裁判字號：福建金門地方法院103年簡字第1號民事判決
裁判日期：民國103年06月30日
裁判案由：返還租賃物
福建金門地方法院民事簡易判決103年度簡字第1號原告金門縣華僑協會法定代理人 楊耀芸 訴訟代理人 吳奎新 律師被告 彭火興 訴訟代理人 彭國書 律師上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國103年6月17日辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○○號地下一層及地上兩層建物全部遷讓返還原告。
被告應自民國一百零三年一月一日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參拾萬元。
訴訟費用新台幣壹萬玖仟參佰壹拾伍元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾肆萬參仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面按因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427條第1項第1款定有明文。本件原告依租賃契約、民法第450條第1項、第455條等規定起訴請求被告返還租賃物等事件，聲明並請本院依職權宣告假執行。故本事件依上開民事訴訟法第427條第1項第1款規定，本應適用簡易程序之訴訟事件，本院誤分為通常程序事件（103年度訴字第13號），經本院闡明後，原告仍依租期屆滿請求被告返還租賃物之法律關係請求，並未依民法第767條第1項規定，故本院將上開誤分通常程序之事件改分簡易案件，並依簡易程序予以審理，合先敘明。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告於民國99年9月12日將金門縣○○鎮○○路○○○號地下一層及地上兩層建物即華僑之家（下稱本件租賃物）出租予被告，租賃期間至102年12月31日止，每月租金新台幣（下同）10萬元，於每月5日以前繳納，雙方立有租賃契約書（下稱本件契約），此契約書第4條第3款明定：「乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，及第6條第2款：「乙方於終止租約或租期屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金」。
二、被告於102年11月間向原告總幹事 李錫民 表示因經營虧損，不願再承租，原告即召開理監事會三次，同意被告租期屆滿即收回，後因原告找到新的承租人，被告知悉後突然反悔表示要原告或新承租人給付600萬元之裝潢費用後才同意搬遷，並委託彭國書律師發函表示要續租，原告再於102年12月30日與被告協商，但因雙方有關租金之金額及租期無法談妥，協商破局，原告並當場請被告租期屆滿後立即搬遷，並委請律師發函請其搬離，惟其至今仍不願遷出，並仍每日繼續營業中。
三、按依兩造之租賃合約所約定，即然租期已於102年12月31日屆滿，兩造又未達成續租之約定，被告自已無權使用收益租賃物，為此爰依兩造所立租賃契約第4條、第6條及民法第450條第1項、第455條規定，請求：㈠請求被告應將坐落金門縣○○鎮○○路○○○號地下一層及地上兩層建物全部遷讓，返還原告，並自民國103年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣30萬元。㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢本件請依職權宣告假執行。
貳、被告之答辯
一、原告與訴外人 黃清 住訂立系爭房屋租賃期間為92年1月1日至99年12月31日，且原告於92年5月8日發函 黃清住 ，同意租期屆滿，租方提出續租有優先權，租金漲幅不得超過當年物價指數波動。嗣後承租人改為被告，並召開第十屆第二次常務理監事會議，於會務上報告，兩造同意原租賃契約主體變更並非重新締約，並修改合約，並因實際經營華僑飯店為被告，因此將契約回溯到98年1月1日起算，並同意延長至102年12月31日。從而92年5月8日同意租期屆滿，租方提出續租有優先權，資金漲幅不得超過當年物價指數波動等情，可同時拘束兩造。
二、原告與訴外人 洪和成 在租期屆滿前另行簽訂租賃契約，租期6年，租金調整為每月12萬元，因被告有優先續租權，但原告在租期屆滿前與第三人締約，未通知被告行使由優先承租權。
三、被告委任律師發函行使優先續租權，並依照原約定租金漲幅不得超過當年物價指數波動。
