裁判字號：臺灣高等法院89年上更㈠字第261號民事判決
裁判日期：民國89年12月27日
裁判案由：排除侵害
臺灣高等法院民事判決八十九年度上更㈠字第二六一號
上訴人甲○○訴訟代理人 黃旭田 律師複代理人 陳鋕雄 住台北市○○路○段○○○號八樓被上訴人阿姆斯壯企業總部管理委員會
設台北縣三重市○○路○段○○○號轉警衛室法定代理人 于元永 訴訟代理人 劉陽明 律師
陳璧秋 律師 林麗芬 律師右當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月二十六日臺灣板橋地方法院八十六年度訴字第一０七三號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應給付上訴人得以出入坐落三重市○○○段頂田心子小段四十七地號，「阿姆斯壯企業總部」地下一樓停車場，第三號停車位二張、第十七號停車位二張、第十八號停車位一張、第三十七號停車位一張、第四十四號停車位二張、第四十五號停車位一張、第四十九號停車位一張、第五十一號停車位一張、第六十四號停車位一張、第六十五號停車位一張，共計十三張停車位出入證件。
被上訴人不得有妨礙上訴人利用坐落三重市○○○段頂田心子小段四十七地號，阿姆斯壯企業總部地下一樓停車場之行為。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用(確定部分除外)由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文第一、二、三項所示，並就第二項部分聲明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、依合約書第八條第三項約定，建商於售屋時即已與購屋者就地下一樓約定專用，，且該約定依公寓大廈管理條例第四十三條規定，不受同條例第七條之限制而合法有效，上訴人係建商承買人 陳雙海 、 林兆祥 、 吳劍森 、 吳明森 之後手，該分管協議對其亦有效，並繼受取得系爭地下一樓前半段（即Ｂ區）之專有使用權，又地下一樓用途雖為儲藏室，惟Ｂ區之停車位為建商所繪製，且上訴人向建商承買人購買系爭土地時，前阿姆斯壯企業總部管理委員會即依上訴人所有停車位數量，出具空白停車位所有權狀、及建商製發之停車證，顯見建商於建築之始，即有將系爭Ｂ區規劃為停車位使用並出售之意，並與購屋者達成變更用途之協議，上訴人就Ｂ區當然擁有停車之權利，全體住戶及管理委員會自應依同法第十五條規定，應遵守上開約定，不得擅自變更，況被上訴人僅為機關，不具法人資格，上訴人無庸與被上訴人就專有部分使用，達成分管協議，是被上訴人稱上訴人未與其取得分管協議，無權出售云云，顯與法無據。
㈡、縱認地下一樓未有變更用途之協議，則整個地下一樓即Ａ、Ｂ二區應均作為儲藏室，不可因建商於出售之初即將Ａ區劃分為停車場出售，並於地下劃好停車格，而謂Ａ區已有變更用途之協議存在，Ｂ區沒有？又依建築技術規則第一百四十二規定，與公共利益相關之防空避難設備皆允許在平時作為停車場使用，則與公益無涉的儲藏室，由全體住戶規劃為停車位，自無不可，是被上訴人稱地下一樓登記為儲藏室，不得作為停車位使用，實不足採。
㈢、地下一樓（包括Ａ、Ｂ區）全部作為停車位使用，上訴人為Ｂ區停車位所有權人，須經過Ａ區，始能進出地下室，依民法第八百條規定，Ａ區所有人不得拒絕上訴人利用其通道進出地下一樓，是被上訴人濫用權利拒絕上訴人通行，違反同法第一百四十八條規定而無效。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、本件專用部分之約定，依公寓大廈管理條例第四十三條第二項之規定，固不受同條例第七條之限制，惟共有人欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得共有人全體同意。