裁判字號：臺灣臺中地方法院102年重訴字第133號民事判決
裁判日期：民國102年09月23日
裁判案由：解除契約等
臺灣臺中地方法院民事判決102年度重訴字第133號原告 陳克家 訴訟代理人 林世勛 律師
羅豐胤 律師上一人複代理人 謝采薇 律師被告 李素媛 訴訟代理人 蔡志忠 律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國102年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣 伍佰 捌拾陸萬元，及自民國102年3月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔3分之2，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰玖拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰捌拾陸萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠被告應給付原告新8,428,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述要旨：㈠原告於民國（下同）101年5月15日向被告購買坐落台中市
○○區○○段○○○○○號土地暨其上同段9648建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋（下稱系爭房地），兩造約定買賣總價為新台幣（下同）1,666萬元，原告並於當日給付被告第一期款（簽約款）166萬元、於101年5月16日給付被告第二期款（備證用印款）166萬元，就第三期款（完稅款）部分，兩造則約定原告應於稅單核發後5日內給付被告，而未約定確定之給付日期。後續為辦理貸款及完稅事務，提供貸款銀行於101年12月間連繫被告欲至系爭房屋拍攝現況照片，然被告卻以忙碌為由不願配合，致貸款進度延宕，直至101年12月26日系爭房地買賣之仲介人即訴外人有 巢氏 房屋仲介股份有限公司南屯店（下稱有巢氏房屋）竟告知原告，被告表示因原告未依約給付第三期款，被告已無意出售系爭房地予原告，有巢氏房屋並要求原告先行匯入第三期完稅款84萬元，以利其說服被告繼續履約，原告甚感詫異，蓋依系爭買賣契約之約定，原告於稅單核發後5日內始有給付第三期完稅款之義務，而代書無法如期辦理完稅證明，係因被告未配合貸款銀行看屋所致，然原告為表誠意，於明知本件買賣尚未取得完稅證明之情況下，仍於101年12月28日先行將第三期完稅款84萬元匯入履約專戶，冀被告能依約履行。詎原告竟於101年12月30日接獲被告解除系爭買賣契約之存證信函，原告乃復函說明係因被告未配合貸款銀行拍照導致作業落後，兩造旋於102年1月15日至台中市西屯區調解委員會調解，因被告仍拒絕履約而調解不成立，原告乃於102年1月18日委請律師發函催告被告於5日內履約，並請辦理履約保證之僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）進行最終催告，然被告仍置之不理，原告無奈只得提出本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈡被告經原告多次催告後仍一再拒絕履約，致無法辦理貸款
及完稅作業，使原告權益受損，系爭買賣契約既因被告拒不履約，而經原告於102年1月18日以律師函定期催告被告依約履行、否則解除契約，被告復已於102年1月23日收受該律師函，然迄仍拒絕依約履行，系爭買賣契約業經原告解除，爰依兩造於系爭買賣契約第11條第3款之約定，請求被告返還已收之第1、2、3期款合計416萬元，並請求被告加倍給付已付價金同額即416萬元作為懲罰性違約金。
又原告原擬向被告購得系爭房地後作為公司經營之用，因被告拒絕履約，原告僅得繼續向他人承租不動產以經營事業，以102年1月1日開始計算，每月須支出1萬8千元，共計10萬8千元，為原告所受之損害，一併請求被告賠償之。
㈢系爭房地買賣因受限於台中市政府進行土地重劃而於100
