裁判字號：臺灣高等法院臺中分院104年建上更(二)字第20號民事判決
裁判日期：民國105年01月12日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決104年度建上更㈡字第20號上訴人 李柏壯 被上訴人太子建設開發股份有限公司法定代理人 鄭高輝 訴訟代理人 甘龍強 律師複代理人 蔡嘉容 律師上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民國100年5月26日臺灣臺中地方法院99年度訴字第1948號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院於104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用（除確定部分外），由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人於民國93年12月30日與被上訴人簽訂房地預定買賣合
約書（下稱系爭買賣契約），購買被上訴人坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地上所興建之「劍橋四季」大樓（下稱系爭大樓）劍橋區Ｌ棟8樓房屋與基地持分及地下第一層編號第197號汽車停車位，總價金新臺幣（下同）580萬元。系爭大樓興建完竣後，被上訴人購買之房屋經編定為臺中市○○區○○段○○○○○號，門牌號碼臺中市○○區○○○路○段○○○○○○號8樓之2，土地所有權應有部分為10000分之45（以下合稱系爭房地）。94年3月被上訴人就系爭大樓地下室第三層停車位，將原先規劃全區三分之二變更為全區開挖，以增加31個停車位，而各層汽車停車位平面圖為買賣契約之附件8，被上訴人通知已購客戶攜買賣契約以更換地下第三層停車位平面圖。惟上訴人於被上訴人公司人員將變更後之地下第三層停車位平面圖貼在原平面圖上欲蓋用上訴人印章時，為上訴人所拒絕。嗣因上訴人拒絕更換上揭地下第三層停車位平面圖，被上訴人盡力協商，但因上訴人堅持而無結果。被上訴人增加地下第三層停車位，係應客戶需求而為該項規劃之變更，須耗費龐大成本，原無不法利益，而原先之承購戶，就該項規劃之變更，亦未受有損害。
被上訴人於96年8月6日對上訴人發出交屋通知，上訴人於96
年8月8日以存證信函拒絕，被上訴人再於96年8月27日寄發存證信函，表明上訴人經通知交屋已逾15日仍未辦理交屋，催促上訴人於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除系爭合約，不另通知。上訴人於96年8月28日收受該催告函，仍於96年8月31日及96年9月1日以存證信函向被上訴人表明不同意解除系爭合約。嗣被上訴人於97年12月12日向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）起訴請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，經臺中地院97年度訴字第3174號判決被上訴人敗訴，被上訴人不服提起上訴，經本院以98年度上字第395號判決認定被上訴人不能證明確已通知上訴人辦理銀行貸款，因此不能認為上訴人有拒絕支付尾款之情，因而維持一審所為被上訴人敗訴之判決，被上訴人就該判決未提上訴而確定。
上開判決確定後，被上訴人於99年2月24日將「個人資料繳
