裁判字號：臺灣士林地方法院92年訴字第472號民事判決
裁判日期：民國95年02月10日
裁判案由：返還土地等
臺灣士林地方法院民事判決92年度訴字第472號原告丁○○
丙○○共同訴訟代理人 林復宏 律師複代理人 林紹源 律師被告戊○○
己○○共同訴訟代理人 黃景安 律師當事人間請求返還房屋事件，本院於95年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應連帶給付原告新臺幣伍拾參萬柒仟壹佰參拾伍元及自民國九十二年四月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告新臺幣陸拾萬參仟伍佰貳拾元及自民國九十二年四月十七日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十二年四月三日起按年給付新臺幣貳拾貳萬捌仟壹佰參拾壹元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔八分之一，被告戊○○、己○○另各負擔十六分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項於原告以新台幣肆拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹佰壹拾肆萬零陸佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告繼承 蔡朝榮 之遺產，為坐落台北市○○區○○段3小段310、311地號土地所有人（原告丁○○應有部分均為500分之20，原告丙○○應有部份均為500分之480），及同前小段311-1地號土地之共有人（原告丁○○應有部分為500分之20，原告丙○○應有部份為500分之19，訴外人中華民國及台北市各應有部分1000分之461），被告係坐落前揭土地之台北市○○區○○段3小段1592建號即門牌台北市○○區○○街1段30號2、3樓建物之所有人（下稱系爭建物，登記面積共192.87平方公尺，若包括未辦保存登記部分則為218平方公尺，被告應有部分各2分之1）。系爭建物及該屋1樓部分原均為訴外人 謝玉 所有，其向原土地所有權人蔡朝榮承租前揭基地使用，為不定期租賃關係。於民國80年7月，謝玉將1樓部分贈與乙○○（其被訴部份已和解），並辦理移轉登記。83年10月14日謝玉與蔡朝榮簽立「謝玉地租明細表」，全部之年租金調高至新台幣（下同）342,957元。84年5月間蔡朝榮死亡，前揭土地所有權及基地租賃契約關係由繼承人即原告二人繼承，86年8月間謝玉死亡，經遺產分割，由被告繼受系爭建物所有權及基地租賃關係（於89年8月10日分割登記），系爭建物現由被告占有中。因被告及其被繼承人自86年1月1日之後即未繳租金已逾2年，原告遂於92年2月14日以台北長安郵局第386號存證信函定期20日催告被告繳納租金（被告部分為全部租金342,957元3分之2即228,638元），並表示如逾期未為給付即以該存證信函終止系爭租賃關係，因被告迄未給付租金，系爭租賃關係業已合法終止，系爭建物無權占有原告所有前揭土地，故原告先位主張被告應騰空遷出並拆除系爭建物，且應連帶給付原告租約終止前之租金及終止後至將來之不當得利（依公告地價及面積計算）。若認前揭終止租約並不合法，原告並備位主張被告應連帶給付5年內至將來按年以228,638元計算之租金等語。並先位聲明：㈠被告應將其所有坐落台北市○○區○○段3小段310、311、311-1地號土地上之系爭建物（應有部分各2分之1，總面積218平方公尺）騰空遷出並拆除；㈡被告應連帶給付原告1,405,04
0元暨自92年3月11日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自92年3月11日起至前項基地回復原狀返還原告之日止，按月給付原告丙○○210,440元、給付原告丁○○9,081元。㈢願供擔保請宣告假執行。備位聲明：㈠被告應連帶給付原告1,143,190元暨自92年4月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應自92年4月3日起，按年給付原告228,638元。㈡願供擔保請宣告假執行。
