臺中高等行政法院106年度訴字第294號判決

裁判字號：臺中高等行政法院106年訴字第294號判決

裁判日期：民國107年01月03日

裁判案由：徵收補償

臺中高等行政法院判決
106年度訴字第294號106年12月20日辯論終結原告 陳淑月 訴訟代理人 謝秉錡 律師
李秉哲 律師 劉靜芬 律師被告臺中市政府代表人 林佳龍 訴訟代理人 張朝倫
羅美玉 陳季鄉 輔佐人 陳岳嶺 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國106年7月25日台內訴字第1060044392號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告所有臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）位於○○○區○○路道路拓寬工程」（下稱系爭工程）用地範圍內，經被告報內政部民國105年10月28日台內地字第1051309063號函核准徵收（下稱徵收處分），由被告以105年11月7日府授地用字第1050238313號公告（下稱徵收公告），公告期間自105年11月8日至105年12月8日止。嗣被告以105年11月29日府授地用字第1050260356號函通知訂期於105年12月13日發放補償費，原告當日未領取，經被告於106年1月11日存入保管專戶，並以106年1月16日府授地用字第1060011002號函通知，惟原告迄未領取補償費。因原告對系爭土地徵收土地市價補償價額有異議，分別於105年12月23日提出書面異議，經被告以106年1月11日府授地用字第1050283583號函（下稱被告查處結果）將查處情形回復原告略以系爭土地維持原查估市價為每平方公尺新臺幣（下同）3,700元。原告不服查處結果，於106年2月9日提出復議，經被告依土地徵收條例第22條規定，提請106年4月6日臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）106年第5次會議復議，決議依查估單位重新檢視後之徵收價格修正後通過，並於加計市價變動幅度後，發放徵收補償差額予土地所有權人。被告爰以106年5月3日府授地用字第1060089721號函（下稱原處分）復原告系爭土地評定市價由每平方公尺3,700元，調整為每平方公尺3,900元，加計變動幅度（100.33％）後，徵收補償市價為每平方公尺3,913元。原告仍不服，提起訴願經內政部106年7月25日台內訴字第1060044392號訴願決定駁回，遂提起本件行政訴訟。
二、原告主張略以：㈠地評會106年第5次會議決議未依地價及標準地價評議委員會
評議會議作業規範（下稱評議作業規範）第6條規定辦理，已有違法：
⒈依當日會議紀錄可知， 林丙坤 委員表示：「案例蒐集皆位
於661線東側大片農地內，而本案徵收土地離台61線很近，基本上6個實例與徵收標的類型差異較大，徵收標的臨路，而買賣實例未臨路……估價師所蒐集買賣實例是否與本徵收標的性質相符，請說明」 江晨旭 委員則表示：「請問估價師是否針對87年期間農地買賣價格作調查？建議應整理實價登錄制度迄今，附近農地買賣價格，較能使人信服。」 張治祥 委員則請查估單位說明， 劉獻隆 委員則表示調整地價係制度設計問題等語。故依當日委員發言紀錄，並無任何一委員詳述事實、附上具體理由，提出地價修正意見，且未見有2位以上委員附議，提出疑問之委員均係質疑查估單位有調查不週之處，然地評會竟決議修正，則地評會之修正決議已然違法。
⒉又依評議作業規範第6點要求地評會所復議評定之地價應
有合理性，顯見上開規範要求地評會提出修正地償時，應明確定出修正地價，然該次地評會之決議竟係要求依查估單位重新檢視後之徵收價格修正通過，而該決議作成時間是106年4月6日，斯時查估單位尚未提出重新檢視後之徵收價格供地評會參考，則地評會如何擔保嗣後查估單位重新檢視後之徵收價格係符合土地徵收補償市價查估手冊所規定之市價，而具合理、均衡原則？是地評會議之決議，已有程序違法。
㈡被告之查估核定有所違誤：
⒈原處分略以：「經查估單位依查估作業手冊重新檢視全案
，斟酌地號或分割前土地，針對面積、臨街情形、形狀、寬深等條件予以考量，重新檢視後……」、「北汕段217-7地號土地應補償市價由新台幣3700/平方公尺變更為3900/平方公尺」，然其查估程序洵有違誤，未就市價狀況再為重核。蓋補償市價之估算程序應依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）第4條規定為之，惟地評會請被告查估單位重新檢視後修正價格，被告僅於106年5月3日告知將補償市償自3700/平方公尺調整為3900/平方公尺，卻未再依上開辦法呈請地評會進行評定，系爭調整地價程序，已與查估辦法第4條有違。