年6月1日起至101年11月30日間禁止移轉，此為兩造簽訂系爭買賣契約前明知之事實，故系爭買賣契約之第三期款給付日期方註明為「約101年12月14日」等字樣，然該日期根本未經兩造合意確定，契約亦清楚寫明須貸辦理貸款完畢、稅單核發後方得履行，而歷來原告均遵期匯款，並無遲延給付價金，且被告亦從未依約定期間催告原告給付價金，顯見被告於101年12月29日寄發之存證信函，並無權解除系爭契約。反之，原告始終希望履行系爭買賣契約，然被告在明知原告並未遲延給付價金、且未經任何催告下，逕自發函要求解除系爭買賣契約，經原告、僑馥公司多次催告後，迄仍拒絕履約，並明白表示不願再履約，當屬系爭買賣契約第11條第1、3項之違約情事，被告應返還價金，並給付懲罰性違約金及賠償損害。
貳、被告之聲明及陳述要旨：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述要旨：㈠兩造於系爭買賣契約第5條第2項約定，原告應於101年5月
16日履行給付「備證用印款」、於101年12月14日給付第三期「完稅款」之義務，上揭兩日期相差達7個月之久，就「完稅款」之履行日期已留有相當長之時間足供原告於101年12月14日之前辦理稅單完稅之作業程序，故該日期應屬雙方合意確定定期行為之契約內容，原告未於該約定之101年12月14日給付「完稅款」，自屬違約。又一般社會關於房屋買賣契約相當重視書面約定之各期款項給付期限，兩造間系爭買賣契約已明確約定第三期款項之給付期限，並已留存原告相當履行期間，被告須待原告依約履行給付款項義務，才能達到另向第三人購屋換屋之目的，故系爭買賣契約非於一定時期為給付，不能達契約之目的，而原告自認於應給付第三期款當日之101年12月14日才由銀行聯繫被告拍照之時間，其違約事實明顯，是原告後雖於101年12月28日匯入第三期款，仍屬違反兩造定期行為應為給付之約定，依民法第255條之規定，被告得逕行解除兩造間系爭買賣契約，被告乃先於101年12月25日委由代理人 官坤滕 先以口頭向代書表示解除契約之意思表示，經代書轉達原告後，原告於次日請託訴外人 楊正中市 議員之主任秘書 汪顯傑 出面協調，被告委由官坤滕當場再次表示解除系爭買賣契約，隨後被告復於101年12月30日以原告違約遲延給付第三期款為由，解除兩造間系爭買賣契約應屬合法，且因此造成被告另行購屋無法支付價金違約之情狀，被告依法保留法律追訴權，將另行依法請求損害賠償。
㈡兩造間系爭買賣契約並未約定被告應配合原告所指定貸款
銀行入屋拍照、進行估價貸款之義務，反而在系爭買賣契約第7條約定：「若因故甲方（按即原告）申貸之金融機構未將核貸款項匯入....指定之帳戶，甲方應立即配合將該款項存匯入專戶，不得藉故拒絕或拖延」，於第5條第2項第3期「完稅款」之履行日期則約定在稅單核發後5日內，與銀行貸款無關，是原告貸款作業程序順利否，乃原告應自行處理之事項，與被告無關。且依系爭買罵契約第6條第5款約定，原告應於完稅期日前，確認貸款額度及辦妥相關之對保及指定撥款手續，原告竟於約定給付「完稅款」之當日才由銀行聯繫拍照等估價程序，原告違約事實明顯，是原告以被告未配合貸款銀行拍照為由，提起本件訴訟並無理由。
㈢再原告如有須以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款
之需，應依系爭買賣契約第6條第4、5款之約定，開立擔保尾款之本票，並配合至申貸金融機構完成對保借款指定撥款等手續，然原告均未為之，復不於約定日期給付第三期款，是原告至目前為止，計有遲延給付價款、不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續等違約事實，依約自應停止辦理繳稅、產權移轉等登記作業，且上開違約事實均係可歸責於原告，原告並無解除系爭買賣契約之權，反係被告得以原告違約為由解除系爭買賣契約，並得依系爭買賣契約第5條第3款約定請求原告給付違約金，爰以102年4月29日答辯狀之送達為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示，並請求原告依第5條第3款約定自101年12月14日起每日給府遲延價金萬分之5計算之違約金。
