裁判字號：臺灣彰化地方法院106年簡上字第146號民事判決
裁判日期：民國108年11月13日
裁判案由：分割共有物
臺灣彰化地方法院民事判決106年度簡上字第146號上訴人 蘇士騰 視同上訴人 顏貽鏞
顏貽正 顏榮德 張天賜 上一人訴訟代理人 張世興 視同上訴人 張明彰 （原名： 張彰 ）訴訟代理人 劉豐綸 律師視同上訴人 張省三
蘇秀雄 顏榮一 顏明哲 顏旭信 顏慈慧 陳茂禮 上一人訴訟代理人 許秀玉 視同上訴人 蘇明祥
蘇建勲 蘇明駿 蘇淑美 歐美碧 顏 許月花 顏旭胥 詹裕隆 上三人共同訴訟代理人 顏明侯 被上訴人 顏順昺 上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國106年8月15日本院北斗簡易庭第一審判決（106年度斗簡字第137號）提起上訴，本院於民國108年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
兩造共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地，應按附圖所示方案分割，即編號A部分面積四六八平方公尺土地，分歸蘇秀雄取得；編號B部分面積五四三平方公尺土地予以變價分割，由附表二所示共有人按附表二所示比例分配價金；編號C部分面積一二三六平方公尺土地，分歸陳茂禮取得。
陳茂禮應按附件所示金額為補償。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。而性質上必須合一確定之共同訴訟，依法一人有上訴者，應視與全體所為之上訴同（最高法院20年上字第1520號判例參照）。本件為請求分割共有物事件，訴訟標的對於全體共有人必須合一確定。本件上訴人蘇士騰為原審共同被告之一，其不服原審判決提起上訴，揆諸上開說明，其上訴之效力及於其餘原審共同被告，爰併列渠等為視同上訴人。
二、上訴人蘇士騰及視同上訴人顏貽鏞、顏貽正、顏榮德、顏明哲、顏慈慧、蘇明祥、蘇建勲（原判決誤載為勳，應予更正）、蘇明駿、蘇淑美、歐美碧均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（單指稱地號土地）原為一筆土地，因地政機關依法逕為分割，而變成多筆土地，且未全部相鄰。其中772、787地號土地維持原用地類別為農牧用地；773、786地號土地則變更為甲種建築用地；774地號土地變更為丁種建築用地，共有人亦因繼承、贈與、買賣、拍賣等原因，而異動為部分不相同。786地號土地（下稱系爭土地）屬特定農業區之甲種建築用地，為兩造共有，應有部分比例如附表一所示。兩造就系爭土地未訂有不分割之契約或約定不分割之期限，然就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭土地。又其等共有其餘土地經本院另案（分4件）審理中，均送由 宏大 不動產估價師事務所（下稱宏大事務所）進行鑑價，本件由宏大事務所鑑價會較公平，故同意陳茂禮主張之分割方法等語。
二、上訴人蘇士騰辯稱：原審採用靜和不動產估價師事務所（下稱靜和事務所）之鑑定報告書為找補金額，然該所鑑定結認系爭土地每坪約新臺幣(下同)10萬元，超過市價甚多，致找補金額過高。伊同意陳茂禮所提分割方案等語。
三、視同上訴人（均逕稱其姓名）部分：
(一)陳茂禮陳稱：伊經由法院拍賣，取得坐落系爭土地東側之同段176、177建號建物（為磚造、鐵皮造之二層樓建物，下稱系爭建物），為保留該建物，希望取得建物坐落土地，故主張如附圖所示分割方案，亦即編號A部分土地分歸蘇秀雄取得，編號C部分土地分歸伊取得，並就超過伊持分取得部分土地，以價金補償其餘共有人。至其餘土地即編號B部分土地則變價分割，由未取得土地之其餘共有人按應有部分比例分配價金，以便於地籍管理及釐清所有權位置，得各自管理、使用收益。又原審採用之靜和事務所鑑定報告書有諸多缺失，導致鑑定價格失真。與系爭土地分割自同筆土地之同段
772、787、773、774地號土地，現由本院另案分割共有物事件（本院北斗簡易庭106年度斗簡字第109、110、111號及本院105年度訴字第1243號）審理中，並均送請宏大事務所鑑定找補金額，故主張應由宏大事務所重新進行鑑價，而以附件所示金額為補償等語。
(二)詹裕隆、顏旭胥均陳稱：因道路開闢關係，導致原為同一筆土地之耕地及建地價值落差很大，使取得建地之人需支出過高費用，伊認為不合理。伊願意接受價金補償，不分配土地，同意陳茂禮所提分割方案等語。
(三) 顏許月花 辯稱：
