裁判字號：臺灣高等法院101年上易字第728號民事判決
裁判日期：民國101年12月12日
裁判案由：確認優先購買權等
臺灣高等法院民事判決101年度上易字第728號上訴人永聖資產管理股份有限公司法定代理人 黃顏智美 訴訟代理人 楊國華 律師被上訴人 王振榮
王威傑 共同訴訟代理人 李樂濟 律師被上訴人 張淵輝 訴訟代理人 黃達元 律師複代理人 蔡尚樺 律師上列當事人間確認優先購買權等事件，上訴人對於中華民國101年5月31日臺灣板橋地方法院101年度訴字第713號第一審判決提起上訴，本院於101年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人主張：
㈠原登記為被上訴人王振榮所有之新北市○○區○○○段○○○○○
號即門牌號碼新北市○○區○○路○段000巷00弄0號3樓建物（下稱系爭建物）係坐落於伊所有新北市○○區○○○段301、301-42地號土地（下稱系爭土地）上，該土地係由王振榮向伊之前身即大永興業股份有限公司（下稱大永公司）不定期承租使用。嗣王振榮於民國94年5月18日將系爭建物出售予被上訴人張淵輝，於同年6月10日完成所有權移轉登記，張淵輝復於96年12月23日將系爭建物出售予被上訴人王威傑，於97年1月2日完成所有權移轉登記，惟王振榮、張淵輝均未依民法第426條之2及土地法第104條之規定，通知伊行使優先購買權。
被上訴人雖辯稱上開兩次所有權移轉登記係分別基於借名登記及贈與契約所為云云，惟未舉證以實其說，況伊不知上開兩次買賣之意思表示為虛偽，係屬善意第三人，依民法第87條第1項但書規定，被上訴人亦不得以其無效對抗伊，伊自仍得行使優先購買權。爰依民法第426條之2及土地法第104條之規定，提起本件訴訟等語（原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴）。並上訴聲明：⒈原判決廢棄；⒉確認上訴人就系爭建物有優先購買權存在；⒊被上訴人王振榮與張淵輝就系爭建物於94年6月10日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被上訴人張淵輝與王威傑就系爭建物於97年1月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⒋被上訴人王振榮應以於94年5月18日所簽不動產買賣契約書約定之相同價額即新臺幣（下同）118,400元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付上開金額之同時，將系爭建物所有權移轉登記予上訴人。被上訴人王振榮、王威傑則以：王振榮於81年間購買系爭建物
之價金為230萬元，本擬於94年間將系爭建物贈與其子王威傑，惟因房價飛漲而主觀上認為系爭建物價值7、800萬元，恐納高額贈與稅，為節省贈與稅及登記程序簡便之故，乃與其妹婿張淵輝約定先將系爭建物所有權借名登記予張淵輝，嗣後再移轉所有權登記予王威傑，故王振榮與張淵輝間實為借名登記之法律關係，而張淵輝將系爭建物所有權移轉登記予王威傑，係為履行其對王振榮所負將系爭建物所有權移轉登記予王威傑之義務，兩者均非真正之買賣關係，依民法第87條第2項規定，應適用各該隱藏之法律關係，上訴人自無從對系爭建物主張優先購買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人張淵輝則以：王振榮於94年間將系爭建物所有權借名
登記於伊名下，復於97年間將系爭建物所有權移轉登記予王威傑，依民法第87條第2項規定，伊與王振榮間應適用借名登記之法律關係，與王威傑間則係基於借名登記之法律關係而由王振榮將系爭建物贈與王威傑，實際上均無買賣關係存在，上訴人自不得對系爭建物主張優先購買權等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者
