裁判字號：臺灣嘉義地方法院96年重訴字第117號民事判決
裁判日期：民國98年04月08日
裁判案由：分割共有物
臺灣嘉義地方法院民事判決96年度重訴字第117號原告戊○○○
甲○○共同訴訟代理人 黃銘煌 律師複代理人己○○
黃淑雅律師 黃逸柔 律師被告丁○○
丙○○乙○○共同訴訟代理人 吳啟勳 律師上列當事人間分割共有物事件，於中華民國98年3月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○號，地目田，面積三平方公尺土地及同段三六地號，地目田，面積一三二平方公尺土地應予變賣，所得價金，按原告戊○○○、甲○○各五分之二，被告丁○○、乙○○各二十分之一，被告丙○○十分之一之比例分配之。
兩造共有坐落嘉義縣○○鄉○○段○○號，地目田，面積五一九平方公尺土地；同段三五地號，地目田，面積三六四八平方公尺土地，應合併分割如附圖二所示，其中編號甲部分面積二○八‧三五平方公尺，分歸被告丁○○取得；編號乙部分面積二○八‧三五平方公尺，分歸被告乙○○取得；編號丙部分面積四一六‧七平方公尺，分歸被告丙○○取得；編號丁部分面積一六六六‧八平方公尺，分歸原告甲○○取得；編號戊部分面積一六六六‧八平方公尺，分歸原告戊○○○取得。
被告丁○○應補償被告乙○○新臺幣肆萬玖仟柒佰貳拾貳元；補償被告丙○○新臺幣參萬伍仟零柒拾柒元。原告甲○○應補償被告乙○○新臺幣伍萬肆仟柒佰參拾元；補償被告丙○○新臺幣參萬捌仟陸佰壹拾元。原告戊○○○應補償被告乙○○新臺幣壹萬參仟陸佰捌拾貳元；補償被告丙○○新臺幣玖仟陸佰伍拾參元。
訴訟費用由原告戊○○○、甲○○各負擔百分之四十，由被告丁○○、乙○○各負擔百分之五，由被告丙○○負擔百分之十。
事實與理由
一、原告戊○○○及甲○○起訴主張：
（一）坐落嘉義縣○○鄉○○段○○號，地目田，面積3平方公尺（下簡稱系爭6地號土地）、同段8地號，地目田，面積519平方公尺（下簡稱系爭8地號土地）、同段35地號，地目田，面積3648平方公尺（下簡稱系爭35地號土地）、同段36地號，地目田，面積132平方公尺（下簡稱系爭36地號土地）等4筆土地，為兩造所共有，原告戊○○○、甲○○之應有部分各為5分之2，被告丁○○、乙○○之應有部分各為20分之1，被告丙○○之應有部分為10分之1。而系爭土地依其使用目的並無不能分割之情形，兩造亦無不為分割之約定，惟分割方法迄未能達成協議，為發揮土地經濟效用以盡地利，實有分割之必要，爰依民法第823條第1項之規定請求裁判分割，並同意依附圖一之分割方案或將系爭土地全部變價分割。
（二）原告主張採如附圖一之方案，或將系爭土地全部變價分割，蓋且若依被告所提分割方案，原告2人所分得者為後方土地，土地價值顯然較低，對原告2人較為不利。且若依被告主張僅就系爭6、36地號土地變價分割，因該2筆土地面積狹小及屬於袋地等因素，變賣顯有困難。至系爭8、35地號土地，因兩造就分配位置存有重大歧見，歷時長久仍無法達成共識，故應將系爭土地全部變價分割，除較能維護兩造公平外，亦能使土地之利用達到最佳化情況。
（三）並聲明：請求判決分割如附圖一所示，惟若認系爭6、36地號土地應予變價分割，則系爭8、35地號土地應一併予以變價分割。
二、被告丁○○、丙○○及乙○○則以：
（一）原告2人所提方案違反嘉義縣建築管理自治條例及嘉義縣畸零地使用自治條例之規定：
按建築基地與建築線接連部分之最小寬度，建築基地寬度不得小於本縣畸零地使用自治條例所定基地最小寬度之規定；本自治條例所稱面積狹小基地，於一般建築用地○住○區○○○路寬超過7公尺至15公尺者，最小寬度應為3.5米，嘉義縣建築管理自治條例第7條第1款、嘉義縣畸零地使用自治條例第3條第1款分別定有明文。原告所提分割方案主張分歸被告丁○○、乙○○取得之C、D部分，其臨8米都市○○道路之寬度僅2米，深度卻長達92米，形成狹小細長地形，日後根本無從依上揭嘉義縣建築管理自治條例及嘉義縣畸零地使用自治條例等規定申請建築，形同畸零廢地，嚴重損害被告丁○○、乙○○之分割經濟利益。
（二）原告2人所提分割方案，其中主張分歸被告丙○○取得之E部分，其臨8米計劃道路寬度雖有4米，固符合上開嘉義縣建築管理自治條例及畸零地使用自治條例最小建築寬度3.5米之規定，然其深度卻長達92米長，亦形成狹小細長地形，則被告丙○○日後縱能於所分得土地南臨8米計劃道路處申請建築一棟透天厝，但其後方大片土地終將因無路可通而形成無法建築之廢地。
