裁判字號：臺灣高等法院高雄分院108年上易字第402號民事判決
裁判日期：民國109年07月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院高雄分院民事判決108年度上易字第402號上訴人 劉勁勝 訴訟代理人 徐豐明 律師被上訴人 劉明昌 訴訟代理人 梁錦文 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年7月17日臺灣屏東地方法院107年度訴字第678號第一審判決提起上訴，本院於109年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人之祖父即訴外人 劉義雄 （已歿）於民國92年11月3日將其所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）面積180.02平方公尺贈與被上訴人，並於93年2月27日辦畢所有權移轉登記。惟系爭土地上如原判決附圖（下稱附圖）所示編號109(1)，面積160.87平方公尺部分，有上訴人所興建之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），該建物無權占用系爭土地，故請求上訴人拆屋還地等情。爰依民法第767條第1項規定，聲明求為：上訴人應將系爭土地上之系爭建物拆除，將占用土地返還被上訴人。
二、上訴人則以：系爭建物於64年間，由當時系爭土地所有權人 劉福生 （上訴人之祖父、被上訴人之曾祖父）所興建，並贈與事實處分權予上訴人，上訴人自64年迄今均居住在系爭建物內。系爭建物及系爭土地原同屬劉福生所有，嗣劉福生先後讓與兩造（系爭土地先贈與劉義雄，再贈與被上訴人），依民法第425條之1第1項規定，房屋受讓人即上訴人與土地受讓人即被上訴人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，且其期限不受民法第449條第1項規定之限制。故被上訴人請求拆屋還地，顯無理由等語置辯。
三、原審判決上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並將占用土地返還被上訴人。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱108土地，重
測○○○鄉○○段○○○○○號土地）原為上訴人之祖父、被上訴人之曾祖父劉福生所有，劉福生於00年0月00日將上開土地贈與上訴人之二伯父即被上訴人之祖父劉義雄，並於69年10月28日辦理所有權移轉登記完畢。嗣上開土地於83年間分割出系爭土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○○號土地，面積
180.02平方公尺），劉義雄復於92年11月3日將系爭土地以贈與為原因，於93年2月27日辦畢所有權移轉登記與被上訴人。
㈡系爭土地上有如附圖所示編號109⑴部分之系爭建物（未辦
保存登記，門牌號碼為屏東縣○○鄉○○村里○路○○○號）。
五、兩造爭執要點：㈠系爭建物占用系爭土地，有無合法權源？㈡被上訴人依民法第767條第1項，訴請上訴人拆除系爭建物並返還所占用系爭土地，有無理由？茲分述理由如下：
㈠系爭建物占用系爭土地，有無合法權源？
被上訴人主張系爭建物為上訴人經劉福生同意而於系爭土地上所興建，系爭建物占有系爭土地並無合法權源云云。惟上訴人予以否認，並抗辯：系爭建物由系爭土地原所有權人劉福生興建後贈與上訴人，上訴人就系爭建物取得事實上處分權，而土地及建物原同屬劉福生所有，嗣劉福生將之先後讓與兩造，有民法第425條之1第1項規定適用，故上訴人之系爭建物占有系爭土地有合法權源等語。經查：
⒈按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動
產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院102年度台上字第580號判決意旨參照）。次按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第