交及貸款申請通知」連同「貸款確認書」、「劍橋四季暫收款一覽表」寄交上訴人，催告上訴人辦理銀行貸款，請上訴人及保證人於99年3月8日前繳交個人資料以便辦理銀行貸款，上訴人於99年2月25日收受該等資料。上訴人嗣於99年3月3日以存證信函責怪被上訴人，並要求被上訴人「存誠意務實進行協商」，「期能儘速圓滿解決紛爭」。被上訴人收受上訴人上開存證信函當日（99年3月4日）即向臺中市西屯區調解委員會申請調解，經該會通知於99年3月12日進行調解。而被上訴人上開辦理銀行貸款之催告期限屆至，上訴人仍未前來辦理，被上訴人乃於99年3月9日寄發存證信函，再次催告。至99年3月12日，經調解不成立，當日上訴人並交付信函與被上訴人，其內容大抵為責怪被上訴人違背誠信作為非法，其中並提及於簽立合約時已經將個人資料交付被上訴人。惟兩造簽約時，上訴人僅交付身分證影本而已，並未交付銀行貸款所需之個人資料，上訴人所述顯然不實。上訴人嗣於99年3月12日再發存證信函，責怪被上訴人指派參與調解之職員層級過低，並要求被上訴人務實協商。被上訴人於99年3月22日對上訴人發出存證信函，再次催告上訴人於99年3月30日前將銀行貸款所需資料繳交清楚，否則依買賣合約第7條第3款約定，應於接到交屋通知之日起15天內一次付清尾款及暫付款共5,385,000元。99年3月30日，被上訴人收受上訴人於前一天所寄之信函，其內容不外責怪謾罵。99年3月31日，被上訴人對上訴人發出交屋通知，但遭上訴人拒收而退回。99年4月8日，被上訴人以存證信函催告上訴人於99年4月23日前，攜帶身分證正本、印鑑章及交屋款5,385,000元前來辦理交屋，經上訴人拒收退回。99年4月29日，被上訴人再以存證信函催告上訴人於99年5月7日前備齊證件及尾款辦理交屋，上訴人於翌日（99年4月30日）收受該存證信函，但並未依催告履行。被上訴人於99年5月13日發出存證信函表示解除契約，上訴人則於99年5月21日發函，對被上訴人多所責怪謾罵。嗣被上訴人因先前之解約有催告期間不足之疑慮，再於99年7月22日寄發存證信函，敘明被上訴人於99年4月29日發函通知於99年5月7日前備齊證件繳納尾款與暫付款辦理交屋，惟逾期已二個半月，未見履行，爰再次催告，請於函到七日內履行，逾期不履行，系爭買賣契約即告解除，不另通知。上訴人於99年7月22日收受該函，並於99年7月26日回函，但催告期滿（99年7月29日），上訴人仍未履行，故被上訴人上開解除契約之意思表示發生效力，兩造間之系爭買賣契約因而解除。本件上訴人一方面表明其不願解除契約，一方面拒絕依被上訴人之催告履行契約，被上訴人不得已而解除契約，上訴人則回函表示不認同。此種情形，被上訴人與上訴人間關於系爭買賣契約之存否既有爭議，使被上訴人關於系爭買賣契約之私法上地位陷於不安狀態，故有以確認之訴排除此不安狀態之必要，爰提起本件確認之訴，請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在。
上訴人向被上訴人購買系爭房地，依系爭買賣契約約定之面
積（即主建物25.82坪、陽台5.37坪、雨遮0.96坪、共用部分11.56坪、停車位8.5坪，合計52.21坪），與保存登記之面積（即主建物26.23坪、陽台5.19坪、雨遮0.8坪、共用部分11.75坪、停車位8.5坪，合計52.47坪）並無短少。至於上訴人所購買系爭房地之基地持分，依系爭合約書第3條第1項約定為「其應有權利範圍，以地政機關核發建物測量成果圖主建物之總面積，與本件買賣標的之房屋其區分所有全部主建物之總面積比例持分之」，則各承購戶之基地持分，只在主建物面積與各承購戶全部主建物之總面積二者之一或均有變動時，基地持分始有可能變動，故地下室停車位面積之變動，不可能使基地持分有所變動。
按債權人就買賣價金所為之過大催告，僅該超過部分不生效
力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力。本件兩造所訂買賣契約，就令祇訟爭土地部分有效，上訴人催告被上訴人給付二、三期價款，亦僅超過該土地應付價款部分不生催告之效力。如被上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂上訴人據此所為解除該部分之買賣契約，不生效力」（最高法院有70年台上字第3159號判例參照）。本件縱認被上訴人將系爭大樓地下第三層停車位之數量規劃增加，屬物之瑕疵，被上訴人應負擔保之責，但按其情形，解除契約有失公平，且上訴人亦確定不解除契約，則上訴人僅得主張減少價金，故被上訴人催告上訴人給付買賣價款，就原價金數額扣減應減少價金數額之餘額部分仍生催告效力，依上揭最高法院判例意旨，上訴人未依限給付應付部分之價款，尚不能謂被上訴人據此所為解除該部分之買賣契約不生效力。