1.系爭土地全體共有人於93年12月25日簽訂土地使用同意書，其上記載「本同意書應從同意日起永久年內提出申請執照，逾期無效」。蘇士騰、訴外人 張謝秀連 、蘇秀雄並據此興建
3棟合法農舍，可見全體共有人間訂有永久分管契約，該分管契約既未經全體共有人同意而終止，被上訴人即無請求分割之權利，應構成民法第823條所稱「因物之使用目的不能分割」之限制，且解釋上亦應認共有人間有不分割之默示意思表示。依據民法第823條第2項規定，被上訴人得請求分割之日為98年7月23日（即民法第823條修正公布後6個月）起算30年後，即於128年7月23日才可請求分割。又系爭土地西側自55年間起，即由張天賜、張彰、張省三等3人（下稱張天賜等3人）之父親興建房屋居住，迄今已55年，為合法建物，共有人各自在其分管位置之土地使用管理，發揮土地最大效益，被上訴人訴請分割顯無理由，故請求廢棄原判決，駁回系爭土地分割之請求。
2.宏大事務所鑑定報告書採比較法勘估，就比較標的一建物加土地之總價值，勘估其上建物為每坪7,000元，然市場上真實買賣情況係建物每坪2至3萬元，故該筆土地核算價格過高。比較標的二係買賣土地持分，僅移轉應有部分6分之1，不應列入比較勘估標的。比較標的三面積過小，與系爭土地為
679.7坪有太大差距，而該地公告現值為142,000元，比系爭土地公告現值9,600元高出47.9％，取樣不當，可看出系爭土地價格被嚴重高估，故鑑定報告顯不可採，應以公告現值加兩成計算找補金額。另陳茂禮有無資力支出2,000多萬元補償金，亦有疑問。
(四)蘇秀雄陳稱：伊希望分割取得系爭土地西側如附圖所示編號A部分土地，伊取得編號A部分土地後，同意不拆除張天賜等
3人所有建物，讓其等繼續居住，而不收取任何租金，然其等日後不繼續居住時，必須將建物贈與伊，而不要求任何補償等語。
(五)張天賜等3人均陳稱：其等無力支出補償金額，故不保留其等所有坐落系爭土地上之建物，同意陳茂禮所提分割方法及蘇秀雄之提議等語。
(六)顏旭信陳稱：同意陳茂禮所提分割方法等語。
(七)顏慈慧陳稱：伊不同意依照公告現值加2成接受補償，因兩造共有其他土地於另案都是送請宏大事務所鑑價，並且依照鑑價價格補償，僅本件以公告現值為補償，係不合理，希望送請宏大事務所鑑價。又伊無資力負擔補償金額，故不願取得土地，同意陳茂禮所提分割方法等語。
(八)顏榮德陳稱：伊願意接受價金補償，不分配土地等語。
(九)蘇建勲陳稱：希望依照公告現值加2成計算補償金額等語。
(十)其餘視同上訴人未於準備程序或言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原審判決兩造共有系爭土地，分割如原判決附圖（即彰化縣北斗地政事務所106年4月24日北土測字第618號土地複丈成果圖）所示，亦即將該圖編號A部分面積337平方公尺土地、編號B部分面積337平方公尺土地、編號C部分面積337平方公尺土地、編號D部分面積1,236平方公尺土地，依序分歸張天賜、張省三、張彰、陳茂禮取得，並依靜和事務所於於原審出具之靜估字第0000000號鑑價報告書所示金額互為補償。
蘇士騰不服，提起本件上訴。
五、得心證之理由：
(一)各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。所稱「因物之使用目的不能分割」，係指分割結果將導致訴請分割之標的物經濟效用喪失或影響他物之經濟效用而言。查系爭土地為兩造所共有，各共有人應有部分如附表一所示，為特定農地區之甲種建築用地等事實，有系爭土地之土地登記第三類謄本足憑（見本院卷第156頁）。顏許月花辯稱系爭土地全體共有人訂有永久分管契約，且未經全體同意而終止，應構成「因物之使用目的不能分割」之限制，且解釋上亦應認共有人間有不分割之默示意思表示云云，固據其提出93年12月25日簽訂之土地使用同意書1紙為據（見本院卷二第233頁）。然共有人出具同意書由他共有人在土地特定部分建築房屋之分管契約，並不影響共有物之分割，若禁止被上訴人分割共有物，將使未占用土地之共有人空有土地所有權，卻無法獲得共有物之使用收益，而仍須負擔稅負，係侵害其憲法所保障之基本權。至分割後土地是否與合法建物分離，乃係分割之結果，與因物之使用目的不能分割，兩者內涵不同。且共有物分管契約與共有物不分割約定有異，縱使共有土地由共有人分管使用，然共有人分管之事實狀態，不過為共有人定使用之暫時狀態，並不影響共有物分割請求權之行使。而共有人請求分割共有物，即係終止分管契約之意思，是顏許月花辯稱兩造之前手訂有分管契約，屬不分割之默示意思表示，認被上訴人無訴請裁判分割之權利，核無足取。本件復查無系爭土地有因物之使用目的不能分割之情形，或兩造間約定有不分割期限，各共有人自得隨時請求分割共有物。又兩造顯然無法協議決定分割方法，從而，被上訴人訴請裁判分割，於法自無不合，應予准許。
