竹北簡易庭(含竹東)111年度竹北簡字第334號民事判決

臺灣新竹地方法院民事判決

111年度竹北簡字第334號

原告 盧俐妏

訴訟代理人 吳國源 律師

被告 吳佳年

訴訟代理人 洪坤宏 律師

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國111年11月29日辯論終結，判決如下：

主文

被告應將坐落新竹縣○○市○○○街○號一樓、及其地下室一樓，騰空淨清返還原告暨將前開建物之鑰匙、磁扣各乙付交還原告。

被告應自民國一一一年五月二十日起至點交第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬玖仟伍佰元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾壹萬玖仟元為原告預供擔保，免為假執行。

本判決第二項所命之給付，其中自民國一一一年五月二十日起至民國一一一年十二月二十日止已到期之新臺幣參拾肆萬陸仟伍佰元得假執行，但被告如以新臺幣參拾肆萬陸仟伍佰元為原告預供擔保，免為假執行；其餘未期到部分於每期清償期屆至時，各得假執行，但被告如各以新臺幣肆萬玖仟伍佰元為原告預供擔保，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告將其所有門牌號碼新竹縣○○市○○○街0號1樓及其地下室1樓（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期間自民國106年1月15日起至111年1月14日止，租金每一、二年調整一次，於最後一年之租金為每月45,000元，且僅供被告經營美髮店使用。嗣5年租賃期間屆滿，雙方雖同意續租並簽立住宅租賃契約書，但租賃條件變更，即原供美髮使用變更為僅供居住使用，因僅供居住使用原告可免除營業使用之稅賦，故租金每年調整也變更為固定租金每月45,000元。惟被告訂約後仍就系爭房屋為美髮使用，經原告履勸不聽甚且與原告爆發口角，故原告不得不以被告違反租賃契約第7條第1項約定，依租賃契約第16條第1項本文及其第4款、第2項本文及其第2款約定，於111年4月18日以竹北六家郵局第107號存證信函為終止租賃契約之意思表示，該存證信函於翌日送達被告，然經過30日後，被告卻未交還系爭房屋，故原告再於111年5月19日以竹北成功郵局第137號存證信函重申終止租賃契約意思表示，並催告於文到7日內進行點交，逾期視為完成點交，但被告依舊置若罔顧，原告自得依租賃契約第14條第1項約定及民法第455條前段規定，請求被告騰空淨清交還系爭房屋予原告。

（二）又原告已於111年4月18日以竹北六家郵局第107號存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示，且於111年4月19日送達被告，則兩造租賃契約終止日應為111年5月19日，故被告於兩造租賃契約終止後，尚欠111年5月15日至111年5月19日共計5日租金7,500元（45,000元/30日×5日），原告得依租賃契約第3條約定及民法第425條第1項、第439條規定請求被告給付之。另被告於租賃契約終止後即無法律上之原因繼續使用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，原告依租賃契約第14條第3項約定，除得向被告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金，兩者合計為9萬元，每日為3,000元。