本件合約書第八條第三項之約定，係以例示方式規範買受人之共同使用部分，並未約定系爭Ｂ區為賣方專用，是不能僅以該約定，即認有分管協議，而上訴人主張其係繼受建商承及承買系爭Ｂ區之陳雙海、林兆祥、吳劍森、吳明森等人，取得系爭Ｂ區約定專用之權利，惟上訴人僅提出陳雙海等四人出具之證明書，無陳雙海等人向建商 蔡振發 買受建物之資料，且其所提坐落於三重市○○路一八五之二號一樓建物之建物謄本，登記原因為「第一次登記」，亦無從證明該分管契約係其經由蔡振發及陳雙海繼受取得，上訴人自應就取得「分管協議」之權源負舉證責任。
㈡、Ａ、Ｂ二區之應有部分係分別以該區面積作為計算，倘建商自始即規劃Ｂ區作為停車位使用，為何不於銷售之際即劃好車位出售，卻在銷售海報中單獨劃為一區？且於辦理產權登記時，違反經驗法則，以Ｂ區算定之面積計算應有部分，而未將供車輛通行之車道，算入各車位所有人之應有部分內，足證建商自始並未將Ｂ區規劃作停車位使用。又上訴人○○○區○○道須供其通行使用，已超越其應有部分而使用收益，亦屬不當得利。
理由
一、本件被上訴人阿姆斯壯企業總部管理委員會於民國(下同)八十九年十月十八日召開區分所有人會議，會中推選新任之管理委員，並於同年十一月三日由各新任委員推選于元永擔任主任委員，有會議記錄可憑，伊聲明承受訴訟，自無不合，應予准許。
二、上訴人起訴主張：伊為坐落三重市○○○段頂田心子小段四十七地號土地上，建物名稱「阿姆斯壯企業總部」，門牌號碼三重市○○路○段○○○號之二號一樓（建號六三二）建物之所有權人，並為系爭建物地下一樓（建號六一三）之共有人，地下一樓如銷售海報附圖Ｂ區所示（本院前審卷第一０七頁）係由上訴人分管，作為停車場使用。詎被上訴人拒絕給付上訴人系爭地下停車場之出入證件，並公告車位有產權糾紛，致上訴人現今仍無法使用系爭停車場。爰依民法第一百八十四條及同法第七百六十七條之規定，求為命被上訴人應給付上訴人得以出入坐落三重市○○○段頂田心子小段四十七地號，「阿姆斯壯企業總部」地下一樓停車場，第三號停車位二張、第十七號停車位二張、第十八號停車位一張、第三十七號停車位一張、第四十四號停車位二張、第四十五號停車位一張、第四十九號停車位一張、第五十一號停車位一張、第六十四號停車位一張、第六十五號停車位一張，共計十三張停車位出入證件；被上訴人並不得有妨礙上訴人利用坐落上開土地阿姆斯壯企業總部地下一樓停車場之行為之判決。（原判決駁回上訴人請求被上訴人將判決書公告之部分，業經最高法院判決駁回上訴人上訴而確定）。
三、被上訴人則以：系爭地下一樓為區分所有權人所共有，登記為儲藏室使用，建商自始並未將Ｂ區規劃為車位，買賣合約書第八條第三項亦非分管協議之約定，縱為分管協議，上訴人是否合法繼受取得專用權亦有可疑，是上訴人未與被上訴人達成分管協議，即擅自劃作停車位出售，已侵害全體共有人之權利，其要求Ａ區須供其通行，亦屬不當得利等語，資為抗辯。
四、查系爭坐落三重市○○○段頂田心子小段四十七地號，建物名稱「阿姆斯壯企業總部」之建物屋頂突出物、地下一層及地下二層（面積依序為一五八二．四三平方公尺、七一一五．六八平方公尺、七一一五、六八平方公尺，合計一五八一三．七九平方公尺），係登記在三重市○○○段頂田心子小段六一三建號下，由各區分所有人所共有；上訴人所有六三二建號建物，其公同使用六一三建號之權利範圍為九十五萬分之二萬零四百三十六，有土地及建物登記簿謄本（置本院前審卷證物袋）可按，而地下一層Ａ區部分現作為停車位使用，上訴人主張Ｂ區部分，被上訴人拒發給第三號停車位二張、第十七號停車位二張、第十八號停車位一張、第三十七號停車位一張、第四十四號停車位二張、第四十五號停車位一張、第四十九號停車位一張、第五十一號停車位一張、第六十四號停車位一張、第六十五號停車位一張，共計十三張停車位出入證件，且禁止其使用上開停車位等事實，為被上訴人所不爭執，均堪信為真正。
