裁判字號：臺灣花蓮地方法院103年原簡上字第3號民事判決
裁判日期：民國103年07月17日
裁判案由：拆屋還地
臺灣花蓮地方法院民事判決103年度原簡上字第3號上訴人 李炎梅 訴訟代理人 簡燦賢 律師
邱劭璞 律師被上訴人 宋美香 訴訟代理人 許嚴中 律師
吳明益 律師上列上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國103年12月31日本院花蓮簡易庭102年度原花簡字第4號第一審判決提起上訴，本院於103年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更追加，民事訴訟法第463條準用第256條。本件原告即上訴人（下稱上訴人）於原審起訴請求「被告即被上訴人（下稱被上訴人）應將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示斜線部分之門牌號碼：花蓮縣秀林鄉○○村○○00號房屋拆除，並將該土地返還上訴人及 李炎玉 」，然李炎玉已於民國85年逝世，但其繼承人並未辦理繼承登記，嗣於提起上訴後，訴訟代理人始知悉李炎玉已逝世，遂具狀變更聲明為「被上訴人應將座落原告所有系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分，基地面積23
0.28平方公尺之一層磚造房屋拆除，並將該圖所示範圍內土地返還上訴人及李炎玉之繼承人即 史土財 、 李家慶 、 史家龍 、 李月雲 。」（見本院卷第13頁正反面）」，並提出戶口名簿及戶籍謄本影本附卷佐證（卷第19至23頁），核屬更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更追加，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人於原審起訴主張略以：上訴人李炎梅與其胞妹李炎玉為系爭土地之所有權人，應有部分各為二分之一。被上訴人宋美香未經李炎玉之同意，在未取得任何占有權源，擅自於系爭土地附圖所示之範圍內搭建一層磚造房屋居住使用，上訴人多次口頭催告被上訴人拆屋還地予上訴人均未果。上訴人雖知訴外人 顧銀生 之前占有該土地之事實，惟並無任何證據可證顧銀生有何合法占有權源或租賃關係存在，顧銀生就系爭土地占有即使非無權占有，亦僅為使用借貸關係。另被上訴人辯稱顧銀生與上訴人之被繼承人 李春生 間訂有買賣契約，系爭買賣契約自顧銀生、 林玉英 處取得後即因風災或水災而滅失，惟被上訴人答辯狀僅稱上訴人之被繼承人與顧銀生間為親戚關係，取得利用土地之所有權，並未主張顧銀生之使用權源為買賣關係，顯見其未曾取得該買賣契約，故其陳述為不實。且一般經驗，被上訴人應不至於將前述買賣契約與其向顧銀生買受房地之買賣契約放置不同位置，若曾遭水災，被上訴人與顧銀生之買賣契約即應一同滅失，此即與常理不符，可見證人林玉英及被上訴人所述之信憑性應存疑。系爭房屋並非上訴人之被繼承人 李春喜 興建後讓與顧銀生，與民法第425條之1土地與土地上房屋須原為同一人所有之要件不符，無民法第425條之1適用，從而兩造間亦無推定之租賃關係存在。上訴人既否認顧銀生對於系爭土地為有權占有，更遑論同意其移轉占有，從而，顧銀生不論是無權占有或基於使用借貸關係占有，均無移轉占有之權利，不符占有連鎖之要件。遂依民法第767條第1項前段提起本訴等語。
二、被上訴人則以：被上訴人於94年3月8日，以新臺幣（下同）50萬元向訴外人顧銀生購得房屋土地之使用權，而顧銀生與上訴人之被繼承人為親戚關係，亦早已徵得上訴人之父母同意，而在系爭土地上使用或建築房屋，此應為上訴人及李炎玉所明知。嗣被上訴人持續用系爭土地，並為此將用電用水之名義均改為被上訴人，此上訴人均知之甚詳，亦即系爭土地於上訴人受讓輾轉取得權利前，系爭房屋對其基地使用關係即已存在，與最高法院48年台上字第1457號判例之意旨與民法第425條之1第1項前段之基本法理相類，自可類推適用，即應推斷土地受讓人默許房屋所有權人繼續使用土地之事實。則上訴人取得系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地原有使用權之法律關係約束，該房屋所有權人仍得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效果而另成立租賃關係，故系爭房屋並非無權佔用系爭土地，上訴人不得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係。又基於「占有連鎖」之法理，上訴人請求拆除系爭房屋並交還系爭土地，均非正當，上訴人既因繼受其父母而取得所有權，亦應受該繼承關係所拘束而有容許被上訴人使用系爭土地之義務等語為辯。
三、本件原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將坐落上訴人所有花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地如花蓮地政事務所102年6月7日複丈成果圖所示紅色斜線部分，面積230.28平方公尺之一曾磚造房屋拆除，並將該圖所示範圍內土地返還上訴人及李炎玉之繼承人即史土財、李家慶、史家龍、李月雲；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈣上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：原審僅以林玉英證詞，認定李春喜與顧銀生兼有契約關係存在，顯嫌速斷等語（卷第13至16頁）