⒉又內政部頒布「土地徵收補償市價查估作業手冊」（下稱
查估作業手冊），該手冊為被告及查估單位進行估價實務時依循之準則，是原處分既表示經查估單位依查估作業手冊檢視等語，顯見被告示其進行重新查核時，係依據查估手冊之規定為之，依查估作業手冊第54頁記載估算徵收土地市價應用徵收土地宗地徵收價格估計表，且記明「需用土地於宗地市價評定後更正或更新宗地個別因素資料者，查估單位就變動宗地之市價應以本表重新估計。」，其中就七「徵收土地宗地市價估計表」、㈣個別因素調整：3記明「對於面積、臨街情形、形狀、寬深度因素得斟酌分割前該筆土地及所有權等整體狀況酌予調整差異率，並應將分割前土地條件於徵收土地市價估計表備註欄說明」，是調整差異率，必須於估計表備註欄中說明。然被告之查估單位再重為檢視時，並未再就調整之差異率重為說明，僅泛稱「斟酌地號或分割前土地，針對面積、臨街情形……予以考量」，是被告之查估核定，已有違誤。
㈢被告未將安劃段22地號土地列入買賣實例調查估價表，其查估已有違誤：
依本院104年度訴字第317號判決意旨，可知買賣實例愈多，自較能衡量各種客觀因素。被告所收集之3個買賣實例，依原證七之會議紀錄可知，地評會之委員即提出質疑表示系爭土地臨中山路及北汕路口，而3個買賣實例則距台61線尚遠，且6個實例差異甚大，而原告提出安劃段22號之買賣實例以供比較，被告表示因其上有未辦保存登記之建物，素地價格難以掌握，故不予援用，但依查估辦法第13條規定，併參查估作業手冊第6-7頁亦有明確規定土地有建物，應如何估算素地之程序，則本件被告查估單位總計提出6個買賣實例，其中第4個買賣實例，其備註欄記明「本案例含未保存登記建物乙楝，經現場勘查建物結構屬磚造……」，顯見被告實有能力就土地上存在未保存登記之建物情形，進行素地估價。準此，被告以無法有效掌握及量化狀況為由，排除與系爭土地其地理位置相近之安劃段22號土地，已有裁量濫用之違誤等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。
三、被告則以：㈠本件已依評議作業規範相關規定辦理：
⒈本件於提請復議時，被告基於保障原告權利，即要求查估
單位重新審視查估內容是否妥適，並參依本市地評會106年第1次會議之委員意見及土地徵收補償市價查估作業手冊規定，請查估單位斟酌分割前宗地條件，再予評估本案徵收補償市價。是以，查估單位經斟酌分割前宗地條件評估後，系爭土地之徵收補償查估市價由每平方公尺3,700元，調整為每平方公尺3,900元，並於本市地評會106年第5次會議提案單（附件9）、簡報資料（附件10）敘明，且檢附本案重新檢視修正之「徵收土地宗地市價評議表」（附件11）及「徵收土地宗地市價估計表（P001-00區段）」（附件12）供委員審議，故委員於審議本案復議案時，已充分了解重新檢視後之徵收價格為每平方公尺3,900元，相關審議程序皆依規辦理，尚無違誤。
⒉又依評議作業規範第6條規定，可知當委員對於調查估計
結果有修正意見時，須詳述理由及列舉事實，於經出席委員2人附議，並經出席委員過半數同意者，始有決議依委員之意見修正。惟本件於地評會106年第5次會議復議時，委員對於查估單位重新檢視後之調查估計結果尚無修正意見，僅就估價相關疑問請不動產估價師說明，且當查估單位針對委員疑義詳加解釋後，委員即無其他意見。是全體委員就重新檢視之估價結果尚無修正意見，本件相近區段之地價仍維持均衡、合理，自無上開規定適用。
㈡有關原告主張被告之查估核定有所違誤部分：
⒈本件查估單位就復議內容詳加檢視後，相關查估程序皆無
違誤，僅因為維護原告權益，再予考量分割前宗地條件，故於「徵收土地宗地市價估計表」之備註欄敘明分割前宗地條件，並依據「本市大安區影響農業用地個別因素評價基準明細表」調整各宗地市價。系爭土地係為P001-00區段之比準地，故於未考量分割前宗地條件時，因其個別因素相同，故比準地價格每平方公尺3,700元即為系爭土地之宗地市價；惟當考量分割前宗地條件時，系爭土地之宗地市價調整分析如下：⑴分割前面積1,813平方公尺，調整百分率2.5％。⑵分割前深度38公尺，調整百分率2％。⑶總調整率4.5％。⑷宗地試算價格為每平方公尺3,867元（3,700×1.045）。⑸宗地市價為每平方公尺3,900元（依查估辦法第21條規定進位）。
⒉又地評會於審議系爭土地復議案時，前開調整資料內容、
原案查估書表及相關復議資料，皆於會前即送交委員審議，查估單位並於會議中詳細簡報說明，所有與會委員都充分了解查估單位重新檢視之查估結果，故決議依查估單位重新檢視後之徵收價格修正後通過，並無違誤。
