裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡字第5號民事判決
裁判日期：民國91年02月19日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣台北地方法院民事判決九十一年簡字第五號
原告甲○○複代理人乙○○被告丙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號四樓房屋，面積一九六．九平方公尺，全部遷讓返還原告，並給付原告新台幣伍萬伍仟貳佰玖拾元，暨自民國九十年十二月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告新台幣陸萬捌仟元。
原告其餘之請求駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號四樓房屋，面積一九六．九平方公尺，全部遷讓返還原告；並賠償原告新台幣（下同）十五萬四千元，及自民國九十年十二月十八日起至清償日止，按月賠償新台幣六萬八千元。
（二）請依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告前於民國八十九年六月二十日，將所有坐落台北市○○街○○○號四樓房屋，出租予被告，雙方約定租金每月七萬元，租賃期間自八十九年七月十日起至九十二年六月十日止，共計三年；惟承租人得於期滿前二個月以書面通知出租人，經出租人同意後得續約；否則應即騰空遷讓交還租賃標的物予出租人。
（二）依前開房屋租賃契約書第五條約定：「租金應於每月五日以前繳納，每次應繳一個月份，乙方（即被告）不得藉詞拖延」，加第九條第三款約定：「乙方若有左列之違約情事，甲方（即原告）得終止本契約，收回租賃標的物，並由乙方貼甲方一個月出租租金，甲方因此受有其他損害，仍得向乙方追償．．．．
（三）乙方繳納租金之期票不獲兌現或未按期支付租金，經甲方催告而未於催告函到達七日內補足時」。本件兩造約定每月租金七萬元，原約定由被告先行扣除租賃所得稅金七千元，而於每月五日支付原告租金六萬三千元。九十年六月份起，被告以國內景氣低迷，其在承租標的現址經營之美容ＳＰＡ中心生意不佳，要求減少二千元租金，經原告應允，被告每月含稅金僅需支付六萬八千元（扣除稅金後為每月六萬一千元）。詎被告竟自九十年十月起，即不按所訂立之出租賃契約給付租金，計十月份積欠二萬一千元未付，十一、十二月則分文未付，合計已積欠租金達三個月，金額共十四萬三千元，經原告於九十年十一月二十日以存證信函催告被告於三日內清償，被告於十一月二十一日收受該存證信函，但未依限清償，原告遂爰依兩造房屋租賃契約書第五條、第九條約定，終止雙方之租賃契約，並以起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示。
（三）查被告雖嗣先後於十二月六日匯款五萬一千元、十二月二十日匯款六萬元，九十一年一月三日支付三萬元、一月十七日匯款六萬八千元。惟經原告向會計師查詢，始知被告並未報繳九十年度之租金稅金，且被告個人亦無從報繳稅金給付原告扣繳憑單，是被告截至九十年十二月十九日收受原告為終止租約意思表示之起訴狀之日止，積欠之租金已逾二個月租金之總額，原告自得依民法第四百四十條第二項規定終止租約。
（四）又依房屋租賃契約書第九條之約定，被告如有違約情事，原告除得終止租約收回租賃標的物外，並得請求被告給付一個月租金，即六萬八千元之損害，因該債權均已屆期，為此訴請被告賠償原告十五萬四千元，及自九十年十二月十八日起至遷讓房屋之日止，按月賠償六萬八千元相當於租金之損害，並依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行。
（五）被告在訂立房屋租賃契約書時，固曾支付履約保證金十五萬元，惟因被告嗣後在現場開設蓓瑞有限公司，經營美容ＳＰＡ業務，將原告所有供住家使用之房屋內部隔間及相關設備、管線改裝，增加五、六間浴室、美容工作室，以符業需要。依雙方房屋租賃契約書第八條特約第四款約定：「乙方遷讓時應將房屋回復狀，如有遺留物、雜物或前條第四款廣告招牌、第五款施設造作隔間或添增之設備，或歸甲方所有，或由甲方自行除去，其費用由乙方負捥自履約保證金項下扣除，乙方概無異議」，另第十一條亦約定：「租賃期間屆滿或租約終止時，乙方應即遷讓，將房屋恢復原狀，交還甲方，並付清租金，及應付之一切費用，如不能付清時，甲方得在履約保證金扣除之，若乙方未即時遷讓時，應自租期屆滿或租約終止之翌日起，給付未償租金及賠償相當於租金額之損害暨遷讓交還房屋，並均願逕受強制執行，乙方絕無異議」，故在原告終止租約，請求被告遷讓房屋時，對於被告未能將房屋回復原狀之情況，自得依前述約定，將其所之履約保證金全數扣除。另依原告委請之超乾有限公司所作之估價，如將該房屋恢復原狀，需支出之費用即達二十萬零五百元，此有估價單足憑，益見原告依約扣除前開履約保證金十五後，本身仍需再墊付五萬餘元，始得轉租他人或供住家使用。