末按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前
，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院著有50年台上字第1550號判例可供參照。而所謂行使同時履行抗辯權，係指向對方表明，在對方尚未為對待給付之前，拒絕向對方為給付而言。本件被上訴人係以上訴人給付遲延而解除系爭買賣契約，被上訴人所主張之給付遲延，係指上訴人就交付銀行貸款資料以辦理銀行貸款，以及交付尾款辦理交屋，經被上訴人催告履行而遲延不為履行而言。被上訴人催告之情形如下：⑴被上訴人於99年2月24日發函通知上訴人交付貸款資料，上訴人於99年2月25日收到，但上訴人未依催告繳交貸款資料。⑵被上訴人於99年3月22日發函催告上訴人於99年3月30日前將銀行貸款所需資料繳交清楚，否則依系爭買賣契約第7條第3款約定，應於接到交屋通知之日起15日內一次付清尾款及暫付款共5,385,000元，上訴人於99年3月29日以前收到。⑶被上訴人於99年4月29日以台中文心路郵局第1085號存證信函催告上訴人於99年5月7日備齊證件及尾款辦理交屋，上訴人於99年4月30日收到，但上訴人尚未履行。⑷被上訴人於99年7月22日再以台中文心路郵局第1990號存證信函催告上訴人於7日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不另通知。上訴人於同日收到該存證信函。而上訴人於被上訴人催告履行時，既未表明在被上訴人修補瑕疵以前拒絕自己應為之給付，此種情形，自應認上訴人未曾行使同時履行抗辯權。依上揭最高法院判例意旨，則上訴人縱有同時履行抗辯權，惟其未經行使，自仍發生遲延責任之問題。因此，被上訴人以上訴人給付遲延而解除系爭買賣契約，自屬適法有效。至於上訴人於本院前審雖曾抗辯稱：被上訴人未依約交屋，伊即無義務配合繳款云云，但此係在上訴人遲延給付，被上訴人解除契約之後，自不影響契約已經解除之效力。
綜上所陳，原判決確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在
，自屬正確無誤，上訴人之上訴為無理由。並聲明：駁回上訴。
貳、上訴人抗辯：本件屬先售後建之建案，被上訴人自簽約至完工交屋，包括
施工建造過程，各項相關作為是否實際依循誠信、公道、公平，對於消費者合法權益之確保至為重要。惟被上訴人於兩造簽約後，在建築基地上另行開挖擴建之樓地板及其面積，係被上訴人片面違約，且未登載於兩造系爭合約規劃設計中，新增樓地暨地板面積產權，係被上訴人違約，於上訴人所購買持分而所有之基地上，自行變更設計違約施工開挖，新增樓地地板面積產權完全納入被上訴人合法所有，已違反誠信原則。遑論，被上訴人後續再以偽改系爭合約書預設陷阱之相關內容，強制壓迫上訴人解除，確以不當手段占有擴建新增車位之合法權益，被上訴人公開造假、虛偽宣傳之行為，已違反公平交易原則。甚者，被上訴人堅持解約退還上訴人款項期間，適逢房地產景氣大漲，被上訴人實際催告上訴人繳款履約時期，亦適逢房地產景氣蕭條下滑時點，且該時點已逾越合理交屋時點即已逾工程竣工後半年，被上訴人所為已違反善良風俗，並失社會公信。
上訴人於得知被上訴人違法擴建變更工程時，多次向被上訴
人提出異議，請其於未經合法程序取得買方同意前，不應逕自進行工程。惟被上訴人不願公道面對買方質疑之問題，或以不合比例原則補償方案要求買方接受，嗣稱大部分客戶均已完成合約書條文修改，僅餘少數未更新，必須趕快辦妥，況修改地下室停車位的擴建，對客戶權益無損害。甚者要求上訴人繳款云云。經上訴人一再向被上訴人表達因被上訴人本身過失，竟以解約懲罰上訴人，並無法解決問題，被上訴人仍置之不理，強行解除系爭房地買賣契約，於法不合。蓋本件係因被上訴人未依兩造系爭合約簽約時之原設計圖履約，屬可歸責於被上訴人之事由。遑論，本件被上訴人已於前案確認買賣關係不存在事件受敗訴確定之既判力拘束。
被上訴人違反買賣契約書，於地下三層之無設置停車位之共
