臺灣臺南地方法院93年度簡上字第92號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院93年簡上字第92號民事判決

裁判日期：民國94年03月22日

裁判案由：履行契約

臺灣臺南地方法院民事判決九十三年度簡上字第九二號
上訴人乙○○訴訟代理人 林聯輝 律師複代理人 黃昭雄 律師被上訴人甲○○
丙○○共同訴訟代理人 鄭曉東 律師
魏緒孟 律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國九十三年五月二十六日本院新市簡易庭九十三年度新簡字第七二號第一審判決提起上訴，本院於九十四年三月一日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序方面：㈠按簡易訴訟程序之第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但
第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一被告同意者。二請求之基礎事實同一者。三擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用同法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項分別定有明文。查本件上訴人於原審時起訴主張，因其與被上訴人間之餐廳定期租賃契約關係（下稱系爭租約）終止，請求被上訴人返還押租金；於本院另主張系爭租約之押租金約定，超過土地法第九十九條第一項規定之數額，超過部分之押租金應依不當得利規定予以返還等情。查上訴人有關按土地法第九十九條規定，應依不當得利返還押租金之主張，固於原審未曾提出，然其請求係因建築物定期租賃關係所生之爭執而涉訟，且其請求之基礎原因事實既均本於同一之租約，而其聲明亦係同為請求返還押租金，是認上訴人於本院所為有關不當得利請求之追加，既同應適用簡易訴訟程序，且其請求之基礎事實屬同一，合於民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用同法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款規定情形，自應准許，核先敘明。
㈡又上訴人上訴人聲明原為：⑴原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。⑵前項廢棄部分
被上訴人等應返還上訴人一百萬元，及自九十一年五月二十六日起至返還日止，按年利率百分之五計算之利息。⑶准供擔保宣告假執行。嗣撤回供擔保宣告假執行部分，合於民事訴訟法第四百三十六條之一第三項準用同法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款所定減縮應受判決事項聲明之情形，亦應准許。
二、上訴人起訴主張：㈠上訴人與被上訴人於民國九十年七月三十日訂立餐廳租賃契約書，約定承租門牌
號碼為台南縣永康市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房屋），期間自九十年九月一日起至九十五年八月三十一日止，租金每月新台幣（下同）二十五萬元，押金一百萬元，於租賃關係消滅後一個月內應由被上訴人無息歸還。又依租約第十二條之反面解釋及第八條之約定，上訴人於租賃期間內，可終止租約。上訴人於承租之後發現該地點不適合，遂於九十一年四月二十六日，經兩造合意終止租約，並由上訴人職員 楊秀霞 將系爭房屋及依租約原有硬體設備及生財器具之清單內容，點交完整與被上訴人甲○○之會計白 秋香 。如非兩造合意終止租約，被上訴人儘可抗拒而不必由其職員出面點交，可見兩造委任之職員所為點交，係依租約第八條之約定終止契約。是依租約第八條約定，被上訴人應將押金一百萬元退還，及返還先前所交付、租約終止時尚未到期之支票四紙面額各為二十五萬元。