（六）兩造於八十九年六月二十日所簽訂之租賃契約書，係由原告與被告丙○○所簽訂，原告自始至終均未同意被告轉租，亦未同意被告在承租之房屋經營蓓瑞公司等相關業務。依前述租賃契約書第七條第一款約定：「乙方（即被告丙○○）不得將租賃標的物之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供他人使用租賃權讓與他人」；第九條第一款再約定：「乙方若有左列違約情事，甲方（即原告）得終止本契約，收回租賃標的物，並由乙方（補）貼甲方一個月租金，甲方因此受有其他損害，仍得向乙方追償：（一）乙方違反第七條租賃標的物之使用限制中之任一規定時」。本件被告已於訴狀自承系爭租賃標的物，已由第三人即蓓瑞公司承租中，所有租金均由該公司經理 曾珮榕 匯款支付，足見被告確有違約轉租情形，原告亦得依前租賃契約書第九條第一款約定，終止雙方之租約，訴請遷讓返還系爭房屋，並請求一個月租金，即六萬八千元之損害。
三、證據：提出房屋租賃契約書乙份、存證信函及回執各乙份、九十年台北市稅捐稽徵處房屋稅款繳款書乙份、華南商業銀行綜合存款存摺影本等件為證。
乙、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，據其所提書狀之聲明陳述為：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告向原告承租坐落台北市○○街○○○號四樓房屋，已依約支付十五萬元押金，租約期限至九十二年六月十日方始到期，每月十日須支付原告租金六萬一千元，各期租金均已按期支付，十月份租金已於十月十日支付四萬元，僅欠原告租金二萬一千元。
（二）由於景氣日差一日，被告之蓓瑞公司股東所出資及墊出之資金四百萬元已耗盡，十一月份蓓瑞公司收入尚不及三萬元，無法支應公司各項開銷，故十月份僅支付四萬元租金，所欠租金二萬一千元及十一月租金，則於十一月十三日由被告親自約原告當面洽談支付，惟因原告不滿被告提出酌降租金三千元之請求，而拒絕收受被告之租金，被告於收到原告存證信函後，即委託證人曾珮榕小姐於十一月三十日約見原告支付租金，為原告所拒，原告並宣稱大家法院見，由於原告一再拒絕租金之收受，被告無奈先後於十二月六日及十二月二十日從誠泰銀行各匯款五萬一千元及六萬元予原告。
（三）被告因須對股東交待，自己四處張羅借貸償債，心情煩悶已極，復又接到原告要求沒收十五萬元之保證金及賠償一百二十五萬六千二百元之請求，簡直無法想像社會在不景氣之餘，社會之溫情與公義，亦蕩然無存，一至於斯。請鈞院在民法上就租金支付最寬延之期限內，判令原告敗訴，以保障被告依租約已支付十五萬元押金及在租賃物上花費超過二百萬元裝璜費所擁有之租賃權。
（四）本件原列被告丙○○乃登記為系爭租賃房屋所在蓓瑞有限公司（以下稱蓓瑞公司）負責人，因故退股並離職，且蓓瑞公司已更換負責人為 簡茂清 ，由於丙○○係自始受蓓瑞公司之委託出面與原告簽約，今丙○○既退股並離職，則可否請求鈞院將被告逕列為蓓瑞公司負責人簡茂清，原告已於訴狀中知悉並承認丙○○租用場地供蓓瑞公司設址及營運之用。
（五）蓓瑞公司經理曾珮榕已於九十一年一月十七日將租金六萬八千元匯付予原告，承租人截至九十一年一月二十二日止，僅欠原告房租三萬元左右。
（六）丙○○既已離職，且承租人之租金亦已匯付，一來，興訟時之情緒對象已不存在，二來，承租人欠付原告租金僅參萬餘元，不合民法解除租約之條件，原告不得終止租約。
三、證據：提出誠泰銀行十二月六日五萬一千元匯款單影本、誠泰銀行十二月二十日六萬元匯款單影本、蓓瑞公司原公司執照影本、丙○○退股蓓瑞公司協議書影本、蓓瑞公司新任負責人簡茂清之證明影本、丙○○證明受蓓瑞公司委託簽訂租約之證明書影本、九十一年蓓瑞公司經理曾珮榕匯付租金之匯款單影本為證。