（三）若以系爭土地南臨之現有都市○○道路而言，根本不會有袋地之產生，若不考慮系爭土地南臨之都市○○道路，則依原告所主張之分割方案，被告所分得之C、D、E、C1、D
1、E1部分土地均屬袋地。
（四）原告2人另備位主張併就系爭8、35地號土地變價分割，因嚴重損及被告3人利益，被告3人並不同意此種分割方式。
（五）聲明：如主文第1、2項所示。
三、經查系爭6、8、35、36地號土地為兩造所共有，原告戊○○○、甲○○之應有部分各皆為5分之2，被告丁○○、乙○○之應有部分各皆為20分之1，被告丙○○之應有部分各皆為10分之1等情，有土地登記謄本4份為證，並為兩造所不爭執，信屬真實。又系爭土地並無因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限，兩造復無法達成分割協議之事實，為兩造所不爭執，亦堪認為真實。
四、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為原物分配於各共有人，或變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。如前所述，原告2人為系爭土地之共有人，從而原告2人本於共有人之地位訴請分割系爭土地，依上開民法所定，應無不合。又按土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限，地籍測量實施規則第224條亦有明定。經查，系爭4筆土地地目相同，係同一地段且毗鄰，其中系爭6、36地號土地使用區編定為農業區，系爭8、35地號土地使用區編定為住宅區，此有98年1月20日嘉新鄉建字第0980000885號嘉義縣新港鄉都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可證。本件系爭6、8、35、36地號等4筆土地係同一地段、地界相連，其中系爭6、36地號土地，系爭8、35地號土地之使用性質相同，且共有人及應有部分亦完全相同，當事人亦均同意分就2筆農業區土地及2筆住宅區土地為合併分割，是本院認應准分就各該2筆農業區、2筆住宅區土地予以合併分割為宜，合先敘明。
五、關於系爭4筆土地之分割方法，本院斟酌如下：
（一）就系爭6、36地號土地部分：
1、按裁判上定共有物分割之方法時，分配原物與變賣之而分配價金，孰為適當，法院本有自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，最高法院29年上字第1792號判例意旨可資參照。又按法院為裁判分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效用及公共利益、全體或多數共有人利益等因素，並兼顧公平之原則。若以原物分割，各當事人分得之土地，面積過小，顯不能作何用途，徒然減損土地之經濟效用，故不能原物分割者，應予以變賣，所得價金各按應有部分比例分配予各共有人，如此始能將土地發揮最高之經濟上利用價值，並符合分割共有物應徹底消滅共有關係及公平合理之旨（最高法院82年度臺上字第512號判決參照）。
2、系爭6、36地號土地地目為田、面積共僅135平方公尺，為一狹長形之土地，未臨路，緊鄰堤防，其上建有溫室等情，有原告提出之土地登記謄本為證，並經本院赴現場勘驗（本院96年12月17日勘驗筆錄）及本院所選任之鑑定人 陸德 不動產估價師事務所赴現場勘察（陸德不動產估價師事務所估價報告第12、13頁）明確，並囑託嘉義縣大林地政事務所製有複丈成果圖在卷足稽。是考量系爭6、36地號土地為農地，面積共僅135平方公尺，如按原告所提先位分割方案採原物分割，則原告甲○○、戊○○○、被告丁○○、乙○○、丙○○分得土地各僅32.69、59.31、9.13、10.25、23.62平方公尺，徒增小面積之土地。且系爭8、35地號採附圖二之即被告之分割方案（詳如下述），無法與系爭6、36地號分割後配合合併使用。將造成各共有人所分得之土地均因面積過小且地形狹長，不適於現今機械化之農業耕作，勢必失其通常之使用價值，並降低該等土地之經濟效益，是原物分割顯有損系爭土地之完整性，亦難期發揮經濟上之利用價值。況被告亦表示兩造當事人委任之訴訟代理人曾當庭就系爭6、36地號土地同意採取變價分割方式（本院97年9月1日言詞辯論筆錄），足見採變價分割方式，亦為兩造所能接受。是本院認系爭6、36地號土地應以變價分割方式，由各共有人依原應有部分比例分配其價金，對於各共有人所致之損害較小，其土地利用價值及對社會經濟之發展則相對較高，亦不違兩造當事人本意，實為最妥適公允之分割方法，並能徹底解決共有關係。故本件應採變價方式分割，較為妥適，爰判決如主文第1項所示。
