裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第43號民事判決
裁判日期：民國97年03月19日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣桃園地方法院民事判決97年度訴字第43號原告乙○○○
10弄訴訟代理人甲○○被告國軍退除役官兵輔導委員會桃園服務處法定代理人丙○○訴訟代理人戊○○上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，於民國97年3月5日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將其管理 盧炳海 所有坐落桃園縣○○鎮○○段四七九之八五地號，面積四十五平方公尺權利範圍全部之土地移轉登記予原告，並將坐落前述土地上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○○巷○弄○號，權利範圍全部之地上建物交付與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面緣坐落於桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號及其上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○○弄○○號之建物（下稱系爭房地），原所有權人為訴外人盧炳海。盧炳海係國軍退除役官兵，並已於民國96年8月4日死亡，此為兩造所不爭執。因其在台灣並無繼承人或繼承人有無不明，乃由國軍退除役官兵輔導委員會桃園服務處依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第68條第1項、第3項、退除役官兵死亡無人繼承遺產管理辦法第4條之規定，擔任其法定遺產管理人，故國軍退除役官兵輔導委員會桃園服務處應具備本件之當事人適格。
乙、實體方面
一、原告起訴主張：系爭房地之所有權為盧炳海所有，而伊係盧炳海之鄰居，伊與盧炳海於96年7月24日簽訂系爭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並依約交付新台幣（下同）2萬元之簽約金予盧炳海，惟因盧炳海身體狀況不佳，而委其熟識數十年之廣東同鄉同袍即訴外人 林清炎 代為委任訴外人己○○代書簽訂系爭買賣契約，並將原告給付2萬元之訂金，委由林清炎轉交給己○○代書，以代償付代書費用等支出。嗣後，盧炳海於同年8月4日死亡，系爭房地卻未依約為移轉。為此，爰依買賣關係請求被告就系爭房地之所有權為移轉登記予原告，並聲明以：被告應將系爭房地移轉登記予原告。
二、被告則以：系爭買賣契約因未經法院公證程序，且簽約訂金
2萬元係交予己○○代書，而盧炳海並未收受系爭房地之買賣價金，是該買賣契約是否為真正，不無疑問。退步言之，倘認系爭買賣契約為真正，原告即應給付被告系爭房地之買賣價金700,000元，而有同時履行抗辯之適用。故本件原告尚未給付買賣價金，即請求被告移轉登記系爭房地予原告，實無理由。為此聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房地為盧炳海所有，盧炳海之身分為國軍退除役官兵。
㈡、盧炳海於96年8月4日自然死亡，斯時，盧炳海於崎頂郵局帳戶內尚有遺產1,239,474元。
四、本院判斷：原告主張盧炳海於生前曾與其簽訂系爭房地之不動產買賣契約書，且已支付簽約訂金2萬元，而請求被告應移轉登記系爭房地予原告，惟此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點即為：⑴、系爭買賣契約書是否為真正且有效成立？⑵承上，倘系爭買賣契約確為真正且有效成立，原告得否請求被告移轉登記系爭房地之所有權與原告？又此部分請求與原告所應給付之買賣價金間是否有同時履行抗辯之適用？
㈠、系爭買賣契約書應屬真正且有效成立。本件原告主張，伊係透過盧炳海的同袍林清炎委請訴外人丁○○介紹己○○代書擬定系爭房地買賣契約，且簽訂系爭買賣契約時，盧炳海神智清楚，林清炎亦在場等語。經查，原告主張前述事實，業據其提出系爭不動產買賣契約書3紙為證（參見本院卷宗第9頁至第11頁），前開買賣契約書之內容載明原告向盧炳海購買之系爭房地確為坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號，面積45平方公尺全部土地及其上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○街○○巷○○弄○○號之未辦保存登記建物，而該份不動產買賣契約書之內容係由己○○代書之助理 簡美惠 所製作乙節，亦有證人簡美惠到庭證述：「我曾經幫原告辦理過一件不動產買賣，相對人是盧炳海，‧‧‧有時他們到事務所、有時我去他們那裡，第一次我寫好買賣契約書（法官提示卷附契約書，證人稱這是我寫的），由林清炎帶回去安養院給盧炳海簽名‧‧‧我問林清炎說盧炳海沒有到場，但契約書需要盧炳海親自簽名，我就請林先生帶回去給盧先生簽名，後來林先生就帶走契約書，後來帶回契約書時，其上已經有盧炳海的簽名。‧‧‧契稅、增值稅都是盧先生要繳納，林清炎就將2萬元的訂金交給我，作為預繳代書費、規費。簽約時，林清炎都沒有提到盧炳海要賣房子的原因，他們到我們事務所時，雙方就已經談好，去事務所只是要我們擬契約書。系爭買賣價金並未給付完畢，因為辦理期間，盧炳海就過世了，我就將2萬元退還給買方。」等語（參閱本院卷宗29-30頁），證人簡美惠前述證詞核與證人林清炎到庭證述：「我與盧炳海是廣東同鄉，是當兵認識到現在。盧炳海送醫院和去安養院都是我辦理的。盧炳海要我們把他的房子賣掉，要買一個靈骨塔。‧‧‧他本來要把100多萬的存款給他二哥的小孩，因為他二哥有給他一個小孩。簽約當時我在場，是96年7月24日到25日左右在安養院簽約的，我拿契約時，原告並未簽名，當時契約是空白的，是盧炳海先簽名的，再由原告簽名，印章是盧炳海的。當天拿契約去的時候。我與原告父母都在場，我們先在代書事務所將
