出售系爭土地予游登波之最終交易價格為4099萬8000元，此交易價格顯然高於上揭鑑定系爭土地若經建築套繪管制管制之市場交易價格3019萬9000元，已逾1079萬9000元，足見原告於106年12月8日將系爭土地出售予游登波之交易價格，仍高於斯時之市場交易價格，是以原告上開主張其受有損失，即有疑義。
㈡再者，系爭土地已因有興建自用農舍使用執照套繪管制，致
符合買賣契約書第12條特約事項第6項之約定事由，買賣契約因解除條件成就，當然失其效力，則被告依約應將買賣價金無息返還予原告；然反觀原告於106年12月15日知悉系爭土地有建築套繪管制（詳見原證2），卻未即時通知被告，直至107年3月9日將系爭土地所有權移轉登記予買受者游登波後，始於107年4月13日發函通知被告，且在被告於10
7年4月17日函覆原告，表示願意依原先約定買回系爭土地，原告卻不依上開特約事項第6項通知被告，卻選擇甘願降價出售，此舉顯不符合常情；另依據原告複代理人陳稱：因為464-2地號土地為袋地，發現系爭土地套繪管制後，就必須連同464-2地號土地一併調降出售，若僅出售464-2地號土地，並無經濟價值，降價後，出售464-2地號土地之價金為900萬元乙節，足見原告於知悉系爭土地套繪管制，若依買賣契約書第12條特約事項第6項之解除條件，則464-2地號土地將無法成交出售，原告所失900萬元之利益明顯大於系爭土地、464-2地號土地2筆降價後差額558萬2000元（依照原告陳稱之損失金額），益徵原告在知悉系爭土地有興建自用農舍使用執照套繪管制事由，竟不依買賣契約書第12條特約事項第6項行使權利，反而降價出售系爭土地之動機與經濟利潤目的甚明。
三、爭點事項第㈢項：原告請求被告賠償558萬2000元，有無理由？本件買賣契約已因系爭土地存有有興建自用農舍使用執照套繪管制，致符合買賣契約書第12條特約事項第6項之約定事由，因解除條件成就，而當然發生解除效力，且原告既未因系爭土地有建管套繪一事，致受有財產上之損害，如前論述，則其請求被告賠償558萬2000元，即屬無據，不應准許。
伍、綜上所述，原告依買賣契約書第8條、第12條第6項之約定及民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第
1項、第360條規定，請求擇一有利判命被告給付原告558萬2000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附，應併予駁回。
陸、本件事證明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國108年11月12日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國108年11月14日
書記官許國慶