用區域逕自變更增劃31格停車位，並且再行重複售出，已就地下各層原有車輛停泊、進出之交通效率暨公共安全造成影響，實屬重大瑕疵。而上訴人係基於上開認知，故於被上訴人催告若仍拒決受領則解除買賣契約並沒收已給付之買賣價金之恫嚇下，仍拒絕給付價金，原審判決稱謂瑕疵輕微，顯有違誤。
依最高法院發回意旨，上訴人曾於原審主張被上訴人未依約
交屋，上訴人即無義務配合繳款，即於被上訴人未合法解除系爭合約以前，上訴人已依法行使同時履行抗辯權，自可免除買賣價金給付遲延之責任，從而被上訴人解除系爭買賣契約為不合法，其訴應予駁回。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，而予准許，併駁回上訴人所提之反訴。上訴人不服提起上訴，經本院前審就本訴部分維持第一審所為確認兩造間系爭買賣關係不存在之判決，並就反訴部分維持第一審所為上訴人請求逾561,000元本息部分敗訴之判決，而駁回上訴人該部分之其餘上訴及追加之訴。上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院就本院前審判決駁回上訴人對被上訴人請求確認兩造間之買賣關係不存在之上訴部分廢棄發回本院，上訴人之其餘上訴部分則予駁回而確定（該確定部分，非本院審理之範圍）。上訴人於最高法院廢棄發回後，於本院上訴聲明為：1.原判決廢棄；2.被上訴人於第一審請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在部分駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：上訴人於93年12月30日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，購買
系爭房地，總價580萬元。迄95年3月20日，上訴人已支付第一期到第五期款。
94年3月間，被上訴人就系爭大樓地下室第三層停車位，將原規劃全區三分之二變更為全區開挖，以增加31個停車位。
兩造間信件等往來：
1.上訴人於95年1月22日以台中英才郵局第1873號存證信函向被上訴人表示於未經合法程序取得買方同意前，不應逕行工事。
2.上訴人於95年9月29日寄發大湖郵局第68號存證信函予被上訴人，表示：9月初致電貴臺中分公司，請勿拖延應將95年9月繳費通知寄予本人俾利繳費，敬請貴公司依法妥適處理，本人之聲明與要求均為合理並合法，若仍抱持違規、閃短之心態，一切法律責任及後果應由貴公司自負。
3.上訴人於96年1月20日以台中西屯郵局第32號存證信函，寄交2萬元支票繳付第六期款。
4.被上訴人於96年8月6日對上訴人發出交屋通知。
5.上訴人於96年8月8日以大湖郵局第38號存證信函拒絕交屋。
6.被上訴人再於96年8月27日以台中法院郵局第2942號存證信函，表明上訴人經通知交屋已逾15日，仍未辦理交屋，催促上訴人於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除系爭買賣契約，不另通知。
7.上訴人於96年8月28日收受該催告函，仍於96年8月31日及96年9月1日，分別以大湖郵局第44號、台中西屯郵局第566號存證信函向被上訴人表明不同意解除契約。
8.99年2月24日被上訴人通知上訴人交付貸款資料，99年2月25日上訴人收到，但上訴人未繳交貸款資料。
9.99年3月22日，被上訴人催告上訴人於99年3月30日前交銀行貸款所需資料繳交清楚，否則依系爭買賣契約第7條第3款約定，應於接到交屋通知之日起15日內一次付清尾款及暫付款共5,385,000元，上訴人於99年3月29日以前收到。
⒑99年4月29日被上訴人以台中文心路郵局第1085號存證信
函催告上訴人於99年5月7日備齊證件及尾款辦理交屋，上訴人於99年4月30日收到，但上訴人尚未履行。
⒒99年7月22日被上訴人再以台中文心路郵局第1990號存證
信函催告上訴人於7日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不另通知。上訴人於同日收受該存證信函。