三、被告雖未於最後言詞辯論期日到庭辯論，惟依其先前之書狀及陳述內容，係辯稱：原告以存證信函催告時係主張全部之租金，實則，被告僅占3分之2，其餘3分之1租金係乙○○負擔，故原告之催告未符債之本旨，應屬無效。又兩造既有租金之約定，原告以土地公告現值計算不當得利，應屬無據。兩造之被繼承人於62年5月18日所訂立之租約約定每月租金2,758.8元，雖第4條約定如公告現值調高，出租人得每次調高租金4%，但須通知承租人，惟原告從未通知被告，故不得調高租金，仍應以2,758.8元之3分之2計算被告之租金，每年租金應為22,070.4元，原告主張之租金金額應屬錯誤。又依被告提出之85年租金收據（被證1）所載，丁○○記載收受租金之日期為68年4月30日，故應認被告已付清68年
5月1日至85年12月31日之租金，再依原告提出之收據（原證3）載稱收到90,000元租金，則係86年1月1日至90年12月31日之租金，並非被告於86年1月1日之後即未付租金。
尤其本件為往取之債，原告並未依約前來收取租金，即對被告催告，依法不生催告之效力，故原告終止租約並非合法。原告提出之84年收據並非真正。證人甲○○證稱業依「謝玉地租明細表」調整租金之證言不實在，原告否認該明細表之真正等語。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行。
四、兩造不爭執部分：㈠蔡朝榮與謝玉原就系爭建物及其1樓部分使用系爭土地訂有不定期基地租賃關係，原告於84年繼承蔡朝榮之遺產，包括前揭租賃關係，為出租人，謝玉於80年
7月將1樓部分贈與乙○○，並辦理移轉登記，被告於86年繼承謝玉所有系爭建物及前揭租賃關係，為承租人，經遺產分割，系爭建物於89年8月10日分割登記予被告（各持分2分之1）。㈡系爭建物及土地登記謄本之內容。㈢租賃契約書、租金收據、存證信函、送達回證、律師函、地價謄本（原證2至7、9至14號）形式上之真正。㈣本院勘驗筆錄及地政事務所測量成果圖。㈤台北市國稅局94年11月11日函。本件之爭點：㈠原告主張系爭租約已經終止，是否有理由？㈡租金之金額為何？㈢不當得利如何計算？
五、本院得心證之理由：㈠原告先位主張系爭不定期租約因被告未繳租金已逾2年，故
經其定期催告後終止租約，被告為無權占有，應拆屋還地並支付租金及不當得利等語，被告則辯稱系爭租約為往取之債，原告並未至系爭建物收受租金，所為催告及終止租約並不合法，且被告並無未繳租金逾2年之事實等語。按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約，最高法院86年度台上字第3324號判例著有明文。經查，系爭租約之租金於承租人謝玉死亡之前，向來均由出租人至系爭建物所在地向承租人謝玉收取等情，業為兩造所不爭執，依前揭情形應認系爭租約原即決定以系爭建物所在地作為清償地，屬往取債務，自無民法第314條後段兩款有關清償地補充規定之適用。再查，原告於92年2月14日以台北長安郵局第386號存證信函對被告催告，係定期20日催告被告「繳來所欠地租全部」，並非定期至系爭建物所在地收取租金，故無原告至系爭建物所在地向被告收取租金未果之情形，依前揭說明，應認原告終止租約並非合法。原告基於租約已終止所為拆屋還地及請求租金、不當得利之先位聲明，應認並無理由，自應駁回。有關不當得利如何計算之爭點，亦無審酌之必要。
㈡原告先位聲明既無理由，自應續為審酌備位聲明。查原告備
位主張若系爭租約並未終止，則被告應連帶給付5年內即87年4月3日至92年4月2日之租金1,143,190元及遲延利息，暨自92年4月3日起按年給付228,638元之租金等語。被告雖亦認為系爭租約並未終止，但主張月租金應為1,839.2元（年租金22,070.4元），且其已付清68年5月1日至85年12月31日之租金，再依原告提出之收據，則係86年1月1日至90年12月31日之租金云云。經查，兩造對於蔡朝榮與謝玉於62年
5月18日簽立之租賃契約書並不爭執，依當時約定之租金為租用土地全部每月2,758.8元，但於公告現值提高時，出租人得調整租金，以年息4%計算，但需先通知承租人。其約定內容為「以年息4%計算」，應指按公告現值或公告地價年息4%調整，被告辯稱係每次調整4%，與文義不符，自不可採。