㈡又按土地法第九十九條第一項明定：「前條擔保之金額，不得超過兩個月房屋租金之總額。」查兩造租約之租金為每個月二十五萬元，則兩個月應為五十萬元。
惟被上訴人卻向上訴人收取押金一百萬元（相當於四個月租金），顯然已違反土地法之前揭強制規定。是縱兩造非合意終止租約，依不當得利之規定，被上訴人至少亦應返還五十萬元。
三、被上訴人抗辯：㈠本件上訴人係任意提前終止租約，被上訴人未曾同意將一百萬元押金返還上訴人，故本件之租約終止，應適用租約第十三條之約定。
㈡又土地法第九十九條固規定：「房屋承租人以現金為租賃之擔保者，其金額不得
超過二個月之總額，超過其限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」惟民間所定之押租金多數超過本項限度，因土地法僅規定承租人得以超過之部分抵付租金，而未以其約定為無效，故縱令承租人於給付押租金時不知無給付之義務，亦不得認為不當得利而請求返還。查兩造租約既然已經終止，上訴人自不得再主張以超過二個月租金部分之押租金（即五十萬元）抵付房租。且被上訴人受領該超過二個月租金部分之押租金，既係基於租賃契約之法律關係而來，即非屬不當得利，則上訴人請求返還此超過部份之押租金五十萬元，亦無理由。
㈢況被上訴人因上訴人之承租系爭餐廳，而遣散原有工作人員、承租停車場用地及
施作停車場工事，已花費八十一萬七千三百二十五元；另上訴人提前終止租約後，致令被上訴人餐廳閒置達十一個月之久，而受有二百七十五萬元之租金損失，則依租賃契約第十三條之約定，被上訴人除得沒收上訴人之押金外，尚得對上訴人請求損害賠償，故如認為上訴人可依不當得利之規定請求返還部分押金，則被上訴人謹以該損害賠償請求權與上訴人之不當得利請求權互相抵銷，經抵銷後，上訴人自不得再向被上訴人請求返還押金。
四、本件原審對上訴人之請求，判決上訴人返還支票四張部分勝訴，返還押金一百萬元部分敗訴；上訴人僅就一百萬元部分上訴，並求為廢棄原判決關於上訴人敗訴部分，及聲明被上訴人應返還上訴人一百萬元，及自九十一年五月二十六日起至返還日止，按年利率百分之五計算之利息。被上訴人就其原審敗訴部分並未上訴，於本院為駁回上訴之聲明。是原審上訴人請求被上訴人返還未到期支票四張之部分，業已確定，核先敘明。
五、經整理本件兩造爭執與不爭執之事項如下：㈠不爭執之事實：
⑴兩造於九十年七月三十日簽訂餐廳租賃契約，租金每月二十五萬元、押金一百
萬元，租賃期間九十年九月一日至九十五年八月三十一日止，上訴人並已依約交付押金一百萬元（原審卷第六、七頁）。
⑵嗣於九十一年四月份上訴人委託徐 德懷 表示終止租約，兩造於九十一年四月二
十六日委託職員至系爭房屋會同點交設備及生財器具，並交還系爭房屋（原審卷第九至一二頁）。
㈡爭執之事項：
⑴兩造有無於九十一年四月二十六日合意提前終止租約？⑵系爭租約之終止係符合租約第八條或第十三條約定之情形？⑶兩造就系爭租約之押金約定為一百萬元，每月租金為二十五萬元，逾五十萬元
部分之押金約定是否因違反土地法第九十九條第一項規定而無效？⑷如法院認上訴人得依不當得利規定請求返還部分押金，被上訴人即主張以其因
系爭租約所生之損害與上訴人之押金相抵銷，有無理由？
六、得心證之理由：㈠本件兩造是否合意提前終止契約：
上訴人主張兩造為合意終止租約，無非以兩造於九十一年四月二十六日已委託職員至系爭房屋會同點交設備及生財器具，並交還系爭房屋之事實為據（本院卷第五頁上訴狀參照）。然查：
⑴系爭房屋點交之情形，據被上訴人甲○○陳述：「是 徐德懷 先生跟我接洽的，
