竹北簡易庭(含竹東)97年度竹東簡字第64號民事判決

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　97年度竹東簡字第64號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　甲○○○
上列當事人間請求給付租金事件，於中華民國97年4月21日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣3420元由原告負擔。
事實及理由
壹、原告部分：
一、原告起訴主張：原告於民國（下同）91年8月1日將坐落新竹
縣○○鄉○○段(應係重測前南河段之誤載)231-18、231-1
9地號土地(重測後為內灣段1249、1251地號)，面積合計7,
250平方公尺（下稱系爭土地），出租予被告使用至97年7月
31日止，原租金每月為新台幣（下同）18,000元，次年即92
年起調整每月租金為2萬元，並自92年8月1日起，需於每月
15日前以現金支付被告。詎被告自95年6月起，即未依約給
付原告每月2萬元之租金，迄今已達16個月之久，爰依法起
訴請求被告給付租金。並聲明：(一)被告應給付原告320,00
0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5計算之
利息。(二)被告應自96年10月起至97年7月止，按月給付原
告2萬元，並均自當月16日起按年息百分之5計算之利息。
(三)訴訟費用由原告負擔。(四)願供擔保請准宣告假執行
。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：
(一)原告就系爭土地之使用權源，係因訴外人 謝阿皇 於36年11月
1日自現登記名義人 彭永豐 、 章定一 之前手 彭兆蘭 所讓渡，
嗣謝阿皇於63年7月16日將系爭土地出賣予原告而來，原告
及前手已使用系爭土地多年，且自91年間兩造訂立承租契約
起，原告已將系爭土地交由被告使用，而原告既已履行租約
交付租賃物之義務，被告即應依約給付租金
(二)訴外人彭永豐、章定一請求拆屋還地之訴訟，即本院95年度
重訴字第90號、96年度訴字第593號案件既未經判決，亦未
有禁止被告使用之假處分，被告迄今仍使用系爭土地。從而
，本件未有被告所稱原告違反於租賃關係存續中保持合於約
定使用、收益之義務及誠實信用原則等情事。
(三)兩造租約第四條Ｂ款明文約定「地上物之設施連設（備）期
滿後不得拆除，屬甲方（原告）所有」，租約亦將到期，被
告主張投資損害顯屬無據。況系爭土地於93年11月12日起，
被告即按月以紅利租金5萬元（含本件租金2萬元）之對價出
租他人，故被告主張有利益損失，尤與事實不符。又被告將
租賃物出租他人，該他人是否給付租金予被告，係屬被告另
轉租契約之履行問題，與被告依本件租約請求給付租金，係
屬二事，毫無牽連。
(四)系爭土地登記所有權人所為之訴訟，未經審理判決，除該判
決於本件租賃期限屆滿前，業經判決確定執行或為假執行，
否則均不影響被告給付租金之義務。
貳、被告則辯稱：
一、兩造訂立租賃契約之際，原告曾明確表示其為土地所有權人
，嗣被告花費鉅額金錢投資興建房屋設備經營休閒農場；詎
95年4月間，被告突然接獲訴外人 彭永寶 及彭永豐委託王志
陽律師於95年4月26日發文，發文字號為95志律字第0426號
之律師事務所函，謂被告占用其等所有之土地，除應負民法
侵權行為及不當得利外，亦已涉刑法之竊佔罪嫌，要求被告
於函到10日內拆除土地上之一切建物及返還土地等，否則將
依法追訴民刑事責任。訴外人彭永寶、彭永豐果向被告提起
拆屋還地訴訟，經複丈結果，兩造確有不法占用訴外人彭永
寶與彭永豐之土地，訴訟程序進行中訴外人彭永豐則將其持
分之部分移轉予訴外人 劉文豪 ，由劉文豪承受訴訟；96年9
月3日訴外人章定一，亦具狀向被告提起拆屋還地等訴，原
告非土地登記謄本上所登載之所有權人，故原告實無權將土
地出租予被告。又原告雖主張其使用系爭土地具有合法權源
，惟觀諸原告所提出之收據，訴外人彭兆蘭之父即訴外人彭
錦球於35年間去世時，其合法之繼承人除訴外人彭兆蘭外，
尚有 彭吳緞 及 彭兆惠 ，且系爭土地上有另一名共有人 彭錦儀
，故訴外人彭兆蘭自無權處分系爭土地予訴外人謝阿皇。另
原告所提之水田買賣轉讓證書，原告應明知該水田之合法繼
承等相關讓渡手續均尚未辦理清楚，卻仍全盤接受而貿然簽
立該紙轉讓證書，其交易過程實存有諸多可議之重大瑕疵。
二、被告向原告承租之系爭土地，既有第三人主張權利，被告實
無法續為使用，原告違反租賃關係存續中保持合於約定使用
、收益狀態之義務，被告當有權拒絕給付租金。故原告向被
告提起本件給付租金之訴，亦嚴重違反民法第148條第2項所
謂誠實信用原則。
三、被告自95年4月起迄今，無法向經營木馬文化村休閒農場之
訴外人 陳鴻緯 收取轉租之租金，陳鴻緯甚且於95年6月21日
寄送竹東郵局第00218號存證信函，要求被告需面對其所失
利益之鉅額賠償等情，此部分實屬被告所失利益範圍。
四、被告於95年9月24日以橫山內灣郵局存證信函致函原告，復
於96年11月8日以橫山內灣郵局存證信函向原告明確表示終
止租約，故兩造間之土地租賃契約業已合法終止。
五、若果原告主張為有理由，則就被告向原告承租土地上所興建
之建物及購買之設備，應予實施鑑價，以明原告重大違約無
法續行提供合於約定使用狀態，致被告發生損害之金額，而
予以抵銷。並聲明：(一)請求駁回原告之訴。(二)訴訟費用
由原告負擔。(三)願供擔保，請准免為宣告假執行。
叁、本院之判斷：
一、原告主張兩造於91年8月1日簽訂租賃契約，由原告將坐落新
竹縣○○鄉○○○○○段231-18、231-19地號(重測後為內
