臺灣臺北地方法院106年度重訴字第253號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院106年重訴字第253號民事判決

裁判日期：民國106年11月27日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺北地方法院民事判決106年度重訴字第253號原告 沈菊明 訴訟代理人 朱柏璁 律師
江明軒 律師被告 謝迺得 訴訟代理人 蔡樹基 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○巷○號四樓房屋騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告請求被告遷讓房屋，起訴時原聲明：被告應將臺北市○○區○○段0○段○00地號，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號4樓建物騰空返還原告，嗣於民國106年3月14日以民事訴之聲明變更狀，更正聲明為：被告應將「臺北市○○區○○段0○段○000○號」，門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號4樓建物（下稱系爭房屋）騰空返還原告（見本院卷第14頁），核其刪除地號記載而更正為建號記載，係為 陳明 門牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷0號4樓之「建號」，屬更正事實上陳述，揆諸首揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造為母子關係，系爭房屋為原告於77年間購入，前於88年間無償貸與被告使用，現原告不同意被告繼續使用系爭房屋，因念及親情多次以口頭及書面請求被告自系爭房屋遷出，均未獲置理，原告並於105年10月5日以存證信函要求被告遷出，被告拒未配合而無權占有系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。並聲明：(一)如主文第1項所示。(二)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造為母子關係，全家原住於高雄，因伊就學及兄長即訴外人 謝迺夫 工作關係，原告於77年購入系爭房屋供兄弟二人居住，迄88年其兄調回高雄及伊業已結婚，原告將系爭房屋交由伊全家居住迄今，期間系爭房屋之地價稅、房屋稅均由伊繳納，伊每年亦均交付新臺幣（下同）5至10萬元予原告補貼租金損失。兩造及訴外人謝迺夫、 謝迺西 於102年11月6日繼承訴外人即原告之夫、被告之父 謝惠仁 之遺產，其中包含原告現居住之高雄市○○區○○街○號4樓房屋暨坐落土地（下合稱高雄果貿房屋），伊並於102年間起按月支付原告3,500元，即係以之加計原告使用高雄果貿房屋之利益、給付房屋稅、地價稅等作為系爭房屋租金，是兩造間有不定期租賃。又原告於104年8月間起欲出售系爭房屋及坐落土地，最後商定價款為860萬元，兩造間房屋買賣契約已經成立，伊並非無權占有系爭房屋等語。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造為母子關係，原告自77年起為系爭房屋及坐落土地之所有權人，被告因就學、謝迺夫因工作原因入住該屋，嗣謝迺夫返回高雄居住，而由被告全家自88年起占用系爭房屋迄今；被告於102年8月起按月匯款3,500元予原告；原告於104年8月間起即擬出售系爭房屋及坐落土地，並於105年8月23日與訴外人 高慧敏 就系爭房屋及坐落土地簽訂不動產買賣契約，且原告於105年10月5日以存證信函限被告於函到二週內遷讓房屋，該函主旨為「緣台端所發存證信函木新郵局000077、78號函知：台端不搬家並有優先承買權云云。在此正式告知台端已嚴重侵害本人權益，過去怠念親情一再容忍台端無權佔用本人之房屋，經多次相勸台端仍置之不理，意圖不法侵占本人所有之房屋（台北市○○區○○路○段00○0號四樓）甚明，限台端於函到二周內搬離本人所有之房屋，否則本人將提刑事訴訟，狀告台端侵占、不當得利及民事損害賠償」；兩造及謝迺夫、謝迺西於102年11月6日繼承謝惠仁之遺產，其中包含原告現居住之高雄果貿房屋，且被告有高雄果貿房屋應有部分四分之一等節，有系爭房屋之土地建物登記第一類謄本、原告與高慧敏之不動產買賣契約書、存證信函、被告匯款單據、原告郵局自103年起至106間之客戶歷史交易清單、被告夫妻與訴外人即房屋仲介賴 玉枝 間之LINE對話紀錄及簡訊、高雄果貿房屋土地及建物登記第一類謄本、遺產稅免稅證明書為憑（見本院105年度店司調字第408號卷，下稱司調卷，第4至9頁；本院卷第15、39至45、50至61、72至77、102至118、19、20、89頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本院之判斷：