(二)分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項、第3項定有明文。是共有物之分割，原則上以原物分配於各共有人；以原物分配如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，法院亦得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，他部分變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配，並非定出於「變賣共有物，以價金分配於各共有人一途」（最高法院101年台上字第824號民事判決參照）。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割。
1.經查，系爭土地呈南北向梯型，面積為2,247平方公尺，南側臨寬約20公尺之斗苑路2段，其餘部分則未臨路，該地東側坐落陳茂禮所有系爭建物（於61年1月20日建築完成，83年2月22日第一次登記），西側坐落張天賜等3人所有磚造及鐵皮造之一層樓未辦理保存登記建物，屋齡逾50年，有被上訴人所提系爭土地之土地登記第三類謄本、地籍圖、建物登記第一類謄本、彰化縣北斗地政事務所105年6月15日北土測字第0711號土地複丈成果圖（即現況圖）在卷可稽（見原審卷第9至16、70、116頁）。
2.本院審酌依陳茂禮所提如附圖所示方案，將編號A部分土地分歸蘇秀雄取得；編號C部分土地分歸陳茂禮取得，並就超過其持分取得部分土地，以金錢補償其餘共有人；編號B部分土地則變價分割，由未取得土地之其餘共有人按應有部分比例分配價金，得使蘇秀雄按其應有部分分配取得土地，而陳茂禮取得系爭建物坐落基地，使建物及占用基地之所有權人同一，以維持建物占用土地之正當性，俾利產權關係單純化。又陳茂禮及蘇秀雄分割後取得土地，地形均尚屬方正完整，且直接與對外道路相鄰，交通便利，對其等均屬有利。再者，分割共有物以消滅共有關係為目的，法院以原物為分配時，除部分共有人仍願維持共有關係，或因共有人之利益或其他必要維持共有之情形外，應將土地分配於各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係（最高法院102年度台上字第101號判決意旨參照）。查系爭土地扣除陳茂禮所有系爭建物坐落基地及蘇秀雄可按其應有部分比例分配之土地後，所餘編號B部分土地面積僅543平方公尺，其餘共有人數達20人，且均無人表示願意取得土地，倘強令其等均為原物分配，將土地予以細分，則考量臨路交通因素，各共有人分割取得土地面積將過於狹小，且地形呈長條型，致難依法供建築使用，亦不利日後出售換取價金，是認編號B部分土地以原物分配具有事實或法律上之困難。而編號B部分土地臨路面寬約14公尺，深度約46公尺，地形尚稱方整，並臨接道路，如予以變賣，透過市場競價之良性競爭，共有人可受分配金額應得以增加，是編號B部分土地應予以變價分割，對共有人而言，較屬有利。。
3.原審固據卷附靜和事務所之鑑定報告，核算系爭土地每坪為10萬元，總值為67,971,000元，據此計算各共有人之找補金額，然多數共有人均抗辯此鑑定補償金額過高。又系爭土地僅單面臨寬約20公尺之斗苑路2段，其上西側坐落張天賜等3人所有未辦理保存登記平房，屋齡已逾50年，東側坐落陳茂禮所有系爭建物，屋齡已40餘年，已如前述。靜和事務所依比較法及土地開發分析法為估價方法，然觀諸其所採3筆比較標的，均為雙面臨路之建築用地，而與系爭土地之臨路狀況顯不相同，且該3筆土地之地上建物屋齡均僅有2年，則上開3筆土地是否因屬新建住宅區，而併同增加其土地價格，尚有可疑，是靜和事務所擇定之比較標的容有未當，上訴人主張原審採認之鑑定找補金額過高，並非無據。
4.本院考量與系爭土地分割自同一筆土地，共有人部分相同之同段772、773、774、787地號土地，於另案審理中均由宏大事務所進行鑑價，此有本院判決書、確定證明書可參（見本院卷一第114至126頁）。經囑託宏大事務所就系爭土地鑑價，由該事務所不動產估價師 陳柏宏 現場勘察，並參考地籍圖、航照圖、位置圖及土地複丈成果圖，綜合審酌重要經濟指標、景氣動向、總體不動產市場概況、政策因素、近鄰地區土地及建物利用情形、近鄰地區公共設施及交通運輸概況，並考量系爭土地位置、臨路情形、法定使用管制、利用情形等因素，就系爭土地分割後分為3個編號坵塊（即附圖所示編號A、B、C部分土地），以編號B坵塊為比準地，依比較法及土地開發分析法為估價方法，認編號B部分土地價值為每坪96,000元。