裁判字號：臺灣高等法院臺中分院107年上易字第255號民事判決
裁判日期：民國108年06月25日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院臺中分院民事判決107年度上易字第255號上訴人 林家全
林軒羽 陳玉秋 共同訴訟代理人 李震華 律師被上訴人 李孟霖 訴訟代理人 黃素玉 上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國107年3月28日臺灣苗栗地方法院106年度訴字第356號第一審判決提起上訴，本院於民國108年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項部分及訴訟費用之裁判（確定部分除外）廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣肆萬柒仟陸佰陸拾壹元及其中新台幣貳萬柒仟玖佰壹拾壹元部分自民國106年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用(確定部分除外)，由被上訴人負擔10%，餘由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：㈠法院應依職權調查之事項。㈡該事項不甚延滯訴訟者。㈢因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。㈣依其他情形顯失公平者，民事訴訟法第276條第1項定有明文。
二、本件自本院審理以來，已定多次準備程序期日，給予兩造充分攻擊防禦之機會，惟兩造先後都有遲誤期日之情形，致本院遲遲無法進行爭點整理，迄民國（下同）108年5月17日準備程序兩造均已到庭，惟被上訴人仍不願意進行爭點整理，本院僅能終結準備程序。被上訴雖遲於108年6月11日言詞辯論期日再提出書面表示：上訴人林家全長期占用後述系爭房屋3、4、5樓，被上訴人也要向上訴人主張相當於租金之不當得利新臺幣（下同）80萬元，並與本件上訴人請求之金額抵銷；復以言詞表示：上訴人之母親欠被上訴人之訴訟代理人黃素玉（即被上訴人之母親）上千萬元又脫產，被上訴人要於本件主張抵銷云云（見本院卷第172、174頁）。惟查：
被上訴人曾於本院提起反訴請求上訴人給付占有使用系爭房屋3、4、5樓之不當得利1,039,500元本息，經本院裁定命補繳反訴訴訟費用，被上訴人並未繳納，本院遂於108年4月2日裁定駁回上開反訴，被上訴人於準備程序終結後再以前揭不當得利請求主張抵銷，且另主張以被上訴人對上訴人之母之欠款債權抵銷等情，顯均屬逾期提出攻擊防禦方法，核無民事訴訟法第276條第1項各款情事，依首引規定，自不得主張，本院亦毋庸審酌，先此敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）原
登記為上訴人之母林○妤（原名 林紀蜜 ）所有，於104年3月25日移轉登記為上訴人共有，應有部分各1/3；系爭土地上同段358建號房屋（下稱系爭房屋，門牌號碼為苗栗縣○○市○○路○○○號）為林○妤所出資興建，於85年間登記為上訴人林家全及訴外人林○安分別共有，應有部分各1/2。林○安於103年12月15日將系爭房屋應有部分1/2所有權以贈與為原因移轉登記為被上訴人所有，惟林○安其移轉行為未經林○妤同意，故林○妤及現任地主即上訴人均不同意被上訴人無償使用系爭土地，依民法第425條之1規定，雖得推定兩造間有租賃關係，然經上訴人多次寄發存證信函，請求被上訴人出面協商使用系爭土地之對價，被上訴人均置之不理。又被上訴人就系爭房屋應有部分1/2之所有權，嗣因抵押權人聲請強制執行拍賣，已由上訴人林家全於107年10月12日優先承買，並於107年11月21日取得臺灣苗栗地方法院（下稱苗栗地院）核發之不動產權利移轉證書，而於同日取得系爭房屋全部所有權。
㈡系爭土地位於苗栗縣頭份市，商業發達、交通便利，上訴人
主張系爭房屋使用系爭土地之租金，應以每月25,000元計算，被上訴人於103年12月16日至107年11月20日間，應有部分為1/2，故每月應付12,500元，爰依民法第425條之1第2項規定，請求被上訴人給付自104年3月25日起至106年5月25日止（共計26個月）之租金共325,000元（扣除原判決所命給付31,057元後，為293,943元），及自106年7月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年5月26日起至107年11月20日止，按月給付上訴人12,500元。（按：上訴人於原審另依不當得利、侵權行為法律關係請求，聲明：被上訴人應給付上訴人609,000元，及自103年12月16日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自106年6月起按月於15日前給付21,000元予上訴人，由林家全受領；願供擔保，請准宣告假執行。其請求逾上開範圍部分，經原審判決駁回，未據聲明不服，茲不予論述。）㈢就對造抗辯之陳述：系爭房屋1、2樓長久以來作為營業使用
