臺中簡易庭110年度中簡字第336號民事判決

臺灣臺中地方法院簡易民事判決

110年度中簡字第336號

原告 謝玉如 即 陳天來 之承當訴訟人

訴訟代理人 陳昭全 律師

陳葛耘 律師

被告 陳雪晴

兼

訴訟代理人 簡浩展

上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國110年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明第2項為：被告應自民國109年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）35,000元。嗣於110年7月27日當庭將聲明第2項變更為：被告應自109年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告35,000元（見本院卷一第376頁）。核屬不變更訴訟標的，而擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響；前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。查系爭房屋之所有權人原為訴外人陳天來，惟陳天來於本件訴訟繫屬中之110年6月2日將系爭房屋所有權移轉登記及讓與本件違約金及不當得利債權予謝玉如即原告等情，有建物登記第一類謄本及債權讓與契約書附卷可稽（見本院卷一第401-403頁、第405頁）。而原告已於110年7月21日聲請承當訴訟（見本院卷一第393-395頁），且經陳天來及被告同意（見本院卷一第375頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：陳雪晴於109年7月25日邀同簡浩展為連帶保證人，與陳天來簽立房屋租賃契約書，約定由陳雪晴向陳天來承租門牌號碼臺中市○區○○路00號1樓之3房屋（下稱系爭房屋），兩造約定租賃期間自109年8月5日起至112年8月4日止，每月租金7,000元(下稱系爭租賃契約)。惟陳雪晴竟未經陳天來同意，即任由簡浩展使用系爭房屋，已違反系爭租賃契約第8條之約定；簡浩展又於109年9月24日在系爭房屋放置危險物品即長刀，並持以在系爭房屋所屬社區中庭揮舞、恐嚇住戶，影響公共安全，亦已違反系爭租賃契約第10條之約定。陳天來因而於109年8月31日時，以存證信函向陳雪晴為終止系爭租賃契約之意思表示，並要求被告應於109年9月30日前搬離，陳雪晴已收受上開存證信函，系爭租賃契約既經陳天來合法終止，被告實已無權源而繼續占有系爭房屋，原告自得依民法第455條、第767條第1項之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；另依系爭租賃契約第6條之約定，被告應自109年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付每月租金5倍即35,000元之違約金，而簡浩展為系爭租賃契約之連帶保證人，自應與陳雪晴就前揭違約金債務連帶負責。嗣陳天來於110年6月2日本件訴訟繫屬中，移轉系爭房屋所有權予原告，並於同年7月16日將對被告之違約金及不當得利之債權讓與原告，爰擇一依民法第455條、第767條第1項，及系爭租賃契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自109年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告35,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租賃契約第8條未有承租人陳雪晴須單獨居住，不可與他人同居之約定，陳雪晴並無以任何變相方法由他人使用房屋。陳雪晴於簽約時即告知陳天來欲與簡浩展一同入住系爭房屋，況租賃期間系爭房屋須出租人修繕時，陳天來均係聯絡簡浩展，足見陳天來於簽訂系爭租賃契約時，即知悉簡浩展欲與陳雪晴共同居住於系爭房屋；簡浩展於109年9月24日僅係將損壞之刀具持至社區中庭回收，並無任何揮舞、恐嚇情事，況刀具本係住家日常烹飪工具，簡浩展並無在系爭房屋存放任何危險物品而影響公共安全之行為，陳天來自不得終止系爭租賃契約；原告依系爭租賃契約第6條約定請求之違約金，違反民法第247條之1之規定而無效，且系爭租賃契約所載丙方連帶保證人之簽名並非簡浩展所為，故原告不得依系爭租賃契約及連帶保證之法律關係，請求被告連帶負責等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷二第85頁）：

　㈠陳雪晴於109年7月25日向陳天來承租系爭房屋，並簽訂系爭租賃契約，雙方約定租賃期間自109年8月5日起至112年8月4日，每月租金7,000元（含管理費），押金15,000元。

　㈡陳天來於本件訴訟繫屬中，將系爭房屋所有權移轉登記予原告。

四、本件爭點：

　㈠陳天來以陳雪晴違反系爭租賃契約第8條、第10條約定，而依第14條終止系爭租賃契約，有無理由？

　㈡原告得否依民法第455條、第767條第1項前段、系爭租賃契約第14條請求被告遷讓返還系爭房屋？

　㈢原告依系爭租賃契約第6條及連帶保證之法律關係，請求被告連帶給付自109年10月1日起至返還系爭房屋之日止之違約金，是否有據？若有，則其數額為何？　

五、得心證之理由

　㈠原告以陳雪晴違反系爭租賃契約第8條之約定，而終止系爭租賃契約，並無理由。

　　原告主張陳雪晴承租系爭房屋期間，簡浩展亦共同居住等情，為被告所不爭執，而堪信原告此部分主張為真實。又原告主張陳雪晴讓簡浩展居住在系爭房屋係以其他變相方法由簡浩展使用系爭房屋，違反系爭租賃契約第8條之約定等情，則為被告所否認，並以前情詞置辯。經查：