灣段1249、1251地號)土地，面積合計7,250平方公尺（下稱
系爭土地），出租予被告使用至97年7月31日止，每月租金
為18,000元，而自92年8月1日起每月租金調整為2萬元，並
應於每月15日前以現金支付原告，然被告自95年6月起，即
未依約給付租金之事實，業據原告提出與所述相符之土地租
約單為證，復為被告所不爭執，堪信為真。
二、被告抗辯其於95年4月間曾接獲訴外人即系爭土地所有權人
彭永寶及彭永豐委託律師寄發之律師函，要求被告於函到10
日內拆除系爭土地上之一切建物及返還土地等，否則將依法
追訴民刑事責任。嗣於95年6月22日訴外人彭永寶、彭永豐
向原告及被告提起拆屋還地訴訟，經複丈結果兩造確有占用
訴外人彭永寶與彭永豐之土地，訴訟程序進行中訴外人彭永
豐將其持分之部分移轉予訴外人劉文豪，並由劉文豪承受訴
訟；又訴外人即共有人章定一於96年9月3日亦具狀向被告提
起拆屋還地等訴訟，被告顯非系爭土地之登記所有權人等語
，業據其提出律師函、起訴狀繕本、複丈成果圖、土地登記
簿謄本、開庭通知、本院新院 雲民敏 95重訴字第90號第2176
7號現場會勘通知等影本為證，復為原告所不爭執，亦堪認
為真實。
三、又被告抗辯因原告非系爭土地之所有權人，復因土地所有權
人等對兩造提起拆屋還地訴訟，原告已無法保持租賃物合於
約定使用、收益之狀態，被告自得拒絕給付租金等語。按租
　　賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支
　付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又租賃契約，
係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租
金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高
法院64年台上字第424號判例可資參照，本件原告雖非系爭
土地之所有權人，但其與被告間訂立之租賃契約仍屬有效，
惟本件應審究者為⑴原告是否自95年6月起未再依租賃契約
，提供並保持租賃物合於約定使用、收益之狀態？⑵被告可
否拒絕給付租金？茲述之如下：
(一)被告抗辯其向原告承租系爭土地後，再與訴外人陳鴻緯合夥
經營餐廳及民宿，由被告提供建物，陳鴻緯則按月給付紅利
五萬元予被告，嗣因土地被地主收回，陳鴻緯與地主另訂租
賃契約，並自95年4月起即未再按月給付被告五萬元，被告
自95年4月起即未經營使用系爭土地等事實，業據其提出93
年11月12日訂立之木馬文化休閒農場經營契約書影本在卷可
佐，原告對該契約之真正並不爭執，且自陳：「我當初租給
相對人每月二萬元，相對人後來租給陳鴻緯每月五萬元，陳
鴻緯後來又找 梁列光 兩兄弟去經營，陳鴻緯與相對人的契約
並沒有期滿，：。」(見本院97年3月17日調解筆錄)；又陳
稱：系爭土地上還有人在經營，但並不清楚究竟是否係被告
在經營等語(見本院97年2月18日調解筆錄)。另證人陳鴻緯
雖經傳喚，但因已遷移不明而未到庭，而原告既自承「陳鴻
緯後來又找梁列光兩兄弟去經營」、「不清楚是否被告在經
營」，又未提出被告仍在經營之積極證據，是被告抗辯自95
年4月起未經營使用系爭土地，應認為可採。
(二)原告自承其非系爭土地登記之所有權人，復有土地登記簿謄
本影本在卷可佐，而系爭土地所有權人已經對兩造提起拆屋
還地之訴訟，有如上述。又被告於95年9月24日曾以橫山內
灣郵局存證信函第4號，促請原告向系爭土地所有權人取得
正當之權源，並確定被告就系爭土地可為充分自由繼續為約
定之使用、收益等情事，此有上開存證信函可稽，然原告接
獲上開存證信函後遲未回覆，且未為積極之排除與防止，縱
使土地所有權人向被告提起拆屋還地之訴尚未判決確定，然
而被告自95年4月起即未再經營占有使用系爭土地，有如前
述，足見原告自95年4月起即未再依租賃契約，提供並保持
租賃物合於約定使用、收益之狀態甚明。
(三)按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得
拒絕自己之給付。」民法第264條第1項前段定有明文。租賃
契約當事人於訂約時之合理期待即其契約目的，在於租賃期
間，出租人繼續維持租賃物得使用、收益之狀態，以供承租
人利用，而承租人則依約定給付租金，此為雙務債務構成租
賃契約當事人之主給付義務。故於租賃期間，出租人不僅有
忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，更應負擔維持
租賃物於租賃關係存續期間，承租人得依約定使用、收益之
狀態之積極義務；準此，在租賃期間，出租人如未能維持租
賃物於約定使用、收益之狀態，承租人自得拒絕給付租金。
本件原告自95年4月起即無法依租賃契約，提供並保持租賃
物合於約定使用、收益之狀態，有如前述，則依上說明，被
告同時履行抗辯拒絕給付租金，應認為可採。
四、綜上所述，原告依租賃法律關係，請求被告給付租金，為無
理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁
回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，
與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5　　月　　5　　日
竹東簡易庭法　官　彭政章
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須
按他造當事人之人數附繕本）。
書記官　張淑芬
中　　華　　民　　國　　97　　年　　5　　月　　5　　日