（三）綜上，爰聲明：

⒈被告應將門牌號碼即新竹縣○○市○○○街0號1樓、及其地下室1樓，騰空淨清返還原告。暨將前開建物之鑰匙、磁扣各乙付交還原告。

⒉被告應給付原告7,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

⒊被告自111年5月20日起至第一項履行完畢之日止，每日應給付原告3,000元。

⒋訴訟費用由被告負擔。

⒌原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）兩造前於105年11月19日就原告所有系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱舊租約），被告於簽約時支付押金8萬元，並於舊租約第9條特別約定系爭房屋供美髮使用。嗣在110年10月間舊租約即將屆期，兩造合意提前續約，並由原告將舊租約攜回，逕在舊租約上將租賃期間更改為自111年1月15日起至116年1月14日止，租金則調整為每月45,000元，惟其餘之租賃條件，包括第9條「本房屋係供美髮使用，不得其他行業使用」之特約定等契約內容均未變更。然因原告認為逕在舊租約上加以修改有失正式，才另與被告補簽住宅租賃契約書（下稱新租約），惟新租約係原告於坊間購買之制式契約書，其版本內容與舊租約略有不同，並無舊租約第9條可由租賃雙方自行特約約定使用用途之條款，故原告才另在補簽之新租約第7條，承租人不得變更用途之約定條款上，特別以底線加註，並由雙方蓋章，由兩造再次確認被告就系爭房屋僅能做美髮使用，而不得做其他用途。此外，藉由補簽新租約之機會，原告並將系爭房屋前面2個汽車停車位供由被告使用之約定予以明文化，故被告自始遵照兩造間租約之特約約定，僅就系爭房屋經營美髮事業使用，並無違約。且被告另有住處，不可能承租系爭房屋作為居住使用。

（二）被告依租約約定就店面前之停車位本有使用之權利，係原告於事後未依約定阻擾被告停車，雙方發生口角爭執之後，原告始開始以被告違約將店面供美髮使用作為藉口，並寄發存證信函終止租約，惟原告迄今並未舉證證明如其所寄發之存證信函所載，雙方係因被告違反租約將系爭房屋持續作為美髮使用而爆發口角，原告主張系爭房屋有特約供居住使用，而被告作為美髮用途已違反租約等語，自難認同。退萬步言之，縱認原告終止租約有據，然原告迄未舉證明其有何損害發生，惟其要求相當於月租金計算之違約金亦屬無理。

（三）綜上，爰答辯聲明：

⒈原告之訴驳回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊請准被告供擔保免為假執行。　　　　　　　　　　　

三、經本院協同兩造整理不爭執之事項如下（業依判決之格式、用語為相應之修正，見本院卷第260頁）：

（一）系爭房屋之租賃期間如新租約所載。

（二）系爭房屋目前被告仍依舊租約作為美髮使用。

四、得心證之理由：

　　原告主張因被告違反新租約第7條第1項之約定，而終止租約等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）觀之兩造於新租約第7條第1項約定內容為「本租賃住宅僅供居住使用，承租人不得變更用途」等情，被告亦在此項約定旁蓋章用印，有新租約在卷可稽（見院卷第37頁），而被告於不爭執事項（一）亦坦認系爭房屋之租賃期間如新租約所載，足見被告應明確知悉於新租約第7條第1項約定內容系爭房屋僅供居住使用，且不得變更使用，而被告自認就系爭房屋於不爭執事項（二）依舊租約作為美髮使用，而非作為居住使用，可見被告就系爭房屋仍作為美髮使用，顯然被告使用系爭房屋之方式已違反新租約第7條第1項約定內容。至被告雖抗辯舊租約第9條已約定「本房屋係供美髮之使用。不得其他行業使用」，且新租約第7條第1項就「承租人不得變更用途」，特別以底線加註，並由雙方蓋章，再次確認被告就系爭房屋僅能做美髮使用，而不得做其他用途等語，且證人即被告之妻 林郁涵 於本院審理時亦證稱原告拿新租約來要我們蓋章，有問我們是否還是做美髮使用，我們說對，因為很信任原告，所以我們也沒有把契約看得很仔細等語（見本院卷第213-225頁），然新租約第7條第1項已明確約定「本租賃住宅僅供居住使用，承租人不得變更用途」，明顯與舊租約第9條「本房屋係供美髮之使用。不得其他行業使用」之約定全然不同，故縱舊租約係約定系爭房屋為供美髮使用，也與新租約約定系爭房屋供居住使用相異，自無法以舊租約之原約定使用情形及被告就系爭房屋仍作為美髮使用，而可逕推認新租約就系爭房屋約定為美髮使用，而非居住使用； 況衡 以被告承租系爭房屋目的乃作為美髮使用，故舊租約才會明確約定作為美髮使用，被告對此重要事項，於簽定新租約時應無可能不知悉新租約之約定已變更為居住使用，基此，證人林郁涵上開證述及被告抗辯不無渠等誤解新租約第7條第1項之約定內容，且渠等是否另有住處居住，亦與新租約之約定無涉，自難予以採認。