四、被上訴人則聲明：㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔。其陳述除與原審判決書所記載者相同，予以引用外，另補充陳述略以：顧銀生使用系爭房地時即已築有圍牆，被上訴人並無超過顧銀生所使用之範圍。系爭房屋既有申請水電，足證申請水電當時必經地主李春喜之同意，衡諸系爭房屋之起造人與李春喜非親非故，倘若顧銀生未支付對價，依經驗法則，李春喜並無理由容忍顧銀生在土地上建屋居住數十年而無異議，甚且同意其申請水電使用並提出照片二紙為證（卷第42至45頁）。
五、本院得心證之理由如下：㈠被上訴人所有房屋佔用上訴人所有系爭土地如附圖所示之紅
色斜線部分，並經原審現場履勘無訛，有勘驗筆錄（見原審卷第74-84頁）及花蓮縣花蓮地政事務所繪製之土地複丈成果圖（見原審卷第83頁）可按，又為兩造所不爭執，自堪信為事實。本件應審酌者為：訴外人顧銀生與上訴人之被繼承人李春喜間是否存有何種債之關係，而使上訴人應繼受該債之法律關係而容忍被上訴人所有之和中46號房屋有權佔用系爭土地？㈡按法律並未限制原住民保留地有償或無償提供非原住民使用
，顧銀生雖非原住民，而無法與系爭土地原所有權人李春喜成立買賣契約，故可推知顧銀生與李春喜間應非買賣契約。又顧銀生與李春喜間就系爭土地間有支付一定對價，性質上亦非屬無償使用之使用借貸性質。次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；不動產之租賃契約；不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第421條第1項及第422條定有明文。
㈢經查，證人林玉英於原審證述：「我先生出資蓋房子。我蓋
房子之前那塊地上只有豬舍跟雞圈，我先生先給了2萬元去蓋房子，我先生去申請水電，但要求我們不要動豬舍跟雞圈，要我們給他8千元才能拆，所以總共給了2萬8千元。沒有說土地給我們用多久，說是一輩子的，說以後再講，我們要蓋圍牆，他要我們付1萬元，賣的時候還有圍牆。他說以後過戶，但後來生病過世了到現在都沒有出面。付錢給原告的爸爸，總共付了5萬8千元。契約於賣房子時交給被告，我不認識字。只有我知道這件事，契約是我先生寫的，一張給我先生、一張給原告的爸爸，當時的證人都已經過世了。」（原審卷第134背面至135背面）；復據證人 宋武勇 亦證稱：「顧銀生約69年才蓋房子，蓋的房子跟相片一樣，蓋之前只有養雞、豬的木屋，李春喜家也是木屋，他們住那裡」（原審卷第136頁背面至137頁）。可知系爭土地係由李春喜同意並交付予顧銀生使用，且收取相當於租金之使用對價，李春喜與顧銀生間確實存在土地使用之有償契約，約定顧銀生得使用系爭土地興建房屋居住。又李春喜雖未約明使用期限，然綜觀其性質實與一次性給付金錢為對價而成立不定期租賃關係相似，應適用或類推適用民法關於租賃之規定。依前所述，可合理推斷李春喜有容許顧銀生就系爭房屋繼續存續於系爭土地之意思，顧銀生與系爭土地原所有權人李春喜間成立一次給付租金形式之不定期租賃契約。
㈣再按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立
約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，此為實務向來採取之見解。且民法第426條之1亦規定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，係規範租地建物房屋所有權移轉時，房屋受讓人得主張租賃關係繼續存在，其立法目的在於基地所有人與房屋所有人不相同時，為避免拆屋還地的結果、促進土地利用並安定社會經濟，而推定基地所有人與房屋受讓人間存在一租賃契約，作為房屋占有使用基地之權源。故租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人甚明。
㈤查上訴人與李炎玉因原土地所有人李春喜死亡而繼承系爭土
地，依繼承原理即繼承人原則上應承受被繼承人財產上之一切權利義務，故上訴人與李炎玉自應繼承前述租賃契約關係。被上訴人因向顧銀生購買系爭房屋，基於房屋與土地之使用不可分之原則，應認為當事人間有將基地租賃權隨同房屋所有權一併讓與之意思，是被上訴人依前述規定亦承受取得系爭土地之租賃權，而非無權占有，堪予認定。
六、綜上所述，被上訴人對系爭土地既有租賃關係存在，則被上訴人占用系爭土地，即非無權占有。上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，請求被上訴人拆屋還地，並將該土地返還上訴人及李炎玉之繼承人即史土財、李家慶、史家龍、李月雲等，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不當之處，上訴意旨仍執前詞，聲明求予廢棄改判，自屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國103年7月17日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官曹庭毓法官李可文以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國103年7月17日
法院書記官劉又華