裁判字號：臺灣臺北地方法院105年消字第22號民事判決
裁判日期：民國105年10月27日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣臺北地方法院民事判決105年度消字第22號原告 孫國仁 訴訟代理人 陳宇燊 被告皇翔建設股份有限公司法定代理人 廖年吉 訴訟代理人 周仕傑 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國102年5月6日授權代理人陳宇燊與被告公司簽訂
證一即房屋土地買賣契約書（下稱系爭房地買賣契約），購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○號二筆土地及其上新建大樓，地下三層、地上十八層之「皇翔百老匯」編號第A3棟9樓房地壹戶（門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○號9樓，下稱系爭房地），契約總價款合計為新臺幣（下同）1,060萬元（含土地價款526萬4,000元、房屋價款413萬6,000元、停車位價款120萬元）。然斯時被告公司現場銷售人員 郭曉蒨 為求業績竟趁原告思慮不周又倉促決定之際，非但未依法給予原告相當時間將系爭房地買賣契約攜回審閱，甚至立即催促要求原告當場簽約，郭曉蒨尚就其中關係著系爭房地買賣契約最重要部分即付款條件（乃銀行貸款部分）曾當場向原告承諾保證得貸款至八成並記載於契約條款內，茲因原告信任被告公司必能依約履行關於銀行貸款成數達到買賣總價八成之條件始同意購買系爭預售屋，俟原告簽約用印完成後，被告公司竟未當場交付系爭房地買賣契約正本乙份給原告，原告雖曾詢問郭曉蒨為何不依規定交付原告收執？伊卻回答表示被告公司規定有關買賣契約須待下次繳款時，再通知原告前來被告公司領取云云，尤有甚者，被告公司於興建期間及交屋前竟拒絕讓原告履勘預售屋工地現場，當時原告雖心存懷疑，惟礙於被告公司乃上市公司遂不敢再提出質疑。此外，被告公司當時亦未依照不動產經紀業管理條例第23條、第24條之規定，由經紀人員在場向買受人即原告以不動產說明書解說系爭房地狀況，又雙方當事人簽訂系爭房地買賣契約時，復未踐行由經紀人員將不動產說明書交付與原告，再由原告於不動產說明書內簽章；被告公司僅係於兩造簽約後才將系爭房地買賣契約送交不動產經紀人 馮輝龍 補簽證。況配合被告公司辦理客戶貸款之銀行嗣後向原告表明無法貸足額即買賣總價之八成等情，然原告以往並無任何信用不良之狀況，本件房地買賣交易亦非屬不辦理貸款或貸款條件不合拒絕貸款之情形；被告公司顯係以詐欺方法騙取原告與之簽約，系爭房地買賣契約條款具有重大瑕疵，原告業已依約給付系爭房地買賣價金總計為138萬元（即第一期至第五期價款）；俟原告發現被告公司前述違法情事而拒絕自103年9月起再繳納第六期價款21萬元，詎被告公司竟於104年1月23日以臺北北門郵局營收股第000241號存證信函表原告經被告多次通知仍未依繳納第六期價款21萬元，爰依系爭房地買賣契約第8條第3項之約定，解除系爭房地買賣契約並沒收全部已繳價款，被告公司既係以詐欺手段不法取得系爭房地買賣契約及買賣價金，復於雙方協商時稱系爭房地已轉售予他人云云，是被告行為顯然違反消費者保護法第11條、第11條之1、第12條，公平交易法第25條，不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定，原告爰依民法第92條之規定主張撤銷因受詐欺而為買受之意思表示，系爭房地買賣契約業經原告撤銷而無效，原告自得請求被告返還原告已付之買賣價金138萬元。原告雖曾分別於104年2月6日寄發中壢郵局第000104號存證信函、104年7月30日寄發八德郵局第000140號存證信函催請被告公司派員與原告洽談契約相關事宜等語，然被告公司迄今仍置之不理，致令原告權益遭受損害，為此提起本訴。
㈡為此聲明：
⒈被告應返還原告138萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。二被告抗辯則以：
㈠按原告於102年5月2日即向被告公司借閱「皇翔百老匯」案