，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。查上訴人主張其依民法第426條之2及土地法第104條之規定，對於系爭建物有優先購買權一節，為被上訴人所否認，則上訴人對上開優先購買權是否存在並不明確，致上訴人在法律上之地位及權利有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決予以除去，揆諸上開說明，上訴人提起本件確認優先購買權存在之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
上訴人主張：原登記為王振榮所有之系爭建物係坐落於伊所有
之系爭土地上，該土地係由王振榮向伊之前身即大永公司不定期承租使用，嗣王振榮於94年5月18日將系爭建物出售予張淵輝，並於94年6月10日完成所有權移轉登記，張淵輝復於96年12月23日將系爭建物出售予王威傑，於97年1月2日完成所有權移轉登記，惟王振榮、張淵輝均未依民法第426條之2及土地法第104條之規定，通知伊行使優先購買權，伊自得依上開規定，對系爭建物行使優先購買權等語，為被上訴人所否認，被上訴人並辯稱：王振榮本擬於94年間將系爭建物贈與其子王威傑，惟因房價飛漲，恐納高額贈與稅，為節省贈與稅及登記程序簡便之故，乃與其妹婿張淵輝約定先將系爭建物所有權借名登記予張淵輝，嗣後再移轉所有權登記予王威傑，故王振榮與張淵輝間實質上為借名登記之法律關係，而張淵輝將系爭建物所有權移轉登記予王威傑，則係履行其對王振榮所負將系爭建物所有權移轉登記予王威傑之義務，與王威傑間係基於借名登記之法律關係而由王振榮贈與系爭建物予王威傑，實際上均無買賣關係存在，依民法第87條第2項規定，應適用各該隱藏之法律關係，上訴人自無從對系爭建物主張優先購買權等語。經查：
㈠原登記為王振榮所有之系爭建物坐落於上訴人所有之系爭土地
上，系爭建物係王振榮於81年間以價金230萬元購得，系爭土地則為王振榮向上訴人之前身大永公司不定期承租作為基地使用，嗣大永公司於95年10月5日依公司法規定將系爭土地分割予上訴人，並於96年3月29日以「法人分割」為原因，將系爭土地移轉登記為上訴人所有；又王振榮分別委託代書 王炳堯 於94年6月10日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予其妹婿張淵輝，委託代書 李元宦 為張淵輝於97年1月2日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予王振榮之子王威傑等情，為兩造所不爭執，並有系爭建物及土地登記謄本、新北市板橋地政事務所異動索引、大永公司分割計畫書、新北市板橋地政事務所函附系爭建物登記申請書、買賣所有權移轉契約書、戶籍謄本、買賣契約書、委託書等件附卷可稽（見原審卷第10至
14、30至35、47至60、76至88頁；本院卷第87至90頁），自堪信為真正。
㈡關於王振榮將系爭建物所有權移轉登記予張淵輝部分：
⒈按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方
名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院98年度台上字第990號、99年度台上字第1662號、100年度台上字第1972號判決意旨參照）。
⒉查證人即代書王炳堯於原審結證稱：王振榮於94年間將系爭建
物所有權移轉登記予張淵輝之手續是由伊辦理，伊未看過張淵輝，所有稅金都是由王振榮去繳納，全部文件都是王振榮交給伊辦理，完成登記後之文件也是交給王振榮，而登記書申請書是公契，與私契不同，伊未看過也未代寫私契，登記申請書所記載之買賣總價金，是伊依據系爭建物課稅現值計算而得等語（見原審卷第159頁）；證人即王振榮經營之唯傑有限公司員工 趙阿燦 於原審結證稱：王振榮是唯傑有限公司老闆，系爭建物現在是王振榮借給其員工居住，伊住在該建物4樓等語（見同上）；證人即代書李元宦於本院結證稱：伊與王振榮早就認識，張淵輝將系爭建物所有權移轉登記予王威傑之手續係由伊承辦，當時王振榮到伊事務所表示該屋原來是登記其名義，後來借用張淵輝之名義登記，現在想把該屋過戶回來到其子王威傑名下等語（見本院卷第79頁）；被上訴人王振榮於本院稱：