⒊另內政部訂頒之查估作業手冊第54頁僅敘明「應將分割前
宗地條件於徵收土地宗地市價估計表備註欄說明」，尚無須說明調整差異率，故查估單位依規於徵收土地宗地市價估計表備註欄說明分割前宗地條件，業符規定，且相關個別因素調整，皆以「本市大安區影響農業用地個別因素評價基準明細表」為調整基準，於法有據。
㈢有關原告主張被告未將安劃段22地號土地列入買賣實例調查估價表部分：
⒈考量本件原告之土地現況為素地並無地上物，在蒐集買賣
實例時，以蒐集與勘估標的現況相似之土地為原則。至原告所提之安劃段22地號土地買賣實例，其實價登錄申報資料備註載明：「連同地上未保存建物之價格」，現況經觀察法研判興建屬鋼鐵造重鋼架建物1棟供工廠使用，已經隱含農地轉用之價格，非屬土地正常買賣價格，依查估辦法第7條規定，該案例影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整，故未予採用。
⒉假設依查估辦法規定拆算並分離土地及建物價格，建物面
積依航測圖量測推算約為665.6平方公尺，因中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報尚未公告工廠（廠房）用途之營造或施工費，援引臺中市地價調查用建築改良物標準單價表，103年07月1日為基期，本表單價包含施工者之稅捐、利潤及管理費）為計算基準，該表所示之鋼鐵造重鋼架標準單價為10,000元/㎡至20,000元/㎡，若以最低標準10,000元/㎡為依據，推算建物成本造價為665.6萬元(10,000元/㎡×665.6㎡)，因屬新建，尚不考慮折舊情形，遂依查估辦法規定，以買賣交易總價850萬元（房地價格）扣除建物成本價格665.6萬元，再除以土地總面積807平方公尺，推算安劃段22地號土地素地價格應為2,285元/㎡。惟該價格尚低於本案評估土地之價格3,913元/㎡，故該實例若納入採用，將更不利於原告，則查估單位實以保障原告為前提辦理查估作業，並無裁量違誤情事。⒊另原告所陳之第4買賣實例，其備註欄敘明：「本案例含
未辦保存登記建物乙棟，經現場勘查建物結構屬磚造，且屋齡老舊已逾其耐用年數甚久，故僅就土地部分進行評估。」故該案例係視為素地查估，尚無辦理建物分離估價。㈣另原告應領地價補償費124萬7,568元目前尚未領取，被告已
於106年1月11日轉存國庫保管專戶在案等語，資為抗辯。並聲明求為判決駁回原告之訴。
四、上揭事實概要欄所述之事實經過，為兩造所不爭執，並有系爭土地謄本（本院卷第21頁）、徵收公告（同卷第23至29頁）、原告異議書（同卷第133至138頁）、被告查處結果（同卷第31至37頁）、地評會106年第5次提案單及會議紀錄（同卷175至178頁、第69至75頁、第143至146頁）、原告提示查估作頁手冊第54至57頁及第6至7頁影本（同卷第77至83頁、85至87頁）、地評會105年第4次會議紀錄（同卷第167至173頁）、原告復議案查估單位簡報資料（同卷第179至187頁）、104年9月1日系爭工程徵收土地宗地市價評議表（同卷第189頁）、徵收土地宗地市00000000000000000000段00○號土地買賣實例查詢結果、現況地上建物照片及建物面積查詢結果（同卷第193至198頁、339至345頁）、臺中市地價調查用建築改良物標準單價表、耐用年數及每000000000000000000000段00號土地面積及公告現值查詢結果（同卷第201頁）、系爭工程徵收未受領補償費保管清冊（同卷第211頁）、查估單位製作系爭工程宗地個別因素及徵收土地宗地市價評議表（同卷第213至278頁）、系爭工程徵收補償市價查估案契約書（同卷第319至338頁）、原處分（本院卷第39至45頁）及訴願決定（同卷第49至65頁）附卷可稽，自堪認為真正。兩造之爭點為：地評會106年第5次會議決議是否有未依評議作業規範第6條規定辦理之違法？原處分就補償市價之查估程序，是否適法？
五、本院判斷如下：㈠按土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，