參、本件經兩造整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於101年5月15日簽訂不動產買賣契約書，約定原告以
1,666萬元之價格，向被告買受坐落台中市○○區○○段○○○○○號土地暨其上同段9648建號建物（即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋）。
㈡原告於兩造簽訂系爭契約之當日給付被告第一期款（簽約
款）166萬元、於101年5月16日給付被告第二期款（備證用印款）166萬元，另於101年12月28日將第三期款（完稅款）84萬元匯入系爭買賣契約約定之價金給付專戶。
㈢被告於101年12月29日以台中西屯郵局第845號存證信函對
原告為解除兩造間系爭契約之意思表示。原告於101年12月30日收受上揭存證信函。
㈣兩造於102年1月15日至臺中市西屯區調解委員會就系爭契約所生糾紛進行調解，惟調解不成立。
㈤原告於102年1月18日以102年 群胤 字第007號律師函催告被
告應於函到5日內依約履行系爭契約，否則解除系爭契約。被告於102年1月23日收受上揭律師函。
㈥僑馥建築經理股份有限公司於102年2月25日以僑馥（102
）字第021號函通知兩造應依約履行系爭契約。原告於102年2月27日、被告於102年2月27日收受上揭函。
二、兩造爭執之焦點：㈠被告曾否於101年12月25日委由代理人官坤滕口頭向原告
為解除契約之意思表示？如有，該口頭意思表示是否已生解除契約之效力？被告於101年12月29日以台中西屯郵局第845號存證信函對原告為解除兩造間系爭買賣契約之意思表示，是否已生合法解除系爭買賣契約之效力？㈡原告以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思
表示，是否已生合法解除系爭買賣契約之效力？原告請求被告返還價金、給付懲罰性違約金及賠償原告因租屋支出租金之損害，有無理由？
肆、得心證之理由：
一、原告主張以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。被告則以系爭買賣契約於原告為解除之意思表示之前，即已因原告就第三期「完稅款」給付遲延，而經被告分別於101年12月25日以口頭、於101年12月29日以存證信函為解除契約之意思表示而失其存在等語為辯。是本件首應究明者，即為原告就第三期「完稅款」應否負給付遲延之債務不履行責任。經查：依卷附不動產買賣契約書所載，兩造於系爭買賣契約第5條第2項之「第三期款（完稅款）」欄約定「⑴稅單核發後五日內甲方（按即原告）應將第三期款存匯入專戶。」並以手寫方式註記「約101年12月14日」字樣，依上開記載全文內容綜合觀之，101年12月14日僅係兩造締約時就原告應給付第三期「完稅款」之日期所為之約略估計，而非兩造約定給付第三期款之確定期限，否則逕自記載日期即可，絕無在該日期前加註「約」字之理，且由該屬預估之「約」字之註記，更足見兩造並無非於上揭日期給付不能達契約目的之意思。從而，原告主張兩造就第三期款之給付僅約定應於稅單核發後5日內給付，並未約定確定給付期限，洵堪採信，而系爭房地稅單迄尚未核發，且原告業於101年12月28日將第三期「完稅款」84萬元匯入系爭買賣契約約定之履約專戶，復為兩造不爭執之事實，系爭房地稅單既尚未核發，原告應給付第三期「完稅款」之期限自尚未屆至，原告於給付期限屆至前既已履行其給付義務，原告就其第三期「完稅款」給付義務之履行，要無何遲延可言，則原告主張其就第三期「完稅款」並無給付遲延之事實等語，自堪採取。被告抗辯兩造於系爭買賣契約就原告應給付之第三期款約定有確定期限，且非依該期限為給付不能達契約之目的，原告未於約定之101年12月14日給付第三期款即屬給付遲延，則不足採。至被告雖另以兩造於系爭買賣契約約定之第二期款及第三期款之給付日期相距達7個月之久，已預留原告履行給付「完稅款」之期間等語，抗辯原告未能取得稅單並依期給付乃屬可歸責云云。然查，系爭房地經台中市政府於兩造締約前之101年4月17日，即以府授地劃一字第0000000000號為限制登記，自101年6月1日起至101年11月30日止禁止就系爭土地為移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，有土地及建物登記謄本在卷可按，顯見兩造於101年5月15日簽訂系爭買賣契約時，之所以約定第三期款須待稅單核發後5日內給付，並預估其給付日期約為101年12月14日，乃囿於系爭土地已遭台中市政府限制登記，於限制登記期間無從辦理所有權移轉登記所致，既非預留供原告履行期間，更非因可歸責於原告之事由而未能核發稅單所致，被告前開所辯，亦不足採。
