裁判字號：臺灣士林地方法院94年訴字第35號民事判決
裁判日期：民國95年02月10日
裁判案由：損害賠償等
臺灣士林地方法院民事判決94年度訴字第35號原告即反訴被告乙○○訴訟代理人戊○○
林世華 律師被告即反訴原告己○○訴訟代理人甲○○上列當事人間損害賠償等事件，本院於95年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣玖拾萬元，及自民國九十四年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣玖拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文，本件原告起訴時雖以民法第249條第3款及其與被告約定之不動產買賣要約承諾書第5條第3項為其請求之依據，嗣追加依不當得利之法律關係為請求之依據，雖其請求礎基礎有所不同，然其主張請求之基本事實均係兩造就台北市○○路○段○○○巷○○弄○號1樓房屋及其坐落基地台北市○○區○○段2小段423地號土地應有部分35/2760（下稱系爭房地），締結買賣契約，因契約發生糾紛而請求被告返還訂金之事宜，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，該訴訟標的之追加為法之所許，核先敘明。
乙、實體方面
壹、本訴部分
一、原告起訴主張：其與被告己○○之代理人甲○○，經由訴外人裕城不動產仲介經紀有限公司(即力霸房屋天母蘭雅加盟店，下稱裕城仲介公司)居間，於民國93年3月28日簽訂不動產買賣要約/承諾書(下稱系爭要約／承諾書)，以新台幣(下同)1,450萬元之價金，將被告所有系爭房地出售予原告，系爭要約／承諾書約定雙方應於93年4月30日前簽約、交屋時限為同年5月20日，原告並當場交付支票號碼HH0000000、付款人為台北銀行西湖分行、發票日為93年3月31日、面額90萬元之支票乙紙予甲○○並且於系爭要約／承諾書上記明「要約金轉為訂金，由屋主收執」字樣。嗣裕城仲介公司先後通知兩造於93年5月3日、同年7月6日至該公司簽約，惟僅原告之代理人戊○○於93年7月6日前往，被告及其代理人甲○○均未前往，原告遂再與甲○○約定於93年8月6日至臺灣士林地方法院辦理簽約、備證事宜。嗣原告備妥尚未給付之簽約款及備證款200萬元依約前往，詎甲○○雖到場卻未依約提出簽約、備證所需之系爭房地權狀正本、被告身分證、印章、戶籍謄本等文件，並拒絕與原告簽定系爭買賣之書面契約。原告因而於93年9月8日再以存證信函催告被告及甲○○出面完成簽約手續，然均未獲被告及甲○○收受，至93年10月原告始得知被告已將系爭房地另行出售予第三人，足見本件買賣係因可歸責於被告之事由致無法完成簽約，爰依系爭不動產買賣要約／承諾書第5條第3項約定及民法第249條規定請求被告加倍返還定金，若法院認兩造間買賣契約未成立，原告另依不當得利之法律關係，請求被告返還已收受之定金。並聲明：1.被告應給付原告
180萬元，及自94年2月23日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭要約／承諾書所約定之買賣標的物並不包含系爭房屋前面車庫部分，系爭要約／承諾書第12條之特別約定事項雖載有「①93.4.30日前簽約（等車庫使用權完整）②交屋時限為93.5.20③屋主於過戶時，簽署前院租賃權」等文字，然該特別約定事項須經締約雙方另行簽章始行生效，被告既未另行簽章自不受該約定拘束。又系爭要約／承諾書雖約定雙方於93年4月30日前簽約，惟被告代理人甲○○於93年4月27日、同月29日經裕城仲介公司通知，指原告拒不露面，只好另行約定同年5月3日簽約，原告卻均未依約出席，原告無正當理由未於4月30日及5月3日出面簽約，應屬可歸責於原告之事由致買賣契約書面文書無法簽訂。嗣兩造於93年8月6日於臺灣士林地方法院辦理簽約、備證事宜時，原告竟逼迫被告接受將全部價金存入力霸房屋提供之購屋履約保證款帳戶內，否則不願付款，惟因被告未曾與原告約定適用購屋履約保證，原告片面要求依據購屋履約保證方式支付買賣價金致雙方未能簽約，此亦屬可歸責於原告等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於93年3月18日與裕城仲介公司簽訂不動產買賣要約書。