(一)兩造間就系爭房屋之使用借貸關係業已終止。稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。再借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第464條、第470條定有明文。經查，原告為系爭房屋所有權人，被告前因就學原因入住系爭房屋，嗣因謝迺夫返回高雄，而由其全家於88年占有使用迄今，為兩造所不爭執，足見原告原係因被告就學之故，而同意被告居住於其所有之系爭房屋，則應認兩造間有使用借貸關係存在，此與原告主張其好意無償貸與被告居住乙節，亦屬相符。惟兩造間既未明確合意借貸期限或借貸之目的，自屬借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限，是以，原告自得隨時請求被告返還借用物即系爭房屋。再原告已於105年10月5日以存證信函表明被告為無權占有，且請求被告於函文送達二週內自系爭房屋遷出，則該使用借貸契約業已終止，堪已認定。
(二)被告辯稱其係依不定期租賃關係而有權占用系爭房屋云云，並無理由：
1.按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件依前所述，被告自應就其抗辯非無權占有之有利於己事實，負舉證責任。
2.稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。而依民法第153條規定，當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點意思表示必須一致，租賃契約以租金及標的物為其要素，故租金及標的物，自屬租賃契約必要之點，茍當事人對此兩者意思表示未能一致，租賃契約自無從成立（最高法院99年度台上字第1553號民事判決意旨、40年台上字第1482號民事判例意旨參照）。兩造間就系爭房屋曾成立使用借貸關係，然業經原告終止，被告現為無權占有，已如上述。被告雖抗辯稱兩造成立不定期租賃關係，然對於租賃必要之點即租金部分，先稱係每年給付原告5至10萬元、又稱居住期間系爭房屋之地價稅及房屋稅均由其繳納、再稱其於102年間起按月支付原告3,500元並加計原告使用高雄果貿房屋之利益及房屋稅、地價稅等作為租金云云，觀其先後陳述，其對於租金金額、給付時點、給付方式前後翻異不一，自難認兩造間就系爭房屋確有租賃之意思表示合致，租賃契約當無從成立。
3.況被告先稱每年現金交付原告5至10萬元部分，復又改稱係指每次累積而非一次給付云云（見本院卷第64頁反面），此部分均為原告所否認，被告亦未曾提出單據以為佐證，已難信屬實。至被告所稱於居住期間繳納地價稅及房屋稅，亦僅提出105年地價稅繳款書、房屋稅繳款書為憑（見本院卷第
21、22頁），則其所稱於占用期間稅捐全由其繳納乙節，尚有疑義，再觀諸上開繳款書，其上之納稅義務人均載明為原告，投遞地址則為系爭房屋地址，是無論被告係在有權或無權占有期間，因房屋使用人身分於領得信件而持以繳款，均僅能證明使用者付費之原理原則，尚難以此即逕推論兩造間有租賃關係存在。
4.末被告辯稱於102年間起每月給付3,500元、加計原告使用高雄果貿房屋利益、房屋地價稅等作為租金云云，原告對於被告自102年8月起按月支付3,500元及使用高雄果貿房屋部分固不爭執，僅爭執該筆3,500元款項並非租金，而係謝惠仁於102年臥病時交代被告應比照老人年金之金額定期給付予原告之孝親費用。查被告於102年8月起即開始按月匯款3,500元至原告帳戶，至同年11月間始繼承謝惠仁遺產，則102年8月間被告既尚未繼承高雄果貿房屋，自不能以此作為租賃對價，被告此部分主張，不足採信。又被告自77年起與謝迺夫居住使用系爭房屋，於謝迺夫搬出後與其家人居住迄今，於此近30年間，兩造未曾就該屋有何租金約定，被告卻辯稱突然於102年間開始給付租金，自與常理相違，況依被告所辯：原告於繼承高雄果貿房屋後係無償使用乙情，亦堪認兩造間係因母子親情而彼此默示無償使用各自所有房屋，是上開月付款項應以原告主張之孝親費為可採，該月付款項及使用高雄果貿房屋之利益均非系爭房屋之租金對價。被告另辯其他兄姊未給付孝親費、原告有退休金及存款並不需被告扶養云云，然子女主動給付扶養費用，本為其孝親心意之表現，與其他手足有無給付或父母有無謀生能力無涉，故被告上開所辯均不足採。
5.從而，兩造就系爭房屋並無不定期租賃關係，被告所辯洵屬無據。
(三)被告另辯稱兩造於105年5月8日達成以860萬元為價金，且未附移轉高雄果貿房屋持份條件之買賣契約，其為有權占有云云，亦無理由：
1.按不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院79年度台上字第1357號、80年度台上字第1883號、88年度台上字第3105號、106年度台上字第480號判決意旨參照）。被告雖稱兩造於105年5月8日達成以860萬元為價金，且未附移轉高雄果貿房屋持份條件之買賣契約，然此已為原告所否認，且被告就該不動產買賣所涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項之約定內容為何，均未能舉證以實其說，自難認兩造已就不動產買賣重要之點已有合意，被告所辯，尚非有據。