理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張其於民國八十九年六月二十日，將其所有坐落台北市○○街○○○號四樓房屋，出租予被告丙○○，租賃期間自八十九年七月十日起至九十二年六月十日止共計三年，約定租金每月七萬元，於每月五日以前繳納，原約定由被告先行扣除租賃所得稅金七千元，而於每月五日支付原告租金六萬三千元。九十年六月份起，原告又應被告之請求每月租金減少二千元。詎被告竟自九十年十月起，即不按約給付租金，經原告於九十年十一月二十日以存證信函催告被告於三日內清償，被告於十一月二十一日收受該存證信函，惟未依限清償，為此依兩造契約及民法第四百四十條規定終止兩造租賃契約，請求被告遷讓返還系爭房屋，給付積欠之租金及依租賃契約第九條約定之一個月租金之違約金合計十五萬四千元，及自九十年十二月十八日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償相當於租金之損害六萬八千元。又系爭租賃契約書，係由原告與被告丙○○所簽訂，租賃契約書第七條第一款約定被告丙○○不得將租賃標的物之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供他人使用租賃權讓與他人，否則原告依租賃契約第九條得終止契約收回租債物，被告並須賠償原告一個月租金，被告既自承將租賃標的物已由第三人蓓瑞公司使用中，租金亦由該公司經理曾珮榕匯款支付，原告亦得終止租約請求遷讓房屋、給付積欠之租金，並請求一個月租金之賠償。
三、被告則以：由於景氣日差，被告之蓓瑞公司無法支應公司各項開銷，被告於十一月十三日約原告當面洽談支付，惟因原告不滿被告提出酌降租金三千元之請求，而拒絕收受被告所欠十月租金二萬一千元及十一月租金，被告已先後於十二月六日及十二月二十日從誠泰銀行各匯款五萬一千元及六萬元予原告。且被告丙○○係經蓓瑞公司委託出面與原告簽約，今丙○○既退股並離職，蓓瑞公司經理曾珮榕亦於九十一年一月十七日將租金六萬八千元整匯付予原告，承租人截至九十一年一月二十日止，僅欠原告房租三萬元左右，不合民法終止租約之條件，原告不得終止租約等語，資為抗辯。
四、本件原告主張其於民國八十九年六月二十日，將其所有坐落台北市○○街○○○號四樓房屋，出租予被告丙○○，租賃期間自八十九年七月十日起至九十二年六月十日止共計三年，約定租金每月七萬元，於每月五日以前繳納，原約定由被告先行扣除租賃所得稅金七千元，而於每月十日支付原告租金六萬三千元。九十年六月份起，原告又應被告之請求每月租金減少二千元之事實，業據其提出租賃契約書影本在卷可稽，並為被告所是認，原告此部分之主張，自堪信為真實。
五、又原告主張被告自九十年十月份起即未按期給付租金，經定期催告後，被告仍不履行，原告得依兩造租賃契約之約定及民法第四百四十條之規定，終止兩造之租賃契約。被告則辯稱其欠租未達兩個月之租額，原告不得終止租約，且被告係經蓓瑞公司委託出面與原告簽約，現被告已退股並離職，原告興訟之對象已不存在云云。按租賃乃特定當事人間所締之契約，在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例如欠租之催告止之表示等項，概應由締結契約之名義人行之，始能生效，最高法院四十八年台上字第一二五八號著有判例，是故判斷租賃關係之有無，自以契約之締結人為依歸，本件房屋租賃契約既係由原告與被告所訂定，則系爭房屋之承租人即為被告，而非蓓瑞公司，被告辯稱被告係經蓓瑞公司委託出面與原告簽約，被告已退股離職，已非承租人，原告興訟對象已不存在云云，委無足採。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期間開始時支付者，並應遲延給付逾月時，始得終止契約，民法第四百四十條定有明文。又兩造租賃契約第九條第三款約定「乙方（即被告）繳納租金之期票不獲兌現或未按期支付租金，經甲方（即原告）催告而未於催告函到達日起七日內補足時，甲方得終止契約」。本件被告自九十年十月份起即未按期給付租金，十月份僅給付租金四萬元，扣除租賃所得稅金後，尚積欠租金二萬一千元，十一月份租金則屆期分文未付，業據原告陳明在卷，並為被告所不爭執，雖辯稱其於十一月十三日約原告當面洽談支付，因原告不同意被告降租三千元之請求拒絕收受云云，惟查出租人對於承租人減租之請求，並無不得拒絕之義務，被告自不得以原告拒降租金而拒付全額租金。被告給付租金既有遲延，原告自得定期催告其支付，如被告不於期限內支付，原告並得終止租約。