1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。是受讓未辦理保存登記建物之人，雖未能辦理所有權移轉登記而取得所有權，然實質上與所有權無異，故未辦保存登記建物及其所坐落之土地如原屬同一人所有，嗣僅將未辦保存登記建物或僅將土地讓與他人時，建物或土地受讓人相互間，仍應有民法第425條之1之適用。
⒉經查，108土地原為上訴人之祖父、被上訴人之曾祖父即
劉福生所有，劉福生於00年0月00日將上開土地贈與上訴人之二伯父即被上訴人之祖父劉義雄，並於69年10月28日辦理所有權移轉登記完畢。嗣108土地於83年間分出系爭土地，劉義雄復於92年11月3日將系爭土地以贈與為原因，於93年2月27日辦理所有權移轉登記與被上訴人完竣。
又系爭土地上坐落未辦理保存登記之系爭建物乙節，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本、戶籍謄本及屏東縣潮州地政事務所（下稱潮州地政）108年2月23日屏潮地四字第10830137800號函覆系爭土地登記公務用謄本及異動索引附卷（見原審卷第21、53、203至221頁）；勘驗筆錄及現場照片附卷（見原審卷第119至125頁）；潮州地政107年11月26日屏潮地字第10730957900號函檢附測量成果圖附卷（見原審卷第129至131頁）、系爭建物房屋課稅明細表及109年房屋稅繳款書（見本院卷第133、153頁）可稽，堪可認定。
⒊其次，就系爭建物究為何人所興建？如係劉福生興建，是
否贈與事實上處分權予上訴人乙節，被上訴人主張為上訴人所興建，並無贈與之情事云云，上訴人則抗辯為劉福生所興建，並贈與上訴人供居住使用等語。查：
⑴依證人 鍾雲光 於原審證述：「（提示本院卷第123、12
5頁照片，對此房屋有無印象？）有點印象。」、「（有無施作該房屋的屋頂鐵皮？）是石棉瓦，不是鐵皮，大概是在民國63、4年間，當時是劉福生找我去作的。
」（見原審卷第156頁）、「（劉福生有無跟你說作這間房屋是要做什麼用的？）他說他孫子 劉介明 要住，所以叫我去蓋。」、「（有無說房屋是何人所有？）我們從小就知道是劉福生的。」、「（有無看到系爭房屋蓋的過程？）該房屋的石棉瓦屋頂及鐵架是我作的，當時作鐵架時還沒有磚牆，我不知道圍牆是誰蓋的。」、「（搭建石棉瓦屋頂及鐵架大約多少錢？）一坪約1500、1600元，當時面積約50坪，總價大約7、8萬元。」（見原審卷第157、158頁）、「劉福生的土地，他叫我蓋了給他孫子住。」、「劉福生叫我蓋房子，劉福生叫劉介明付錢給我，房子給劉介明住。」（見原審卷第15
8頁）等語；證人 陳順富 於原審證述：「（提示本院卷第123、125頁照片，對於該房屋有無印象？）有，房子蓋好之後，我用水泥板砌成圍牆，面對房子右邊及後面呈Ｌ形狀的圍牆。」、「（當初是何人叫你去蓋的？）劉福生，我都叫他 劉董 。」（見原審卷第159頁）、「（劉福生叫你去蓋圍牆時，有無說房子做何用途？）....他說要給他孫子住，我後來才知道就是被告（即上訴人）」、「（你蓋圍牆的錢是誰出的？）當時我大約20出頭，劉福生認識我爸爸，錢的部分是劉福生跟我爸爸處理，我沒有過問。」、「（是否知道劉福生有同意被告蓋房子使用？）有，我有問他為什麼要用一個Ｌ形的圍牆，他說他要蓋房子給他孫子住。」、「（被告有無跟你說，他祖父給他蓋房子這件事？）有一次我看見被告拿一疊錢給劉福生，我問劉福生為何，劉福生回答就是要讓被告用系爭土地的對價。」（見原審卷第
160頁）等詞，暨劉介明即為上訴人乙節，亦有戶籍謄本附卷（見原審卷第53頁）可稽等情相互以觀，可徵鍾雲光、陳順富係受劉福生委託而於64年至65年間前後（陳順富證述約20歲施作，於00年出生換算得之）實際施作系爭建物之屋頂及鐵架、圍牆之人。而上開證人與兩造並無特別利害關係，應無到庭故為不利於一造之必要，足認證人證述劉福生委由彼等分別施作系爭建物之屋頂及鐵架、圍牆，且興建完成後，劉福生亦同意上訴人居住使用乙節，應堪採信。
⑵其次，依證人 鍾勝政 於原審證述：「（是否認識劉福生
？）認識，我們是同村的。」、「（提示本院卷第123至125頁照片，對照片中房屋，有無印象？）有，第12