㈡甲○○於93年3月28日與裕城仲介公司簽訂不動產買賣承諾書不爭執。
㈢原告同意以1,450萬元購買被告所有系爭房地。
㈣原告在93年3月28日交付90萬元給甲○○並且於買賣要
約承諾書上記明「要約金轉為訂金，由屋主收執」字樣。
㈤裕城仲介公司在93年5月3日指定簽約日期，兩造均未到場。
㈥裕城仲介公司在93年7月6日指定簽約日期，原告到場，被告未到但是有發出存證信函。
㈦兩造於93年8月6日到士林地方法院大廳商議簽約事宜，但未簽成。
四、兩造爭執之事項為：⑴系爭房地買賣契約是否已成立？⑵如系爭房地買賣契約已成立，是否應可歸責於兩造之事由致契約不能履行？茲分述如下：
㈠按買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方
支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。次按買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立，有最高法院20年上字第207號、22年上字第914號判例足資參照。又按契約當事人約定其契約須用一定之方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，固為民法第一百六十六條所明定。但當事人約定其契約須用一定之方式，有以保全其契約之證據為目的者，亦有為契約須待方式完成始行成立之意思者，該條不過就當事人意思不明之情形設此推定而已，若當事人約定其契約須用一定方式，係以保全契約之證據為目的，非屬契約成立之要件，其意思已明顯者，即無適用同條規定之餘地。最高法院28年滬上字第110號判例亦可參酌。經查本件原告已向被告提出系爭要約／承諾書，並經被告簽署承諾，系爭要約／承諾書中並已載明買賣標的物為系爭房地，買賣價金為1,450萬元，有系爭要約／承諾書影本乙份附卷可稽，並為被告所不爭執。兩造於系爭要約／承諾書第12條第1項固約定於93年4月30日前簽約，惟參以系爭要約／承諾書第4條已明白約定付款期別、各期付款比例、甲方（即被方）應備證件及原告已支付訂金90萬元及兩造雖未於約定之日期簽訂買賣契約，卻仍另行約定簽約之日期，且於另行約定日期無法簽約之後，再約定至本院辦理簽約、備證事宜，綜合上開情狀解釋當事人意思表示之真意，足認系爭要約／承諾書第12條第1項所為特定日期前簽約之約定，係以保全契約之證據為目的，而非以之為契約成立之要件，揆諸上揭說明，本件買賣契約自已有效成立。
㈡復按民法第153條所謂意思表示一致，係契約之當事人
就契約之要素，即契約內容必要之要件，在意思表示之內容上趨於一致即可，而於買賣契約之情形，其契約之要素，則為移轉財產權及支付價金兩者，當事人就買賣標的物及價金之意思表示合致，買賣契約即成立。至於契約內容之常素者，雖仍構成契約之內容，但若除去該內容，契約之性質亦不受影響者，則該內容之事項雖未經當事人意思表示合致，亦不影響契約之成立；而所謂契約之偶素，雖非構成契約之內容之法律事實，但因當事人認為屬於契約之重要事項，而特別以意思表示將其附加於契約之內容者，亦因此成為契約之一部份。觀諸兩造所訂定之要約／承諾書，對於買賣標的物之估算面積、位置及買賣價金，均已有明確之約定，顯見兩造對於上開契約之要素（即移轉財產權及支付價金）業已合致，買賣契約亦因此而成立。惟不動產買賣交易金額衡屬鉅大，其履約期間較長，交易過程中習見透過履約保證、設定抵押權擔保或高額違約金等方式，以確保交易安全。是就不動產買賣契約締結過程中所涉及買賣價金給付之時、地、方式、應踐行之其他程序或履約擔保，以及其他當事人認為重要之交易事項，核屬私法自治領域，本於契約自由原則，經契約當事人意思表示合致後，自可使其成為契約之一部分。惟契約當事人於未違反誠實信用原則之情形下，並無義務就前揭事項進行磋商，契約當事人就該部分意思表示不一致，雖不致使契約無效，惟如因此使契約無從履行，此種契約不能履行之情況，自屬無法歸責於雙方當事人之事由所導致。查兩造於協商簽約過程及於93年8月6日至本院商議簽約事宜，終因究須何時交屋、買賣價金是否應存入履約保證金帳戶、系爭房地所有權權狀應於何時交出等履約問題屢生爭議，而致系爭買賣契約無法順利履行等情，業經證人丙○○、庚○○、丁○○於本院94年12月14日審理時證述在卷，是此種情形，顯屬因不可歸責於雙方當事人之事由致契約不能履行。
