臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北訴字第8號
原 告 黃淑苹
訴訟代理人 張泰昌 律師
複代理人 陳淑玲 律師
余家斌 律師
陳奕澄 律師
被 告 邱政代
訴訟代理人 劉立恩 律師
複代理人 陳曉雯
陳建華
上列當事人間債務人異議之訴等事件，本院於中華民國102年6月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國98年8月間，向被告洽談承租門牌
號碼台北市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭1樓房屋）
，原告表明為免投入之裝潢開業成本無法回收，一次向被告
承租5年時間，被告雖僅同意簽訂3年租約，但口頭承諾，如
原告租賃期間沒有欠租情形，願於租期屆滿後續租予原告，
原告始與被告簽訂3年租約。原告承租後即斥資進行裝潢與
廣告對外營業，每月租金新臺幣（下同）11萬元從未欠繳，
並深信被告會信守續租承諾，故於101年3月間與被告洽談續
租事宜，被告當日表明，如欲續租，需連同2樓一併承租，
每月租金調漲為19萬元，原告考慮後，於101年6月6日向被
告表明接受以每月租金19萬元承租系爭1、2樓房屋之條件，
被告亦表示同意，故兩造於101年6月6日已就租賃標的物及
租金達成合意，成立不定期限租賃契約，原告自無返還系爭
1樓房屋予被告之義務，為此提起本件訴訟等語。並聲明：
㈠確認兩造間就系爭1樓、2樓房屋之不定期租賃關係存在。
㈡臺灣臺北地方法院101年度司執字第94579號遷讓房屋強制
執行事件，就原告所為之強制執行程序，除已終結者外，應
予以撤銷。
二、被告則以：公證書乃一具有公信力及公示性之證明文件，經
公證書所認證之內容，並非當事人可恣意為相異之主張，原
告主張98年8月間，被告口頭承諾若原告於租賃期間無欠租
事宜，願於租期屆滿後續租予原告，及兩造於101年6月6日
就租賃標的物及租金達成合意，成立不定期租賃契約 云云 ，
被告均否認。兩造之租賃期限於101年9月5日屆至，原告理
應於租期屆滿時搬遷。原告經營之乙米八養生館為一獨資商
號，原告稱須就被告提出之租賃條件與股東討論並非屬實，
實質為拒絕被告之藉詞。原告未當場接受被告之續約提議，
事隔多月，直至101年6月6日向被告表示願意接受當初之續
租條件，顯然已超出立時承諾之合理範圍，新租賃契約無法
成立，兩造對於租賃契約之租期亦未有共識，依民法第153
條第2項反面解釋，新租賃契約亦無從成立。被告從未對原
告之新要約為任何承諾意思表示，且欠缺續租書面之簽訂，
租賃關係於租期屆滿時已消滅等語，資為抗辯。並聲明：如
主文第1項所示。
三、查兩造於98年8月10日簽訂租賃契約並經公證，約定由被告
將系爭1樓房屋出租與原告，租賃期間自98年9月6日起至101
年9月5日止，租金每月11萬元，押租金40萬元，訴外人陳瑞
津擔任原告之連帶保證人，租約第12條並約定：「本契約租
賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再
續租。乙方（原告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋
遷讓交還給甲方（被告），不得藉詞任何理由，繼續使用本
租賃房屋…」，且公證書載明應逕受強制執行；兩造於100
年9月2日簽訂租約修訂協議書並經公證，約定變更原告之連
帶保證人為訴外人 黃出雄 ，其他條款維持不變，且公證書載
明應逕受強制執行；被告於101年9月6日以本院所屬民間公
證人 陳幼麟 謝孟儒聯合事務所98年度北院民公麟字第224111
號公證書、100年度北院民公麟字第222225號公證書為執行
名義，向本院民事執行處聲請強制執行遷讓返還系爭1樓房