　⒈按租賃係將物交由承租人使用收益之繼續性契約，出租人將物交付承租人占有而置於他人實力支配之下，故為確保承租人能善加保管租賃物，交易上特別重視承租人之資格。在租賃契約約定不得轉租、轉借他人之情形之下，承租人得否將租賃物之一部或全部交由他人占用使用收益，應從當事人約定內容、租賃物之性質、承租人與占用使用人之關係等一切情形，依一般社會常情及交易習慣，綜合判斷是否屬於出租人可預見基於一定身分、親屬、契約關係，而得占用使用租賃物之人。

　⒉系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即陳雪晴）未經甲方（即陳天來）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋」，可見系爭租賃契約第8條並無限制只能由陳雪晴單獨居住；又兩造既不爭執系爭房屋原係陳天來出租予陳雪晴供其居住使用，故此部分所謂之不得使用房屋之「他人」，依一般社會常情，自不包含可得預見與承租人陳雪晴共同生活為目的而一同居住之家人。本件被告抗辯簽訂系爭租賃契約時，簡浩展確有隨同陳雪晴在場，且被告為男女朋友，雙方會以「老公」、「老婆」相稱等語，再陳天來曾向陳雪晴稱：「簡先生難道不是你口中的老公嗎？」，而簡浩展亦曾向陳天來提及：「現在我老婆告知你，你又在扯甚麼鬼話！」、「另外，我老婆說的也沒錯」等語，有對話紀錄截圖在卷可參（見本院卷一第331-335頁），而男女雙方以「老公」、「老婆」相稱，並一同參與承租房屋事宜，衡諸常情，一般人均可預見該男女具有一定親密身分關係，堪信陳天來於簽訂系爭租賃契約時，即可預見簡浩展與陳雪晴應為共同生活之伴侶，是陳雪晴使其伴侶簡浩展居住於系爭房屋，非屬以變相方法由他人使用房屋。

　⒊況陳天來於109年8月1日租賃期間前，即就系爭房屋租賃電錶、水費相關事宜與簡浩展聯絡，後續更有於租賃期間繼續與簡浩展聯繫系爭房屋修繕之事實，有對話紀錄截圖附卷足考（見本院卷一第147-151頁），堪認陳天來於簽訂系爭租賃契約時即知悉簡浩展有與陳雪晴一同使用系爭房屋之目的，而於租賃契約期間，更有默示同意簡浩展使用系爭房屋之舉，否則豈會略過承租人陳雪晴，而直接與簡浩展聯繫關於系爭房屋修繕等至關出租人保持義務之事。故原告主張陳天來於109年8月23日始知悉被告係共同居住於系爭房屋，否則陳天來何以僅讓簡浩展於系爭租賃契約之連帶保證人處簽名，而非於立契約人(乙方)補充簽名云云，應無可採。

　⒋綜上，簡浩展並非系爭租賃契約第8條約定所指之「他人」，故陳雪晴使簡浩展共同居住於系爭房屋，非屬「以其他變相方法由他人使用系爭房屋」之行為，原告上開終止契約之主張，難認有據。

　㈡原告主張陳雪晴違反系爭租賃契約第10條之約定，而終止契約，並無理由。

　⒈原告主張簡浩展於109年9月24日持長刀在系爭房屋所屬社區中庭遊走並恐嚇住戶，顯已造成住戶及管理員之恐懼，違反系爭租賃契約第10條約定云云，然為被告所否認，並辯稱簡浩展係欲將損壞之家用料理刀丟棄，故持至社區中庭回收等語。

　⒉原告主張被告有違反系爭租賃契約第10條之約定等情，固據提出陳天來與社區管理員 鄭芸芸 間之錄音譯文及光碟為證（見本院卷一第355頁）。查系爭租賃契約第10條約定：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全」；證人即系爭房屋社區管理員鄭芸芸於本院審理時證稱其於109年9月24日確有見簡浩展拿料理刀在社區中庭行走，經其詢問後，簡浩展表示要將刀具丟棄，且簡浩展並無持刀揮舞及威脅他人之行為，故其並未報警等語，足認簡浩展辯稱其係欲將損壞之刀具持至社區中庭回收，並無任何揮舞、恐嚇住戶之舉措等語，應堪採信。再觀諸鄭芸芸與陳天來之對話僅提及鄭芸芸就簡浩展在中庭持刀具之行為感到驚嚇等語，有錄音譯文附卷可稽（見本院卷一第356頁），然此僅為鄭芸芸個人主觀情緒之感受，實難遽認簡浩展有何影響公共安全之行為，自不足為有利於原告之判斷。此外，原告復未就簡浩展有何具體存放危險物品影響公共安全之行為舉證以實其說，則其主張被告違反系爭租賃契約第10條之約定，而據此終止契約云云，委無可採。

　㈢從而，陳雪晴既無原告所指違反系爭租賃契約第8條、第10條約定之情事，原告自不得據此終止系爭租賃契約。是被告基於系爭租賃契約合法占有系爭房屋，原告依民法第455條、第767條第1項前段、系爭租賃契約第14條之約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，非屬正當；另依系爭租賃契約第6條之約定及連帶保證之法律關係，請求終止契約後占有系爭房屋之違約金，亦屬無據。

六、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項，及系爭租賃契約之法律關係，擇一請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依系爭租賃契約第6條之約定，請求被告自109年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告35,000元，為無理由，應予駁回。

七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　1　　月　　11　　日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭

法　官　傅可晴

以上為正本係照原本作成。

如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　1　　月　　12　　日

書記官錢燕