六、本件原告於九十年十二月十一日提起本件訴訟，依兩造契約第九條、民法第四百四十條規定終止租賃契約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。查被告於九十年十二月十七日收受原告之起訴狀繕本，此有送達證書在卷可稽，是原告終止租賃契約之意思表示於九十年十二月十七日到達被告。斯時被告租金繳付之情況為：積欠扣除租賃所得稅款後之租金十四萬三千元（九十年十月份租金二萬一千元、十一月五日應付租金六萬一千元、十二月五日應付租金六萬一千元），扣除被告於十二月六日繳納之租金五萬一千元後，被告於原告終止租約之意思表示到達時，扣除租賃所得稅款後被告積欠之租金額計為九萬二千元（143,000-51,000=92,000），雖未達二個月之租額，惟查，兩造原約定由被告先行扣除租賃所得稅金七千元，再由被告開立綜合所得扣繳憑單於原告，然九十年度租賃所得稅金被告迄未報繳，而被告個人亦無從報繳稅金交付所得扣繳憑單予原告等情，業經原告所陳明，是被告只得依租賃契約將租金全額給付原告。被告既無從逕行扣除稅金並為報繳，復未將該部分租金給付原告，則加計該部分被告應付之租金七萬七千元（每月七千元，一至十一月共七萬七千元）後，被告於原告終止租約時共積欠租金十六萬九千元，已逾二個月之租額，且被告遲延給付已逾二個月以上，則原告自非不得依兩造契約及民法第四百四十條規定終止租約。被告辯稱其積欠租金未逾二個月之租額，不合民法終止租約之條件，原告不得終止租約，尚無可採。況依兩造租約第六條第一款約定，被告不得將租賃標的物之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供何人使用或將租賃權讓與他人，否則原告得終止租約，而依被告所陳，被告已將系爭房屋供蓓瑞公司使用，並將租賃權讓與蓓瑞公司，則原告亦非不得據此終止兩造租賃契約。兩造租賃契約既經終止，則原告請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。惟截至九十年十二月十七日原告終止租約之日止，被告應付之租金計為：十月份租金二萬一千元、十一月租金六萬一千元、一至十一月租金所得稅額七萬七千元、十二月一日至十二月十七日止租金三萬七千二百九十元（68,000/31x17=37,290），合計一十九萬六千二百九十元。而被告已於九十年十二月六日支付五萬一千元、十二月二十日支付六萬元、九十一年一月三日支付三萬元、一月十七日支付六萬八千元，合計支付二十萬九千元。是被告已付清截至九十年十二月十七日止所有之租金，並逾付一萬二千七百十元。原告主張被告尚積欠租金八萬六千元，即無可採。
七、又兩造租約第九條約定，被告如有該條所列各款違約情事，原告除得終止契約，收回租賃物，並得請求被告給付一個月租額，即六萬八千元之損害。本件被告既遲延繳付租金經催告而未補足，並將租賃標的物供他人使用，且將租賃權讓與他人，自有違約，依約自應給付原告一個月租額六萬八千元之損害，是原告請求被告給付於扣抵已逾付之一萬二千七百十元後，即五萬五千二百九十元之損害之範圍內，即屬有據。又被告於租賃契約終止後，已無占有使用系爭房屋之權源，其繼續占有使用自屬無權占有，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通當之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可資參照。則原告請求被告自租賃契約終止之翌日，即九十年十二月十九日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償相當於租金之損害六萬八千元，亦非無據。
八、從而，原告依兩造租賃契約及租賃法律關係，請求被告將坐落台北市○○區○○街○○○號四樓房屋，面積一九六．九平方公尺，全部遷讓返還原告；並賠償五萬五千二百九十元之損害，暨自民國九十年十二月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月賠償新台幣六萬八千元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
九、本件為因建築物定期租賃所生訴訟，於原告勝訴部分，應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款依職權宣告假執行。原告就法院應依職權宣告假執行之事件，聲請法院依職權宣告假執行，原僅係促使法院注意，惟就原告敗訴部分，既經原告聲請依職權宣告假執行，仍應予以駁回，併此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。中華民國九十一年二月十九日
民事第一庭法官張靜女右為正本係照原本作成如對本判決抗告須於裁定送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年二月十九日
法院書記官朱小燕