我還有在經營，但是生意很忙想讓出，因為徐也做餐廳，想承租我們餐廳，都是徐代表來接洽，因為支票是上訴人開的，所以合約是簽上訴人的名字，實際上都是與徐德懷接洽，介紹人是王 文男 ，因為 王文男 認識丙○○，我跟陳是合夥，後來上訴人經營到隔年共八個月說不經營了，貨就點給徐德懷的會計楊秀霞，楊秀霞聯絡 白秋香 ，白秋香才通知我，白秋香是我公司兼餐廳的會計，是楊跟白二人一起去點貨的，因為東西是我的，我只知道點貨，其它的都沒有人跟我談租金、押金的事。」（本院卷第五○頁筆錄）。另證人即上訴人之兄徐德懷證述：「我不認識被上訴人胡的先生，是證人王（文男）介紹認識，當時談的時候，租金每個月二十五萬元，因為包括器材可以直接營業，當時是跟被上訴人胡的先生（即 胡家禎 ）談的，談成後訂約後發現器材不堪使用，蒸籠爐灶、音響都更換，如果我全部更換的話，租金太貴，就不划算，後來請證人王跟被上訴人談，當時他們談時胡的先生也有同意，所以雙方派人出來交接，我是請證人楊出來，被上訴人派證人白出面。我有在電話裡跟被上訴人胡的先生講說設備已經不堪使用，如果我重新購買，就不划算，有表示退租不營業，被上訴人胡的先生說好，來配合點東西，然後我們就約時間，我有說要請他把押租金及支票還給我，他也有說好。」（問：當初是否除了點交外其它租金部分有無說明？）證人徐德懷稱：「我有說未到期四張支票及押租金要還給我，他說好，我們兩邊先來點交。」（本院卷第六三頁筆錄）。又介紹人即證人王文男證稱：「胡家禎與證人徐（德懷）都是我朋友，胡說他的餐廳想頂給別人作，叫我問證人徐想不想接，當時第一次談時我有在場，丙○○我也認識，總共五人，至於契約內容我不瞭解，證人徐與胡看契約書時是草約，沒有簽約，當時證人徐說簽三年好像久一點，胡太太說大家是好朋友不一定要做到三年沒關係，大家都可以溝通。另外正式簽約我就不清楚，後來證人徐說不想要做了，託我打電話給胡家禎說證人徐不想要作，如果有同意的話就來點交，然後他們二人再直接打電話，當時打電話給胡時我沒有講到押金部分。後來證人徐又找我問押金的事，胡先生說沒有意見，但另外一個股東丙○○有意見，胡先生說他不能作主，再後來處理情形我就不清楚。」（本院卷第六四頁筆錄）。另證人即被上訴人甲○○之夫胡家禎證稱：「那時候餐廳不做的時候，他們餐廳的小姐有打電話給我，王文男也有打電話給我，證人徐也有打電話給我，其他的我就不記得了。．．．（餐廳頂讓）講好之後一開始都是由王文男聯絡，他都是聯絡我，當時被上訴人兩位應該是有說要叫我聯絡也沒有錯，但是租約過程、內容、談的細節都是由被上訴人他們自行決定。上訴人他不租的時候是有告訴我，然後叫我找人去點交，然後我再告訴被上訴人他們，但是細節我就沒有辦法決定了。」被上訴人甲○○陳述：「我先生有回去告訴我們證人徐想要租餐廳，證人白（秋香）兼公司餐廳的管理，所以才請他去點交，．．．」（本院卷第一一七至一一八頁筆錄），是綜合上開被上訴人甲○○、證人徐德懷、王文男、胡家禎等人之陳述，足認上訴人係透過其兄徐德懷與被上訴人甲○○之夫胡家禎接洽，進而簽訂餐廳租賃契約，然該租約之當事人係上訴人乙○○、與被上訴人甲○○、丙○○，有租約可證，兩造就此亦不爭執，是如系爭租約欲生合意終止之效力，上訴人方面應向被上訴人二人為該終止之意思表示，並由被上訴人二人承諾終止，及兩造意思表示達成合致。
⑵本件上訴人係以「系爭房屋及生財器具之點交一事」，主張兩造已合意終止租
約云云。惟依上開證人徐德懷、胡家禎及被上訴人甲○○所述點交接洽情形，上訴人方面固由徐德懷代為表示終止租約之意，然其僅向被上訴人甲○○之夫胡家禎表示終止，並未通知另一被上訴人丙○○，縱之前租賃契約之締結均由證人胡家禎接洽，惟胡家禎並非當然有代為處理合意終止租賃契約權限，況上訴人亦未能證明被上訴人丙○○確實曾有授權證人胡家禎代為同意終止租約，且系爭房屋及生財器具之點交，僅足認承租人即上訴人方面將系爭房屋及設備之占有移轉回復予出租人，尚難僅以系爭房屋之占有移轉此一事實，即可推認兩造租約已合意終止，是上訴人以兩造派人會同點交一事，主張系爭租約為兩造合意終止，尚不可採。