（二）就系爭8、35地號土地部分：
1、茲查，系爭8、35地號土地之現狀如下：
(1)東側臨3米既成巷道，臨路面寬約25公尺，北側未臨路，緊鄰堤防，南側臨8公尺都市○○道路（尚未開通），東南側臨2公尺都市○○○○○道（尚未開通），地形呈不規則形，地勢平坦，皆為蔬菜農作用地，部分土地搭建溫室農業使用，現由戊○○○、甲○○分別占有使用西北方、東北方，餘則由丁○○、丙○○、乙○○三人共同占有使用。
(2)上開各情，業已分別經本院及本院所選任之鑑定人陸德不動產估價師事務所至現場勘驗、勘察明確，有本院勘驗筆錄、現場略圖、陸德不動產估價師事務所估價報告在卷足憑，並有現場照片可稽，堪信為真正。
2、按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質為非訟事件，故法院定共有物之分割方法，雖應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平合理分配之，然不受當事人聲明之拘束，且各共有人在分割前之使用狀況或分管約定，法院固不受其拘束，惟仍應加以合情考量。又按分割共有物，以消滅共有關係為目的。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有，最高法院69年臺上字第1831號判例可資參照。次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人（最高法院51年臺上字第271號判例參照）。
此觀諸98年1月23日修正公布之民法第824條第2項第2款亦規定「原物分配顯有困難時，得變賣共有物」，足見在適用98年1月23日修正前民法第824條第2項之規定時，依法律之宗旨，應解釋為變價分割係於原物分配有困難時，始可採用。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用是（最高法院98年度臺上字第223號判決參照）。末按法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素為綜合判斷。
3、經核：
(1)採用附圖一方案（不含系爭6、36地號土地）之優點：各共有人分割取得之土地皆毗鄰道路，無袋地情事。
(2)採用附圖一方案（不含系爭6、36地號土地）之缺點：
a、被告丁○○、乙○○取得之C、D部分，面臨8米計劃道路之寬度僅2米，日後無從依前揭嘉義縣建築管理自治條例及嘉義縣畸零地使用自治條例之規定申請建築使用。
b、被告丁○○、丙○○、乙○○取得之土地皆狹小細長，無法再充分為利用，不能地盡其利，發揮其應有之經濟效用。
c、現有溫室須拆除。
(3)採用原告備位主張將系爭8、35地號土地全部變賣分割之優點：
a、變賣後價金可依應有部分比例分配，法律關係明確單純。
b、系爭土地拍賣後原則上將歸同一人所有，較能整合利用，發揮經濟效能。
(4)採用原告所主張將系爭房地全部變賣分割之缺點：
a、現有溫室須拆除。
b、不符合被告即多數共有人之意願。
(5)採用被告所主張附圖二方案之優點：
a、各共有人分割取得之土地，地形整齊，格局方正，有利日後土地之利用及開發，更兼顧共有物之整體經濟效用及全體共有人之利益均衡，符合憲法上財產保障平等原則。
b、各共有人分割取得之土地皆毗鄰道路，無袋地情事。
(6)採用附圖二方案之缺點：
a、若依現狀不考量將來開發8米都市○○道路與2米人行步道，則原告2人應有部分均各為5分之2，被告丁○○、乙○○應有部分均各為20分之1，被告丙○○應有部分為10分之1，然所有面臨既成巷道之土地皆歸被告丁○○所有，與應有部分持分不成比例。
b、現有溫室須拆除。
