臺灣彰化地方法院員林簡易庭民事判決
95年度員簡字第217號
原 告 丙○○
大台中不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 戊○○
共 同
訴訟代理人 趙惠如 律師
複代理人 丁○○
共同送達
被 告 乙○○
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國95年11月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地其上新
建房屋B棟為原告丙○○所有，原告丙○○於民國95年2月委
託原告大台中不動產仲介經紀有限公司（下簡稱大台中仲介
公司）銷售，經原告大台中仲介公司於95年2月18日以新台
幣（下同）680萬元出售予被告，意思表示已屬一致，契約
即已成立，被告無從撤銷要約，被告辯稱已向大台中仲介公
司撤銷要約，原告否認之；縱被告曾向大台中仲介公司撤銷
要約然契約當事人是丙○○而非大台中仲介公司，大台中仲
介公司亦無代為受領該意思表示之權；另被告於要約之前多
次前往系爭房地勘查興建中系爭房屋品質，即已知為預售屋
而非成屋，被告辯稱不知是預售屋、資料不齊全等語並非事
實；而原告丙○○另曾因購買不動產違反簽約義務遭法院判
賠64萬元，任何人均應審慎為意思表示，而非事後任意反悔
，本件被告堅持不願簽署買賣合約書，經存證信函催告後被
告仍置之不理，依要約書第2條約定，應賠償購買總價百分
之四作為賣方及受託人損害之補償，故聲明求為判決被告應
給付272,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行等語
。
二、被告則辯稱：其在95年2月14日經由原告大台中仲介公司介
紹系爭不動產，在該公司職員甲○○、 徐琬翎 催促下簽署要
約書，並未提供要約書所載系爭房屋資訊讓被告攜回詳閱三
天，因要求原告大台中仲介公司提供房地產說明書等物未得
到適當回應，已於95年2月21日至大台中仲介公司撤銷要約
，原告大台中仲介公司職員甲○○、徐琬翎已接受此撤銷，
經詢問撤銷要約需辦何種手續，徐琬翎表示沒有東西可簽，
原告大台中仲介公司協理 余武錫 於3月4日時亦稱：那天你已
經撤銷要約，等於這件事情結束了，不必再覺得不滿等語，
另一職員徐琬翎亦於3月13日以電話向被告稱此一交易到此
結束，不會再有任何動作等語，且2月25日至3月8日之間報
紙上亦有系爭不動產之廣告，並於6月41日售出，足認原要
約已經撤銷，況且甲○○本來稱系爭不動產為成屋買賣，但
經余武錫稱應為預售屋買賣，並為此道歉，要約書是以成屋
介紹而簽立，然實際卻為成屋，對被告顯失公平才撤銷該要
約，又2月21日被告要求仲介出示要約書以確定原告丙○○
是否同意出售系爭不動產時，甲○○稱：坦白講，到目前為
止我們沒有拿你的要約給對方等語，何以嗣後有原告丙○○
於2月18日之簽署？此有偽造文書之嫌，故聲明求為判決駁
回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保聲請
宣告免為假執行等語。
三、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148
條第2項定有明文。依誠信原則，任何人主張權利時，不得
與其一向之行為相矛盾，如由權利人一向之行為足以判斷其
將不行使或主張某項權利時，則在相對人已信賴其不行使權
利後，權利人竟忽然又主張權利，則此種出爾反爾之前後矛
盾行為，即與誠信原則有違。經查：原告主張系爭不動產為
原告丙○○所有，並委託原告大台中仲介公司銷售，經原告
大台中仲介公司於95年2月18日以680萬元出售予被告，意思
表示已屬一致，契約即已成立，被告無從撤銷要約等語，雖
提出要約書為佐，並與證人甲○○、徐琬翎證述情節大致相
符，固堪信為真實；惟被告辯稱其在95年2月21日至大台中
仲介公司向職員甲○○、徐琬翎撤銷要約，徐琬翎亦於3月
13日以電話向被告稱此一交易到此結束，不會再有任何動作
，且2月25日至3月8日之間報紙上亦有系爭不動產之廣告，
並於6月41日售出等語，亦與證人甲○○、徐琬翎所證情節
相符，復有土地登記第二類謄本、房屋登記第二類謄本、錄
音光碟及譯文、報紙分類廣告等在卷可憑，足徵原告已就系
爭不動產另覓買主，且與被告之間均同意無庸再履行契約之
義務，是以本件契約雖已不能撤銷要約，然此契約業經兩造
同意不再負有履行契約之義務，且原告已將系爭房屋另行出
售，則兩造自不得再依要約書之內容互為主張。而原告之上
開行為，客觀上已足以使人判斷將不再依要約書主張權利，
則在被告已信賴其不行使權利後，原告竟又持要約書第2條
約定，應賠償購買總價百分之四作為賣方及受託人損害之補
償，揆諸前揭說明，已屬出爾反爾之前後矛盾行為，自與誠
信原則有違，而應加以禁止，即所謂「權利失效」理論，此
時權利人之權利雖未消滅，然相對人即得本於「權利失效」
之理論而發生抗辯之效果（見 王澤鑑 著：民法學說與判例研
究，第一冊，頁337以下）。從而，原告主張依據要約書第2
條規定請求被告給付272,000元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不能
准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦
失所附麗，應併予駁回之。
四、兩造其餘攻防方法，於判決結果不生影響，毋庸逐一論列，
併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 95 年 11 月 28 日
臺灣彰化地方法院員林簡易庭
法官 陳弘仁
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本庭（彰化縣○○鎮○
○路○○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 95 年 11 月 28 日
書記官邱柏滄