之房屋土地買賣契約書樣本編號37攜回審閱，並於102年5月6日將該買賣契約書樣本歸還並確認該合約內容辦理簽約，此有合約樣本審閱借閱單、合約及附件解說確認書附卷為憑；至原告雖辯稱合約樣本審閱借閱單、合約及附件解說確認書、審閱期個別磋商條款等三份文件係被告公司現場銷售人員郭曉蒨於102年5月2日要求原告一併簽字，日期均為空白云云，然按不動產買賣交易價金動輒高達上千萬元，衡情一般人於簽約時均極為慎重，焉有可能隨意應允銷售人員之要求於日期空白之文件內簽名？況合約樣本審閱借閱單、合約及附件解說確認書均為單獨之文件，並非夾雜於契約條款之中，原告應可清楚知悉簽署文件之內容，顯見原告之辯解與事實不符。次按系爭房地買賣契約第8條第1項之約定，原告應依繳款期別明細表所列之應繳預售屋價款，惟原告自103年9月起即未繳納第六期價款，被告公司於103年10月間寄發二次催款通知書，復於104年1月23日以臺北北門郵局營收股第000241號存證信函通知原告若逾期仍未履行將依法解除系爭房地買賣契約，原告均置之不理，業已違反該契約第8條第1項之約定，則被告公司依同條第3項之約定解除契約，並沒收原告所有已繳價款（共計138萬元），自屬有據。
㈡原告固主張被告公司違反消費者保護法第11條、第11條之1
、第12條、公平交易法第25條及不動產經紀業管理條例第23條、第24條等規定云云，茲按消費者保護法第11條之1立法目的在於使消費者於簽約前能充分瞭解契約內容，避免消費者於匆忙或急迫間，未仔細閱讀契約條款，而不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害。惟原告既有於102年5月2日向被告公司借閱「皇翔百老匯」案之房屋土地買賣契約書樣本編號37攜回審閱，再於102年5月6日將該買賣契約書樣本歸還並確認該合約內容辦理簽約，應已符合內政部公告至少5日的契約審閱期間，被告公司並無任何足以影響交易秩序或顯失公平之行為，自無消費者保護法第11條、第11條之1、第12條及公平交易法第25條之適用餘地。又按不動產經紀業管理條例第23條、第24條規定之解說及交付義務係屬行政法上之義務，則無論不動產經紀人在場進行解說及交付義務與否，均不影響買賣契約之效力。原告另主張簽約當日被告公司現場銷售人員郭曉蒨有承諾保證得貸款至八成云云，然未舉證以實其說，況依據系爭房地買賣契約第16條第1項內容僅約定將契約總價款內之部分價款由買方以金融機構之貸款給付、另第5項亦有約定若金融機構核准貸款金額少於原預定貸款金額之差額部分處理方式，可知雙方於簽約時已就貸款金額不足之情形預作相關約定，亦均知貸款金額具有不確定性且可能少於原預定貸款之金額，足徵被告公司並未承諾保證得貸款至契約總價款之八成，始於系爭房地買賣契約有前述約定，故原告之主張顯屬無據。承上，系爭房地買賣契約條款並無重大瑕疵，被告公司亦無為任何足以影響交易秩序之顯失公平行為；縱使原告主張伊係受被告公司詐欺而撤銷意思表示，爰請求解除契約云云，惟原告並未具體說明其所受詐欺之事實與內容，且按表意人撤銷其因被詐欺而為之意思表示，應於發見詐欺後1年內為之，民法第93條前段定有明文；則兩造係於102年5月6日簽訂系爭房地買賣契約，詎原告竟遲至104年6月間始主張伊因受詐欺而撤銷意思表示云云，其撤銷權業經法定除斥期間已然消滅，故原告之主張顯無理由等語，資為抗辯。
㈢為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項如下：㈠原告有於102年5月2日由陳宇燊代理簽署被證一合約樣本審閱借閱單（見本院卷第53頁）。
㈡原告有於102年5月6日由陳宇燊代理簽署被證二合約及附件
解說確認書、審閱期個別磋商條款（見本院卷第54、55頁）。
㈢原告有簽署被證二授權書（見本院卷第56頁），全權委任陳宇燊代理系爭房地簽約事宜。
㈣系爭房地各期繳款金額及繳款期限詳如被證三「繳款期別明細表」（見本院卷第57頁）。
㈤本件原告已給付系爭房地買賣價金總計為138萬元（即第一期至第五期價款）。
㈥原告自103年9月起即未繳納第六期價款21萬元。
㈦系爭房屋係於103年9月10日完成18樓頂板並經備查，是結構體完成時間為103年9月10日。
㈧原告有收受被證四103年9月15日繳款通知書（見本院卷第58
頁）、103年10月3日催款通知書（見本院卷第59頁）、103年10月15日催款通知書（見本院卷第60頁）。
㈨原告有收受被證五臺北北門郵局營收股第000241號存證信函（見本院卷第61至65頁）。
㈩被告曾於104年2月9日收受原告所寄發中壢郵局第000104號
存證信函（見本院卷第88頁），另於104年7月31日收受原告所寄發八德郵局第000140號存證信函（見本院卷第89頁）。
（以上見本院卷第98頁反面至第99頁)