2萬元交給代書，再去安養院找盧炳海，是兩天是不同天，且兩天我都有去。盧炳海說要賣房子時，有跟我說要給2萬元代書費，我們有請代書擬約，原告是在代書處就簽名。代書說盧炳海部分要去找他親自簽名，所以我們就一起拿契約到安養院給盧炳海簽名，兩個簽名的時間點不同。」等語（參閱本院卷宗第18-19頁）大致相符，足認原告所提出之系爭不動產買賣契約書之形式與實質內容皆應屬真正。再佐以林清炎陳稱係透過丁○○之介紹乃委由己○○代書代為辦理不動產買賣契約之簽署事宜乙節，亦與證人丁○○到庭證稱：「我本來不認識原告，因為她要買盧先生的房子，林清炎叫我找代書，當時盧先生身體已經很不舒服，原告準備買下來，因為他們是鄰居，我就介紹己○○代書‧‧‧盧先生住院時，我有去看過他一次，後來他轉到安養院，有說房子準備要賣掉買靈骨塔，這是林清炎來到我家裡告訴我先生，我有聽到，他有提到要找代書，我才介紹己○○代書，我有和林清炎、原告兒子一起去黃代書那邊一次，該次原告拿兩萬元當訂金給林清炎轉交盧先生，盧先生因為住在安養院，要坐輪椅，行動不方便，才請林清炎幫忙辦理，盧先生賣地的原因我不清楚。」等語（參閱本院卷宗第28頁），互核大致無誤，證人簡美惠、林清炎、丁○○等人在本院行隔離訊問之情況下所證述之情節皆屬大致無異，雖其中有部分陳述就日期之記憶順序略微不同，惟因證人之記憶會隨著時間經過而淡忘，故此部分記憶順序之不同，益可證證人證詞之可信度。又被告對於前開證人之證述，並無異議，故證人簡美惠、林清炎、丁○○之前開證言應堪信為真實，以前述三位證人之證詞推論，盧炳海應確實有意與原告簽訂系爭買賣契約，然因其身體狀況不佳，而委由其熟識數十年之廣東同鄉同袍林清炎，代為委任己○○代書擬訂系爭買賣契約，並於安養院內簽立系爭買賣契約，並將原告給付之2萬元訂金，託由林清炎轉交給黃代書，以代清償規費、代書等支出。據上，系爭買賣契約上之簽名既確為盧炳海所親簽，系爭買賣契約即應為真正且有效成立，故原告主張系爭買賣契約為真正且有效，並無違誤，堪以採信。
㈡、原告僅得請求被告移轉登記系爭房地中土地部分之所有權與請求被告交付建物部分之事實上處分權與原告。又此部分請求與原告所應給付之買賣價金間並無同時履行抗辯之適用。
①、經查，兩造間之系爭不動產買賣契約既屬有效成立，被告為
盧炳海之遺產管理人，自有依約給付之義務，又查，本件系爭房地中土地部分係坐落桃園縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地，此有原告所提出之盧炳海所有之土地所有權狀影本1紙在卷足憑（參見本院卷宗第12頁），故原告請求被告移轉登記前開土地之所有權，即屬有據。至坐落前開土地上門牌號碼為桃園縣○○鎮○○路○○巷○○弄○○號之建物部分，因該建物係屬未辦保存登記之建物，即為俗稱之違章建築，而違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。故本件原告僅得請求被告將前述建物之事實上處分權交付與原告，原告主張被告依約應將前述建物之所有權移轉登記與原告，此部分請求即逾越其權利存在之範圍，故超越其權利部分之請求即屬於法無據，難以採取。
②、再按所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之
雙務契約而生，故需雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，始可主張同時履行抗辯，惟如一方之給付義務先於他方，此時，當無同使履行抗辯之適用餘地。承前㈠所論，系爭買賣契約既為真正且有效成立，則原告與盧炳海間確實存有買賣關係之債權效力，且係基於同一雙務契約而發生無誤。然依據系爭不動產買買契約書第二條所載：「付款期限及移交不動產方法：第二次付款：於產權移轉完成後甲方（即原告方面）應支付乙方（即被告方面）新台幣六十八萬元整為尾款。‧‧‧。」等文可知，盧炳海就本件契約所應負擔之移轉系爭房地所有權之義務，應先於原告支付買賣價金之義務，故揆諸前揭說明，原告給付系爭房地買賣價金之義務應在其請求盧炳海移轉登記系爭房地之所有權後，則被告抗辯本件有同時履行抗辯之適用，亦屬於法無據，難以採取。
五、綜上所述，本件原告主張其與盧炳海間所簽定之系爭不動產買賣契約既屬真正，而盧炳海在履約將系爭房地移轉過戶與交付予原告前即已身故，被告為盧炳海之遺產管理人，依法即有代盧炳海為給付之義務。從而，原告依據買賣契約請求盧炳海之管理人即被告將系爭房地中土地部分之所有權移轉登記與原告，暨請求被告將系爭房地中建物部分之事實上處分權交付與原告，即屬有據，應予准許，逾此部分主張，當屬無據，應予駁回。至被告抗辯就系爭房地之買賣價金尾款部分，應有同時履行抗辯之適用，惟此部分抗辯因與契約所載內容不符，自不足採，然原告在被告將系爭房地依約辦理過戶完成後，即應依約負擔給付全部買賣價金之義務無誤，併此敘明。
六、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審核後與本判決結論認定之基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國97年3月19日
民事第三庭法官陳清怡以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年3月19日
書記官游誼