裁判字號：臺灣嘉義地方法院89年訴字第472號民事判決
裁判日期：民國89年11月06日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣嘉義地方法院民事判決八十九年度訴字第四七二號
原告丁○○訴訟代理人丙○○被告 關天 建設有限公司法定代理人乙○○被告甲○○右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告關天建設有限公司應給付原告新台幣捌拾萬元，及其中之新台幣柒拾萬元自民國八十九年四月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告關天建設有限公司負擔百分之六十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告關天建設有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告等應返還原告買賣價金新台幣（下同）柒拾萬元整及自民國（八
十九年四月七日起按年利率百分之五計算之利息，並支付原告柒拾萬元整之違約金。
二、陳述：如附件一、二所示。
三、證據：提出買賣契約書影本、支票影本、存證信函影本、土地及建物登記簿
謄本、中華商業銀行綜合存款存摺影本、中華商業銀行嘉義分行存款證明書、增訂條款影本、土地增值稅免稅證明書影本各乙份及錄音帶乙捲。
乙、被告關天建設有限公司方面：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決願供擔保請宣告免為假執行。
二、陳述：如附件三。
三、證據：提出土地登記申請書影本、登記清冊影本、債務清償證明書影本、他項權利證明書影本、土地建築改良物抵押權設定契約書影本各乙份。
丙、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依職權傳訊證人 鄭全安 、 陳淑月 、 蔡銘冠 及 賴建伊 。理由
一、本件被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張伊於八十九年四月七日向被告買受座落嘉義市○○○段保安小段第二六三之二號土地及地上建號一六八二號門牌號碼為嘉義市○○○街十一之一號之建物（以下簡稱系爭不動產），雙方約定總價款為五百七十萬元，原告已於當日交付被告簽約金七十萬元，並約定於同年月十七日再由原告交付二百萬元予被告，被告應同時將上開不動產上之抵押權辦理塗銷登記，惟四月十七日當天原告依約提出面額二百萬元之即期支票欲支付價金時，被告卻未同時將上開抵押權辦理塗銷登記，被告顯然違反契約之約定而違約，嗣經原告於同年月二十一日對被告發出存證信函催告被告應儘速依約履行塗銷抵押權之義務，惟被告均無意履約，原告以此存證信函為解除契約之意思表示，雙方契約既經解除，依民法第二百五十九條之規定，被告應將所收受之定金七十萬元返還予原告，且依契約之約定被告上應給付原告與上開定金同額之違約金等語。
三、被告則以原告雖於八十九年四月十七日提出面額二百萬元即期支票支付價金，但當時已是下午四時，支票無法在當天兌現，為保障自己之權益，所以當天無法配合辦理塗銷抵押權登記，違約事由在原告，原告不得主張解除契約。況被告已於事後對抵押權人陳淑月清償抵押債務，陳淑月亦出具債務清償證明書願意協同辦理塗銷抵押權，原告應依約支付價金二百萬元，雙方可以繼續依據契約之約定逐步履行契約內容，但原告卻遲不願支付價金，顯見原告有故意違約之情事等語置辯。
四、原告主張伊於八十九年四月七日向被告買受系爭不動產，雙方約定總價款為五百七十萬元，原告已於當日交付被告簽約金七十萬元，並約定於同年月十七日再由原告交付二百萬元予被告之同時，被告應將系爭不動產上之抵押權辦理塗銷登記之事實，有原告提出之買賣契約書影本乙紙可證，且為被告所不爭執，可堪信為真實。
五、被告雖抗辯稱原告固於八十九年四月十七日當天下午四時許提出面額二百萬元之即期支票支付買賣價金，惟因該支票無法即時兌現，故伊無法配合將系爭不動產之抵押權予以塗銷，並非伊有意違約，實乃原告違約在先，原告不得主張解除契約云云。本件系爭契約係買賣契約，出賣人有移轉買賣標的物所有權予買受人及遵守契約其他相關約定之義務，但有請求買受人支付價金之權利。買受人則有依約給付價金之義務，但有請求移轉買賣標的物所有權及請求出賣人遵守契約其他相關約定如遵期塗銷抵押權之權利。故就買賣契約之性質而言，出賣人及買受人均互為債務人或債權人。又觀諸兩造所訂之買賣契約第二條第二項約定：「八十九年四月十七日承買人支付出賣人貳佰萬元正，惟當日本案標示抵押權應辦理塗銷完成」。基於維護兩造交易安全及公平之立場，該項約定之真意應係指買受人交付價金之同時出買人應將抵押權塗銷，而具有雙務契約之同時履行抗辯性質，自不待言。
六、按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百三十五條前段、第二百二十九條第一項分別定有明文。本件之爭點在於買受人即原告於支付價金義務之履行有無遲延；被告即出賣人在履行契約其他義務即塗銷抵押權義務之履行有無遲延之情事。經查，原告確曾於八十九年四月十七日下午四時許，依約提出面額二百萬元之即期支票欲交付予被告作為買賣價金之一部之事實，有原告提出之支票影本乙紙可證，且經證人賴建伊、鄭全安到庭證述明確，復為被告所不否認，應認係真正。雖該支票提出之時間已在銀行票據交換時間之後而無法即時兌現，但該交付價金之時間約在下午四時，係由被告關天建設有限公司之法定代理人乙○○於電話中向原告所提議，有原告提出之錄音帶乙卷及譯文可證，被告對於錄音帶之真正亦不加爭執，故該支票無法即時兌現應不可歸責於原告甚明。況兩造自簽訂系爭買賣契約後，已支付之七十萬元中有六十九萬五千元係以原告之名義所簽發之支票支付等情，被告亦不否認。而八十九年四月十七日當天原告在該支票付款人即中華商業銀行嘉義分行之綜合存款帳戶中確有二百二十一萬餘元之存款，有原告提出之綜合存款存摺影本及存款證明書各乙紙可證，足證原告確實已經在契約約定之交付價金期限依債務之本旨實行提出給付，而無遲延之可言。茍若該支票日後提示而未獲付款，亦僅發生被告得依約請求原告如數給付價金之請求權而已，故被告抗辯原告未依債務本旨提出給付，顯不足採。