伍、得心證之理由：按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終
結前之狀態而生，故在確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之事實，並不受其既判力之拘束，最高法院39年台上字第214號判例要旨可資參照。本件被上訴人前曾起訴請求確認兩造間系爭房地之買賣關係不存在，經臺中地院97年度訴字第3174號及本院98年度上字第395號判決，以被上訴人不能證明已合法通知上訴人辦理銀行貸款，難謂上訴人有拒絕交屋之情事，故上訴人並無履行遲延之情形，被上訴人主張解除系爭買賣契約自屬無據為理由，駁回被上訴人之訴，業據原審調取上開案件之卷宗核閱屬實，並有上開判決在卷可憑。被上訴人於上開案件判決確定後，已另行通知上訴人辦理銀行貸款，嗣並催告上訴人給付尾款，被上訴人於催告期滿解除契約後，再行提起本件訴訟，即係依據前案確定判決事實審言詞辯論終結後所發生之事實為主張，自不受前案判決既判力之拘束，而不違背一事不再理原則，故被上訴人所提之本件訴訟，自屬合法。
按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵
害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴。兩造間就系爭房地之買賣契約是否已經解除有所爭議，被上訴人主張如不訴請確認，則其就系爭房地買賣契約之私法上地位即陷於不安狀態，於私法上之地位有受侵害之危險，故被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣契約關係不存在，即無不合。
上訴人向被上訴人購買之系爭房地，依系爭買賣契約書第3
條第2項約定，其房屋面積為：主建物（室內面積）25.82坪、陽台5.37坪、雨遮0.96坪、共同使用（公共設施）11.56坪，共計43.71坪；依系爭買賣契約書第2條第3項、第3條第3項所載，上訴人所購買之停車位為地下第一層編號197號之法定平面式停車位面積8.5坪。而系爭房地保存登記之面積，為主建物86.71平方公尺（約26.23坪）、陽台17.15平方公尺（約5.19坪）、雨遮2.64平方公尺（約0.8坪）、共用部分不含停車位38.86平方公尺（約11.76坪）、停車位（編號197號）28.11平方公尺（約8.5坪），係超過契約所約定之面積，此有系爭合約書、建築改良物登記簿謄本附於原審卷㈠第11頁背面、第33頁可稽。又依系爭買賣契約書第3條第1項約定，基地權利範圍為：「以地政機關核發建物測量成果圖主建物之總面積，與本件買賣標的之房屋其區分所有全部主建物之總面積比例持分之」（參見原審卷㈠第11頁背面），故各承購戶之基地應有部分，只在主建物面積與各承購戶全部主建物之總面積二者之一或均有變動時，基地應有部分始可能變動。至於被上訴人將系爭大樓地下室第三層停車位原先規劃全區三分之二變更為全區開挖而增加31個停車位，其所增加者為停車位之面積，並非增加主建物之面積，依前述約定，對於各承購戶之基地應有部分自不生影響。而系爭房屋之基地即坐落土地亦經登記為臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地應有部分10000分之45（參見原審卷㈠第33頁），自應認為符合系爭買賣契約之約定。
依被上訴人提出之系爭買賣契約書附件八、變更前後地下三