2.復觀被告夫妻與房屋仲介 賴玉枝 間之LINE對話紀錄及簡訊中，有賴玉枝發送「2015/11/01謝大哥您好我是玉枝，跟您報告目前有客戶出價，但價格差滿多的...已經跟謝媽媽回報過了，其實玉枝很誠意的跟您們建議，您們也在那兒住了好多年，生活環境也是熟悉習慣的，您也是謝媽媽的兒子，可以出個價格跟您母親談談看呀...我很樂意幫忙處理，這樣您們也不用煩惱搬家等等的雜事」、被告夫妻發送「2015/11/03賴小姐，妳的建議我會好好想想。這段期間也辛苦妳幾次大老遠帶客戶來，日後還是需要麻煩妳的幫忙」、賴玉枝發送「2016/03/18謝大哥、大嫂您們好！想要跟您們約看屋時間，方便的話這星期日3/20中午左右，我可以跟您約看屋嗎？！」、賴玉枝發送「7/16謝大嫂晚安！請問您若明天下午3：00方便看屋嗎？！或是您明天方便的時間？！客戶這邊我請他們盡量配合」、「7/19謝大嫂您好！提醒您晚上七點半會過去看屋，再麻煩您」等通訊內容，可知原告於104年起即欲出售系爭房屋，並委由訴外人即房仲業者賴玉枝處理相關事宜，賴玉枝於104年11月間即將上情告知被告夫妻並建議被告可與原告洽商購屋，自104年11月3日至105年7月期間賴玉枝均曾帶客戶前往系爭房屋看屋，且多次與被告夫妻洽談購屋事宜，被告夫妻不僅自104年11月起就購屋事宜多次與原告、房仲業者協商，且房仲業者直至105年7月間仍繼續帶看房屋，足認兩造於105年7月前均未曾達成買賣意思合致。又被告並不爭執於105年7月間帶看房屋之事實，僅辯稱係房仲業者別有居心、其妻並不瞭解購屋事宜云云，然被告夫妻均參與買賣系爭房屋之協商過程，自不得諉為不知。是既然於105年7月間仍有帶看房屋之事實，自難認於此期日前兩造已就系爭房屋成立買賣契約。
3.被告固提出系爭房屋買賣款為860萬元之要約書、賴玉枝回覆簡訊及原告已於該要約書賣方欄簽名，以抗辯兩造已成立買賣契約云云，然該要約書明確記載「本要約書須經賣方親自註明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。但賣方將要約擴張、限制或變更而為承諾時，視為拒絕原要約而為新要約，須再經買方承諾並送達賣方。本要約書須併同其附件送達之」、「本要約有效期間至民國105年5月15日24時止」（見本院卷第25頁），可見該要約書僅屬「買賣預約」之要約，必需經賣方「書面」要式回覆，該「買賣預約」方為成立，買賣雙方始負簽立本約之責，該「買賣預約」僅得作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立，是被告辯稱依上開要約書記載而遽認兩造間已達成買賣契約云云，顯有誤解，不足採信。至於賴玉枝回覆之簡訊雖有「2016/05/08謝大哥晚安！若有時間能否跟您確認下高雄的簽約時間，目前謝媽媽已同意以您出的價格賣房給您，我們會約好代書同行」等字句（見本院卷第105頁），或縱被告抗辯其於105年5月23日與賴玉枝洽談購屋事宜時原告已有在該要約書欄上簽名一節，均仍無從認定「兩造間於105年5月8日已達成以860萬元為價金，且未附移轉高雄果貿房屋持份條件之買賣契約」之事實。
4.至被告雖聲請傳喚證人賴玉枝，辯稱：為證明上開簡訊係由賴玉枝發送且內容屬實，且105年5月23日曾與被告相約商議系爭房地過戶事宜，當時賴玉枝曾提出有賣方即原告簽名之要約書云云；又聲請傳喚證人即其妻 卓淑慧 ，辯稱：證人可證明要約書、權益確認書簽立過程，且全程見聞105年5月23日被告與賴玉枝相約商議系爭房地過戶事宜，以及賴玉枝提出有原告簽名之要約書云云，再聲請調閱「契約編號0000000已經原告簽名之要約書」，辯稱：原告於105年5月15日前已將該要約書簽名並回傳予房仲，兩造買賣契約已成立並生效云云，然本件卷附被告與賴玉枝之通訊紀錄、被告提出無原告簽名之要約書等，原告均不爭執真正，而上開證據均足以證明該要約書僅為「買賣預約」之要約，且兩造間並未簽訂買賣本約，俱如前述，至被告上開所辯之待證事實，尚無從推翻前揭認定，是本院認被告聲請洵無必要，爰不予准許，附此敘明。
5.綜上，被告辯稱兩造於105年5月間就系爭房屋已成立買賣契約，而認有權占有系爭房屋，均不足採。
(四)從而，原告主張兩造間就系爭房屋之使用借貸契約業已終止，被告無繼續占有使用系爭房屋之正當權源，對系爭房屋之所有權人即原告而言，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出並將之返還原告，依法有據。
五、綜上所述，原告為系爭房屋之所有權人，被告抗辯有占有使用系爭房屋之正當權源均無足採，則原告依民法第767條第1項前段規定，訴請被告遷讓並返還系爭房屋，為有理由，應予准許。而本件依前述民法第767條第1項前段規定已使原告達此部分勝訴之目的，原告亦未請求相當於租金之不當得利，故就不當得利部分無重複審酌之必要，併此敘明。
六、假執行之宣告：原告及被告均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年11月27日
民事第三庭審判長法官林春鈴
法官洪純莉法官唐玥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月27日
書記官趙盈秀