系爭建物所有權移轉登記手續是伊先後找代書王炳堯、李元宦辦理，因伊當初是以230萬元買受該屋，如直接贈與予伊子王威傑，將會有贈與稅，伊乃與伊妹婿張淵輝商量，表示要借用他的名義登記該屋所有權，以後再移轉登記予伊子王威傑，張淵輝當時同意，但雙方並未訂立借名契約書面，因為伊相信張淵輝，張淵輝之子在讀大學時，是借住在伊家；又伊前往王炳堯代書事務所辦理該屋所有權移轉登記手續所需稅捐、代書費是由伊繳納，完成登記後，該屋所有權狀由伊保管，該屋亦由伊繼續使用，並未交付予張淵輝，該屋原來是供伊開設之唯傑有限公司放置物品，後來作為員工宿舍使用等語（見本院卷第81至83頁）；被上訴人張淵輝於本院稱：王振榮當時表示要借用伊名義登記系爭建物所有權，並表示以後他會另外處理，伊表示同意，且伊當時並未交付所有權移轉契約書上所載價款118,400元予王振榮，辦理登記所需稅捐、費用、代書費都是由王振榮繳納，完成登記後，王振榮亦未將該屋及其所有權狀交付予伊，該屋水電費、房屋稅係由王振榮繳納等語（見本院卷第83、84頁）。經核上開證人、王振榮、張淵輝所述互核大致相符，並與唯傑有限公司基本資料查詢表、王振榮於81年7月13日簽訂之房屋買賣契約書等件所載相符（見本院卷第87至89、128頁），自堪採信。
⒊本院綜合上情，並參酌張淵輝為王振榮之妹婿，關係至為親密
，且張淵輝並未交付任何金錢予王振榮，及新北市政府警察局海山分局於101年5月17日函覆原審查訪系爭建物實際居住情形，略以：「…前往新北市○○區○○路0段000巷00弄0號3樓（即系爭建物）查訪，經被查訪人 范忠義 表示該址目前為范忠義與妻子…於96年4月遷入居住，96年4月前為渠公司老闆 王振龍 （即王振榮）當倉庫使用，無人居住。」，該函所附查訪表亦記載：「…問：上址係承租或自買？（被查訪人范忠義）答：
是我們老闆王振龍（即王振榮）提供給我們做為員工宿舍的。問：你遷入上址前係何人居住在內？答：我搬來之前都是老闆當倉庫用，無人居住。」（見原審卷第162、164頁）等情，認王振榮係單純借用其妹婿張淵輝名義辦理系爭建物所有權移轉登記，系爭建物仍由其自己管理、使用、處分，王振榮與張淵輝間實質上為借名登記之法律關係，要屬無疑。
㈢關於張淵輝將系爭建物所有權移轉登記予王威傑部分：
⒈證人即代書李元宦於本院結證稱：王振榮當時到伊事務所表示
該屋原來是登記其名義，後來借用張淵輝之名義登記，現在想把該屋過戶回來到其子王威傑名下，辦理過戶所需文件、印鑑證明、印章都是王振榮交給伊，所需繳納之稅費、代書費也是王振榮拿錢給伊繳納，伊並未經手所有權移轉契約所載買賣價款108,400元，完成登記後，登記王威傑名義之房屋所有權狀、契稅繳款書及公契買賣書正本都是交給王振榮；又王振榮當時表示用買賣過戶回來較方便、單純，伊是根據王振榮的意思，以買賣作為登記原因來辦理登記手續，以買賣為原因辦理登記比以贈與為原因辦理登記，較為省稅，因為以買賣為原因辦理登記，只要繳房屋契稅，但以贈與為原因辦理登記則須另外申報贈與稅，而所有權移轉契約所載買賣價款108,400元，是伊根據稅捐稽徵處發布的房屋評定現值標準為記載，該金額雖不用繳納贈與稅，但在辦理登記手續前，必須先到國稅局去申報贈與稅，取得免稅證明書後，才能辦理登記手續，故以買賣的方式辦理登記較為單純，而且王振榮可能有資金或其他考量，如果王振榮同年度有其他贈與，所贈與之金額要合併課稅等語（見本院卷第79、80、83頁）；被上訴人王振榮於本院稱：
因為張淵輝必須蓋用印鑑，並提供印鑑證明，所以伊當時要張淵輝準備好文件，張淵輝就帶印鑑章、印鑑證明與伊一起去李元宦代書事務所辦理所有權移轉登記給王威傑之手續，伊是要將該屋贈與給王威傑等語（見本院卷第81、82頁）；被上訴人張淵輝於本院稱：王威傑並未將所有權移轉契約書上所載價款108,400元交付予伊，都是王振榮在處理，伊只是照他的指示去辦理等語（見本院卷第84頁背面）；被上訴人王威傑於本院稱：系爭建物登記申請書、所有權移轉契約書上所載「王威傑」之印文，並非伊蓋用，都是伊父王振榮在處理，伊父在將系爭建物記為伊名義後，有告知伊已經將該屋登記在伊名下，這是伊父的好意，伊不會反對，但伊並未詢問詳細情形，伊父亦未將該屋所有權狀交給伊，該屋也未交給伊使用，仍由伊父在使用等語（見本院卷第85頁）。經核上開證人、王振榮、張淵輝、王威傑所述互核大致相符，自堪採信。