層平面圖所示（參見原審卷㈠第24、25、35、36頁），被上訴人原設計之地下一層至三層之停車位合計224個（參見原審卷㈠第24、25頁），被上訴人嗣後將地下室第三層停車位由原先規劃全區三分之二變更為全區開挖，而在地下室第三層增設編號225至255等共31個法定停車位（參見原審卷㈠第36頁）。被上訴人於建築系爭大樓完成後取得系爭大樓之使用執照，而完成包含上訴人所購買系爭房屋（含停車位）之建物登記，可見前述之增設法定停車位，應非違反建築技術規則設計施工編之規定，尚非於法不合。上訴人所購買之編號197停車位是在系爭大樓地下第一層離停車場出入口不遠處（詳見原審卷㈠第24頁地下一層汽車停車位平面圖），而被上訴人所增設之31個停車位雖位於系爭大樓地下第三層，惟因均屬同一停車場而須使用共同之出入口，且上訴人購買之編號197停車位，其使用者自該停車位前之通道（該通道非增設車位之車主行駛必經之處）須駛入通往停車場出入口之通道始能到達停車場出入口，該段通道雖然不長，且每位車主每日進出停車場出入口及該段通道之次數及時間均應有限，惟仍可能因被上訴人增設31個停車位，導致停車場內進出車流量增加，造成編號197停車位買受人在使用上之不便利，致該停車位之通常效用及價值略有減損致而有瑕疵。系爭房屋買賣之總價（含停車位）為580萬元，土地部分價款為232萬元、房屋部分價款為348萬元（參見原審卷㈠第12頁），依房屋面積與停車位面積比例計算，該停車位之瑕疵，經審酌被上訴人原設計之車位為224個，嗣增設31個車位，所增加之地下停車場車流量約為10%，及前述增設車位對於上訴人所購編號197車位之影響，認該車位所減少之價值應以56,656元為適當（計算式3,480,000×8.5/《8.5+43.71》×10%=56,656）。
買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契
約或請求減少價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。而所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念，買受人不得解除契約而僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常係屬輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，不得拒絕給付全部之價金，始符誠信原則。尤其不動產買賣之價值不菲，內部物件眾多，輕微瑕疵在所難免，更應遵循此一原則。上訴人所購買之系爭房屋及停車位均經被上訴人建築完成，其面積、位置均符合系爭買賣契約之約定，已如所述。系爭買賣契約之停車位部分，雖因被上訴人於系爭大樓地下第三層增設31個停車位而有前述瑕疵，然其因此減少之價值約56,656元，僅占買賣總價580萬元之百分之0.98，故該瑕疵尚屬輕微，上訴人如據此解除契約，對於被上訴人所生之損害重大而顯失公平，故上訴人依前開規定，僅得請求減少價金，不得拒絕給付全部價金，或拒絕受領被上訴人之給付或主張解除系爭買賣契約。
買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。茲查，系爭買賣契約第12條約定：
「本房屋之建築工程預定於93年12月26日前正式開工後540個工作天內完工，以上所稱完工係以台中市政府工務局發給建築物（房屋）使用執照為完工及合格標準。…」（參見原審卷㈠第14頁背面）。第14條第1項約定：「點交事項：買方經賣方通知於15日內交屋後，應於該15日內先按約履行下列各款規定之義務，取得賣方簽發之遷入許可憑證後，始得辦理交屋遷入。㈠依本約第6條、第7條之規定付清買賣全部自備款，並依貸款辦法辦妥貸款手續，若無須辦理金融機構貸款，應繳清該貸款部分之全部金額。…」。又依系爭房屋之建物登記第二類謄本所示，系爭房屋之建築完成日期為95年12月5日，登記原因發生日期亦為95年12月5日，登記日期為96年1月4日（參見原審卷㈠第33頁），故被上訴人於95年12月5日建築完成系爭大樓，並於96年1月4日完成第一次所有權登記後，於96年8月6日通知上訴人於96年8月9日前往被上訴人公司辦理交屋手續（參見原審卷㈠第37頁），上訴人則於96年8月8日以大湖郵局第38號存證信函拒絕於被上訴人通知2日內前往完成交屋手續（參見原審卷㈠第41頁）；被上訴人再於96年8月27日以台中法院郵局第2942號存證信函表示上訴人經通知交屋已逾15日仍未辦理交屋，催促上訴人於函到後7日內辦理交屋，如屆期未辦理，即解除系爭買賣契約，不另通知（參見原審卷㈠第43、44頁），上訴人於96年8月28日收受該催告函，於96年8月31日及96年9月1日分別以大湖郵局第44號、台中西屯郵局第566號存證信函向被上訴人表明應儘速將本案向法院提起訴訟，由法院裁判（參見原審卷㈠第45～48頁）。