，依最高法院裁判及司法實務見解，並非土地法第97條等規定立法所要保障之住宅租金限制範圍。又被上訴人固未居住於系爭房屋，然其在104年間，待原美髮店之承租人 李逸雯 搬走後，隨即將其經營果汁飲料店之展示架、冰櫃、攤車等物品放置於系爭房屋1、2樓，至今仍未搬走，被上訴人亦於108年5月17日準備程序期日自承有使用系爭房屋經營飲品事業。
二、被上訴人則以：上訴人主張之租金並無依據，且違反土地法第97條第1項、第105條、第148條及土地法施行法第25條等規定。系爭房屋曾經營飲品事業，但現在那些營業用物品、生財設備都是林○妤的東西。系爭房屋被上訴人有2分之1權利，但都是上訴人在用，上訴人林家全曾於103年12月21日與黃素玉達成協議，將進出之遙控器交給黃素玉使用，但又於104年9月25日委請不知情之鎖匠更換大門遙控鎖，並印製內容為：「請勿竊換此建物大門的遙控鎖，李孟霖（即被上訴人）雖擁有2分之1房屋所有權，但都不曾居住管用房屋，而土地為林家全、林軒羽、陳玉秋3人（即上訴人）共同持分，但因李孟霖不曾支付地租及房租……吾等地主3人有權不讓李孟霖進入此建築物……」之公告，於同日張貼於系爭房屋1樓大門口，因大門遙控鎖已遭更換，黃素玉與訴外人林○安無法進入屋內，上開事實業為上訴人等於刑事另案偵查時所自陳，足證被上訴人實際上無法使用系爭房屋，更無營業使用之事實等語，資為抗辯。
三、原審判決判命：⑴被上訴人應給付上訴人31,057元，及自106年7月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵被上訴人應自106年6月15日起至租賃關係消滅之日止，按月給付上訴人1,210元；⑶駁回上訴人其餘之訴，並依職權宣告假執行，依聲請酌定擔保金為被上訴人得免為假執行之宣告。被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服；上訴人就其敗訴部分，提起上訴，聲明求為判決：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵除原判決所命給付外，被上訴人應再給付上訴人293,943元，及自106年7月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶被上訴人應自106年5月26日起至107年11月20日止，按月給付上訴人12,500元。⑷願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本院得心證之理由：㈠上訴人主張系爭土地原為上訴人之母林○妤所有，嗣於104
年3月25日移轉登記為上訴人共有，應有部分各1/3；系爭建物亦為林○妤出資興建，於85年間登記為上訴人林家全及訴外人林○安分別共有，應有部分各1/2，林○安於103年12月15日將系爭房屋應有部分1/2所有權以贈與為原因移轉登記為被上訴人所有等情，被上訴人並未爭執，且有土地及建物登記簿謄本在卷足參（見原審卷第61至67頁）；另上訴人主張被上訴人就系爭房屋之應有部分1/2所有權，經法院強制執行拍賣，為上訴人林家全拍定，於107年11月13日經法院核發權利移轉證書，上訴人於107年11月21日收受而取得所有權等情，被上訴人並未爭執，且有上訴人提出原審法院不動產權利移轉證書影本附卷可稽（見本院卷第106頁），故被上訴人所有系爭房屋自103年12月15日起至107年11月20日止，占有系爭土地等情，應堪認定。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項及第2項分別定有明文。本件系爭土地及系爭房屋本均屬林○妤一人所有，其後系爭土地移轉為上訴人所有，系爭房屋輾轉移轉為上訴人林家全與被上訴人所有，故被上訴人所有系爭房屋雖依民法第425條之1第1項規定雖有權占有使用系爭土地，然系爭土地所有權人即上訴人依民法第425條之1第2項規定，自得請求被上訴人給付占有使用系爭土地之租金，因兩造無法達成租金數額之協議，上訴人請求本院酌定自上訴人取得系爭土地所有權日即104年3月25日起至租賃關係消滅日止之租金，自屬有據，應予准許。
㈢次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限；土地法第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條雖分別定有明文，按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至於非供居住之營業用房屋並不受上開規定之限制。經查：
⑴系爭房屋占有系爭土地面積依第一層樓(含騎樓)占用面積計
算共為63平方公尺，此有建物登記謄本可稽（見原審卷第65頁），且上訴人之母林○妤於102年11月20日至103年11月19日止，將系爭房屋出租予第三人，每月租金18000元等情，亦有上訴人提出之房屋租賃契約書影本在卷足參（見原審卷第161至165頁），足見系爭房屋及系爭土地均係供營業使用，依前揭說明，系爭房屋使用系爭土地之租金，應不受土地法第105條準用第97條第1項之租金限制。
⑵又系爭土地位於苗栗縣頭份市，臨近建國夜市、建國國中，