五、按共有人對於共有物之特定部分使用收益，固須徵得其他共有人之同意，惟如各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，其性質屬於分管，若建商於售屋時與購屋者，就共有物之特定部分為分管之約定，為維持社會交易之安定性，此項約定對於明知其情之受讓人，自有其拘束力。(大法官會議釋字第三四九號解釋參照)且按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，系爭「阿姆斯壯企業總部」大樓則於八十年十二月二十日即已建築完成，依公寓大廈管理條例第四十三條第二項規定，系爭大樓自不受該條例第七條各款不得為約定專用部分之限制。上訴人主張對於系爭地下一樓Ｂ區停車位，與各共有人間早有分管、變更用途之協議存在，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠、阿姆斯壯企業總部大樓係由三睦建設股份有限公司所興建，建造完成後將其保留之一樓及系爭地下一樓Ｂ區部分出賣予陳雙海、林兆祥、吳劍森、吳明森四股東，因以蔡振發為起造人，故該陳雙海等四人於八十七年六月五日同意直接由蔡振發登記為上訴人名義，有證明書(本院卷第五六頁)為證，且經證人吳明森結證屬實，堪信上訴人主張其為系爭Ｂ區部分所有權人之後手，洵屬可採。按系爭阿姆斯壯企業總部社區房屋之購買戶，於訂立預定房屋買賣契約書時，其中第八條第三項約明：「地下一層除共同使用部分（如樓梯間、電梯間、機車停車場‧‧‧‧等）係為共有外，其餘均歸乙方(即建商)所有，甲方(即購買戶)不得主張權利，其出售、出租或自用悉由乙方自行決定，甲方不得干涉。然遇空襲或其他緊急危難發生之際，所有權人應將防空避難部分開放作為公共避難場所。」(本院卷二八至五二頁)所謂之「不得主張權利」、「不得干涉」等語，應認係同意該特定部分屬於建商可專用，購買戶在法令允許範圍，自需容忍建商自由使用收益。證人 陳春菊 於本院前審中亦到庭證稱：「地下室劃有車位，建商要保留一部份車位，就是Ｂ區，在買賣契約上都有註明，Ａ區已劃好車位，買受人都知道，Ｂ區沒有劃，是讓客戶自己劃等語」（本院前審卷八七、八八頁)，足證購買戶均明知及同意地下一層除了公共設施外，其餘為建商所專用。換言之，購買戶與建商間，亦即系爭大樓共有人間就系爭Ｂ區部分之使用有由建商分管專用之協議至明。
㈡、又上訴人自建商繼受取得系爭建物所有權時，即收受有前阿姆斯壯企業總部管委會依上訴人所有停車位數量出具之空白停車位所有權狀(本院卷五七頁），及建商製發之停車證(本院卷五八頁），且地下一樓Ｂ區部分之停車位亦為建商所規劃，業據證人吳明森到庭證明：「．．當初地下室蓋兩層樓，地下二層為停車場，每戶一位，地下一層登記為儲藏室，但也全部劃位，可做彈性處理，供停車、儲藏皆可，被上訴人也是向我買持分，實際供停車使用，雖登記持分，但購買戶均有指定特定位置，購買戶也知道各自購買的特定位置．．出賣房屋時未提示他戶買賣合約，都是一戶一戶賣，各訂各的契約。但車位部分有編號，不會錯亂。」等語（本院卷九三、九四頁）顯見建商於建築之始，即將系爭地下一樓規劃為停車位使用並出售，揆諸前開說明，本件房屋買賣建商於售屋時即與其他購買戶訂定分管契約，約定系爭Ｂ區部分可為停車位使用，且屬於建商專用部分，此為阿姆斯壯企業總部大樓全體共有人所明知，自應受此分管契約之拘束。上訴人為建商之受讓人，即得對明知其情之受讓人主張繼受取得此項依分管契約使用停車位之權利。至銷售海報地下室平面圖Ｂ區部分未劃有停車位，該部分停車位究係何時所劃，與前開事實之認定並無影響。