二、原告就第三期「完稅款」之給付並無遲延，已如前述，則被告以原告遲延給付第三期款為由，先後於101年12月25日委由官坤滕以口頭、於101年12月29日以存證信函向原告為解除契約之意思表示，於法無據，自不生解除契約之效力。被告雖另抗辯原告除就第三期款給付遲延外，另有未依系爭買賣契約第6條第4、5款之約定，開立擔保尾款之本票及未至申貸金融機構完成對保借款指定撥款手續之違約情事。惟查，依兩造於系爭買賣契約第5條第2項「第三期款（完稅款）」欄之約定，原告如需以系爭房地向金融機構辦理貸款以支付尾款，固應依系爭買賣契約第6條第4、5款之約定，開立擔保尾款之本票並辦妥相關之對保及指定撥款手續，然依系爭買賣契約第6條第4、5款之約定，上述開立擔保尾款之本票、辦妥相關之對保及指定撥款手續，應履行之期限分別為「繳稅前」、「完稅前」，而兩造就第三期「完稅款」之給付期限，乃係約定於稅單核發後5日內，而系爭房地稅單尚未核發，原告應給付第三期「完稅款」之期限尚未屆至，已詳如前述，系爭房地稅單既尚未核發，自無從「繳稅」、「完稅」，是原告應履行開立擔保尾款之本票、辦妥相關之對保及指定撥款手續之期限，自亦尚未屆至，原告就該開立本票、對保及指定撥款義務之履行，已無被告所指之遲延事實。況依系爭買賣契約第5條第3項「甲方（按即原告）若有遲延給付價金之情事，....若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方（按即被告）定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約」、第11條第1項「除本約有特別約定外，甲乙任一方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定七日以上期間催告仍未履行，雙方同意應由僑馥建經進行最終催告仍未履行或認證後，本約即生解除之效力，....」之約定，原告縱有給付遲延之事實，被告亦須依上開約定，定七日以上期間催告履行而未履行後，再經僑馥公司進行最終催告仍不履行時，被告方得解除系爭買賣契約，而被告並未舉證證明其曾定期催告原告履行，則被告逕為解除契約之意思表示，顯違反系爭買賣契約第5條第3項、第11條第1項之約定，亦不生解除契約之效力。至被告請求傳訊證人官坤滕，以證明被告曾以委由官坤滕以口頭向代書為解除系爭買賣契約之意思表示之事實部分，微論被告抗辯以口頭為解除契約意思表示之相對人為代書，並非原告，該意思表示已難認對原告生效，且該意思表示縱已到達原告，亦違反兩造於系爭買賣契約第5條第3項、第11條第1項關於解除契約之前述約定，無從生解除契約之效力，故無傳訊之必要，附此敘明。
三、基上，原告就系爭買賣契約之履行，並無給付遲延之事實，被告抗辯分別於101年12月25日以口頭、於101年12月29日以台中西屯郵局第845號存證信函對原告為解除兩造間系爭契約之意思表示，均不生解除契約之效力，已詳如前述，被告既以上揭存證信函為解除契約之表示，自屬拒絕履行系爭買賣契約之表示，被告在原告就系爭買賣契約之履行並無違約事實下，無端為解除契約之意思表示，拒絕依約履行，自屬違約，而原告於101年12月30日收受上揭存證信函、得知被告拒絕依約履行後，為繼續履行系爭買賣契約，旋聲請調解，兩造於102年1月15日至臺中市西屯區調解委員會就系爭契約所生糾紛進行調解，於調解不成立後，原告復於102年1月18日以102年群胤字第007號律師函催告被告應於函到5日內依約履行系爭契約，否則解除系爭契約，被告於102年1月23日收受上揭律師函後仍未依約履行，再經僑馥公司於102年2月25日以僑馥（102）字第021號函通知兩造應