又原告提出蔡朝榮與謝玉於83年10月14日簽立之「謝玉地租明細表」，雙方業已商議79年7月1日之後調整租金至342,
197元，其金額與兩造提出之85年租金收據所載之租金金額相同，且據証人即代書甲○○於93年5月3日到庭證述確有調整租金製作明細表之事實，並有「謝玉地租明細表」及85年租金收據在卷可稽，應認年租金已調高至342,197元，又該年租金係系爭建物及其1樓全部之租金，依被告主張該租金為可分之債（乙○○亦主張為可分之債），其所有系爭建物占全樓3分之2，故應分擔全部租金3分之2，應認原告向被告請求系爭建物租金於342,197元之3分之2即228,13
1元範圍內為可採，逾此則乏依據（證人甲○○雖證稱租金調高至342,957元，然與地租明細表書面記載不符，應係口誤，原告據以請求，尚不可採）。至於被告空言指摘證人甲○○所證不可信，否認地租明細表之真正云云，並未舉證以實其說，自非可採。又被告提出85年租金收據（被證1），所記載「中華民國六十八年肆月參拾日收」等字，業為原告丁○○否認係其字跡，從外觀亦難確認係原告丁○○所寫，縱認係其所寫，惟該收據前段業已明載所收為85年1月1日至85年12月31日之地租金342,197元，被告辯稱該342,197元係付68年5月1日至85年12月31日之租金，與收據上明確之文義不符，自難認其所辯為可採。又被告並未提出於86年之後有繳付租金之證據，其辯稱依原告提出之收據（原證3）載稱收到90,000元，係86年1月1日至90年12月31日之租金，惟原告提出之原證3，係85年租金收據，業已載明所收租金係85年1月1日至85年12月31日期間之租金，被告所辯顯與文義不符，亦非可採，應認原告主張系爭建物自86年1月1日起即未繳租金等語為可採。再查，86年8月間謝玉死亡後，遺產由被告及其他繼承人繼承，並於89年8月10日分割登記予被告分別共有，系爭租約所生之租金債務，於分割遺產之前屬公同共有財產所生債務，為連帶債務，被告應連帶負擔，分割遺產登記之後，則應由被告共同負擔。是以，原告請求起訴前5年內系爭建物租金，依年租金228,131元計算，於87年4月3日至89年8月9日共537,135元由被告連帶給付，於89年8月10日至92年4月2日共603,520元由被告共同給付（計算式如附表），及前揭金額之遲延利息，暨自92年4月3日起按年共同給付原告228.131元租金部分，應屬有據。
㈢綜上，原告先位聲明並無理由，應予駁回，備位聲明基於租
賃關係請求被告連帶給付537,135元及共同給付603,520元，並均自92年4月17日（被告提出本件答辯狀之日）起至清償日止，按年利率5%計算之利息，暨自92年4月3日起按年給付原告租金228,131元之範圍，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，自應駁回。
六、本件兩造均聲請供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴部份，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，自應駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法或訴訟資料，經審酌核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年2月10日
民事第一庭法官高愈杰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年2月14日
書記官高楚安附表（元以下四捨五入）
87.4.3-89.8.9.87年273日228,131x273/365=170,629
88年全年228,131x1=228,13189年（閏年）222日228,131x222/366=138,375170,629+228,131+138,375=537,135
89.8.10.-92.4.2.
89年（閏年）144日228,131x144/366=89,75690年、91年全年228,131x2=456,26292年92日228,131x92/365=57,50289,756+456,262+57,502=603,520