㈡系爭租約第八條與第十三條之適用部分：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，此民法第九
十八條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解：又解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意（最高法院十七年上字第一一一八號及十八年上字第一七二七號判例參照）。
⑵查系爭租賃契約書第八條約定：「租賃合約期滿或乙方（即上訴人）提前終止
契約時，乙方需將租賃物歸還甲方（即被上訴人），並依租賃物原有硬體設備及生財器具之清單內容點交完整予甲方，待一切無誤，甲方始准將押金償付之」、第十二條約定：「租賃期間內，甲方不得無故提前終止本契約；乙方亦不得以甲方名義對外租賃、舉債等不法情事。」第十三條約定：「乙方如任意提前終止契約及違反本約第十二條之條約時，甲方即全數沒收乙方押金及請求損害賠償。乙方應立即將經營權、營業許可證、印鑑等相關文件交還甲方，並立即遷移，不得拖延」。是有關押金是否歸還承租人，適用租約第八條、第十三條約定，效果各異。該二條固均記載「提前終止契約」，然系爭租賃契約書訂立當時，既將第八條、第十三條分別條列，探求立約人之真意，應有欲明確區別「乙方（即承租人）提前終止契約」之二種情形，再加以第十三條係指「乙方（即承租人）任意提前終止」之情形，相對照下，應認第八條之約定所欲規範者應為乙方「非任意」提前終止租約之情形，如：因非可歸責於乙方之事由或因不可抗力之情形發生時，可由乙方提前終止、或兩造合意提前終止契約等類情形，此時契約之終止因不可歸責於乙方，為保護乙方之權益，故契約規範效果為出租人即甲方應將押金全數歸還予承租人即乙方；反之，第十三條之約定所欲規範者則為乙方「任意」提前終止租約之情形，如：純因可歸責於乙方之事由、或非因不可抗力乙方單方面提前終止租約之情形，因此種情形屬可歸責於乙方之事由，為保護甲方信賴此定期契約將在期限內有效存續之利益，故契約規範效果為甲方得全數沒收押金，以填補出租人所受之損害及所失之利益。此旨在平衡並保護雙方之利益，故雖契約第八條約定之文字雖未明確記載「非任意」等文字，然解釋上若不將之與第十三條區別，則第十三條約定將形同具文，且將使兩條文之法律效果互相矛盾。
⑶經查兩造之租約乃定期租賃契約，租期自九十年九月一日起至九十五年八月三
十一日止，因上訴人方面於租期屆滿前，認系爭房屋之地點不適合，且供餐廳經營之器材不堪使用，如更換器材，認租金太貴，不划算，故由徐德懷代向被上訴人甲○○之夫胡家禎表示欲提前終止租約。然客觀上系爭房屋坐落之地點不會變動，且系爭房屋內供餐廳經營之器材亦係承租之初即有，故上訴人以「承租後始發現該地點不適合，認租金太貴不划算」作為提前解約之理由，應認純係其單方面主觀之看法變動，並非可歸責於被上訴人方面之事由，或有其他不可抗力之事由，是認本件屬上訴人方面「任意」提前終止租約，有關押金返還與否，即應適用租賃契約第十三條約定，由出租人全數沒收押金，上訴人主張依租約第八條約定被上訴人應返還押金，自不可採。
⑷至於上訴人主張契約第十二條前段約定：「租賃期間內，甲方（即出租人）不
得無故提前終止本契約．．」，可知此條係在規範「甲方提前終止契約」之情形。本件乙方即上訴人既自承其係因為「承租後始發現該地點不適合，沒有那個價值」，而主動要求提前終止契約，故自應屬「乙方提前終止契約」之情形，而與契約第十二條之情形無涉，上訴人主張應以契約第十二條之反面解釋作為乙方即上訴人得任意終止契約之法律依據，自有誤解，不足採信。
㈢系爭租約之押金之約定逾二個月之租金總額，其超過部分之押金約定是否因違反