依約履行系爭契約，原告於102年2月27日、被告於102年2月27日收受上揭僑馥公司函等事實，均為兩造所不爭執，亦如前述，並有調解聲請書附卷可稽，雖原告上揭律師函催告履行所定之期限為5日，未達系爭買賣契約第11條第1項所定之7日，然迄原告提起本件訴訟之102年3月18日早已逾7日之期間，原告自已得解除契約（最高法院90年台上字第1231號判例意旨參照），則原告依系爭買賣契約書第11條第1項之約定，以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，於法自屬有據，而被告係於102年3月26日收受本件起訴狀繕本，有送達證書在卷可按，兩造間系爭買賣契約於102年3月26日因原告為解除契約之意思表示，而生解除之效力，可堪認定。
四、兩造間系爭買賣契約既因被告違約拒不履行，而經原告於102年3月26日合法解除，則原告依系爭買賣契約第11條第3項「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」之約定，請求被告返還已收價金416萬元，於法自屬有據，應予准許。又原告依上開約定，固亦得請求被告給付懲罰性違約金，惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號判例意旨參照），約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院51年台上字第19號判例意旨）。原告請求被告給付與已付價金同額即416萬元之懲罰性違約金，其金額已達系爭房地買賣總價金之4分之1，衡之現今不動產市場雖呈榮景，然兩造自締約迄系爭買賣契約解除時止，期間未達一年，系爭房地價值縱有上漲，亦非大幅上漲，及兩造於系爭買賣契約原約定預估於101年12月底付清尾款、交屋，系爭買賣契約解除時點距兩造原約定之標的物交付時點非長，並參照內政部地政司公告、經行政院消費者保護會會議通過之「成屋買賣契約書範本」第11條關於買賣雙方違約之處罰，違約金金額均以不超過房地總價款百分之15為限，認原告請求之懲罰性違約金金額顯屬過高，應將兩造懲罰性違約金之約定，酌減為170萬元方為適當。至原告另以其購買系爭房地係欲作為公司經營之用，因被告拒絕履約，原告向他人承租不動產以經營事業，主張自102年1月1日起，受有每月須支出租金1萬8千元、共10萬8千元之損害部分，原告雖提出房屋租賃契約書資為佐證，然依原告所提出之房屋租賃契約書所示，該租賃契約之承租人為訴外人 陳俊彥 ，原告僅為連帶保證人，並非承租人，且依該租賃契約書所示，陳俊彥承租之房屋係部分作為「南方鳥數位資訊」使用、部分則係供其居住使用，與原告所提出其合夥事業「南方之鷹資訊社」亦無關聯，則原告主張其受有支出租金之損害，難認為真正，原告請求被告賠償租金之損害，無從准許。合計被告應給付原告之金額為586萬元（計算式：應返還之價金416萬元＋懲罰性違約金170萬元＝586萬元）。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之前述價金返還等債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而於102年3月26日送達被告，有送達證書可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即102年3月27日起，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合。
六、綜據上述，原告依系爭買賣契約第11條第3項之約定，請求被告給付586萬元，及自102年3月27日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，分別為假執行及免為假執行之聲請，就原告勝訴部分，核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國102年9月23日
民事第二庭法官呂麗玉正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月23日
書記官廖健雄