屋，經本院101年度司執字第94579號遷讓房屋執行事件受理
在案（下稱系爭執行程序），嗣因原告供擔保停止執行迄今
等情，為兩造所不爭執，並有臺灣臺北地方法院所屬民間公
證人陳幼麟謝孟儒聯合事務所98年度北院民公麟字第224111
號公證書、房屋租賃契約、同所100年度北院民公麟字第222
225號公證書、租約修訂協議書附卷可稽（見本院卷第7至16
頁），且經本院調閱執行卷宗核閱屬實（見本院卷第32至37
頁），堪信為真實。本件系爭1樓房屋之租賃期間既已於101
年9月5日屆滿，則被告於101年9月6日以上揭有載明應逕受
強制執行之公證書為執行名義，聲請強制執行原告遷讓返還
系爭1樓房屋，自屬依法有據。
四、本件原告主張：兩造於101年6月6日成立以19萬元租賃系爭1
、2樓房屋之不定期限租賃契約云云，並據以請求確認兩造
間系爭1樓、2樓房屋之不定期租賃關係存在，及請求撤銷系
爭執行程序，茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定；又按民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
。最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。本件原告
主張：兩造於101年6月6日成立以19萬元租賃系爭1、2樓房
屋之不定期限租賃契約云云，為被告所否認，則原告自應就
其主張兩造於101年6月6日成立以19萬元租賃系爭1、2樓房
屋之不定期限租賃契約之有利於己之事實，負舉證之責。
㈡經查：
1.原告提起本件訴訟前，曾另訴稱：兩造於101年3月間口頭合
意續租時，雙方皆同意續租期限為3年云云（見本院卷第61
至70頁），嗣提起本件訴訟時改稱：原告於101年3月間與被
告洽談續租事宜，被告當日表明，如欲續租，需連同2樓一
併承租，每月租金調漲為19萬元，原告考慮後，於101年6月
6日向被告表明接受以每月租金19萬元承租系爭1、2樓房屋
之條件，被告亦表示同意，故兩造於101年6月6日已就租賃
標的物及租金達成合意，成立不定期限租賃契約云云（見本
院卷第4頁），雖在其聲請訊問之證人即原告之員工 王貞月
證稱：「（101年4月底時你有無看到原告的房東即被告到店
裡來找原告？）有。（被告為何來？）他來通知我們老闆即
原告如果要續約的話要連二樓一起租。（當時有無提到租金
的問題？）當時還沒有。…我在5月1日被告來收房租的時候
，有聽到被告跟原告開價租金20萬少1萬。」、員工 陳誌忠
證述：「（在101年6月初的時候房東有無去找原告？）有。
…我只有聽到我老闆說你要租19萬我可以幫你租，房東就說
他要回去問他另外1個親戚看可不可以出租。…我當時就只
有聽到我老闆即原告說19萬我可以幫你租起來。」等語後（
參見本院卷第166至169頁），原告再改稱：被告係自101年
4月間起與原告接洽系爭房屋續租事宜，被告於同年4月間先
係提出系爭房屋1、2樓一起承租之條件，於同年5月間始告
知承租系爭房屋1、2樓之租金為每月19萬元，原告向被告表
示需與股東討論，原告於同年6月向被告表示同意承租云云
（見本院卷第179至180頁），但此又與原告所提出之錄音譯
文「你和我說的這些事情，是3月底說的，2個月前你對我說
的19萬我說怎麼這麼高…」不符（見本院卷第152頁），原
告所述前後不一致，何者為真，已有可疑。
2.本件兩造於98年8月10日經公證訂立租賃期間自98年9月6日
起至101年9月5日止之租約，租約第12條並明確約定：「本
契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視
為不再續租。乙方（原告）應於租約期滿、或終止時，將租
賃房屋遷讓交還給甲方（被告），不得藉詞任何理由，繼續
使用本租賃房屋…」，兩造又於100年9月2日經公證簽訂租