應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行細則第30條第1項規定：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」又查估辦法第4條第7款及地評會組織規程第3條第5款亦明定，徵收土地宗地單位市價應提交地評會評定。次按平均地權條例第4條及土地法第155條第1項授權訂定之地評會組織規程第4條之規定，地評會之成員，包括議員代表、地方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工程、都市計畫專家學者及地政、財政或稅捐、工務或都市計畫、建設或農業主管等。顯見，有關徵收補償地價之判斷，係經由委員會所作成，而其特性在於經由不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。在判斷餘地範圍內，行政法院祇能就行政機關判斷時，有無遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項審查，其餘有關行政機關之專業認定，行政法院應予尊重（最高行政法院95年度判字第2143號判決、100年度判字第808號判決意旨參照）。
㈡再按查估辦法第1條規定：「本辦法依土地徵收條例（以下
簡稱本條例）第30條第4項規定訂定之。」第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，並得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益法調查估價表。」第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：……十三、其他特殊交易。」第9條規定：「土地徵收補償市價查估應調查影響之區域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規定之項目勘查並填寫。」第10條第1項規定：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第七條及第八條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。
二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積……」第17條規定：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者，案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「比準地比較價格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。第一項第二款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。……比準地地價之決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表」第20條規定：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項）依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地市價估計表。……」第21條第3款規定：「比準地地價及宗地市價，應以每平方公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數，未達百位數無條件進位。」第27條規定：「（第1項）直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度計算之作業分區，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，並得將地價變動情形相近之鄉（鎮、市、區）合併計算；鄉（鎮、市、區）內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」第30條規定：「依第27條計算土地市價變動幅度結果應於每年6月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」蓋查估辦法係依土地徵收條例第30條第4項之授權規定所訂定，此觀土地徵收條例第30條第4項及土地徵收補償市價查估辦法第1條規定自明。又依土地徵收條例第30條第4項規定，有關查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，均由中央主管機關定之。經核查估辦法，為主管機關內政部基於此種授權所發布之命令，其內容未逾越授權範圍，並符合授權之目的，行政機關予以適用，是符合依法行政原則。
㈢原告所有系爭土地位於系爭工程用地範圍內，經內政部核准