再依各坵塊特定分別評估價格，認編號A、C部分土地價格分別為每坪97,000元、97,900元，計算做成附件所示找補金額，經核其所採鑑定方法及鑑定基礎尚無違誤或明顯瑕疵，應屬可採。顏許月花雖辯稱上開鑑定結論就比較標的取樣不當，可見系爭土地價格被嚴重高估云云。然彰化縣北斗鎮並非土地交易行為極為密集之地區，故於相近時期，欲擇定土地條件近乎一致之比較標的本非易事。而觀諸該鑑定報告書所載3筆比較標的（見報告書第27頁），其使用分區、使用地類別、地形、地勢及臨路情形等條件，與系爭土地大致接近，交易價格日期距調查日期約2至3年間，亦非相隔久遠，是本院認其採定之比較標的尚無不當之處，故顏許月花上開抗辯，即不足採。
4.顏許月花、蘇建勲雖主張應以系爭土地公告現值加2成作為補償依據較為合理等語。然公告現值係地政機關根據轄內土地交易價格動態，分別計算之區段價格，是以，公告現值僅能反應各區段土地價格概況，而非針對各筆土地價值逐一調查公告。而附件所示鑑價結果既係由具專業學識之不動產估價師針對系爭土地所為鑑定，其準確度應遠高於僅○○○區段價格之公告現值，故本件補償金額即應以附件所示鑑價結果為依據，較屬適當。另顏許月花雖質疑陳茂禮有無資力支出補償金，而影響其餘共有人受補償之權利。惟依民法第824條之1第4項規定，就同法第824條第3項情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。倘陳茂禮未依本判決補償其他共有人，其他共有人自得實行上開法定抵押權，以確保此部分債權，併此敘明。
六、應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分，民法第824條之1第2項定有明文。查陳茂禮於100年1月26日將其系爭土地應有部分，設定擔保債權總金額960萬元之最高限額抵押權予台中商業銀行股份有限公司（下稱台中商銀），有土地登記謄本在卷可參，經本院告知本件訴訟，然受告知人台中商銀未依民事訴訟法第59條規定提出書狀表明參加訴訟，則依前開規定，台中商銀之抵押權於本件分割共有物判決確定時，自應移存至抵押人陳茂禮所分得部分土地，此乃法律明文規定之效力，毋庸載明於分割共有物判決主文，併此敘明。
七、綜上所述，本院審酌系爭土地之使用現況、利用價值、對外交通、共有人之意願、分割後之經濟效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認系爭土地依主文所示方法分割，對兩造而言，均屬有利，應為適當公允之分割方法。原判決所採分割方法容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文所示。
八、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭土地各自享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允，爰判決由兩造按如附表所示應負擔訴訟費用比例，負擔訴訟費用。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述，經審酌與判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第450條、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。
中華民國108年11月13日
民事第三庭審判長法官洪榮謙
法官羅秀緞法官鍾孟容以上正本係照原本作成不得上訴。
中華民國108年11月13日
書記官林婷儀┌────────────────────────────┐│附表一：彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地│├─────┬────────────┬─────────┤│共有人姓名│權利範圍（應有部分比例）│訴訟費用負擔比例│├─────┼────────────┼─────────┤│顏貽鏞│36分之1│36分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│顏貽正│36分之1│36分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│顏榮德│36分之1│36分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│張天賜│4536分之100