（二）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條前段定有明文。又新租約第16條第1項第4款、第2項第2款分別約定承租人違反第7條第1項規定，擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之，出租人應於終止前30日以書面通知承租人提前終止租約，新租約14條第1項亦約定租賃關係消滅時，出租人應即結算租金及第5條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。準此，被告既違反新租約第7條第1項約定，為本院認定如上，而原告業於111年4月8日通知被告不得擅自變更用途，被告於111年4月12日以存證信函回覆，原告再於111年4月18日以竹北六家郵局第107號存證信函向被告為終止租賃契約之意思表示，該存證信函於翌日送達被告後，原告復於111年5月19日以竹北成功郵局第137號存證信函向被告重申終止租賃契約意思表示，有上開存證信函及回執在卷可參（見本院卷第61-67、73-81、83-101、105、107-113、117頁），足徵原告依新租約第16條第1項第4款、第2項第2款之約定方式向被告為終止租賃契約之意思表示，則兩造租賃契約於111年5月19日已終止一節，堪以認定為真實。故原告於新租約終止後，而被告迄仍占有系爭房屋，既為兩造所不爭，則原告自得依新租約第14條第1項約定及民法第455條前段規定，請求被告騰空淨清交還系爭房屋暨鑰匙、磁扣各1付予原告。

（三）原告所主張請求租約終止前111年5月15日至111年5月19日共計5日之租金7,500元（計算式：45,000元/30日×5日），然此部分原告並未舉證被告有未給付租金之情形，且依新租約第4條規定亦有押金之約定得以扣抵，故原告此部分之主張難認有理。

（四）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又新租約第14條第3項約定承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額至返還為止。查系爭租賃契約既已於111年5月19日終止，被告無法律上之原因，繼續占有使用系爭房屋，致原告無法使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，故原告主張依新租約第14條第3項約定，向被告請求未返還系爭房屋期間之相當月租金額之不當得利，尚屬有據，為有理由；然按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額；民法第250條第1項、第2項、第252條定有明文。又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院49年度台上字第807號判例、69年度台上字第3792號判決、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。另違約金之核減，應為法院之職權，原無待當事人之主張（最高法院88年度台上字第716號裁判意旨參照）。查新租約第14條第3項固約定承租人未依第1項規定返還租賃住宅時，得向承租人請求相當月租金額計算之違約金（未足1個月者，以日租金折算）至返還為止，惟本院審酌被告係誤解新租約第7條之使用情形，違約情節非重，原告因被告遲延返還系爭房屋所受損害，依社會通常之觀念，應係未能使用或收取租金之損害，認本件違約金按每月租金1/10計算始為允當，是原告請求按每月租金計算之違約金誠屬過高，應予酌減為按月以4,500元計算之違約金始為相當，即原告得請求被告賠償懲罰性違約金為每月4,500元，逾此範圍之請求，為無理由。

五、綜上所述，原告依民法第455條之規定、系爭租賃契約之約定及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋及請求被告給付如主文第2項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。　　

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被告一部敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。又原告就其勝訴部分，聲明供擔保宣告假執行，僅係促使法院職權發動，毋庸另予准駁之表示。另被告 陳明 願供擔保，聲請免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所舉之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、末按以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2第2項定有明文。本件原告請求相當租金之不當得利，屬於返還租賃物之附帶請求，依上開規定，不併算其價額，是以本件訴訟費用依民事訴訟法第79規定應由被告負擔。

中華民國111年12月29日

民事第二庭法官傅伊君

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上

訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後

20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，

應一併繳納上訴審裁判費。　　

中　　華　　民　　國　　111　年　　12　　月　　29　　日

　　　　　　　　　書記官彭富榮