㈢、次按，共有物分管之成立，無論是明示或默示所為之事前允許或事後承認均可成立，且不以訂定書面為必要，各共有人實際上劃定範圍各自占有使用，以歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。（最高法院八十三年台上字第一三七七號民事判決意旨參照）茲查，本件上訴人自八十一年購買系爭Ｂ區停車位，取得停車證件以及車位所有權證明，並繳交管理費，長期以來系爭Ｂ區一直作為停車位使用，亦為被上訴人所不否認，而其他共有人對於自上訴人處取得權利之Ｂ區應有部分權利人之其他車主使用停車位亦不爭執或加以阻撓，另被上訴人於聲請調解委員會調解之會議中及寄發與上訴人之三重分局三支局第三一九號存證信函中亦明白表示「貴造所持有ＢＩ．只能劃六十二至六十五個車位。．希．．重新規劃分配」等語（本院卷六一、六七頁）可見被上訴人所爭執者均係上訴人所持有停車位之坪數大小問題，或稱上訴人所有之停車位阻擋消防設施云云，顯然被上訴人承認系爭地下室系供作停車場之用，僅爭執停車位大小而已。準此，亦堪認因各共有人以建商實際劃定之車位使用，而有默示分管契約之存在。
㈣、被上訴人雖辯稱系爭地下室係儲藏室且並未曾就變更用途達成協議云云，然依被上訴人所提出之台北縣政府工務局捌拾重使字第一五０四號使用執照之建造圖及申請書所示，係全部地下室之使用用途均為儲藏室，並非獨獨上訴人所分管之Ｂ區部分為儲藏室，Ａ區部分自始即供停車使用既為被上訴人所不爭，則何以被上訴人僅爭執Ｂ區部分變更用途未經被上訴人同意？況且依建築技術規則建築設計施工編第一百四十二條即明白規定，得將建築物依法附建的防空避難設備兼作停車位空間使用，以解決都市停車空間不足的問題，此涉及公共利益的防空避難設備都允許在平時作為停車位使用，依舉重以明輕之法理，系爭地下一層作為儲藏室使用，與公益無涉，則全體共有人以及上訴人將之規劃為停車位使用，自無不可。是則，被上訴人上開抗辯，尚非可取。
六、綜此，上訴人主張其與被上訴人全體住戶間早有分管、變更用途之協議存在，對於區分共有物特定之Ｂ區部分擁有停車之權利，洵屬可採。再者，上訴人為地下一層Ｂ區之所有權人，地下一層（包括Ａ區、Ｂ區）全部作為停車位使用，則Ｂ區停車位所有人停車之進出勢必經過Ａ區否則無法進出地下室，按民法八百條規定所謂「有使用他人正中宅門之必要者」，係指依客觀事實有使用之必要者而言；而地下室之建造，其成本遠超過地面各層，可成為區分所有建物之獨立客體，此亦經最高法院七十一年台上字第一一九三號判決著有明文；因此，依上開規定及判決意旨，系爭地下室Ａ區之所有人自不得拒絕Ｂ區之所有人利用其通道進出地下一層，此尚與通行權無關。被上訴人辯稱上訴人於購買Ｂ區時，其應有部分未包括Ａ區，自不能主張得任意通行Ａ區，以及上訴人超越其應有部分使用收益，為不當得利云云，亦非可取。
七、綜上所述，系爭阿姆斯壯企業總部大樓地下一樓共有人與上訴人間對於Ｂ區部分確係有分管協議存在，同意上訴人作為停車位使用，被上訴人拒絕發放停車證予上訴人，致上訴人不能停放車輛，自屬侵害上訴人之權利。從而，上訴人依民法第一百八十四條及同法第七百六十七條之規定，請求被上訴人交付上開共計十三張停車位出入證件；及被上訴人不得有妨礙上訴人利用坐落上開土地阿姆斯壯企業總部地下一樓停車場之行為，自屬有據，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，於法未合；上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二、三項所示；至上訴人聲請就交付停車位部分為假執行之宣告部分，因其訴訟標的價額未逾新台幣一百萬元，不得上訴第三審，一經本院判決即告確定，自無宣告假執行之必要，原審駁回上訴人此部分假執行之聲請，其理由雖有不同，結果並無二致，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月二十七日
民事第三庭
審判長法官陳永昌
法官蕭艿菁法官吳秀美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國八十九年十二月三十日
書記官常淑慧