四、本院原告主張被告違反消費者保護法第11條、第11條之1、第12條，公平交易法第25條，不動產經紀業管理條例第23條、第24條之規定，原告爰依民法第92條之規定主張撤銷因受詐欺而為買受之意思表示，又系爭契約業經原告撤銷而無效，爰請求被告返還已付價金138萬元等情，為被告所否認，並以前情抗辯，是本件之爭點厥為：原告主張被告違反消費者保護法第11條、第11條之1、第12條，公平交易法第25條，不動產經紀業管理條例第23條、第24條等規定，依民法第92條之規定主張撤銷因受詐欺而為買受之意思表示，並請求被告返還已付價金138萬元等情，是否有據？茲分述如下：
㈠按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任」
、「私文書經本人簽名、蓋章或按指印者，推定為真正」，民事訴訟法第277條及第358條定有明文。再按「中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」，消費者保護法第11條之1第1項亦有明文規定，另按「壹、應記載事項：一、契約審閱期：本契約於中華民國＿年＿月＿日經買方攜回審閱＿日（契約審閱期間至少五日），買方簽章：，買方簽章」，復經內政部公告預售屋定型化契約應記載及不得記載事項規定明確（見本院卷第90頁）。經查，原告有簽署被證二授權書（見本院卷第56頁），全權委任陳宇燊代理系爭房地買賣簽約事宜，且原告有於102年5月2日由陳宇燊代理簽署被證一合約樣本審閱借閱單（見本院卷第53頁）、於102年5月6日由陳宇燊代理簽署被證二合約及附件解說確認書、審閱期個別磋商條款（見本院卷第54、55頁），為兩造所不爭執，已如前述，而卷附系爭房地買賣契約第1條約定：「契約審閱本契約書於簽訂前已經由買方充分審閱五日以上（本契約書已於年月日由買方攜回審閱），並詳細審核完畢（違反規定者，其條款不構成契約內容，但買方得主張該條款仍構成契約內容)，契約內所有條款及雙方之權利義務內容範圍，經雙方溝通說明後買方完全瞭解，並認同本約符合誠實、信用公平原則，絕無異議」（見本院卷第8頁）、被證一合約樣本審閱借閱單約定：「借閱人孫國仁（陳宇燊代）訂購『皇翔百老匯』A3棟玖樓，為了解合約內容，乃於102年5月2日，借閱『皇翔百老匯』案之房屋土地買賣契約書樣本編號37，並將於l02年5月6日歸還」（見本院卷第53頁）、被證二合約及附件解說確認書約定：「立書人孫國仁茲向皇翔建設股份有限公司購買『皇翔百老匯』編號A3棟玖樓房地壹戶，於簽訂前述房地買賣契約書前，已經貴公司之銷售人員在銷售現場提供買賣契約給立書人參閱並逐條向立書人詳細解說房地買賣契約書全部內容（含各項附件及確認書），立書人已充分了解房地買賣契約書全部內容（含各項附件及確認書）並再攜回審閱完畢，同意簽立房地買賣契約書，特立本確認書以為證明」（見本院卷第54頁）、審閱期個別磋商條款約定：「雖買方孫國仁審閱期間少於5天，但買方確認對於本契約及附件之所有內容均已審閱完畢，並已充分了解，買方並自願放棄審閱期間不得少於5天之權利」（見本院卷第55頁）等語明確，由是可知，原告於102年5月6日由代理人陳宇燊代理系爭房地買賣契約之前，已於102年5月2日攜回系爭房地買賣契約書樣本審閱，且系爭房地買賣契約第1條所約定契約審閱期間5日亦無違反內政部公告預售屋定型化契約應記載及不得記載事項相關規定，又原告係對於本契約及附件之所有內容均已審閱完畢，並已充分了解，故而簽署被證二合約及附件解說確認書、審閱期個別磋商條款（見本院卷第54、5頁）自願放棄審閱期間不得少於5天之權利，從而，原告主張被告公司現場銷售人員郭曉蒨未依法給予原告相當時間將系爭房地買賣契約攜回審閱，違反消費者保護法第11條之1之規定，顯與事實不符，不足採信。至原告另主張系爭房地買賣契約有違反消費者保護法第11條「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」、第12條「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者」等規定，為遭被告否認，原告復無法具體說明系爭房地買賣契約有何違反平等互惠原則、誠信原則而顯失公平之處，復未提出任何證據以資證明，則其所為前述主張，委無足取。
㈡再按「被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之