七、反觀被告依系爭買賣契約之約定負有將系爭不動產之抵押權辦理塗銷之義務。惟查，據證人即為抵押權人陳淑月居間辦理借款予被告之蔡銘冠於本院審理時到庭證稱：「（問：設定後對方有無拿塗銷設定的文件要求你們蓋章辦理塗銷？）答：均沒有」；證人即為兩造製作買賣契約之代書鄭全安到庭證稱：「（有無交代你當天要準備好塗銷的資料？）沒有。事先沒有這樣做」等語，足證被告並無依據其契約上債務之本旨提出給付即塗銷抵押權之準備。在本件系爭買賣契約為雙務契約之場合，依德國學者Medicus之見解，認為在雙務契約中當事人皆尚未履行時債權人若起訴請求債務人應負遲延責任時，必得自己先行提出對待給付，至於債務人有否為同時履行之抗辯，對其遲延責任並無影響。（參 馬維麟 博士著，民法債篇註釋書（二）第三百九十頁）本件原告既已先行提出對待給付，已如前述，而被告卻未按契約所約定之期限履行債務，自應由被告負給付遲延責任，要無疑義。
八、次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第二百五十四條、第二百五十九條第一款分別定有明文。本件原告於被告未將抵押權塗銷而給付遲延後，於八十九年四月二十一日以存證信函催告被告。依該存證信函之真意當為被告應於三日內履行契約，如未履行則為解除契約之意思表示，有原告提出之存證信函影本乙份可稽。被告至原告提起本件訴訟時仍未將抵押權塗銷，有原告提出之土地及建物登記簿謄本可證，則兩造之契約即應認為已合法解除。契約既經合法解除，則揆諸上開法條之規定，原告請求被告返還其所受領之買賣價金七十萬元，於法有據，應予准許。
九、原告另請求被告應給付與前所收受之價金七十萬元同額之違約金等語。依民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。違約金之酌減依我國民法規定，係由法院職權行使之，並不待債務人之抗辯即可予以核減（參最高法院七十年台上字第四六五五號判決、七十一年台上字第四二一四號判決）。我國實務對於違約金之約定是否過高，其判斷標準不一。有以當事人實際上所受損失為標準（參最高法院十九年上字第一五五四號判例）；有以債務人如能如期履行，債權人可得享受之利益為標準（參五十一年台上字第十九號判例）；有以違約情節之輕重為標準（參七四台廳一字第０五一七九號函），不一而足。本件原告並未舉證證明因被告遲延給付受有多少損失或可得享受之利益為何，故無從依上述二種標準核減。本院認系爭不動產之買賣價額為五百七十萬元，原告僅給付其中之七十萬元，為總價金之一成二，亦無從證明因此而受有若干之損害，卻因契約解除即可獲得一倍之違約金，顯然過高，認應酌減為十萬元（即百分之一．七五），以求衡平。
十、末查，系爭不動產買賣契約之標的物，其中土地係登記為被告甲○○所有；建物部分登記為被告關天建設有限公司所有，有土地及建物登記簿謄本各乙份可證。依一般建設公司投資興建房屋出售之實務，多係先以私人（如建設公司股東或親友）名義購得土地，待建物完工後再將建物登記為建設公司所有，本件之情形亦不例外。此種情形，應可視為兩者間存在有一種信託登記之法律關係，即建設公司將土地之所有權信託登記在私人之名下，真正之所有權人實為建設公司。本件自買賣契約之簽訂、交款、紛爭之處理協調，均由被告關天建設公司之法定代理人乙○○出面處理，甚至本件訴訟程序進行中，被告甲○○每次庭期之通知均合法接受送達，但均未到庭，還事由被告關天建設有限公司之法定代理人乙○○到庭主張權利，由此可見，本件實際之出賣人應係關天建設有限公司。原告起訴請求被告甲○○應返還七十萬元之價金及同額之違約金，顯無理由，應予駁回。
十一、從而，原告請求判命被告關天建設有限公司返還七十萬元之買賣價金，及十萬元之違約金，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，自應駁回。
另原告於八十九年四月二十一日發出存證信函，表示解除契約之意思，被告關天建設有限公司於同日收到該存證信函，契約解除之效力自該日始發生，被告關天建設有限公司自該日起始負返還已收售之價金七十萬元之義務，故七十萬元部分之利息應自八十九年四月二十一日起算。原告請求被告就七十萬元部分應自八十九年四月二十一日起按年息百分之五計算之利息，為有理由，自應准許；逾此部分之請求，於法不合，應予駁回。
十二、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十四、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十一月六日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官曾文欣右正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十一月七日~B書記官鄭翔元