基上，被上訴人固於於96年8月6日通知上訴人辦理交屋手續，惟本件交屋尚須上訴人完成銀行貸款手續或繳清該貸款部分之全部金額，始可交屋，固被上訴人雖已通知上訴人前往辦理交屋手續，卻未合法通知或催告上訴人辦理銀行貸款手續或繳清該貸款部分之全部金額，故尚難認上訴人有拒絕給付該部分價金或拒絕受領系爭買賣標的物之情事。
被上訴人雖於96年8月6日通知上訴人前往辦理交屋手續，惟
未合法通知或催告上訴人辦理銀行貸款手續或繳清該貸款部分之全部金額，被上訴人亦因上訴人未辦理貸款手續及未繳清該貸款部分之全部金額而未交付系爭房地及移轉所有權予上訴人。被上訴人嗣於99年2月24日通知上訴人交付貸款資料（參見原審卷㈠第58～61頁），99年2月25日上訴人收受該通知（參見原審卷㈠第62頁），惟上訴人仍未繳交貸款資料，僅於99年3月12日以台中福安郵局第161號存證信函回覆謂：「…貴公司雖總是稱『秉持著誠意同意進行協商』，但於今日之協商中，除了只派遣一位半途才涉辦之職員出席外，連一位有起碼決定權的分公司主管都沒有！並長期均以極不符比例原則方案，或是企圖以解約等等方式，不斷欲搪塞、打發消費者！由貴公司這些行徑，對照稱述『秉持著誠意同意進行協商』之說，再再呈現貴公司犯後之心態，是誠、是偽，已分明！惟本人仍苦口持續呼籲貴公司，應儘速對太子非法侵害消費者合法權益，造成權益損失部分，應速聚焦、務實協商，並且依法、合理、合情，負責賠償，以期圓滿解決爭端，莫再蹉跎任令爭端持續、無限延宕！」等語（參見原審卷㈠第72頁）。被上訴人再於99年3月22日催告上訴人於99年3月30日前交銀行貸款所需資料繳交清楚，否則依系爭買賣契約第7條第3款約定，應於接到交屋通知之日起15日內一次付清尾款及暫付款共5,385,000元（參見原審卷㈠第73、74頁），上訴人於99年3月29日以前收到，並以書函回覆略謂：「…本人為維護自身合法權益不受建商不法侵害，從而依法理情對建商不斷表達相關詳細說明及申訴…。鑑於奸商心態既非公道與誠信，實為重利輕義、漠視司法之投機僥倖者，挾大企業之名與行銷宣傳，卻實行宵小之徑，『掛羊頭賣狗肉，有如披羊皮之狼』，令知情者厭惡！本案一再延宕，熟致之？！奸商作為明顯亟待國家司法以規矩！現今工商社會商貿頻繁，誠信與公義為芸芸大眾日常交易所憑倚，也是保障人民合法權益的最後一道防線！本人為維護合法權益不受賣方非法侵害，在與貴公司不得不長期交涉之過程中，賣方持續以無視誠信之作為回應，令買方精神、體力上等長期持續承受煎熬及苦痛，實已逾可忍受極限，心中憎惡建商，難再生期待、信任！忍無可忍至於今，眼見賣方仍因循偽誠，被迫不得不，斷然將本案提交司法公鑑與調查，以期討回公道與正義！」等語（參見原審卷㈠第75～78頁）。被上訴人再以99年4月29日台中文心路郵局第1085號存證信函催告上訴人於99年5月7日前備齊證件及尾款辦理交屋，如逾期不履行，賣方得解除契約，已繳價款沒收作為違約金（參見原審卷㈠第85頁），上訴人於99年4月30日收到（參見原審卷㈠第86頁），但上訴人尚未履行。被上訴人再以99年5月13日台中文心路郵局第1255號存證信函通知上訴人於99年5月11日逕行解約，上訴人所繳價款沒收（參見原審卷㈠第87頁），上訴人於99年5月21日以前收受該存證信函，並以書函回覆略謂：「…太子建設公司應該了解，有些人（或企業），注重誠信、公道，一言既出、肆馬難追，故一言九鼎；同樣的，有些人（或企業、組織），表面雖稱誠信，但實際作為卻竟是一掛羊頭賣狗肉，言行不實又不一，如何讓人信任及尊重？！其所言，所主張，本實常非基於誠信，故是否具有公信？是否有效？再再皆猶如『放羊的孩子之言』，讓人無法相信與信賴！…大子建設本身正是這樣一個典型的偽誠信組織！以上嚴肅之指控，想必太子建設不敢－公開的及大聲的否認！（因為心虛！）本人歡迎、並且敦促太子建設－應儘速追究本人關於上述指控之法律責任！