4、本院綜合上情，另考量無論採何種分割方式，現有溫室皆無法保存，及採用附圖一（不含系爭6、36地號土地）之分割方式，被告丁○○、乙○○分得之C、D部分土地，因不符嘉義縣建築管理自治條例、嘉義縣畸零地使用自治條例之規定，無法建築使用，是因採附圖二方案分割所造成之損害，亦遠低於採附圖一方案（不含系爭6、36地號土地）分割，造成C、D部分土地無法為整體經濟效益使用之損害。再依前揭最高法院判決所示之見解，原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用而言。本件系爭8、35地號土地並無以原物分配有困難之情形，故原告請求合併予以變價分割，即與法不合，礙難准許。是本院認就系爭8、35地號土地以依附圖二之分割方案優於附圖一（不含系爭6、36地號土地），且較為公平公正，至全部變價分割則因違法不能准許，爰以附圖二之分割方案判決如主文第2項所示。
六、系爭8、35地號土地分割後之金錢補償：
（一）按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年臺上字第2117號判例）。又以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。再共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自所分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院著有85年臺上字第2676號判例）。如附圖二所示之分割方案，各共有人固然均得以應有部分十足分割，然各共有人分得土地之形狀、面臨道路之位置、面寬均不相同。準此，兩造各自所分得土地之經濟效益及其價值既有差別，即有無法按其應有部分受分配情形，揆諸上開說明，自有以金錢補償之必要。
（二）本院囑託陸德不動產估價師事務所鑑價結果，認原告丁○○、被告甲○○、戊○○○超額分配，各應提供補償新臺幣（下同）84,799元、93,341元、23,335元，原告乙○○、丙○○分配不足，各應受補償118,134元、83,340元；被告丁○○應補償被告乙○○49,722元，補償被告丙○○35,077元；原告甲○○應補償被告乙○○54,730元，補償被告丙○○38,610元；原告戊○○○應補償被告乙○○13,682元，補償被告丙○○9,653元。而鑑定人係參酌鄰近土地價值，並審酌里鄰環境、交通情況、公共設施、發展潛力、面積大小、地形地勢、臨路之寬度、深度、情況，及使用效益等影響價格之因素，逐筆試算本判決如附圖二所示之分割方案之各土地價值乙節，有該事務所98年2月10日LTI00000000號估價報告書1份在卷可參。是上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，堪認上開鑑定結果可資採憑。
（三）綜上，本院審酌兩造之利益及注意各取得部分之經濟效益，並兼顧系爭8、35地號土地都市計畫使用分區為住宅區，建地性質之社會利益，基於公平原則，以本判決附圖二所示之方法予以分割。並就各共有人分得之土地，其價格差異，應如何命分得價格高之土地共有人以金錢補償分得價格低之土地共有人，方屬公平乙節，及原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，因認各共有人間應提出補償及應受補償之人與金額如主文第3項所示。
七、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。兩造係因分割系爭4筆土地無法達成協議而涉訟，但各自所為之行為均為維護自身權益，揆諸上揭說明，本件訴訟費用應按兩造於系爭土地之應有部分比例負擔始符公平，爰定訴訟費用分擔如主文第4項所示。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均不影響本案判決，毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中華民國98年4月8日
民一庭法官馮保郎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並依上訴利益繳交第二審裁判費。
中華民國98年4月9日
書記官王立梅