規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。本院著有四十四年台上字第七五號判例。本件被上訴人既依民法第九十二條第一項之規定，撤銷其所為意思表示，即應就上訴人如何欲被上訴人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示，負舉證之責任」，有最高法院72年度台上字第3526號判決可資參照，本件原告主張係受被告詐欺而簽署上揭分期付款合作契約書，惟遭被告所否認，依前揭說明，自應由原告就其係受詐欺而簽約之利己事實負舉證責任，先予敘明。經查，原告主張被告公司現場銷售人員郭曉蒨就系爭房地買賣契約之付款條件（即銀行貸款部分）曾當場向原告承諾保證得貸款至八成並記載於契約條款內，原告因信任被告公司必能依約履行關於銀行貸款成數達到買賣總價八成之條件始同意購買系爭房地，詎配合辦理貸款之銀行嗣後竟向原告表明無法貸足買賣總價之八成，原告顯係受被告詐騙而簽署系爭房地買賣契約系爭，爰依民法第92條第1項之規定撤銷上揭契約云云；然查，被告否認該公司現場銷售人員郭曉蒨曾向向原告承諾保證得貸款系爭房地總價至八成，且查系爭房地買賣契約第16條第1項已明文約定：「本約第七條契約總價款內之部分價款新台幣零仟捌佰肆拾捌萬元整，由買方以金融機構之貸款給付，買方同意提供本約房屋（購買停車位者含停車位）及其座落之基地持分作為共同擔保，委託賣方代向金融機構申請抵押貸款，其貸款期限、利息、償還方式、抵押權設定契約書及設定登記內容悉依貸款金融機構之決定，買方並同意於簽署本房地買賣契約之同時簽立代辦抵押貸款委託書（詳附件㈢）」等語（見本院卷第23頁），同條第5項復就約定金融機構核准貸款金額倘少於原預定貸款，關於其差額之處理方式（見本院卷第24、25頁），可認雙方於簽約時已就貸款金額不足之情形預作相關約定，由是可推論兩造於系爭房地買賣契約當時就貸款金額具有不確定性且可能少於原預定貸款之金額均已知悉甚明，況遍觀系爭房地買賣契約之全部內容，亦無有關被告承諾保證得貸款至契約總價款之八成之任何約定，另原告於簽署系爭房地買賣契約前早已將買賣契約樣本攜回審閱完畢，已如前述，則原告對於上情應知之甚明，原告復無法提出任何證據證明其係受被告詐騙而簽署系爭房地買賣契約，則其所為主張，顯難採認。至公平交易法第25條：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」及不動產經紀業管理條例第23條：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章」、第24條：「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分」等規定，均核與契約之本身效力無直接關連性，則原告以此主張系爭房地買賣契約無效，亦不足取。
㈢再查，系爭房地買賣契約第8條第3項約定：「依前二項規定
，如買方逾期繳款達五日以上仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現或繳款為未到期之票據時，買方應加付按逾期期款部分（或未到期之票據期間）每日萬分之二單利計算之遲延利息，於補繳期款或繳交未到期之票據時一併繳付賣方，如逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達七日內仍未繳者，賣方得解除本契約，並沒收買方所有已繳價款（以契約總價款百分之十五為限）作為買方違約之懲罰性違約金。但賣方同緩期支付者，不在此限」等語明確（見本院卷第14頁），另系爭房地各期繳款金額及繳款期限詳如被證三「繳款期別明細表」（見本院卷第57頁），依被證三繳款期別明細表之約定，原告應於結構體完成時起繳納第六期價款，而系爭房屋係於103年9月10日完成18樓頂板並經備查，結構體完成時間為103年9月10日等情，為兩造所不爭執，是依被證三繳款期別明細表之約定，原告應於103年9月10日繳納第六期價款21萬元。承上，原告並不爭執其經收受被告所寄發被證四103年9月15日繳款通知書（見本院卷第58頁）、103年10月3日催款通知書（見本院卷第59頁）、103年10月15日催款通知書（見本院卷第60頁）後，仍未繳納第六期價款21萬元，則原告顯已違約，被告依系爭房地買賣契約第8條第3項之約定，以被證五臺北北門郵局營收股第000241號存證信函（見本院卷第61至65頁），通知原告解除系爭房地買賣契約並沒收已繳價款138萬元作為買方違約之懲罰性違約金，自屬有據。
五、綜上所述，原告主張依民法第92條之規定主張撤銷系爭房地買賣契約並請求被告返還已付價金138萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國105年10月27日
民事第四庭法官李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年10月27日
書記官劉冠伶