釐清本案買、賣雙方之責任！同時，亦敦請臺灣臺中地方法院檢查署，基於維護社會公平交易秩序、良善交易風俗，暨打擊商業犯罪奸佹等，惠應積極調查本案始末，以昭社會公義、公道。而對於上述關於太子建商之各項指控，本人願負完全的法律責任！」（參見原審卷㈠第88、89頁）。被上訴人於99年7月22日再以台中文心路郵局第1990號存證信函催告上訴人於7日內履行，逾期不履行，買賣契約即告解除，不另通知，上訴人於同日收受該存證信函（參見原審卷㈠第90～92頁），並於99年7月26日以書函回覆略謂：「『誠信與公道』是本案買、賣雙方欲根本解決爭端，唯一的原則與依據，故而在此，仍然敬請太子建設能依據上述原則，並且聚焦建商在本案中－曾經持續傷害買方合法權益之事實，秉持誠意與消費者進行公道協商，才是解決爭端之正途（也是唯一的途徑）。再次呼籲太子企業－確應鄭重本於商業誠信與良知，儘速聚焦協商解決本案爭端，切莫執迷不悟，一再鑽牛角尖，妄圖以二面手法鑽營法律漏洞以致一錯再錯！」（參見原審卷㈠第93頁）。
上訴人雖主張其於被上訴人催告履行繳納契約尾款及交屋期
間，已對被上訴人就系爭房地之瑕疵主張同時履行抗辯權，故可免除買賣價金給付遲延之責任云云。惟按雙務契約當事人之請求權係互相獨立，僅其實現因他方當事人行使抗辯權而互相發生牽連而已。雙方當事人均享有同時履行抗辯權，縱一方當事人未依債務本旨提出自己之給付，係就自己所負債務，應否負給付遲延責任之問題，仍非不得催告他方履行所負之債務，他方在未行使同時履行抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後，始能免責。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，為民法第254條所明定。而解除權之行使，有溯及的消滅契約之效力，即其契約視為自始未成立（最高法院96年度台上字第322號民事裁判要旨參照）。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號民事裁判要旨參照）。本件被上訴人於99年2～7月間多次催告上訴人交付貸款資料、付清尾款及備齊證件辦理交屋，而上訴人於收受被上訴人之催告信函後，均以空泛而語帶指責之內容回復被上訴人，並未具體指明被上訴人就出賣系爭房地應負之瑕疵擔保責任或債務不履行責任之內涵為何（如地下第三層回復為原先規劃之全區三分之二，或減少價金，或賠償損害等），被上訴人於此情形下，實難具體回應上訴人之需求以補正買賣契約之瑕疵，故上訴人上開回復內容，是否可認已行使同時履行抗辯權而得免負給付遲延責任，容非無疑。況且，被上訴人雖因增設31個停車位致系爭買賣契約存有瑕疵，但該瑕疵尚屬輕微，上訴人僅得請求減少價金，已如前述，故上訴人行使同時履行抗辯權而得拒絕給付部分，應僅限於減少之價金應自尾款中扣除而已，尚不得拒絕給付全部價金，如此始與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任相當。準此，被上訴人通知及催告上訴人辦理銀行貸款手續或一次付清尾款及暫付款共5,385,000元，雖未將前述瑕疵減少之價金予以扣除，被上訴人之催告僅就超過之部分（即前述瑕疵減少之價金）不發生效力，其餘部分仍發生催告效力（最高法院70年台上字第3159號判例參照）。
然上訴人於被上訴人合法定期催告，並表示逾期不履行則買賣契約即解除後，仍未給付買賣價金，自屬可歸責於上訴人之給付遲延，被上訴人據以解除契約，於法即無不合。從而被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。
綜上所述，原審就被上訴人請求確認兩造間就系爭房地之買
賣關係不存在部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年1月12日
民事第二庭審判長法官謝說容
法官張瑞蘭法官游文科以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官林振甫中華民國105年1月13日