⒉本院綜合上情，並參酌王威傑為王振榮之子，係屬至親，及張
淵輝於97年1月2日將系爭建物所有權移轉登記予王威傑，王威傑並未交付任何金錢予張淵輝，且張淵輝於辦理上開所有權移轉登記後，系爭建物仍由王振榮繼續使用、管理等情，足見被上訴人辯稱張淵輝將系爭建物所有權移轉登記予王威傑，係為履行其對王振榮所負將系爭建物所有權移轉登記予王威傑之義務，並非真正之買賣關係一節，尚屬可信。
㈣因此，王振榮與張淵輝間、張淵輝與王威傑間為辦理系爭建物
所有權移轉登記所訂立之買賣所有權移轉契約書，實際上均無買賣之意思表示，而係隱藏真正之借名登記或贈與之法律關係，堪以認定。
末按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第
1項、第2項定有明文。又「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」、「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」，土地法第104條、民法第426條之2亦分別定有明文。惟基地所有權人依上開規定行使優先購買權，須以房屋之買賣契約有效存在為要件（最高法院86年度台上字第2345號判決意旨參照）。經查：
㈠王振榮於94年6月10日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉
登記予其妹婿張淵輝，及張淵輝於97年1月2日以買賣為原因，將系爭建物所有權移轉登記予王振榮之子王威傑，實際上均無買賣之意思表示，而係隱藏真正之借名登記或贈與之法律關係，業如前述，則王振榮與張淵輝間、張淵輝與王威傑間為辦理系爭建物所有權移轉登記所訂立之買賣所有權移轉契約書，係屬通謀而為之虛偽意思表示，該買賣之法律行為即為無效，依民法第87條第2項規定，應適用關於該實質隱藏借名登記或贈與行為之法律規定，上訴人自不得依土地法第104條、民法第426條之2之規定，對系爭建物主張優先承買權。
㈡上訴人雖主張：伊不知王振榮與張淵輝間、張淵輝與王威傑間
之買賣為虛偽，係屬善意第三人，依民法第87條第1項但書規定，被上訴人不得以其無效對抗伊，伊仍得對系爭建物行使優先購買權云云，惟上訴人既非與被上訴人就上開虛偽買賣再發生法律關係之人，即非民法第87條第1項但書之善意第三人。
是上訴人上開主張，即非可採。
㈢又上訴人對系爭建物既無優先承買權，則其請求確認對系爭建
物有優先承買權存在，及請求被上訴人塗銷系爭建物所有權移轉登記，被上訴人王振榮應以同一價格將系爭建物出賣予上訴人，並辦理所有權移轉登記，亦屬無據。
從而，上訴人依土地法第104條、民法第426條之2之規定，請
求確認：㈠上訴人就系爭建物有優先購買權存在；㈡被上訴人王振榮與張淵輝就系爭建物於94年6月10日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；被上訴人張淵輝與王威傑就系爭建物於97年1月2日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢被上訴人王振榮應以於94年5月18日所簽不動產買賣契約書約定之相同價額即118,400元與上訴人訂立買賣契約，並於上訴人給付上開金額之同時，將系爭建物所有權移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴判決，經核於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，上訴人聲請調取被上訴人王振榮、王威傑
、張淵輝之各類所得清單，及向新北市地政士公會函詢辦理系爭建物所有權移轉登記應繳納之稅費（含代書費）及所需時間等事項，依上所述，即無調查之必要。又兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年12月12日
民事第十二庭
審判長法官滕允潔
法官李瑜娟法官李昆曄正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國101年12月13日
書記官莊昭樹