土地法第九十九條第一項規定而無效？⑴按土地法第九十八條規定：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之
一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等。」第九十九條規定：「前條擔保之金額，不得超過二個月房屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租。」本件上訴人承租系爭房屋，給付押租金一百萬元，每月租金二十五萬元，是押租金超過二個月租金之總額兩造並無爭執，然其超過部分效力如何，兩造即有爭議。惟查，依前揭土地法第九十九條之規定，固屬不問當事人之意思如何，應強予適用之強行法規，惟強行法規可分強制規定與禁止規定二種，而禁止規定又可分為取締規定及效力規定，即取締規定僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，惟不否認其行為之私法上效力。而效力規定不僅取締違反之行為，甚且否認其私法上效力（ 王澤鑑 著民法實例研習叢書第二冊民法總則﹙七十五年五月﹚第二三四頁參照）。茲參民間所定之押租金多數超過土地法第九十九條之規定限度，惟因土地法僅規定承租人可用超過部分抵付租金，而未以其約定為無效，足見該規定應屬取締規定之性質。是以縱令承租人於給付押租金時，不知無給付之義務，然其約定既非無效，自不得認為不當得利而請求返還（ 吳啟賓 著租賃法論﹙八十七年二月初版﹚第一三四頁亦採相同見解，可資參照）。是依前開說明，本件系爭租約第五條之押金約定一百萬元，雖超過二個月房屋租金總額，然並不因此而使該超過部分之押金約定無效，是上訴人依不當得利請求返還超過部分之押金五十萬元，亦屬無據，不應准許。
⑵上訴人固主張依學者見解，土地法第九十九條第一項規定，應與耕地三七五減
租條例第十四條規定：「出租人不得預收地租及收取押租」作同一解釋，即約定押租金數額超過法定總額部分應屬無效。然按土地法第九十九條規定列於房屋與基地租用一章，其規範對象應為房屋，與耕地三七五減租條例之規範對象係耕地，則二法間所保護之對象、範圍已有不同；且土地法第九十九條第二項已明確將其效果載明：「超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租」，耕地三七五減租條例第十四條則無明文，是兩者得否為相同解釋，並非無疑，是認上訴人主張超過部分之押租金約定無效，尚不可採。
七、綜上所述，上訴人僅據兩造會同點交之事實，尚難以此即可認係兩造合意提前終止租約；又依系爭租約之前後條文解釋，如承租人單方提前終止租約，應適用系爭租約第十三條約定，由出租人全數沒收押金。至於租約所定押租金數額雖逾二個月房屋租金總額，但並不因此而使該約定無效，僅得以超過部分抵付租金。從而，上訴人主張兩造合意提前終止租約，依租約第八條約定及依不當得利法律關係，請求被上訴人返還押租金一百萬元，及自九十一年五月二十六日起至返還之日止，按週年利率百分之五計算之利息，自屬無據，不應准許。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，且上訴人主張依不當得利返還押金部分已認為無理由，是被上訴人以其因系爭租約所生之損害與上訴人得請求返還之押金相抵銷此一抗辯，及相關事證，自無審酌必要，不予贅述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十四年三月二十二日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法官張季芬~B法官郭貞秀~B法官蔡孟珊右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國九十四年三月二十二日~B法院書記官謝育錚