四、答辯之聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決願供擔保免為假執行
參、不爭執事項
一、黃清住、彭火興、 許玉昭 於92年8月25日簽訂股東協議書，內容「一、黃清住自民國92年1月1日起至民國99年12月31日止共7年，承租金門華僑協會所屬華僑之家經營旅館業務。
二、黃清住邀彭火興、許玉昭入股華僑之家之經營，並約定自民國92年7月1日起至民國99年12月31日止共6年6個月，三人共同經營華僑之家旅館，並共同分享權利與義務。」
二、金門縣華僑協會於92年5月8日發函黃清住，黃清住承租華僑之家之租期仍為7年，租期屆滿，租方提出續租有優先權，租金漲幅不得超過當年物價指數波動為準。
三、金門縣華僑協會第十屆第二次常務理監事會議於99年9月16日下午4時許開會，會議紀錄記載本次會議臨時召集，是因原房租簽約承租人黃清住改換彭火興，並就合約內容異議之處提出建議修改，同意會議室為彭火興借用當早餐使用。
四、兩造於99年9月12日簽訂租賃契約書。房屋所在地位於金門縣○○鎮○○路○○○號地下一層及地上兩層建物（即華僑之家），租賃期限自民國98年1月1日起至102年12月31日止，每月租金新台幣10萬元，於每月5日以前繳納。租賃契約書備註欄記載「原承租者黃清住在民國98年9月12日所簽，租賃契約經契約第7條第3款雙方同意更換簽約人。二、續簽契約者更換為彭火興，一切租賃事項依據新約續用，租賃期限自民國99年9月12日至民國102年12月31日止。」
五、本件契約第4條第3款明定：「乙方於租賃期滿應即將房屋遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或任何費用」，及第6條第2款：「乙方於終止租約或租期屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金」。
六、被告於102年11月29日委託彭國書律師以102大 尹國 字第0000000號函通知原告，表示要行使優先續約權，並要求原告依原約定，續租之租金漲幅不得超過當年物價指數波動。
七、被告於103年1月9日委託彭國書律師以103大尹國字第0000000號函催告原告，請原告出示與第三人洪和成簽訂之租賃契約作為被告行使優先續約權之締約參考事項。
八、原告於102年12月30日與被告協商，但因雙方有關租金之金額及租期無法談妥，協商破局，原告並當場請被告租期屆滿後立即搬遷，並委請律師發函請其搬離，惟其至今仍不願遷出，並仍每日繼續營業中。
肆、本院得心證之理由
一、兩造對於其等於99年9月12日簽訂租賃契約書，由被告承租原告所有之本件租賃物，租賃期限自98年1月1日起至102年12月31日止，每月租金10萬元，於每月5日以前繳納。租賃契約書備註欄記載「原承租者黃清住在民國98年9月12日所簽，租賃契約經契約第7條第3款雙方同意更換簽約人。二、續簽契約者更換為彭火興，一切租賃事項依據新約續用，租賃期限自民國99年9月12日至民國102年12月31日止。」等事實均不爭執，且有房屋租賃契約為憑（卷第42頁），堪認為真實。原告依本件契約第4條第1項第3款約定，主張被告於租賃期滿應將房屋遷讓交還原告，既經催討，被告均未返還，原告依兩造簽訂之租賃契約法律關係，請求被告返還本件租賃物，應有理由。
二、有關被告辯稱：「被告有權利優先承租華僑飯店」一情，為原告所否認，經查，本件契約備註欄記載「原承租者黃清住在民國98年9月12日所簽，租賃契約經契約第7條第3款雙方同意更換簽約人。二、續簽契約者更換為彭火興，一切租賃事項依據新約續用，租賃期限自民國99年9月12日至民國102年12月31日止。」等情，為兩造所不爭執，基於私法自治及債之相對性原則，兩造有關契約之權利義務，自依本件契約之內容履行，而非援用原告於92年發函黃清住之函文或租賃契約。故被告雖提出金門縣華僑協會於92年5月8日（92）僑通字第035號函：「訴外人黃清住，就黃清住承租華僑之家之租期仍為7年，租期屆滿，租方提出續租有優先權，租金漲幅不得超過當年物價指數波動為準。」認其對於本件租賃物有優先續租權，顯與本件契約之約定不符，應難採信。故原告主張依本件契約第4條第1項第3款規定，請求被告返還租賃物，為有理由，應予准許。