徵收及被告徵收公告期滿，被告以105年11月29日府授地用字第1050260356號函通知訂期於105年12月13日發放補償費，原告迄未領取，業經被告於106年1月11日存入保管專戶，並以106年1月16日府授地用字第1060011002號函通知原告在案。嗣原告於105年12月23日對系爭土地徵收土地市價補償價額提出書面異議，經被告查處結果將查處情形函復原告略以系爭土地維持原查估市價為每平方公尺3,700元。原告復於106年2月9日提出復議，經被告提請106年4月6日地評會106年第5次會議復議，決議依查估單位重新檢視後之徵收價格修正後通過，並於加計市價變動幅度後，發放徵收補償差額予土地所有權人。被告爰以原處分函復原告系爭土地評定市價由每平方公尺3,700元，調整為每平方公尺3,900元，加計變動幅度（100.33％）後，徵收補償市價為每平方公尺3,913元等情，有系爭土地謄本（本院卷第21頁）、徵收公告（同卷第23至29頁）、原告異議書（同卷第133至138頁）、被告查處結果（同卷第31至37頁）、地評會106年第5次提案單及會議紀錄（同卷第175至178頁、第69至75頁、第143至146頁）、系爭工程徵收未受領補償費保管清冊（同卷第211頁）、原處分（同卷第39至45頁）及訴願決定（同卷第49至65頁）在卷可稽。原告主張依地評會106年第5次會議紀錄可知當日無任何一委員詳述事實，附上具體理由，提出地價修正意見，且未見有2位以上委員附議，提出疑問之委員均係質疑查估單位有調查不週處，然地評會竟決議修正，則地評會之修正決議已違法；地評會之決議要求依查估單位重新檢視後之徵收價格修正通過，上開決議作成時間是106年4月6日，斯時查估單位尚未提出重新檢視後之徵收價格供地評會參考，則地評會如何擔保嗣後查估單位重新檢視後之徵收價格係符合土地徵收補償市價查估手冊所規定之市價，而具合理、均衡原則，故地評會106年第5次會議決議有未依評議作業規範第6條規定辦理之違法云云。惟查：
⒈按評議作業規範第6條規定：「（第1項）本會對於地價、
土地改良物價額、標準地價或土地徵收補償市價之評議，應切合該地當時土地或土地改良物之實值。（第2項）委員對於議案所載主管機關調查估計結果，如有修正意見，應詳述理由，列舉事實，於經出席委員2人附議，並經出席委員過半數同意，始得決議修正。各議案決議修正之地價與毗鄰性質相同或相近區段之地價，應維持均衡、合理原則。」故若地評會委員對於查估單位提請地評決議之調查估計結果有修正意見時，依上開規定，須詳述理由及列舉事實，於經出席委員二人附議，並經出席委員過半數同意者，始得決議依提案委員之意見修正。經查，依地評會106年第5次提案單及會議紀錄，，可知本件於地評會106年第5次會議復議時，各該委員對於查估單位重新檢視後之調查估計結果尚無修正意見，僅就估價相關疑問請不動產估價師說明，且當查估單位針對委員疑義詳加解釋後，委員即無其他意見（同卷第143至146頁）。原告雖稱林丙坤、江晨旭、張治祥、劉獻隆委員有所質疑然未依上開規定辦理云云，惟觀諸上開會議紀錄記載，該4位委員發言詢問後，查估單位及被告地政局地價科已當場分別回復，而後該4位委員就重新檢視之估價結果即無修正意見，而決議依查估單位重新檢視後之徵收價格修正後通過在案。故該次會議決議過程，經核並無違反評議作業規範第6條第2項規定甚明。
⒉又查，本件於提請復議前，被告業以106年2月17日府授地
用字第10600292211號函請查估單位重新檢視全案查估作業，斟酌分割前宗地條件，就面積、臨街情形、形狀、寬深度等因素酌予調整差異率，再將重新檢視結果報送被告提請地評會復議等語，有被告上開函在卷可參（原處分卷第122頁），並經查估單位斟酌分割前宗地條件評估後，系爭土地之徵收補償查估市價由每平方公尺3,700元，調整為每平方公尺3,900元，並於地評會106年第5次會議提案單（本院卷第175至178頁）、簡報資料（同卷第179至188頁）提交敘明，復檢附經重新檢視修正之「徵收土地宗地市價評議表」（同卷第189頁）及「徵收土地宗地市價估計表（P001-00區段）」（同卷第191至192頁）供委員審議等情。準此，地評會委員於審議本件復議案時，應已充分了解重新檢視後之徵收價格為每平方公尺3,900元，並無原告所稱查估單位於地評會106年第5次會議尚未提出重新檢視後之徵收價格供地評會參考情事，是該次會議決議經核尚無違反評議作業規範第6條第2項規定，原告上開主張，並無可採。
㈣原告又稱原處分就補償市價之查估結果，未呈請地評會進行
評定，違反查估辦法第4條第7款規定；原處分就調整補償市價之狀況，有未依查估作業手冊規定於徵收土地市價估計表中說明之違法；被告未將安劃段22地號土地列入買賣調查估價表，其查估亦有違誤，原處分就補償市價之查估程序有所違法云云。經查：
⒈本件系爭土地原徵收補償價格之形成，依查估單位製作系
爭工程宗地個別因素及徵收土地宗地市價評議表（同卷第213至278頁），其過程及結果如下：