約修訂協議書以變更連帶保證人等情，已如前述，可見兩造
間契約之訂立及變更，均係以訂立書面且經公證之審慎方式
為之，依兩造上揭特別約定，兩造係約定續約需以另訂書面
租賃契約之方式始行成立，另訂書面租賃契約屬契約成立之
要件，如非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，則兩造間租
賃關係於101年9月5日租期屆滿時即消滅。本件原告雖主張
：兩造於101年6月6日就租賃標的物係系爭1、2樓房屋，及
租金為每月19萬元達成合意，成立不定期限租賃契約云云，
並於101年6月26日以律師函通知被告於10日內出面簽署租賃
契約，但兩造間嗣後且迄今並未另行訂立新的書面租賃契約
，堪認兩造間並未成立系爭1、2樓房屋之租賃契約。
3.而縱若如原告所述被告曾於101年3月至5月1日間，向原告提
及如欲續租，需連同2樓一併承租，每月租金調漲為19萬元
云云屬實，此充其量僅係被告對將來租期屆滿後可能續租方
案之表達，至多僅能認屬續約之要約引誘，並非要約。況縱
若屬要約，然按民法第156條規定：「對話為要約者，非立
時承諾，即失其拘束力。」，立法理由為對話間之要約，他
方承諾與否本可立時決定，故必立時承諾，始生拘束力，原
告卻於要約1個多月以上已失其拘束力後，才於101年6月6日
對被告表示以簽5年以上租約為前提方以19萬元之租金向被
告承租系爭1、2樓房屋，此由原告提出之錄音譯文「原告：
我們股東說，樓上樓下一起租，你說的價錢19萬是要簽幾年
？被告：我沒主意，我舅舅再做主…，你要簽幾年？被告：
那我要回去問我舅舅。…原告：股東說要簽3年或5年，你要
說清楚，如果是簽1年是不可能的，3年也是要考慮，5年是
最好的…。被告：我回去問我舅舅…。原告：原來我的股東
，要我跟你出17萬…妳堅持要19萬，但是妳要讓我知道這個
行情，是要租我們3年或5年還是10年…你要趕緊跟我講，這
幾天要儘快回答我。被告：好，我趕快去問…」可知（見本
院卷第150至154頁），足見兩造間對於續約租賃期間之意思
表示不一致，且原告所為附有訂5年以上租約為條件的遲到
之承諾，依民法第160條之規定，視為新要約，被告既對之
未立時承諾，則原告之要約亦失其拘束力，被告嗣又於同年
6月11日、同年7月4日以書面通知原告不再續租，以收回房
屋整修加強房屋之結構安全（見本院卷第20至23頁），堪認
兩造間就系爭1樓房屋並未達成續租之合意，亦未對系爭2樓
房屋達成租賃之合意，故兩造間就系爭1、2樓房屋並無定期
或不定期租賃關係存在。
㈢綜上所述，兩造間就系爭1樓房屋之租賃關係，於101年9月5
日租期屆滿時消滅後，兩造間就系爭1、2樓房屋並無定期或
不定期租賃關係存在。被告於101年9月6日以上開有載明應
逕受強制執行之公證書為執行名義，聲請強制執行原告遷讓
返還系爭1樓房屋，洵屬有據，該執行名義成立後並無消滅
或妨礙債權人請求之事由發生，原告請求確認兩造間系爭1
樓、2樓房屋之不定期租賃關係存在，及請求撤銷系爭執行
程序，均屬無據，不應准許。
五、從而，原告請求確認兩造間就門牌號碼台北市○○區○○路
○○號1樓、2樓房屋之不定期租賃關係存在，及請求將本院
101年度司執字第94579號遷讓房屋強制執行事件之強制執行
程序撤銷，均為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證
據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不再
一一論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國102年7月16日
臺北簡易庭
法官羅富美
以上判決正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月16日
書記官孫國慧