│4536分之100│├─────┼────────────┼─────────┤│張彰│4536分之100│4536分之100│├─────┼────────────┼─────────┤│張省三│4536分之100│4536分之100│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇秀雄│3600分之750│3600分之750│├─────┼────────────┼─────────┤│詹裕隆│36分之1│36分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│顏榮一│18分之1│18分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│顏明哲│36分之2│36分之2│├─────┼────────────┼─────────┤│顏旭胥│3600分之146│3600分之146│├─────┼────────────┼─────────┤│顏旭信│360分之15│360分之15│├─────┼────────────┼─────────┤│顏慈慧│12分之1│12分之1│├─────┼────────────┼─────────┤│陳茂禮│1512分之152│1512分之152│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇明祥│360分之9│360分之9│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇建勲│360分之9│360分之9│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇士騰│360分之9│360分之9│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇明駿│360分之9│360分之9│├─────┼────────────┼─────────┤│蘇淑美│360分之9│360分之9│├─────┼────────────┼─────────┤│顏順昺│3600分之10│3600分之10│├─────┼────────────┼─────────┤│歐美碧│3600分之390│3600分之390│├─────┼────────────┼─────────┤│顏許月花│3600分之4│3600分之4│└─────┴────────────┴─────────┘┌───────────────────┐│附表二：附圖所示編號B部分土地變價分割│├───────┬───────────┤│共有人姓名│價金分配比例│├───────┼───────────┤│顏貽鏞│54300分之2183│├───────┼───────────┤│顏貽正│54300分之2183│├───────┼───────────┤│顏榮德│54300分之2183│├───────┼───────────┤│張天賜│54300分之1732│├───────┼───────────┤│張彰│54300分之1732│├───────┼───────────┤│張省三│54300分之1732│├───────┼───────────┤│詹裕隆│54300分之2182│├───────┼───────────┤│顏榮一│54300分之4365│├───────┼───────────┤│顏明哲│54300分之4365│├───────┼───────────┤│顏旭胥│54300分之3186│├───────┼───────────┤│顏旭信│54300分之3273│├───────┼───────────┤│顏慈慧│54300分之6548│├───────┼───────────┤│蘇明祥│54300分之1964│├───────┼───────────┤│蘇建勲│54300分之1964│├───────┼───────────┤│蘇士騰│54300分之1964│├───────┼───────────┤│蘇明駿│54300分之1964│├───────┼───────────┤│蘇淑美│54300分之1964│├───────┼───────────┤│顏順昺│54300分之218│├───────┼───────────┤│歐美碧│54300分之8511│├───────┼───────────┤│顏許月花│54300分之87│└───────┴───────────┘