五、按定金除當事人另有約定外，契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第4款定有明文。系爭買賣契約既因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行，則原告依上開規定，請求被告返還定金90萬元，核屬正當，應予准許，逾前揭範圍之請求，即無理由，應予駁回。
六、原告主張兩造間有買賣契約關係，既經本院認定屬實，一如前述，則其所為備位主張依據不當得利返還請求權部分，本院自無庸再與審酌，附此敘明。
貳、反訴部分
一、反訴原告（即本訴被告）主張：反訴被告（即本訴原告）於93年11月聲請查封系爭房地，致反訴原告無從處分之，還需按月繳交房屋貸款並出資雇用甲○○看管系爭房地，兩造自93年3月28日簽定系爭要約／承諾書至95年1月，反訴被告已因而支出房屋貸款利息44萬元(利息每月2萬元，共計22個月)及甲○○之生活費、水電、稅金55萬元(每月25,000元，共22個月)。另因系爭房地遭反訴被告查封，及反訴被告要求以履約保證方式給付買賣價金之違約行為，已造成反訴原告時間上之消耗及身體健康、情緒、名譽權之損害，爰依侵權行為之法律關係，請求反訴被告賠償云云。並聲明1.反訴被告應給付反訴原告149萬元，及自94年5月26日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房地係因反訴原告拒不簽約，致生訴訟，反訴被告並未以何不法行為使反訴原告不能處分系爭房地，且其房屋貸款之利息支出乃使用本金之對價，與反訴被告無涉，又甲○○生活費、醫藥費之支出及反訴原告主張之精神慰撫金亦與本件爭議無因果關係等語，資為抗辯。並聲明：⒈反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。
三、查系爭房地確經反訴被告於93年11月聲請查封，有臺灣士林地方法院93年度裁全字第2933號民事裁定影本、93年11月11日士院儀九十三執全新字第一三五五號臺灣士林地方法院民事執行處囑託查封登記書影本各乙份在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信為真正。
四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條1項定有明文，職是欲主張侵權行為損害賠償者，需就加害人有故意或過失之不法行為，及該行為與被害人所受損害間有因果關係負舉證責任，本件反訴原告請求損害賠償，無非係以反訴被告聲請查封系爭房地因認受有損害，惟反訴被告查封系爭房地之行為，乃依強制執行法規定行使其法律上之權利，難謂有何不法，除此之外，反訴原告並未能舉證證明反訴被告有何其他不法之侵權行為，是其請求被告給付如聲明所示金額及利息，即無理由。
叁、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法
及所提證據，或聲請調查之證據，經本院審酌後，認為均不影響本院前揭審認結論，爰不逐一論駁，併此敘明。
肆、本判決本訴原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至本訴原告及反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，均應予駁回。
伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，被告之反訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國95年2月10日
民事第一庭法官陳靜芬以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年2月15日
書記官陳秀蘭