⑴地價區段之劃設及比準地之選取：
按查估辦法第10條規定，劃分地價區段時，應斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地利用現況等影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
次按同辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。經查，系爭土地位於P000-0○○○區段○○區段範圍為臺中市○○區○○段○○○○號地籍線以西、北汕段217-1地號地籍線以南、北汕段217-7（按即系爭土地）地號地籍線以東、安劃段408地號地籍線以北之特定農業區農牧用地，其接近聚落程度為225公尺、接近消費市場程度為5,280公尺○○○區段○道路全部闢建且鋪設良好，有耕地整理、水土保持等農地改良措施，現況作為住宅、農作等使用等情，有地價區段勘查表在卷可稽（同卷第242頁）。而系爭土地為特定農業區農牧用地，其形狀方形、地勢平坦，為面臨主要道路（中山北路）之路角地，現況為農業使用，又其接近市場程度（大甲第二公有市場）為5,260公尺、接近商圈程度為4,090公尺、接近車站程度為5,680公尺等情，有現場照片及宗地個別因素清冊在卷可稽（同卷第230、254頁）。查估單位乃將系爭土地劃入P001-00地價區段，並以之為比準地，經核尚無違誤。
⑵買賣實例蒐集期間：
按查估辦法第17條規定，估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間以當年3月2日至9月1日為原則，惟案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基準日前1年內。查本件之估價基準日為104年9月1日，經查估單位調查後，因104年3月2日至104年9月1日之案例蒐集期間內無適當買賣實例，乃於103年9月2日至104年9月1日為買賣實例蒐集期間。
⑶比準地選取與查估市價：
按查估辦法第18條規定，比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取；第19條規定，比準地地價之查估，係於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，經由個別因素調整推估比準地試算價格後，再考量價格形成因素之相近程度而決定。查本件查估單位於系爭P001地價區段，選取系爭土地為農牧用地比準地，並選取P000-0○○○區段○○○○段412、413地號土地（比較標的1，交易日期：103年9月12日）、P000-0○○○區段○○○○段479、480及481地號土地（比較標的2，交易日期：103年11月17日）、P000-0○○○區段○○○○段250、251地號土地（比較標的3，交易日期：104年4月7日）等3件買賣實例作為比較標的，該3筆買賣實例之正常買賣單價經調整至估價基準日後，分別為每平方公尺3,714元、4,158元、3,081元。再以本件比準地與上開3件比較標的進行個別因素調整後，與比較標的3之價格形成相近程度較高，權重39％，與比較標的2之相近程度較低，權重25％，與比較標的1之相近程度普通，權重36％，乃得出P001-00地價區段比準地即系爭土地之比較價格為每平方公尺3,636元，並依查估辦法第21條第3款規定進位，決定系爭土地地價為每平方公尺3,700元等情，有影響地價區域因素分析明細表（農業用地）、比較法調查估價表、比準地地價估計表、徵收土地宗地市價估計表、徵收土地宗地市價評議表、臺中市大安區農業用地影響地價區域因素評價基準明細表在卷可稽（同卷第251、254、257至258、261至266、275至276頁），並提請地評會議評議通過。
⒉次查，本件因原告就系爭土地徵收補償市價不服，循序提
起異議及復議，經被告及查估單位重新檢視全案，斟酌地號或分割前土地，針對面積、鄰街情形、形狀、寬深等條件予以考量，認系爭土地補償市價應由每平方公尺3,700元增加為3,900元，加計地評會105年第4次會議評議通過之大安區全區變動幅度100.33％之地價變動幅度，而為每平方公尺3,913元，並送經地評會106年第5次會議決議修正通過在案等情，有前開地評會106年第5次會議提案單、查估單位簡報資料及經重新檢視修正之徵收土地宗地市價評議表、地評會105年第4次會議紀錄及市價變動幅度評議表（同卷第167至173頁）在卷可稽。按查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」經核本件系爭土地徵收補償查估市價調整資料內容、原案查估書表及相關復議資料，皆於會前即送交委員審議，查估單位並於會議中詳細簡報說明，所有與會委員都充分了解查估單位重新檢視之查估結果，並經地評會106年第5次會議決議依查估單位重新檢視後之徵收價格修正後通過後，被告始作成原處分，故處分就補償市價之查估結果，並無違反上開查估辦法第4條第7款規定之情，原告上開主張，並無足採。