3頁那一帶的土地是劉福生的，房子是劉福生跟劉介明（指上訴人）在住，差不多在64、65年間所建。」、「（房子是何人所蓋？）劉福生所蓋，他年紀跟我差4、50歲，有兩三次一起泡茶聊天，我只知道是他們祖孫在住，所以我覺得是劉福生蓋的。」（見原審卷第226頁）等語；佐以證人即上訴人胞兄 劉介方 於本院到庭證述：系爭建物是由祖父劉福生所興建，因上訴人於64年間結婚，故劉福生將系爭建物贈與上訴人居住等詞（見本院卷第161頁）；暨證人 曾應炎 於本院到庭證述：伊於64年間居住在屏東縣○○村○○村里○路000號，曾擔任富田社區發展協會理事長，任職期間約83年至88年間。系爭建物約64年間所興建，是劉福生所蓋，屋頂是石棉瓦，現有是經整修過，為鐵皮屋。伊親耳聽聞劉福生說因上訴人很孝順，故將系爭建物贈與上訴人居住使用（見本院卷第164至167頁）等情以觀，亦徵彼等證述系爭建物為劉福生於64、65年間所興建，並贈與上訴人居住乙節，核與鍾雲光、陳順富前揭證述情節大致相符，堪認上訴人抗辯系爭建物係劉福生興建並贈與上訴人居住使用乙節，係屬有據。
⑶又據證人即被上訴人父親 劉東睿 於原審到庭證述：「（
提示原審卷第123、125頁照片，是否知悉照片中房屋是何人所蓋？）我認為是祖父（指劉福生）蓋的，因為是祖父的地。」、「（該房屋在何時興建完成？）..差不多在40年前...」（見原審卷第230、231頁）等語，益徵系爭建物為劉福生所興建。至於系爭建物是否為上訴人所居住，劉東睿雖證述未曾聽聞劉福生提及系爭建物，亦不知悉上訴人何時結婚、是否居住系爭建物內，以及於40多年前所見系爭建物當時看似作倉庫使用等情（見原審卷第231、233頁），然參酌劉東睿亦自承：自小居住於台北，13歲即出國留學，長期居住於國外，64到70年間並未回老家，以及大學畢業前回老家時，未曾關心過誰住在系爭建物裡面（見原審卷第231、232頁）等語以觀，可見劉東睿長期居住國外且亦未曾關心系爭建物為何人所居住，則其證述未聽聞劉福生提及系爭建物，亦不清楚上訴人有無居住系爭建物內等語，均無從採為不利於上訴人之認定。
⑷綜上，上訴人抗辯系爭建物為劉福生所興建，並由劉福
生將該建物贈與上訴人居住使用，係屬有據。從而，被上訴人主張系爭建物為上訴人興建云云，即難採信。至於上訴人於原審主張系爭建物為其所興建，係因施作系爭建物屋頂石棉瓦及鐵架費用約7、8萬元為其支出，且伊長期居住系爭建物內，始為上開主張，業據上訴人於本院陳述綦詳（見本院卷第188至189頁），參以鍾雲光於原審證述：「（搭建石棉瓦屋頂及鐵架大約多少錢？）....總價大約7、8萬元。」、「（是誰支付費用？）劉介明，是劉福生先叫他支付的。」（見原審卷第157-158頁）等語相互以觀，尚堪採信。是上訴人於原審所為上開抗辯等語，仍不足為有利被上訴人之認定。
⒋本件系爭土地原為劉福生所有，嗣後贈與劉義雄，再贈與
被上訴人，並辦理所有權移轉登記完畢；系爭建物為劉福生所興建而原始取得所有權，之後，將系爭建物事實上處分權讓與上訴人等節，均經本院認定如前，而現場系爭建物現況為可使用之狀態，亦經原審至現場勘驗無訛，有照片可證（見原審卷第123、125頁），同堪認定。又系爭建物之事實上處分權既因贈與而歸屬上訴人，縱因無法辦理所有權登記，惟就民法第425條之1規定之房屋所有權讓與而言，實質上與所有權無異，則劉福生先後將系爭建物及系爭土地讓與相異之人，揆諸前揭說明，即有民法第425條之1第1項規定之適用，故系爭建物於得使用期限內，就被上訴人所有之系爭土地仍應有租賃關係存在，亦即上訴人就其取得事實上處分權之系爭建物，所占用如附圖所示編號109⑴部分土地，推定在該建物得使用期限內，有租賃關係存在。是被上訴人主張無上開民法第425條之1第1項規定之適用云云，不足採信。末者，系爭建物占用系爭土地既有租賃關係存在，即有合法之占有權源，堪可認定。
㈡被上訴人依民法第767條第1項，訴請上訴人拆除系爭建物
並返還所占用系爭土地，有無理由？上訴人就系爭建物有事實上處分權，其占用系爭土地上如附圖所示編號109⑴部分，並非無權占有，如前所述，則被上訴人請求上訴人應將系爭建物拆除，並將占用土地返還被上訴人，洵屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物並返還所占用系爭土地，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應拆除系爭建物並返還所占用系爭土地，，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國109年7月28日
民事第三庭
審判長法官李昭彥
法官王琁法官郭慧珊以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國109年7月28日
書記官謝佳育