三、有關原告主張因被告於102年9月表示租賃期滿不再承租，故與訴外人洪和成訂約一情，為被告所否認。經查，原告上開主張，有證人洪和成證述「聽到黃清住之媳婦說被告不再繼續承租，並經他人介紹尋找原告之總幹事訂約，且出席原告之理監事會議後，簽訂租賃契約，訂約前後尚與被告洽談上開飯店設備等費用之轉讓可能性等詞（詳卷第19-28頁），經核上開證人之證詞與原告所提出之金門縣華僑協會第11屆第1次常務理監事於102年11月2日之聯席會議紀錄紀錄「因原承租人彭火興不再續租，同時許玉昭、黃清住也不想接手，彭火興同意出資1000萬元，就讓人經營…」等情節相符（卷第35頁），且被告亦自承被告當初簽訂契約亦係經金門縣華僑協會第十屆第二次常務理監事會議，於會務上報告而簽訂（詳卷第40頁），可知原告遇到本件租賃物有關租賃契約之簽訂變動，均會召開常務理監事會議，經常務理監事會議之決議，予以執行。本件被告要與訴外人洪和成訂約，亦係經常務理監事會議決議。如非被告提前告知原告租期屆期不再繼續承租，原告有何必要召開常務理監事會議討論本件租賃物，並做成紀錄之理，且被告上與訴外人洪和成討論租賃物設備轉讓費用，被告如無向原告租期屆滿表達不願承租之情，亦無向原告、訴外人洪和成協商本件租賃物之設備轉讓等費用之必要。足認被告確實向原告表示期滿不再續租明確。縱然被告未表示屆滿不再續租，承上所述，其亦無優先承租權，屆期更應依本件契約第4條第1項第3款規定，交還本件租賃物。
四、又被告陳稱其自103年1月1日起按月給付原告租金，雖提出金門華僑協會附設華僑之家在元大銀行開立之00000000000000號存款存摺為憑（卷第59頁），然為原告所否認，並辯稱其承租期間均以現金交付租金，並未存入銀行之紀錄，且該帳戶亦非原告所有之帳戶。經核原告名稱「金門縣華僑之家」，並非「金門華僑協會附設華僑之家」，尚難認定該存摺存入之現金為被告支付本件租賃物之租金，原告辯稱非其帳戶可採。被告除此之外，即未提出證據足以證明其於103年1月1日起已給付房租，故被告雖提出元大銀行上開存款存摺影本，亦難證明其於103年1月1日起已給付房租，原告有收受其房租之事實。故原告主張被告自103年1月1日起並未給付房租，應堪認定。
五、再按本件契約第6條第2款約定：「乙方於終止租約或租期屆滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租三倍計算之違約金」。本件租賃期間自98年1月1日至102年12月31日止，則被告應按本件契約之約定交還房屋，被告迄今未交還房屋，持續營業中，則自租賃期滿之翌日起即103年1月1日至清償日止，被告應支付按房租三倍計算之違約金，則本件房租為每月10萬元，3倍即為30萬元，有本件契約附卷可憑，原告請求被告按月給付30萬元，為有理由，應予准許。至於被告辯稱違約金過高一情，並未提出證據予以證明，審酌本件違約金額是否過高時，應就兩造約定之違約金、被告使用之獲益、違約造成之損害併為考量，始符公平情理。是本院審酌系爭租賃合約租期自98年1月1日至102年12月31日止，被告於屆期期滿前先表示屆期不再繼續承租，原告經常務理監事會議決議，與訴外人洪和成簽訂承租本件租賃物，因被告與洪和成就飯店之設備費用轉讓未達一致，竟屆期拒絕返還租賃物，持續在本件租賃物營業，造成原告對洪和成無法交付本件租賃物，衍生與第三人洪和成債務不履行之糾紛，及兩造於訂約當時約定支付房租三倍計算之違約金即30萬元之違約金，應已就各方因素加以審酌始為此約定，及原告因被告違反契約造成原告信譽受損及不便及其他社會經濟情況等一切情狀，認原告請求之違約金30萬元，尚屬妥適，故原告請求被告賠償之違約金為30萬元應予准許。
六、綜上所述，原告主張依租賃契約之法律關係，請求應將坐落門牌號碼金門縣○○鎮○○路○○○號地下一層及地上兩層建物遷讓返還原告，及自民國103年1月1日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣30萬元。均有理由，應予准許。
七、本件為簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。被告就其敗訴部分陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核尚無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列。
九、再按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核原告之請求為有理由，本件訴訟費用為第一審裁判費19,315元（原告支付）、證人旅費500元（被告支付，第12頁），總計19,315元，自應由被告負擔，爰依職權確定被告應負擔之訴訟費用如主文第3項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年6月30日
民事第一庭法官張珈禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年6月30日
書記官陳鴻璋