⒊再按內政部訂頒之查估作業手冊，僅係內政部為利查估單
位實務執行作業，而將土地徵收補償市價查估辦法及各式書表填寫說明、徵收補償市價查估作業注意事項等整理為手冊，提供各直轄市、縣（市）政府、不動產估價師、需用土地人作業參考，有行為時內政部編製104年3月查估作業手冊壹、背景說明可資參照（同卷第319至324頁），核查估作業手冊乃被告及查估單位等辦理土地徵收補償市價查估程序之內部作業規則，並非法規命令，故查估作業手冊之規定，並無對外公示之法效力。準此，原告所引查估作業手冊、七「徵收土地宗地市價表」，係規定需用土地人於宗地市價評定後更正或更新宗地個別因素資料者，查估單位就變動宗地之市價應填寫徵收土地宗地市價表，並例示該表各欄位填寫方式，其中（四）「個別因素調整」、3.規定：「3.對於面積、臨街情形、形狀、寬深度因素得斟酌分割前該筆土地及所有權等整體狀況酌予調整差異率，並應將分割前宗地條件於徵收土地宗地市價估計表備註欄說明。」亦僅係就查估單位填寫該表時，若有調整差益率時，應於表中備註欄說明分割前宗地條件，以供查估單位後續辦理查估作業提醒之用，此觀七、（七）就「備註欄」之定義以：「由查估人員視全案共通情形或各宗地個別情形，自行註記備忘、必要記錄事項等未盡事宜。」亦證（同卷第77至79頁）。是查估作業手冊上開規定既非法規命令，而法亦無明文規定應將查估調整差異率於原處分詳為說明，則原處分僅略敘「斟酌地號或分割前土地，針對面積、臨街情形……予以考量」等語，尚屬適法，被告就系爭土地徵收補償市價之查估核定，亦不因未詳細記載查估調整個別因素即影響其合法性，原告上開主張，仍不可採。
⒋至原告稱被告未將安劃段22地號土地列入買賣調查估價表
部分，惟查，系爭土地現況為素地，並無地上物，揆諸前開規定及說明，被告及查估單位蒐集買賣實例時，即應以蒐集與勘估標的現況相似之土地為原則，然觀安劃段22地號土地買賣實例，其實價登錄申報資料備註載明：「連同地上未保存建物之價格」等文字，其現況係興建鋼鐵造重鋼架建物1棟供工廠使用等情，有安劃段22地號土地買賣實例查詢結果、現況地上建物照片及建物面積查詢結果、土地面積及公告現值查詢結果在卷可稽（同卷第193至198頁、第339至345頁、第201頁），故該地號土地之買賣價格含農地轉用工廠使用之特殊價格，非屬土地正常買賣價格，按查估辦法第7條規定：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」該案例影響交易價格之情況核屬無法有效掌握及量化調整，據上，原處分就系爭土地補償市價之查估程序，核屬適法有據，應予維持。
六、綜上所述，原告之主張均無可採。原處分以系爭土地評定市價經地評會106年度第5次會議決議，由每平方公尺3,700元，調整為每平方公尺3,900元，加計變動幅度（100.33％）後，徵收補償市價為每平方公尺3,913元，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告以上開主張，認有違法，請求撤銷訴願決定及原處分，難認為有理由，應予駁回。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國107年1月3日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法官王德麟
法官詹日賢法官林靜雯以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││之一者，得不│格或為教育部審定合格之大學或獨││委任律師為訴│立學院公法學教授、副教授者。││訟代理人│2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││列情形之一，│二親等內之姻親具備律師資格者。││經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││院認為適當者│。││，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││審訴訟代理人│依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國107年1月3日
書記官黃靜華