交通便利、商業便利等情，亦有航空照片及系爭建物附近街道照片可稽（見原審卷第103頁），而上訴人係於104年3月25日取得系爭土地之所有權，且系爭土地之申報地價為每平方公尺5,760元，亦有上訴人提出之土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第61頁），本院綜合審酌上情，認系爭房屋占有使用系爭土地之租金，應以系爭土地申報地價年息百分之15計算為當，被上訴人所有系爭房屋之應有部分為1/2，基此計算，被上訴人每月應給付上訴人之租金數額應為2,268元（計算式：5,760元×63平方公尺×15％×1/2÷12月＝2,268元），則上訴人請求被上訴人給付自104年3月25日起至106年5月25日止共計26月之租金應為58,968元（計算式：2,268元×26月＝58,968元）及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月6日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。另上訴人請求被上訴人給付自106年5月26日起至被上訴人喪失系爭房屋所有權日即107年11月20日止共計17月又26天，按月以2,268元計算之租金共計為40,522元（計算式：2,268×17+2,268×26/30≒40,522），亦屬有據，上訴人逾此範圍之請求為無理由，不應准許。
⑶上訴人於原審雖提出租賃網站刊登相鄰系爭土地租金截圖（
見原審卷第105頁）及前揭房屋租賃契約書，主張被上訴人應給付上訴人每月租金21,000元等語，惟查：上訴人前揭租金資料均屬系爭房屋之租金，並非系爭土地租金，自不足做為本院酌定系爭土地租金之根據，故上訴人前揭主張尚乏根據而不足採信。另被上訴人雖曾起訴主張上訴人林家全給付占有使用系爭房屋全部，故請求林家全返還超過其應有部分1/2之不當利得，經原審法院105年度訴字第120號審理，其後經視同撤回起訴而終結等情，業經本院調卷核閱明確，惟本院審酌上開不當利得乃屬「系爭房屋使用對價」之爭議，與本件「系爭土地使用對價」之租金不同，故上訴人引用被上訴人於該案陳述，主張系爭土地對價應以系爭房屋租金計算云云，亦不足採信。
⑷另被上訴人抗辯上訴人林家全或其家人曾阻止被上訴人進入
使用系爭房屋等情，乃屬兩造就「系爭房屋使用」之爭執，與本件「系爭土地使用對價」之爭議無關，本院自毋庸審酌被上訴人前揭抗辯。
㈣綜上所述：
⑴上訴人依民法第425條之1第2項請求被上訴人給付占有使用
系爭土地之租金，並依上訴人於本院主張之租金期間即自104年3月25日起至106年5月25日止共計26月之租金應為58,968元及自起訴狀繕本送達翌日即106年7月6日起至清償日止之法定遲延利息；自106年5月26日起至被上訴人喪失系爭房屋所有權日即107年11月20日止共計17月又26天，按月以2,268元計算之租金共計為40,522元，均屬有據，應予准許；上訴人逾此範圍之請求為無理由，不應准許。
⑵原審判決就上訴人上開請求僅判決：①被上訴人應給付上訴
人31,057元，及自民國106年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；②被上訴人應自106年6月15日起至租賃關係消滅之日（即107年11月20日）止，按月給付上訴人新臺幣1,210元，上開②租金數額經計算後應為20,772元（計算式：1,210×17+1,210×5/30≒20,772），故原判決超過原判決主文之上訴人請求有理由部分即：「①被上訴人應給付上訴人27,911元（58,968-31,057=27,911）及自民國106年7月6日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；②被上訴人自106年6月15日起至租賃關係消滅之日即107年11月20日止，應給付上訴人之租金數額19,750元（40,522-20,772=19,750）。」，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第1至2項所示。另原判決就上訴範圍上訴人請求無理由部分，為上訴人敗訴判決，核無不當，上訴意旨指摘此部分不當而求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。又上訴人上訴部分其訴訟標的價額未達150萬元，不得上訴第三審，故上訴人假執行之聲請，顯無必要，應併予駁回。
㈤本件事證已臻明確，被上訴人於本院聲請傳喚證人 吳建雄 （
待證事實詳見本院卷第161至162頁），惟其待證事項均屬被上訴人與上訴人或上訴人家人間投資糾紛，顯與本件無關，自屬不必要證據調查之聲請，應予駁回；此外兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國108年6月25日
民事第七庭審判長法官王銘
法官郭妙俐法官陳毓秀以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官王朔姿中華民國108年6月25日